Inflazione ed immobiliare

oneone

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I prezzi delle case sono esplosi con i tassi BCE al 4% e sono crollati con i tassi a zero.

Se raddoppiera' il prezzo di una margherita, raddoppiera' anche il prezzo delle case. Poco ma sicuro.

Non sono informato sulle margherite, sugli immobili invece ho ben chiaro che c'è eccesso di offerta, il reddito disponibile dei compratori è in calo e che la follia dei bonus di ristrutturazione stanno finendo
 

tora64

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L'articolo del ilsole24ore della discussione di prima pagina supportato da analisi e grafici e ragionamenti a dimostrare che l'inflazione non farà aumentare i prezzi degli immobili e tutto un NOSENSE . Perche ?
Semplicemente perché una casa e fatta dalle materie prime e dalla manodopera pertanto se aumentano i prezzi di queste automaticamente aumenta anche il valore dell'immobile.n
Tutti gli altri ragionamenti tipo si ma la demografia , si ma il lavoro precario , si ma l'aumento dei tassi , sono tutti ragionamenti validi ma che non hanno
nulla a che vedere direttamente con l'inflazione.
Quindi SI , aumento inflazione = aumento prezzi immobili OK!
 

mcord

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Non è neanche una questione di inflazione generale ... ma specifica

Con quanto sono aumentati i materiali e con il lavoro che hanno le imprese con i bonus a farti una villetta oggi come oggi vedi che legnata.
 

il Barbin

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intanto oggi con l'aggiornamento dei tassi di mutuo di marzo.....

a maggio 2021 ho stipulato il mutuo tasso fisso (65k a 20 anni, LTV inferiore al 50%) con ISP. quindi mutuo relativamente piccolo.
rata: 298 euro al mese

a febbraio 2022 con gli stessi criteri sarei stato a 309 euro al mese.

oggi 1 marzo: sarei a 323 euro al mese.
quasi 15 euro in più al mese da un mese all'altro su un mutuo piccolino.... 25 euro in più dopo 10 mesi...

cominciano a prezzare l'inflazione....
 
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beowulf56

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intanto oggi con l'aggiornamento dei tassi di mutuo di marzo.....

a maggio 2021 ho stipulato il mutuo (65k a 20 anni, LTV inferiore al 50%) con ISP. quindi mutuo relativamente piccolo.
rata: 298 euro al mese

a febbraio 2022 con gli stessi criteri ero a 309 euro al mese.

oggi 1 marzo: 323 euro al mese.
quasi 15 euro in più al mese da un mese all'altro su un mutuo piccolino.... 25 euro in più dopo 10 mesi...

cominciano a prezzare l'inflazione....

Fai bene a condividere la tua esperienza sul forum. Può essere utile a chi sta decidendo tra un tasso variabile ed un tasso fisso soprattutto per durate lunghe.
 

*Bushido*

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appunto. denaro più caro (energia idem, alimentari idem ecc...) ma stipendi Italiani ridicoli fermi al 2000, spiegatemi voi come sia possibile che il valore (REALE DI ROGITO) degli immobili aumenti.
probabilmente aumenterà la richiesta di immobili di dimensioni medio-piccole già in buone condizioni (imbiancata, caldaia nuova e via), ristrutturare ormai è un lusso che pochi possono permettersi, certe case enormi anni '70 (250-350metri quadri) già oggi sono totalmente invendibili e finiscono in mano a famiglie di immigrati che ci vivono in 20, oppure rase al suolo per farci altro. (esperienza multipla nelle mie zone).
Non citatemi Milano perché sappiamo bene che è un mondo a parte. parlo del 99,9% del patrimonio immobiliare
 

il Barbin

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Fai bene a condividere la tua esperienza sul forum. Può essere utile a chi sta decidendo tra un tasso variabile ed un tasso fisso soprattutto per durate lunghe.

io comunque ho fatto tasso fisso
semplicemente mi riferivo alle simulazioni che ho fatto il mese scorso e oggi sulla piattaforma di ISP con tasso fisso replicando i miei criteri di 10 mesi fa
 

oneone

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L'articolo del ilsole24ore della discussione di prima pagina supportato da analisi e grafici e ragionamenti a dimostrare che l'inflazione non farà aumentare i prezzi degli immobili e tutto un NOSENSE . Perche ?
Semplicemente perché una casa e fatta dalle materie prime e dalla manodopera pertanto se aumentano i prezzi di queste automaticamente aumenta anche il valore dell'immobile.n
Tutti gli altri ragionamenti tipo si ma la demografia , si ma il lavoro precario , si ma l'aumento dei tassi , sono tutti ragionamenti validi ma che non hanno
nulla a che vedere direttamente con l'inflazione.
Quindi SI , aumento inflazione = aumento prezzi immobili OK!

I costi di costruzione non determinano pedissequamente i prezzi degli immobili.
Tanto più che in Italia quasi non si costruisce più, il grosso delle compravendite riguarda case e appartamenti costruiti anni e anni fa.
(E per fortuna che si smette di edificare)
 

il Barbin

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appunto. denaro più caro (energia idem, alimentari idem ecc...) ma stipendi Italiani ridicoli fermi al 2000, spiegatemi voi come sia possibile che il valore (REALE DI ROGITO) degli immobili aumenti.
probabilmente aumenterà la richiesta di immobili di dimensioni medio-piccole già in buone condizioni (imbiancata, caldaia nuova e via), ristrutturare ormai è un lusso che pochi possono permettersi, certe case enormi anni '70 (250-350metri quadri) già oggi sono totalmente invendibili e finiscono in mano a famiglie di immigrati che ci vivono in 20, oppure rase al suolo per farci altro. (esperienza multipla nelle mie zone).
Non citatemi Milano perché sappiamo bene che è un mondo a parte. parlo del 99,9% del patrimonio immobiliare

si ma il punto secondo me è che dalle nostre considerazioni dobbiamo dimenticarci delle case vetuste di 250mq, di quegli immobili invendibili in luoghi dimenticati da dio, dei ruderi e dei casolari in provincia, degli appartamenti/palazzine ciofeche nella periferia dormitorio della peggio provincia, di tutte quelle palazzine decrepite nella desolazione più totale. ce ne sono tante, tantissime lo so, ma queste soluzioni ormai non se le fila nessuno, non le considera nessuno. ci sarà anche un eccesso di offerta immobiliare nel complesso, ma finchè l'eccesso è riconducibile a queste soluzioni, la stabilità/calo dei prezzi si riferirà a quest'ultime.

il nuovo, l'usato buono, l'usato ristrutturato, l'usato pronto per essere abitato, l'appartamento recente in area residenziale: questo si cerca, di queste soluzioni non so se si possa parlare di eccesso di offerta, anzi, dipende da zona a zona certo, ma secondo me sono meno del grande "calderone delle ciofeche".
tant'è che il trend di queste soluzioni è indiscutibilmente al rialzo da mesi e mesi. questo la gente vuole. questo la gente cerca, questo la gente paga. queste sono le soluzioni che la gente si affretta a comprare quando vengono messe in vendita, magari senza più trattare tanto sul prezzo.

una giovane coppia/giovane famiglia preferirà una soluzione abitabile vicino al luogo di lavoro, comodo ai servizi, alla città, per andare a lavoro/scuola/servizi ecc. cercherà qualcosa di bello/abitabile, non dico il nuovo che ha prezzi folli, ma quantomeno "bello". è pieno di schifo in giro, ma pieno, lo sapete anche voi. io nella mia fascia di conoscenze 25-40 anni, di gente che quando cercava dicesse "mmmh, guarda questo appartamento....che bella m.erda! fa proprio schifo, dai allora prendiamolo!" non ne ho visti tanti....

la m.erda rimane là, la roba bella va via. e la roba bella sei disposto a pagarla di più. ti accorgi che è in netta minoranza sul mercato immobiliare, capisci che non puoi trattare più di tanto e che quando la trovi devi fare all-in subito senza aspettare...chi cerca casa vede che la soluzione bella che c'era prima è durata 1 settimana su immobiliare.it ed è stata venduta subita...al prossimo annuncio non perderanno più tempo...i venditori prima di mettere in vendita si fanno un giro per vedere l'andazzo prima di prezzare i propri....vedono/studiano, si fanno due conti....e così, mese dopo mese....

non sarà molto scientifico come resoconto, ma intanto......
 

123abc

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Mettiamola così, i fattori che influiscono sull'immobiliare sono questi:

PRINCIPALI FATTORI CHE INFLUENZANO LA DOMANDA

1. Demografia ovvero saldo tra natalità e mortalità a cui va aggiunta l'immigrazione netta; ancora meglio andrebbe guardato il saldo a tempo t tra i morti e coloro che mettono su famiglia, quindi chi va a vivere da solo e chi si accoppia (matrimonio o convivenza che sia), genericamente chi costituisce un nuovo nucleo famigliare. L'indicatore vero da studiare per capire la domanda è il numero di nuclei famigliari, se questo aumento c'è domanda da soddisfare, se questo diminuisce c'è offerta in esubero e va ovviamente studiato per una zona geografica specifica e per la sua area di influenza. Ad esempio ha poco senso parlare di Italia, ma ha più senso parlare dell'area di X o Y (città a caso).

2a. Redditi e patrimoni che determinano la capacità di spesa MASSIMA (e qui è importante questo aggettivo) che il nucleo famigliare medio ha per l'acquisto con le proprie risorse. Anche qui come sopra bisogna prendere l'area di riferimento, non il reddito (e patrimonio) medio italiano

2b. Livello dei tassi e atteggiamento delle banche verso l'erogazione del credito che sono determinanti per aggiungere o meno potere d'acquisto alle famiglie. Questo elemento è tanto più importante quanto più i prezzi sono un multiplo alto dei redditi e quanto meno le famiglie sono patrimonializzate

3. Composizione dei nuclei famigliari che determina la direttrice del mercato perchè parlare genericamente di domanda è un pò riduttivo, il mercato va almeno segmento per dimensioni (metrature degli immobili)

PRINCIPALI FATTORI CHE INFLUENZANO L'OFFERTA

1. Costi di costruzione e/o di ristrutturazione, se aumenta è chiaro che il valore di tutto il costruito salirà. Sì, salirà il valore di un pò tutto il costruito per un effetto "traino" perchè se costruire o ristrutturare aumenta di costo allora anche tutto il costruito e ristrutturato partirà da un punto di valutazione più elevato. Poi è chiaro che l'immobile interamente da ristrutturare ne sarà influenzato poco, ma ciò che conta alla fine è il costo finito della casa abitabile (e non solo a quanto si compravende l'immobile allo stato attuale).

2. Dimensione del mercato e quantità dell'invenduto. Chiaramente maggiore è la dimensione del mercato zonale rispetto alla domanda e maggiore sarà la pressione al ribasso sui venditori.

3. Location e qualità dell'immobile (all'interno del mercato di riferimento). Una cosa è avere da vendere un appartamento a piano rialzato in zona periferica e degradata, un'altra è vendere un attico in centro o una villa con ottima location.

4. Presenza (e intensità) di un mercato d'investimento per quella tipologia di bene. Se il venditore ha anche la possibilità di affittare allora ha più potere contrattuale, se quell'immobile per caratteristiche o mancanza di domanda in affitto può essere solo venduto allora il discorso cambia.
 

il Barbin

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chiudo su capitolo ristrutturazione, anche se non dico nulla di nuovo.
aveva senso fino a poco tempo fa comprare una ciofeca vecchia e ristrutturarla (l'ho fatto anche io), ma ora con questi prezzi drogati neanche con le detrazioni a momenti ci rientri sul lungo.
i miei genitori si son fatti fare 3 preventivi bagno l'ultimo mese da 3 ditte diverse.
9.000 euro, 10.000 euro e 12.000 euro, ovviamente al netto di iva e dei materiali/sanitari
preventivi sanitari/materiali vari/piastrelle: tutti sui 4/5mila.

se per rifare un bagno di 4mq uno deve spendere più di 15mila euro....che restino lì anche le ciofeche allora....
e allora ancor di più la gente cercherà l'usato di qualità....che verranno prezzati di conseguenza...
 

123abc

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Mettiamola così, i fattori che influiscono sull'immobiliare sono questi:

PRINCIPALI FATTORI CHE INFLUENZANO LA DOMANDA

1. Demografia ovvero saldo tra natalità e mortalità a cui va aggiunta l'immigrazione netta; ancora meglio andrebbe guardato il saldo a tempo t tra i morti e coloro che mettono su famiglia, quindi chi va a vivere da solo e chi si accoppia (matrimonio o convivenza che sia), genericamente chi costituisce un nuovo nucleo famigliare. L'indicatore vero da studiare per capire la domanda è il numero di nuclei famigliari, se questo aumento c'è domanda da soddisfare, se questo diminuisce c'è offerta in esubero e va ovviamente studiato per una zona geografica specifica e per la sua area di influenza. Ad esempio ha poco senso parlare di Italia, ma ha più senso parlare dell'area di X o Y (città a caso).

2a. Redditi e patrimoni che determinano la capacità di spesa MASSIMA (e qui è importante questo aggettivo) che il nucleo famigliare medio ha per l'acquisto con le proprie risorse. Anche qui come sopra bisogna prendere l'area di riferimento, non il reddito (e patrimonio) medio italiano

2b. Livello dei tassi e atteggiamento delle banche verso l'erogazione del credito che sono determinanti per aggiungere o meno potere d'acquisto alle famiglie. Questo elemento è tanto più importante quanto più i prezzi sono un multiplo alto dei redditi e quanto meno le famiglie sono patrimonializzate

3. Composizione dei nuclei famigliari che determina la direttrice del mercato perchè parlare genericamente di domanda è un pò riduttivo, il mercato va almeno segmento per dimensioni (metrature degli immobili)

PRINCIPALI FATTORI CHE INFLUENZANO L'OFFERTA

1. Costi di costruzione e/o di ristrutturazione, se aumenta è chiaro che il valore di tutto il costruito salirà. Sì, salirà il valore di un pò tutto il costruito per un effetto "traino" perchè se costruire o ristrutturare aumenta di costo allora anche tutto il costruito e ristrutturato partirà da un punto di valutazione più elevato. Poi è chiaro che l'immobile interamente da ristrutturare ne sarà influenzato poco, ma ciò che conta alla fine è il costo finito della casa abitabile (e non solo a quanto si compravende l'immobile allo stato attuale).

2. Dimensione del mercato e quantità dell'invenduto. Chiaramente maggiore è la dimensione del mercato zonale rispetto alla domanda e maggiore sarà la pressione al ribasso sui venditori.

3. Location e qualità dell'immobile (all'interno del mercato di riferimento). Una cosa è avere da vendere un appartamento a piano rialzato in zona periferica e degradata, un'altra è vendere un attico in centro o una villa con ottima location.

4. Presenza (e intensità) di un mercato d'investimento per quella tipologia di bene. Se il venditore ha anche la possibilità di affittare allora ha più potere contrattuale, se quell'immobile per caratteristiche o mancanza di domanda in affitto può essere solo venduto allora il discorso cambia.

Ora, la situazione attuale qual è?

DOMANDA

1. Fattore negativo quasi ovunque in Italia, regge solo in alcune grandi città. Destinato ulteriormente a peggiorare.

2a. Redditi stagnanti (ma non in calo almeno nominalmente) e patrimoni mediamente stabili. Poi dipende da zona a zona. Certamente con il calo dei prezzi delle case di circa il 30% a livello nominale (valore medio) i redditi (ed anche i patrimoni) hanno aumentato il loro potere d'acquisto. Questo però non è valido in alcune specifiche realtà con prezzi che non sono calati (ad es. Milano).

2b. Tassi e credito non sono mai stati così favorevoli come oggi. Se i tassi dovessero aumentare (come sembra stia succedendo) allora impatterà sulla domanda facendola calare, ma soprattutto laddove il mutuo è determinante e la rata importante (ovvero nelle grandi città).

3. La composizione dei nuclei sta andando sempre di più verso una riduzione netta e spinta, quindi la domanda dei tagli piccoli non è così spenta di quella dei tagli medi e grandi. E questo vale un pò in tutto il Paese.

OFFERTA

1.I costi di costruzione/ristrutturazione stanno aumentando in modo importante, da questo elemento è difficile prescindere. Chi vuole comprare il nuovo spenderà di più (a parità di tutto il resto), chi compra e poi ristruttura non spenderà di più a comprare ma quello che risparmia lo mette poi a sistemare, chi compra il ristrutturato sarà anch'esso costretto a venire a patti con prezzi maggiori.

2. La dimensione del mercato dell'invenduto va di pari passo con la demografia passata (non con quella attuale e futura). Su questo c'è poco da dire, ad oggi c'è esubero di offerta ovunque in Italia tranne poche eccezioni (le solite, Milano su tutte).

3. Su location e qualità oggi da quello che posso constatare c'è in vendita quasi ovunque molta roba brutta, malmessa. Magari anche con buone prospettive di location, ma mediamente la qualità è scarsina (d'altra parte ogni anno che passa il patrimonio abitativo medio invecchia e questo fattore entropico fa calare il prezzo medio in assenza di manutenzioni straordinarie).

4. Circa l'esistenza o meno del mercato d'investimento bisogna valutare zona per zona e non si può generalizzare.
 

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pazzesco!!!! ditemi voi, una classica coppia da 3000/mese (quindi già fortunati), come potrebbero acquistare le ciofeche anni '60-70 che girano (ai prezzi richiesti)e spenderci altri 100000 euro per renderle decenti.
 

oneone

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pazzesco!!!! ditemi voi, una classica coppia da 3000/mese (quindi già fortunati), come potrebbero acquistare le ciofeche anni '60-70 che girano (ai prezzi richiesti)e spenderci altri 100000 euro per renderle decenti.

Con i patrimoni di famiglia e/o con i mutui 30ennali al 1.5%

Se i tassi salgono (mutui 30ennali al 4-5%) una bella fetta di compratori evapora
 

123abc

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pazzesco!!!! ditemi voi, una classica coppia da 3000/mese (quindi già fortunati), come potrebbero acquistare le ciofeche anni '60-70 che girano (ai prezzi richiesti)e spenderci altri 100000 euro per renderle decenti.

Oggi, volendo, con 750 euro di rata (il 25% dei 3000 che hai indicato tu) si mutuano fino a 200.000 euro (tasso 1% durata 25 anni). Quindi non è la sostenibilità finanziaria il problema per gran parte d'Italia
 

123abc

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Con i patrimoni di famiglia e/o con i mutui 30ennali al 1.5%

Se i tassi salgono (mutui 30ennali al 4-5%) una bella fetta di compratori evapora

Certo, è un fattore alimentante la domanda importante.

Determinante è l'importo del mutuo, se si finanziano 100k si passa da 375 a 525 euro di rata (25 anni da 1% a 4%, quindi scenario avverso molto hard), certo che se per acquistare serve di più e magari il mutuo è doppio (750 euro) si passa a 1050 euro di rata e l'equilibrio salta.

Questo evidenzia che i tassi sono tanto più importanti per la domanda delle grandi città rispetto a quella della provincia che dipende molto di più da altri fattori come demografia e altro, poco da fattori finanziari.
 

il Barbin

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Oggi, volendo, con 750 euro di rata (il 25% dei 3000 che hai indicato tu) si mutuano fino a 200.000 euro (tasso 1% durata 25 anni). Quindi non è la sostenibilità finanziaria il problema per gran parte d'Italia

a tasso variabile però...
con tasso fisso a queste cifre siamo arrivati al 2% oggi
non so in queste settimane in quanti opterebbero per il variabile...
 

123abc

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a tasso variabile però...
con tasso fisso a queste cifre siamo arrivati al 2% oggi
non so in queste settimane in quanti opterebbero per il variabile...

Fino a qualche mese si finanziava anche all'1% (o poco più) sul fisso. La mia era una stima "finger rule", non prenderla comunque alla lettera, se vuoi un dato preciso oggi il miglior mutuo a 25 "gira" a 1.40% di TAEG.
 

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Gian Piero Motti fan
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L'articolo del ilsole24ore della discussione di prima pagina supportato da analisi e grafici e ragionamenti a dimostrare che l'inflazione non farà aumentare i prezzi degli immobili e tutto un NOSENSE . Perche ?
Semplicemente perché una casa e fatta dalle materie prime e dalla manodopera pertanto se aumentano i prezzi di queste automaticamente aumenta anche il valore dell'immobile.n
Tutti gli altri ragionamenti tipo si ma la demografia , si ma il lavoro precario , si ma l'aumento dei tassi , sono tutti ragionamenti validi ma che non hanno
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Quindi SI , aumento inflazione = aumento prezzi immobili OK!

Certo che la casa è fatta "delle materie prime", ma questo discorso può valere per le case nuove, per le quali vengono adoperate materie prime "vergini".
Altrimenti vale nè più nè meno la differenza tra auto nuove ed auto usate : secondo il tuo ragionamento queste ultime dovrebbero valere lo stesso perchè incorporano pur sempre le stesse identiche materie prime di quelle nuove. Certo, ma andrebbero bene per il riciclo !
E se è per questo anche una bella ragazza di 20 anni è pur sempre fatta delle stesse "materie prime" (sic!) di una vecchia decrepita di 90 se volessimo andare a scomporre i corpi fino a farne tanti mucchietti di ciascuna di esse...:rolleyes:
Insomma, un ferro arrugginito ha valore diverso da uno nuovo pur essendo intrinsecamente sempre "Fe" (elemento chimico).

Quanto alla manodopera, secondo me occorre solo aspettare che gradualmente scemi la "sbornia" dei bonus e del conseguente "reclutamento di massa" degli edili, perchè è soltanto questa che li ha portati ad essere richiesti ovunque e dunque ad approfittarsene alzando quindi la cresta...
 

123abc

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Certo che la casa è fatta "delle materie prime", ma questo discorso può valere per le case nuove, per le quali vengono adoperate materie prime "vergini".
Altrimenti vale nè più nè meno la differenza tra auto nuove ed auto usate : secondo il tuo ragionamento queste ultime dovrebbero valere lo stesso perchè incorporano pur sempre le stesse identiche materie prime di quelle nuove. Certo, ma andrebbero bene per il riciclo !
E se è per questo anche una bella ragazza di 20 anni è pur sempre fatta delle stesse "materie prime" (sic!) di una vecchia decrepita di 90 se volessimo andare a scomporre i corpi fino a farne tanti mucchietti di ciascuna di esse...:rolleyes:
Insomma, un ferro arrugginito ha valore diverso da uno nuovo pur essendo intrinsecamente sempre "Fe" (elemento chimico).

Quanto alla manodopera, secondo me occorre solo aspettare che gradualmente scemi la "sbornia" dei bonus e del conseguente "reclutamento di massa" degli edili, perchè è soltanto questa che li ha portati ad essere richiesti ovunque e dunque ad approfittarsene alzando quindi la cresta...

Sì, ma le case non sono come le auto che hanno una vita utile al termine della quale vanno al macero. Vengono manutenute, rinnovate, ristrutturate.

Il discorso corretto IMHO è che l'appartamento con 50 anni di vita non aumenterà di prezzo, anzi, magari potrebbe pure ulteriormente calare perchè costa di più rispetto a prima ristrutturalo, mentre l'appartamento recente o ristrutturato potrebbe aumentare di prezzo proprio perchè è pronto all'uso.
Esempio terra terra per capirci: fatto 100 il prezzo del nuovo quello da ristrutturare oggi magari costa 30. il ristrutturato (anni 60-70 ribaltato completamente) costa 60 e il "recente" con 20 anni di vita costa magari 70. Dove pensi che vadano i prezzi di ristrutturato e di recente se il nuovo andasse a 120? Io vedo più probabile che questi seguano parzialmente il rialzo andando rispettivamente magari a 70 e 80, mentre il vecchio rimarrebbe fermo lì a 30. IMHO.