Inflazione ed immobiliare

Sormans

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er cash

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Non ho mai approfondito il tema dei fondi immobiliari chiusi. So che sono molto poco liquidi (se non totalmente illiquidi) e che è difficilissimo riscattare la quota prima della scadenza. Inoltre, così come per gli altri investimenti, nessuno garantisce che il ritorno sull'investimento sia positivo. Anzi, mi viene in mente questo caso:
Il fondo immobiliare Obelisco, venduto agli sportelli delle Poste, perde il 99% - La Stampa

Non ci vedo molti vantaggi rispetto ad un REIT, ma come detto ne so pochissimo e posso ricredermi.

Blackstone, Brookfields, Hines... Sono tutti Real Estate Investment Managers... fanno veicoli, li riempiono di soldi e comprano/trasformano/affittano/vendono.

qui c'e' una spiegazione della differenza tra REIT e PE Fund
Private Equity vs. REITs: Comparing CRE Investment Options
 

macantoni

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Blackstone, Brookfields, Hines... Sono tutti Real Estate Investment Managers... fanno veicoli, li riempiono di soldi e comprano/trasformano/affittano/vendono.

qui c'e' una spiegazione della differenza tra REIT e PE Fund
Private Equity vs. REITs: Comparing CRE Investment Options


Prima considerazione: Investire in una singola società/veicolo, sia esso un REIT, un private equity, un fondo chiuso, aperto, squarciato o quel che sia, già di per sé è un rischio che può portare a perdere l'intero capitale. Ciò mi basta per non investirci cifre importanti. Con un ETF o anche con un immobile fisico non perdi mai l'intero capitale (tranne che cada un asteroide sulla casa)

Seconda considerazione: ne capisco poco di fondi immobiliari; ancor meno di private equity. Non perché sia particolarmente ignorante o poco informato in generale, ma perché di lavoro faccio altro. Da quel che ho capito, il Private Equity Real Eastate è illiquido, ha un profilo di rischio alto e sostanzialmente è adatto a investitori professionali che conoscono a fondo il mercato, la struttura del fondo ed il loro management: cioè è adatto a chi di lavoro fa proprio quello. Di contro, l'investimento per l'investitore comune deve essere sostanzialmente "agnostico". Un ETF investe a tappeto su tutto, buono o meno buono, e nella media qualcosa - anche se poco - tira fuori; non c'è necessità che l'investitore conosca i singoli fondi, basta che abbia genericamente fiducia in quel settore del mercato.

Terza considerazione: Investire in strumenti opachi, conosciuti per mezzo dell'amico dell'amico, comporta un alto rischio di finire nelle mani di truffatori, o quanto meno di persone che di mestiere dovrebbero fare altro. L'investitore che investe in un singolo fondo deve conoscere bene quel fondo; però, solitamente, non ha né il background culturale né gli strumenti per poterlo conoscere: finisce per fidarsi del promotore, specie se ha una buona parlantina, e Dunning-Kruger spesso da una mano.

Il fatto stesso che un PE sia generalmente più performante di un REIT può essere suggestivo, ma non è detto che sia una verità. Vedi REITs Vs. Private Equity Real Estate: What's The Best Way To Invest? | Seeking Alpha

Quarta considerazione: Siamo finiti totalmente off topic.
 
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london

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Domanda :
Ho tre immobili in un capoluogo di provincia, a maggio 22 o prezzi di vendita erano ben oltre 2000 euro mq.

Comprati nel 2017,2020 e 2021, tutti all asta, ad oggi ottimi affari, sempre stati affittati e tuttora affittati senza nessun problema.
Assicurazione inclusa.
Semi ristrutturati.
1 trilo e 2 bilo

Nessun debito nessun mutuo.

Secondo voi ha senso venderli in ottica in cui il mercato immobiliare soffrirà nei prossimi 5 anni, oppure tenere ad oltranza?

I soldi ad oggi non mi servono era solo per cercare di vendere in un buon momento evitando lunghi periodi di magra...
O forse sono troppo pessimista.


Opinioni?
 

cecc88

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Ho tre immobili in un capoluogo di provincia, a maggio 22 o prezzi di vendita erano ben oltre 2000 euro mq.

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Secondo voi ha senso venderli in ottica in cui il mercato immobiliare soffrirà nei prossimi 5 anni, oppure tenere ad oltranza?

I soldi ad oggi non mi servono era solo per cercare di vendere in un buon momento evitando lunghi periodi di magra...
O forse sono troppo pessimista.


Opinioni?

Premesso che non sono assolutamente esperto del mercato immobiliare, valuterei a spanne se prevedi cataclismi in zona (es. chiusure di realtà produttive importanti) che possano cambiare la situazione affitti.

Se una richiesta di affitto rimane e hai sempre preso canoni serenamente non scombinerei una situazione che funziona.
 

Nemor

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Ho tre immobili in un capoluogo di provincia, a maggio 22 o prezzi di vendita erano ben oltre 2000 euro mq.

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Secondo voi ha senso venderli in ottica in cui il mercato immobiliare soffrirà nei prossimi 5 anni, oppure tenere ad oltranza?

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O forse sono troppo pessimista.


Opinioni?

Se non ti danno rogne non capisco perche' venderli. Tra l'altro se non valgono nulla li puoi usare per farti finanziare qualche altro investimento, dandoli in garanzia alle banche.
 

macantoni

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@london

Concordo con quanto detto tra gli altri, se l'assetto funziona e ti genera reddito senza particolari grane, non vedo motivo di vendere; poi con i soldi che ricavi, che ci faresti? Troveresti il modo di investirli generando un reddito maggiore di quello che ti generano gli affitti?

Tra l'altro, almeno per quelli comprati nel 2020 e 2021, dovresti pagarci le tasse sulla plusvalenza.
 

london

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@london

Concordo con quanto detto tra gli altri, se l'assetto funziona e ti genera reddito senza particolari grane, non vedo motivo di vendere; poi con i soldi che ricavi, che ci faresti? Troveresti il modo di investirli generando un reddito maggiore di quello che ti generano gli affitti?

Tra l'altro, almeno per quelli comprati nel 2020 e 2021, dovresti pagarci le tasse sulla plusvalenza.

Gli affitti mi stanno rendendo un 6/7%netto sul prezzo di acquisto, esclusa quindi la rivalutazione avendoli presi in asta.
La città é turistica e in espansione e credo che crescerà bene ma i miei dubbi provengono da quest inflazione e dal rialzo tassi che allontanerà le persone dai mutui.

Sto cercando di farmi un idea chiara dei prossimi dieci anni ma non é facile.

Vendendo tutto avrei una bella liquidità che mi farebbe fare affari immobiliari d oro, su compravendite importanti alle aste.

Per le vendite di appartamenti comprati 2020 e 21 eviterei plusvalenza ricomprando entro 1 anno, escamotage con mia Moglie ecc..
 

london

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Se non ti danno rogne non capisco perche' venderli. Tra l'altro se non valgono nulla li puoi usare per farti finanziare qualche altro investimento, dandoli in garanzia alle banche.

Nessuna banca li accetta per richiedere nuovi mutui, al massimo fineco ma vuole la busta paga che non ho perché non lavoro.

CI ho provato diverse volte ma niente da fare
 

Nemor

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Nessuna banca li accetta per richiedere nuovi mutui, al massimo fineco ma vuole la busta paga che non ho perché non lavoro.

CI ho provato diverse volte ma niente da fare

Peccato, comunque se non ti danno noie, io rimarrei fermo anche visto il momento di totale incertezza a livello macroeconomico.
 

london

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Peccato, comunque se non ti danno noie, io rimarrei fermo anche visto il momento di totale incertezza a livello macroeconomico.

Probabente starò fermo, ragionandoci su, se non danno più mutui agevolati aumenteranno le persone che richiedono affitto e quindi salira la domanda, già adesso trovare bilo o trilo in affitto nella città é impresa molto ardua, impossibile se non si é lavorativi indeterminato.

Opinione sempre bene accette
 

mariotrento

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Io ho una seconda casa di villeggiatura in zona depressa, L anno scorso a 75 mila euro tant’è visite nessuna offerta se non a voce di 40 K, quest’anno l’ho messa a 100 mila così mi evito visite inutili, L imu? Per ora 700 euro all anno gestibilissimi: piuttosto di regalarla la faccio marcire
 

macantoni

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Io ho una seconda casa di villeggiatura in zona depressa, L anno scorso a 75 mila euro tant’è visite nessuna offerta se non a voce di 40 K, quest’anno l’ho messa a 100 mila così mi evito visite inutili, L imu? Per ora 700 euro all anno gestibilissimi: piuttosto di regalarla la faccio marcire

Il valore di una casa è dato dai soldi che qualcuno è disposto a darti. Nel tuo caso, se non esiste al mondo nessuno che offre di più, il valore è proprio di 40k.

Piuttosto che venderla a 40k, preferisci farla marcire:
1 - Perché pensi che prima o poi troverai a venderla ad un prezzo maggiore
2 - Perché hai metodi alternativi di usarla (ad esempio, la usi per andarci in vacanza tu stesso)
3 - Per orgoglio

?
 

macantoni

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Probabente starò fermo, ragionandoci su, se non danno più mutui agevolati aumenteranno le persone che richiedono affitto e quindi salira la domanda, già adesso trovare bilo o trilo in affitto nella città é impresa molto ardua, impossibile se non si é lavorativi indeterminato.

Opinione sempre bene accette

In effetti, quello che farai tu è quello che faranno molti.
Negli ultimi anni c'è stato un forte aumento degli NTN (transazioni immobiliari) causato dalla combinazione di due fattori:
1 - Basso costo degli immobili
2 - Bassissimo costo dei mutui

Secondo la teoria (grafici a nido d'ape, ecc.) a questa fase dovrebbe seguire una fase con volume di transazioni che resta elevato e prezzi in aumento.

TUTTAVIA, tra la teoria e la pratica... c'è qualche dettaglio:
1 - I tassi si sono alzati e si alzeranno ancora; per onestà: se fosse solo questo, ciò non dovrebbe spaventare più di tanto: i tassi che si vedono ora sono comunque tassi ancora abbastanza bassi, molto più bassi di quelli della bolla immobiliare del primo decennio degli anni 2000
2 - c'è una stretta feroce delle banche, non tanto sul livello dei tassi, quanto proprio sulla concessione dei mutui. Se negli anni '00 le banche davano mutui a cani e porci, anche sopra al 100% e falsificando apertamente le perizie, ora sono sempre di più le persone che si vedono rifiutare un mutuo.
3 - L'inflazione che attualmente non è stata minimamente compensata da aumenti salariali, riduce il potere di acquisto (e di finanziamento) delle famiglie

Sarà sempre più difficile acquistare, e conseguentemente sempre più difficile trovare da vendere; però, chi non può acquistare e non vuole dormire in casa con mamma e papà, probabilmente valuterà l'affitto. Maggior richiesta per gli affitti => affitti in aumento (si parla in generale: poi conta la zona, il tipo di immobile, ecc. ecc.)

Per chi ha già comprato in questi anni, o comunque per chi si è trovato a possedere, un immobile "affittabile" ha fatto un ottimo affare: lo ha comprato con poco, e può tirarne su un buon reddito. Non riuscirebbe, forse, a venderlo facilmente ma può (parlando in generale) trovare da affittarlo ad un prezzo che (così torniamo in tema) può - almeno nel breve periodo - compensare l'inflazione.
 

mariotrento

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Il valore di una casa è dato dai soldi che qualcuno è disposto a darti. Nel tuo caso, se non esiste al mondo nessuno che offre di più, il valore è proprio di 40k.

Piuttosto che venderla a 40k, preferisci farla marcire:
1 - Perché pensi che prima o poi troverai a venderla ad un prezzo maggiore
2 - Perché hai metodi alternativi di usarla (ad esempio, la usi per andarci in vacanza tu stesso)
3 - Per orgoglio

?

PERCHè CON 40 K mi compro nemmeno una ***** di t roc, e se li metto in banca l'anno prossimo i miei 40 k ne valgono 30 (vista la vera inflazione) pertanto lasciala lì: oltre tutto non è detto che paghi l'imo per sempre poter pure smettere ed attendere le cartelle riscossione tra 5 anni per poi attendere il primo condono oppure pagare tra 5/7/10 anni...

regalare le cose NO. GRAZIE ho regalato troppo mio tempo e capacità in passato, ora quello che è mi rimane mio, chi vuole load casa se la suda se no fa a meno che tanto non gli serve
 

123abc

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Questi aumenti impatteranno soprattutto la domanda delle grandi città e dei luoghi in cui i prezzi sono elevati.
Laddove invece i prezzi sono bassi, nella provincia italica, non sono 100 euro in più sulla rata che impattano l'affordability. Su 100k di valore finanziato (che è l'importo tipico in provincia) ci sono 90 euro in più di rata passando dall'1% al 3% di tasso.
Ora, ipotizzando due redditi da 1500 euro (stima al ribasso), il massimo finanziabile è una rata di 900 euro al mese e l'aumento dei tassi porterebbe la rata da 460 a 550 euro circa.
Laddove invece i mutui sono maggiormente importanti (200k) si passerebbe da 920 a 1100 euro, anche con redditi del 33% maggiori (4000 euro in due) saremmo molto più vicini al livello soglia di 1200 euro di sostenibilità della rata mensile.
Quindi, sì, possiamo dirlo, l'aumento dei tassi è un problema soprattutto per gli immobili dei grandi centri urbani e delle zone turistiche.
 

123abc

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PERCHè CON 40 K mi compro nemmeno una ***** di t roc, e se li metto in banca l'anno prossimo i miei 40 k ne valgono 30 (vista la vera inflazione) pertanto lasciala lì: oltre tutto non è detto che paghi l'imo per sempre poter pure smettere ed attendere le cartelle riscossione tra 5 anni per poi attendere il primo condono oppure pagare tra 5/7/10 anni...

regalare le cose NO. GRAZIE ho regalato troppo mio tempo e capacità in passato, ora quello che è mi rimane mio, chi vuole load casa se la suda se no fa a meno che tanto non gli serve

Questo ragionamento avrebbe senso solo se i 40k che ti hanno offerto oggi sono un prezzo fuori mercato per motivi transitori e tra qualche anno hai buone probabilità di riuscire a vendere per 70-80 come da tue stime. In caso contrario dovresti prendere i 40k che ti hanno offerto (che poi se ti hanno offerto 40k probabilmente chiuderesti a 50k).
Se tenerli liquidi vengono inflazionati non è che tenerli immobilizzati in un asset che perde di valore (o comunque non ne guadagna) sia molto differente.
 

Nemor

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Questi aumenti impatteranno soprattutto la domanda delle grandi città e dei luoghi in cui i prezzi sono elevati.
Laddove invece i prezzi sono bassi, nella provincia italica, non sono 100 euro in più sulla rata che impattano l'affordability. Su 100k di valore finanziato (che è l'importo tipico in provincia) ci sono 90 euro in più di rata passando dall'1% al 3% di tasso.
Ora, ipotizzando due redditi da 1500 euro (stima al ribasso), il massimo finanziabile è una rata di 900 euro al mese e l'aumento dei tassi porterebbe la rata da 460 a 550 euro circa.
Laddove invece i mutui sono maggiormente importanti (200k) si passerebbe da 920 a 1100 euro, anche con redditi del 33% maggiori (4000 euro in due) saremmo molto più vicini al livello soglia di 1200 euro di sostenibilità della rata mensile.
Quindi, sì, possiamo dirlo, l'aumento dei tassi è un problema soprattutto per gli immobili dei grandi centri urbani e delle zone turistiche.

Vero, ma gli immobili fuori da questa categoria soffrono per altri motivi già di loro. Infatti le quotazioni sono in ribasso o ferme da un decennio. Seguono altre dinamiche (spopolamento, redditi in calo da parecchio, popolazione anziana ) non tanto quelle del costo del denaro, se non in minima parte.
 

mariotrento

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Questo ragionamento avrebbe senso solo se i 40k che ti hanno offerto oggi sono un prezzo fuori mercato per motivi transitori e tra qualche anno hai buone probabilità di riuscire a vendere per 70-80 come da tue stime. In caso contrario dovresti prendere i 40k che ti hanno offerto (che poi se ti hanno offerto 40k probabilmente chiuderesti a 50k).
Se tenerli liquidi vengono inflazionati non è che tenerli immobilizzati in un asset che perde di valore (o comunque non ne guadagna) sia molto differente.

nella vita non si seguono solo le leggi economiche.
di quei 40 k nom ne ho bisogno (finirebbero in cassate in 1 anno o poco piu)
lasciamola li che non mangia...