Inflazione ed immobiliare

macantoni

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Non credo sia cosi' semplice. Le regole dei REIT seguono quelle dei mercati finanziari principalmente. Se una attivita' rende poco o non rende ( anche l'inverso ) il mercato la prezza velocemente. Con l'immobile fisico il proprietario e' portato a "digerire" discese delle quotazioni e perdite teoriche in prima persona ed anche per molto tempo. Nel caso dei REIT questa perdita invece viene immediatamente valutata dal mercato come dicevo prima.

E' un fatto di percezione. Se c'è un crollo dell'immobiliare, la quotazione del REIT la vedi scendere istantaneamente sul grafico; nel caso dell'immobile fisico, non la vedi scritta da nessuna parte.

Ad esempio, nel Marzo 2020 (emergenza Covid) le quotazioni dei REIT sono scese del 40% nel giro di pochi giorni, per poi risalire ai livelli pre-covid nel giro di 6 mesi.

Qui, qualcuno direbbe che è dovuto alla volatilità degli strumenti quotati. Ma in realtà, nello stesso periodo, a chi aveva la casa di mattoni, cosa stava succedendo? Le case non si vendevano più, perché non si potevano più visitare ed i notai non rogitavano; chi aveva gli inquilini morosi non poteva mandarli via; ecc. I guai c'erano anche per chi aveva l'immobile fisico, il cui valore - in quel periodo - era praticamente azzerato per impossibilità di transare: solo che non c'era scritto nel grafico di borsa.

Chi aveva l' ETF, volendo, pur perdendoci il 40% poteva comunque vendere (o acquistare). Chi invece aveva l'immobile fisico, in quel periodo, era del tutto impossibilitato. A ben vedere, quello messo peggio, era in realtà il proprietario dell'immobile fisico.

E' vero che la possibilità di vendere anche a -40% data ai proprietari di ETF può aver indotto qualcuno a fare ca**ate da impanicamento, ma non è un problema dello strumento: è un problema psicologico dell'investitore. La possibilità di fare ca**ate non è un obbligo a farle; chi ha aspettato - per scelta - 6 mesi ha rivisto i valori di prima come i proprietari di immobili fisici che hanno aspettato 6 mesi perché non potevano fare altrimenti. Questi sono strumenti che - in ottica di investimento di lungo periodo - andrebbero comprati con la logica del "buy and hold".

Poi ci sono anche altri fattori ovviamente, perche' difficilmente chi gestisce i REIT e' disposto a perdere i propri compensi/stipendi in prima persona, diversamente dal piccolo proprietario immobiliare. Il legame tra REIT ed immobili fisici c'e', ma non e' cosi' stretto come quello del proprietario fisico immobiliare.

E' vero che non sono esattamente la stessa cosa dell'investimento fisico, poiché incorporano la parte gestionale, ma sono indubbiamente moooolto correlati.

Aggiungo, che si può discutere molto sulle differenze tra REIT e immobiliare fisico. Le differenze ci sono ed in alcune particolari circostanze non escludo che possa essere preferibile l'immobiliare fisico. Tuttavia ciò che fa preferire l'uno o l'altro non è tanto il dato finanziario quando il dato psicologico. L' "immobiliare di carta", alla fine, si traduce in un numero che si può leggere in un grafico ed in un paio di click per comprare e vendere; per quanto possa essere o non essere finanziariamente conveniente, non da soddisfazione "fisica". Non puoi portare gli amici sotto caso e fargli vedere le finestre dell'appartamento che hai comprato, non hai la gioia di convincere e convincerti che hai fatto l'affare del secolo rigirando i conti come torna meglio, non hai la soddisfazione di poter sfoggiare le tue abilità di trattativa, o persino la soddisfazione di dire "piuttosto lo lascio vuoto" (vantandoti).
 

er cash

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La differenza sostanziale è che con gli (ETF di) REIT compri una quota di molti immobili con annessa la relativa gestione mentre con l'immobile fisico compri un intero immobile e te lo gestisci tu.

I REITS coniugano il peggio dei sue mondi: bassi rendimenti dell'immobiliare diversificato e gestito a sun di fees, e la volatilità del mercato azionario. Mitigano lievemente sia uno che l'altro ma nel complesso a mio avviso non costituiscono una alternativa valida se l'obiettivo e' avere un portfolio immobiliare diversificato e gestito, una posizione piu liquida, con pero rendimenti soddisfacenti.

Lo considererei proprio come l'estremo opposto rispetto all'autogestione, nel mezzo ci sono molte gradazioni con risk/reward per tutti i gusti.

Io sconsiglio sempre caldamente l'acquisto del classico appartamento da affittare (sebbene ci siano molti sul forum che hanno avuto ottime esperienze con questa modalità) ma allo stesso tempo credo sia utile mantenere una certa continuità nelle caratteristiche dell'investimento immobiliare senza necessariamente doverlo trasformare in qualcosa che può essere fatto sul cellulare buy/sell.
 

arte3000

Gino stai sereno
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I REITS coniugano il peggio dei sue mondi: bassi rendimenti dell'immobiliare diversificato e gestito a sun di fees, e la volatilità del mercato azionario. Mitigano lievemente sia uno che l'altro ma nel complesso a mio avviso non costituiscono una alternativa valida se l'obiettivo e' avere un portfolio immobiliare diversificato e gestito, una posizione piu liquida, con pero rendimenti soddisfacenti.

Lo considererei proprio come l'estremo opposto rispetto all'autogestione, nel mezzo ci sono molte gradazioni con risk/reward per tutti i gusti.

Io sconsiglio sempre caldamente l'acquisto del classico appartamento da affittare (sebbene ci siano molti sul forum che hanno avuto ottime esperienze con questa modalità) ma allo stesso tempo credo sia utile mantenere una certa continuità nelle caratteristiche dell'investimento immobiliare senza necessariamente doverlo trasformare in qualcosa che può essere fatto sul cellulare buy/sell.




I tuoi interventi mi piacciono molto.Io però continuo a passare ore in rete,sperando di pescare il jolly.

Da anni,sono alla ricerca dell'affare della vita.Non ti nascondo che la cosa non è assolutamente semplice e poi,raggiunto il traguardo,ti arrivano un'altra mole di problemi che ti fanno riflettere sulla bontà dell'operazione.

P.es.le migliorie interne e la scelta dell'inquilino.Credo che al di là dei numeri queste componenti siano altrettanto importanti.

Sono consapevole di usare un metodo lontano anni luce dal tuo modo di operare,però mi barrico dietro il fatto che la mia strategia,sinora,mi offra maggiore tranquillità e minori scossoni.

Tu cosa mi consiglieresti di correggere?


Ad oggi,il numero dei nostri inquilini è sufficiente a produrre una discreta rendita.
 

Nemor

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I tuoi interventi mi piacciono molto.Io però continuo a passare ore in rete,sperando di pescare il jolly.

Da anni,sono alla ricerca dell'affare della vita.Non ti nascondo che la cosa non è assolutamente semplice e poi,raggiunto il traguardo,ti arrivano un'altra mole di problemi che ti fanno riflettere sulla bontà dell'operazione.

P.es.le migliorie interne e la scelta dell'inquilino.Credo che al di là dei numeri queste componenti siano altrettanto importanti.

Sono consapevole di usare un metodo lontano anni luce dal tuo modo di operare,però mi barrico dietro il fatto che la mia strategia,sinora,mi offra maggiore tranquillità e minori scossoni.

Tu cosa mi consiglieresti di correggere?


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Considera che per lui e' un vero e proprio lavoro, mentre immagino tu nella vita fai tutt'altro ;)
E' ovvio che difficilmente si puo' fare di meglio rispetto a chi lo fa per professione
 

123abc

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E' un fatto di percezione. Se c'è un crollo dell'immobiliare, la quotazione del REIT la vedi scendere istantaneamente sul grafico; nel caso dell'immobile fisico, non la vedi scritta da nessuna parte.

Essendo strumenti quotati la loro valutazione è di tipo professionale e in tempo reale riflettono i cambiamenti di aspettative per il periodo dei successivi X anni (con X pari a un numero che è almeno di 15-20).
Su questo punto però vorrei far riflettere su questo grafico, cosa ci sta raccontando?

Prezzi Ishares European REIT.jpg

Ad esempio, nel Marzo 2020 (emergenza Covid) le quotazioni dei REIT sono scese del 40% nel giro di pochi giorni, per poi risalire ai livelli pre-covid nel giro di 6 mesi.

Qui, qualcuno direbbe che è dovuto alla volatilitÃ* degli strumenti quotati. Ma in realtÃ*, nello stesso periodo, a chi aveva la casa di mattoni, cosa stava succedendo? Le case non si vendevano più, perché non si potevano più visitare ed i notai non rogitavano; chi aveva gli inquilini morosi non poteva mandarli via; ecc. I guai c'erano anche per chi aveva l'immobile fisico, il cui valore - in quel periodo - era praticamente azzerato per impossibilitÃ* di transare: solo che non c'era scritto nel grafico di borsa.

Quello che succede nei momenti di panico come per esempio feb-mar 20 non è per forza un indicatore affidabile, perchè proprio per dare liquiditÃ* immediata i mercati tendono a reagire in modo eccessivo alle novitÃ* incorporando il nuovo equilibrio per i successivi 15-20 anni; così facendo spesso esasperano la volatilitÃ* anche su basi di tipo irrazionale come paura o eccesso di sicurezza.


Chi aveva l' ETF, volendo, pur perdendoci il 40% poteva comunque vendere (o acquistare). Chi invece aveva l'immobile fisico, in quel periodo, era del tutto impossibilitato. A ben vedere, quello messo peggio, era in realtÃ* il proprietario dell'immobile fisico.

E' vero che la possibilitÃ* di vendere anche a -40% data ai proprietari di ETF può aver indotto qualcuno a fare ca**ate da impanicamento, ma non è un problema dello strumento: è un problema psicologico dell'investitore. La possibilitÃ* di fare ca**ate non è un obbligo a farle; chi ha aspettato - per scelta - 6 mesi ha rivisto i valori di prima come i proprietari di immobili fisici che hanno aspettato 6 mesi perché non potevano fare altrimenti. Questi sono strumenti che - in ottica di investimento di lungo periodo - andrebbero comprati con la logica del "buy and hold".

Se avevi l'immobile fisico al -40% dal prezzo di mercato di gen-20 volendo liquidavi anche a feb-mar 20, al di lÃ* dei problemi logistici.


E' vero che non sono esattamente la stessa cosa dell'investimento fisico, poiché incorporano la parte gestionale, ma sono indubbiamente moooolto correlati.

Aggiungo, che si può discutere molto sulle differenze tra REIT e immobiliare fisico. Le differenze ci sono ed in alcune particolari circostanze non escludo che possa essere preferibile l'immobiliare fisico. Tuttavia ciò che fa preferire l'uno o l'altro non è tanto il dato finanziario quando il dato psicologico. L' "immobiliare di carta", alla fine, si traduce in un numero che si può leggere in un grafico ed in un paio di click per comprare e vendere; per quanto possa essere o non essere finanziariamente conveniente, non da soddisfazione "fisica". Non puoi portare gli amici sotto caso e fargli vedere le finestre dell'appartamento che hai comprato, non hai la gioia di convincere e convincerti che hai fatto l'affare del secolo rigirando i conti come torna meglio, non hai la soddisfazione di poter sfoggiare le tue abilitÃ* di trattativa, o persino la soddisfazione di dire "piuttosto lo lascio vuoto" (vantandoti).

Il vantaggio principale di strumenti come i REIT sta nella diversificazione perchè con questo tipo di strumento riesci a mitigare (fino a rendere innocuo) il rischio di default dello specifico locatore, cosa che con l'immobiliare fisico è impossibile, a meno di disporre di capitali enormi (dovresti avere almeno 20 immobili di valore più o meno simile e quindi ipotizzando almeno 50k per immobile anche nelle aree con prezzi più bassi dovresti disporre di almeno 1 mln da dedicare unicamente all'immobiliare e questa dovrebbe essere solo una parte del capitale complessivo che per restante parte dovrebbe prevedere azioni ed obbligazioni.
Sì, anche la liquidabilitÃ* immediata è un vantaggio, ma solo relativo se lo confronti con immobili nelle aree che tirano. Anche in questo caso se ti serve il cash liquidi in 3 mesi (che rimane poco tempo anche perchè hai magari una cifra che prendi prima a titolo di acconto e poi il saldo al rogito). Diverso se l'immobile fisico ce l'hai in zone che non hanno un mercato così florido come la provincia italico e lì allora la liquidabilitÃ* può diventare davvero un problema, magari impieghi 6 mesi o anche un anno per ricevere un prezzo congruo (e in certi casi non riesci a liquidarlo, e lì sì che sono c***i...).
 

arte3000

Gino stai sereno
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Considera che per lui e' un vero e proprio lavoro, mentre immagino tu nella vita fai tutt'altro ;)
E' ovvio che difficilmente si puo' fare di meglio rispetto a chi lo fa per professione

Ciao Nemor!

È sempre un piacere leggerti.


Sì,oggi faccio altro.Per molti anni sono stato un commerciante.

Da poco tempo sono un dipendente Inps :D,e anziche' fare le parole crociate o mettermi a fare lunghe passeggiate,cerco di rimanere in gioco cercando altre forme di "svago "


Ovviamente di fronte a colossi del calibro di er cash,ma anche tu non scherzi,mi accorgo di appartenere alla preistoria del mondo immobiliare.

Quindi,nei limiti del possibile,cerco di affinare i miei rudimenti.

Onestamente è sempre stato un mondo che mi affascina.
 

er cash

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I tuoi interventi mi piacciono molto.Io però continuo a passare ore in rete,sperando di pescare il jolly.

Da anni,sono alla ricerca dell'affare della vita.Non ti nascondo che la cosa non è assolutamente semplice e poi,raggiunto il traguardo,ti arrivano un'altra mole di problemi che ti fanno riflettere sulla bontà dell'operazione.

P.es.le migliorie interne e la scelta dell'inquilino.Credo che al di là dei numeri queste componenti siano altrettanto importanti.

Sono consapevole di usare un metodo lontano anni luce dal tuo modo di operare,però mi barrico dietro il fatto che la mia strategia,sinora,mi offra maggiore tranquillità e minori scossoni.

Tu cosa mi consiglieresti di correggere?


Ad oggi,il numero dei nostri inquilini è sufficiente a produrre una discreta rendita.

Allora... alcuni qui hanno condiviso e condividono esempi di redditività di investimenti "tradizionali" (tra virgolette perché alcuni sono all'estero, alcuni hanno comunque nel conto economico le detrazioni fiscali per ristrutturazione etc). Come avrai visto quelli ottimi sono sul 5% anno pretasse. LA norma e' molto piu bassa.

Un investimento immobiliare professionale fa dei rendimenti composti molto superiori. Il motivo per cui non trovi queste opportunita e' perche non raggiungono il mercato ma si muovono in una rete di investitori, anche mini investitori, che pero finanziano chi conoscono. E chi vuole essere finanziato sa che mettere i manifesti non porta molto lontano perche prima di poter prendere un investitore sconosciuto e' necessario avere una certa organizzazione. E quindi la prima scrematura che si opera e' sull'entita dell'investimento.

Questo non vuol dire che sia impossibile, bisogna pero darsi un po da fare per scoprire chi nella propria realta locale fa questa attivita, tenere d'occhio le iniziative e cercare di conoscersi e farsi conoscere. Per quella che e' la mentalita italiana, non e' una cosa facile ne per chi vuole investire ne per chi ricerca investimenti.
 

macantoni

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Lo considererei proprio come l'estremo opposto rispetto all'autogestione, nel mezzo ci sono molte gradazioni con risk/reward per tutti i gusti.

Io sconsiglio sempre caldamente l'acquisto del classico appartamento da affittare (sebbene ci siano molti sul forum che hanno avuto ottime esperienze con questa modalità) ma allo stesso tempo credo sia utile mantenere una certa continuità nelle caratteristiche dell'investimento immobiliare senza necessariamente doverlo trasformare in qualcosa che può essere fatto sul cellulare buy/sell.

E quindi cosa consigli?

Se fai in modo continuativo Buy and Sell rischi la contestazione di agire in regime d'impresa, con tutto ciò che ne consegue.

Un investimento immobiliare professionale fa dei rendimenti composti molto superiori. Il motivo per cui non trovi queste opportunita e' perche non raggiungono il mercato ma si muovono in una rete di investitori, anche mini investitori, che pero finanziano chi conoscono. E chi vuole essere finanziato sa che mettere i manifesti non porta molto lontano perche prima di poter prendere un investitore sconosciuto e' necessario avere una certa organizzazione. E quindi la prima scrematura che si opera e' sull'entita dell'investimento.

Questo non vuol dire che sia impossibile, bisogna pero darsi un po da fare per scoprire chi nella propria realta locale fa questa attivita, tenere d'occhio le iniziative e cercare di conoscersi e farsi conoscere. Per quella che e' la mentalita italiana, non e' una cosa facile ne per chi vuole investire ne per chi ricerca investimenti.

Non ci ho capito molto, forse è colpa mia, ma da 50enne sospettoso, mi suona come un discorso un po' fumoso e mi fa suonare campanelli d'allarme da tutte le parti. Le persone di cui mi fido saranno tre (numero approssimato per eccesso) e credo che sia poco igienico cercare di conoscere persone che sono in certe reti per fare certi investimenti... Opinione mia.
 
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er cash

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E quindi cosa consigli?

Se fai in modo continuativo Buy and Sell rischi la contestazione di agire in regime d'impresa, con tutto ciò che ne consegue.

io sono proprio all'opposto della compravendita. consiglio sempre buy and hold con nel mezzo un bel po di valore aggiunto e con obeittivo flusso di cassa (quindi no affitti 3+2, 4+4).
Il proponente deve necessariamente essere un imprenditore o un'impresa. Chi investe no e avrà il solo 26% di imposta sostitutiva a suo carico.
ci sono tantissime strutture che si possono usare, dall'associazione in partecipazione alle societa veicolo/finanziarie. Il punto e' che non e' come andare a comprare il latte o se per questo neanche come comprare ETF. Bisogna un po darsi da fare.
 

er cash

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Non ci ho capito molto, forse è colpa mia, ma da 50enne sospettoso, mi suona come un discorso un po' fumoso e mi fa suonare campanelli d'allarme da tutte le parti. Le persone di cui mi fido saranno tre (numero approssimato per eccesso) e credo che sia poco igienico cercare di conoscere persone che sono in certe reti per fare certi investimenti... Opinione mia.

Un investitore con una capacita sufficiente a comprare un appartamento da mettere a reddito, diciamo 150k, avrebbe molta difficoltà a trovare opportunità di investimento "passivo" senza mettere dell'impegno a trovare qualcuno con cui investire 1. perche le operazioni di quella taglia non sono sui giornali 2. perché chi le fa probabilmente ha già il suo network di investitori. Non che ce ne siano tanti tra l'altro.

Ma e' la stessa cosa per altre asset classes. Se tu volessi investire in una startup med-tech come faresti? Devi conoscere chi ha queste iniziative e devi fare in modo che chi ha queste iniziative ti cerchi. Le proposte che valuterai saranno tutte unicorni? ovvio che no. Ci saranno dei sonori patacca che chiederanno cifre UFO? Certo, sta a te capire chi e cosa e' investibile. Con immobiliare e' uguale solo che chi ha le operazioni solide in mano di solito gli investitori ce li ha gia o li va a cercare tra chi gli da il massimo del supporto col minor sforzo. per questo piove sul bagnato.
 

macantoni

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io sono proprio all'opposto della compravendita. consiglio sempre buy and hold con nel mezzo un bel po di valore aggiunto e con obeittivo flusso di cassa (quindi no affitti 3+2, 4+4).
Il proponente deve necessariamente essere un imprenditore o un'impresa. Chi investe no e avrà il solo 26% di imposta sostitutiva a suo carico.
ci sono tantissime strutture che si possono usare, dall'associazione in partecipazione alle societa veicolo/finanziarie. Il punto e' che non e' come andare a comprare il latte o se per questo neanche come comprare ETF. Bisogna un po darsi da fare.

Quindi, giusto per capirsi, questo investitore privato dovrebbe dare i soldi ad una società veicolo che investe al posto suo, la quale società non affitta e neppure fa buy and sell.. compra e tiene immobili (vuoti?) e poi .. ?

Un investitore con una capacita sufficiente a comprare un appartamento da mettere a reddito, diciamo 150k, avrebbe molta difficoltà a trovare opportunità di investimento "passivo" senza mettere dell'impegno a trovare qualcuno con cui investire 1. perche le operazioni di quella taglia non sono sui giornali 2. perché chi le fa probabilmente ha già il suo network di investitori. Non che ce ne siano tanti tra l'altro.

Ma e' la stessa cosa per altre asset classes. Se tu volessi investire in una startup med-tech come faresti? Devi conoscere chi ha queste iniziative e devi fare in modo che chi ha queste iniziative ti cerchi. Le proposte che valuterai saranno tutte unicorni? ovvio che no. Ci saranno dei sonori patacca che chiederanno cifre UFO? Certo, sta a te capire chi e cosa e' investibile. Con immobiliare e' uguale solo che chi ha le operazioni solide in mano di solito gli investitori ce li ha gia o li va a cercare tra chi gli da il massimo del supporto col minor sforzo. per questo piove sul bagnato.

Ma il problema di base è: questo tipo della società veicolo che fa gli investimenti con i miei soldi, siamo sicuri che non sia un maramaldo dalla buona parlantina, e che io che gli do i soldi dopo qualche tempo non faccia la fine di quelli che poi vanno a piangere a Striscia la Notizia perché "Poverino me, mi hanno truffato, mi sembrava tanto una persona per bene?" A me sembra come andarsele a cercare.
 

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Quindi, giusto per capirsi, questo investitore privato dovrebbe dare i soldi ad una società veicolo che investe al posto suo, la quale società non affitta e neppure fa buy and sell.. compra e tiene immobili (vuoti?) e poi .. ?
Ma il problema di base è: questo tipo della società veicolo che fa gli investimenti con i miei soldi, siamo sicuri che non sia un maramaldo dalla buona parlantina, e che io che gli do i soldi dopo qualche tempo non faccia la fine di quelli che poi vanno a piangere a Striscia la Notizia perché "Poverino me, mi hanno truffato, mi sembrava tanto una persona per bene?" A me sembra come andarsele a cercare.

L'investitore acquisisce quote di una societa veicolo che detiene gli immobili locati... quindi non da soldi al promotore (che sia un individuo o una societa).
Se l'investitore ha il 2% della societa ha anche il 2% degli immobili e dei dividendi. Quindi non che sia molto diverso da detenere gli immobili direttamente. La quota potrebbe anche essere trasferibile e quindi liquida. Ma questo dipende dalle norme stabilite nell'atto costitutivo e negli accordi sociali.

In merito al promotore: sta all'investitore fare la necessaria due diligence. Cosi come la fa il promotore sui suoi investitori.
Ripeto non e' un processo molto diverso da quasi tutti gli altri investimenti in Private Equity. L'uomo della strada pensa che investire sia andare in banca a chiedere cosa c'e' da comprare. Non e' cosi, ma questo e' ovvio.
 
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L'investitore acquisisce quote di una societa veicolo che detiene gli immobili locati... quindi non da soldi al promotore (che sia un individuo o una societa).
Se l'investitore ha il 2% della societa ha anche il 2% degli immobili e dei dividendi. Quindi non che sia molto diverso da detenere gli immobili direttamente. La quota potrebbe anche essere trasferibile e quindi liquida. Ma questo dipende dalle norme stabilite nell'atto costitutivo e negli accordi sociali.

In merito al promotore: sta all'investitore fare la necessaria due diligence. Cosi come la fa il promotore sui suoi investitori.
Ripeto non e' un processo molto diverso da quasi tutti gli altri investimenti in Private Equity. L'uomo della strada pensa che investire sia andare in banca a chiedere cosa c'e' da comprare. Non e' cosi, ma questo e' ovvio.

Mi sembra evidente che se uno è un privato e non capisce una cippa di diritto societario e di investimenti immobiliari (mi ci metto pure io) non avrà minimamente le capacità per fare una due diligence e si baserà su quello che gli racconta il promotore della società X 'mai sentita prima'. Perché uno deve andarsele a cercare con il lanternino?
 

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Mi sembra evidente che se uno è un privato e non capisce una cippa di diritto societario e di investimenti immobiliari (mi ci metto pure io) non avrà minimamente le capacità per fare una due diligence e si baserà su quello che gli racconta il promotore della società X 'mai sentita prima'. Perché uno deve andarsele a cercare con il lanternino?

Quello che ha descritto ercash non è niente altro che un fondo immobiliare chiuso .:) e per aderire non è necessario conoscere il diritto societario ma piuttosto sapere fare una stima di cosa ha in pancia il fondo.
 

macantoni

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Quello che ha descritto ercash non è niente altro che un fondo immobiliare chiuso .:) e per aderire non è necessario conoscere il diritto societario ma piuttosto sapere fare una stima di cosa ha in pancia il fondo.

Non ho mai approfondito il tema dei fondi immobiliari chiusi. So che sono molto poco liquidi (se non totalmente illiquidi) e che è difficilissimo riscattare la quota prima della scadenza. Inoltre, così come per gli altri investimenti, nessuno garantisce che il ritorno sull'investimento sia positivo. Anzi, mi viene in mente questo caso:
Il fondo immobiliare Obelisco, venduto agli sportelli delle Poste, perde il 99% - La Stampa

Non ci vedo molti vantaggi rispetto ad un REIT, ma come detto ne so pochissimo e posso ricredermi.
 

tora64

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Quello che ha descritto ercash non è niente altro che un fondo immobiliare chiuso .:) e per aderire non è necessario conoscere il diritto societario ma piuttosto sapere fare una stima di cosa ha in pancia il fondo.

Non ho mai approfondito il tema dei fondi immobiliari chiusi. So che sono molto poco liquidi (se non totalmente illiquidi) e che è difficilissimo riscattare la quota prima della scadenza. Inoltre, così come per gli altri investimenti, nessuno garantisce che il ritorno sull'investimento sia positivo. Anzi, mi viene in mente questo caso:
Il fondo immobiliare Obelisco, venduto agli sportelli delle Poste, perde il 99% - La Stampa

Non ci vedo molti vantaggi rispetto ad un REIT, ma come detto ne so pochissimo e posso ricredermi.

No questo e un fondo immobiliare aperto a tutti , tutti possono aderire e difatti lo vendono agli sportelli , come i Reit
 

macantoni

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tora64

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Quello che ha descritto ercash non è niente altro che un fondo immobiliare chiuso .:) e per aderire non è necessario conoscere il diritto societario ma piuttosto sapere fare una stima di cosa ha in pancia il fondo.

Qui dice che era un fondo immobiliare chiuso
Iniziativa di tutela Fondo Obelisco

Si e un fondo immob. chiuso delle poste ma in pratica tutti i clienti delle poste possono aderire e acquistare delle quote .
Quindi è chiuso per modo di dire ..
 

macantoni

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Si e un fondo immob. chiuso delle poste ma in pratica tutti i clienti delle poste possono aderire e acquistare delle quote .
Quindi è chiuso per modo di dire ..

Non era delle poste, era distribuito dalle poste. Chiuso non vuol dire segreto o riservato agli amici, significa che le quote sono acquistabili solo in fase di offerta e che si può uscire solo a scadenza. Logicamente non è più sottoscrivibile.
 

er cash

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Quello che ha descritto ercash non è niente altro che un fondo immobiliare chiuso .:) e per aderire non è necessario conoscere il diritto societario ma piuttosto sapere fare una stima di cosa ha in pancia il fondo.

Beh ci sono tante forme che si possono dare alla stessa sostanza. La differenza la fa la modalita di raccolta.