Informazione aste imobiliari

[newage.77]

Desidero cortesemente delle informazioni riguardo aste immobiliari
- chiedendo ieurn giro a persone che hanno partecipato ad alcune aste immobiliari mi hanno detto che vi è una sorta di mafia nell'aggiudicazione dell'asta per cui se non si fa parte di un certo giro non te la fanno aggiudicare vorrei sapere se anche a voi risulta questa prassi. in quanto non riesco a capire dal momento che partecipo ad un'asta e ho la libertà di rilanciare sul prezzo in che modo mi possono bloccare?
- altra questione riguarda secondo il vostro parere supponiamo che un immobile abbia un valore di mercato de 200000 euro, a che prezzo è conveniente acquistare all'asta? nel senso che ad esempio diventa un affare se te lo aggiudichi a 100000? oppure è un buon affare anche se te lo aggiudichi a 150000?
- terza ed ultima questione, alcune volte ho sentito parlare di asta al ribasso vuol dire che l'immobile alla precedente asta non ha raggiunto la quota minima di base mi domando come sia possibile che nessuno abbia offerto neanche un euro più del minimo mi sorge un dubbio che questi immobili in realtà non vengano artificiosamente messi all'asta apposta dichiarando che non vi era nessuno che offriva il minimo è possibile che succeda ciò?

 

[Bud79]

io sono in grado di rispondere solamente alla 2° ed alla 3° domanda.

2)a mio parere la convenienza è molto personale... un gadagno del 10-15% sul capitale investito è un buon guadagno.
3)questo punto è collegato al primo, al tribunale di monza qualche anno fa alcuni individui si mettevano d'accordo per far si che le aste in prima istanza andassero deserte...così da ottenere un ulteriore sconto del 20%.

 

[porchetto]

1. non esiste una mafia almeno qui nel centro italia ma comportamenti collusivi degli acquirenti potenziali, ovvero tra operatori che si conoscono non si fanno rilanci a morire.
parlo per il centro italia adesso la situazione sta cambiando con la pubblicità via internet e l'allargamento della platea dei poteniali acquirenti.
L'unico rischio che corri che ti fai prendere la mano e rilanci troppo.
2. la convenienza varia da caso a caso ma in qualunque affare immobiliare se lo fai con logica da impresa (anzi da investitore professionale come dice kiosaki) devi avere un ritorno di almeno il 50% del capitale investito
3. se l'immobile va invenduto dopo alcuni esperimenti d'asta il tribunale opera un ribasso del 20%

 

[Bastaconibimbi]

Desidero cortesemente delle informazioni riguardo aste immobiliari
- chiedendo ieurn giro a persone che hanno partecipato ad alcune aste immobiliari mi hanno detto che vi è una sorta di mafia nell'aggiudicazione dell'asta per cui se non si fa parte di un certo giro non te la fanno aggiudicare vorrei sapere se anche a voi risulta questa prassi. in quanto non riesco a capire dal momento che partecipo ad un'asta e ho la libertà di rilanciare sul prezzo in che modo mi possono bloccare?
- altra questione riguarda secondo il vostro parere supponiamo che un immobile abbia un valore di mercato de 200000 euro, a che prezzo è conveniente acquistare all'asta? nel senso che ad esempio diventa un affare se te lo aggiudichi a 100000? oppure è un buon affare anche se te lo aggiudichi a 150000?
- terza ed ultima questione, alcune volte ho sentito parlare di asta al ribasso vuol dire che l'immobile alla precedente asta non ha raggiunto la quota minima di base mi domando come sia possibile che nessuno abbia offerto neanche un euro più del minimo mi sorge un dubbio che questi immobili in realtà non vengano artificiosamente messi all'asta apposta dichiarando che non vi era nessuno che offriva il minimo è possibile che succeda ciò?

Io ho partecipato a 3 aste.... parlo su questa esperienza
1) esiste la mafia... no la mafia non può esistere più con le regole applicate da qualche anno a questa parte... prima succedeva che ci si iscriveva all'asta di un immobile specifico con nome e cognome... venivano a casa tua e ti convincevano a desistere. Oggi ci si iscrive ad una seduta di varie aste con uno pseudonimo e solo davanti al giudice si aprono le buste dove c'è un anticipo che vale già impegno all'aggiudicazione.
Bisogna per altro fare molta attenzione al proprietario dell'immobile che potrebbe essere un tipo non molto tranquillo. Io ho partecipato solo ad aste per case-vacanza dove l'appartamento era vuoto (quanto meno era un lusso per il proprietario che poteva anche farne a meno). Se ci fossero problemi, bene che ti va ti fa trovare l'immobile distrutto.
2) Convenienza...per cosa lo acquisti?
Per abitarlo? il 10-15 % del valore di mercato di solito lo ricavi come sconto...
Per investimento? Con gli immobili ogni compravendita grava l'immobile del 10% di tasse e del 6% (3+3) di mediazione immobiliare (se usi l'agenzia). Fatti tu i conti.
3) Non è possibile partecipare ad una asta senza offrire niente. funziona così...
Il giudice sentito il perito fissa una base d'asta (p.es. 100.000 euro)
Chiunque può iscriversi all'asta versando il 10% del prezzo base d'asta (p.es. 10.000 euro) più le spese di procedura (p.es. 15.000 euro)
Il giorno dell'asta se è presente solo un iscritto è OBBLIGATO (pena il perdere i soldi anticipati) a prendersi la casa... se sono presenti più di 1 iscritto si esegue la procedura d'asta (ce ne sono 2 tipi).
Se non c'è NESSUNO iscritto all'asta si verifica quello che dici tu, cioè che per l'immobile viene ribandita l'asta ad un prezzo il 20% inferiore. Ma nessuno può sapere se ci sono o meno iscritti all'asta bandita e se ce n'è anche 1 solo l'immobile viene assegnato per forza.
Quindi in realtà non è possibile preparare giochetti a priori... i giochetti oramai li si fa solo al rialzo... al ribasso non funzionano più... ma spiegarti questo sarebbe troppo! Sono i segreti del mestiere!

 

[qubbo]

Desidero cortesemente delle informazioni riguardo aste immobiliari
- chiedendo ieurn giro a persone che hanno partecipato ad alcune aste immobiliari mi hanno detto che vi è una sorta di mafia nell'aggiudicazione dell'asta per cui se non si fa parte di un certo giro non te la fanno aggiudicare vorrei sapere se anche a voi risulta questa prassi. in quanto non riesco a capire dal momento che partecipo ad un'asta e ho la libertà di rilanciare sul prezzo in che modo mi possono bloccare?
- altra questione riguarda secondo il vostro parere supponiamo che un immobile abbia un valore di mercato de 200000 euro, a che prezzo è conveniente acquistare all'asta? nel senso che ad esempio diventa un affare se te lo aggiudichi a 100000? oppure è un buon affare anche se te lo aggiudichi a 150000?
- terza ed ultima questione, alcune volte ho sentito parlare di asta al ribasso vuol dire che l'immobile alla precedente asta non ha raggiunto la quota minima di base mi domando come sia possibile che nessuno abbia offerto neanche un euro più del minimo mi sorge un dubbio che questi immobili in realtà non vengano artificiosamente messi all'asta apposta dichiarando che non vi era nessuno che offriva il minimo è possibile che succeda ciò?

1) sicuramente un incanto tradizionale (presenza ed "alzata di mano", per intenderci) può portare a qualche problema... nel caso di busta chiusa ritengo la cosa più fattibile. Comunque è usanza, nel caso all'asta partecipino 3 persone, che queste si accordino e che il vincitore riconosca qualcosa a chi lo ha lasciato vincere...

2) parti considerando che vincere all'asta un immobile a 100.000 vuol dire pagare circa 120.000 (per estinzione ipoteche e spese generiche). Inoltre vincendo un'asta oggi, prima di diventarne proprietari può passare anche un anno.

3) i prezzi di partenza delle aste vengono determinati dalle perizie aumentati del 20% (per evitare perizie appositamente ridotte...). In particolare, se il perito ritiene che il valore dell'immobile sia 100.000 al primo incanto va a 120.000 (a cui devi aggiungere circa il 20% di spese...).
Se l'asta va deserta il prezzo viene abbassato al valore della perizia (e anche qui, il 90% delle volte va deserta). E avanti così, anche se a questo punto qualcuno che compra (se l'immobile è interessante) lo si trova.

 

[carpaccio]

Una volta esisteva una mafiosità nelle aste. Capitava che ti pagassero, come è successo a persone che conosco, per desidestere nel partecipare all'asta;oppure tra vari venditori ci si accordava per non fare rilanci e spartirsi gli acquisti senza pestarsi i piedi.
Ora è tutto diverso. Con busta chiusa...che volete farci? Un amico ne mette due una dentro l'altra
Per rilancio, cosa vuoi che mi faccia paura una occhiataccia. Vi riporto dal sito gratisok, il primo tirato a caso, le differenze tra aste con o senza incanto:

Le aste possono essere per incanto e senza incanto.
Nel secondo caso è necessario fare un'offerta scritta (e vincolante) in busta chiusa.
Occorre depositare la domanda di partecipazione corredata da due assegni circolari intestati alla procedura entro il giorno feriale precedente l'asta stessa.
La banca può compilarli anche in giornata, ma a patto che l'importo complessivo della richiesta sia disponibile sul conto.
Obbligazioni, azioni ed altri strumenti finanziari non vengono presi in considerazione, anche nel caso in cui possano coprire la differenza.
Il primo dei due assegni (10%) è a titolo cauzionale ed il secondo (5%) a titolo di fondo spese.
Nelle aste con incanto, le offerte vengono fatte davanti al notaio delegato od al giudice che segue la procedura.
Il rilancio avviene a voce, aumentando l'offerta più alta con un rialzo minimo, deciso dal giudice: può oscillare da 1.000 a 5.000 euro.
In caso di mancata aggiudicazione, il notaio restituisce subito gli assegni versati.
In caso di vittoria essi costituiscono il deposito cauzionale.
Nelle aste ad incanto, lo status di aggiudicatario viene riconosciuto solo se nei successivi 10 giorni non avvengono rilanci superiori di 1/6.
In questo caso, occorre una nuova asta.

Infatti vanno precisate due cose che aggiungo:dopo aver depositato l'assegno se non si risulta vincitori l'assegno(circolare) viene direttamente restituito; per seconda cosa se avviene un rilancio nei successivi giorni si riapre l'asta tra tutti coloro che avranno rilanciato di 1/6.

 

[Bud79]

1) sicuramente un incanto tradizionale (presenza ed "alzata di mano", per intenderci) può portare a qualche problema... nel caso di busta chiusa ritengo la cosa più fattibile. Comunque è usanza, nel caso all'asta partecipino 3 persone, che queste si accordino e che il vincitore riconosca qualcosa a chi lo ha lasciato vincere...

2) parti considerando che vincere all'asta un immobile a 100.000 vuol dire pagare circa 120.000 (per estinzione ipoteche e spese generiche). Inoltre vincendo un'asta oggi, prima di diventarne proprietari può passare anche un anno.

3) i prezzi di partenza delle aste vengono determinati dalle perizie aumentati del 20% (per evitare perizie appositamente ridotte...). In particolare, se il perito ritiene che il valore dell'immobile sia 100.000 al primo incanto va a 120.000 (a cui devi aggiungere circa il 20% di spese...).
Se l'asta va deserta il prezzo viene abbassato al valore della perizia (e anche qui, il 90% delle volte va deserta). E avanti così, anche se a questo punto qualcuno che compra (se l'immobile è interessante) lo si trova.

non ho ben chiaro i punti 2 e 3.
ma le case che vengono aggiudicate all'asta non sono esenti sa ipoteche?
secondo dubbio....ma la prima valutazione è aumentata del 30% rispetto il prezzo di mercato?

grazie

 

[Bastaconibimbi]

non ho ben chiaro i punti 2 e 3.
ma le case che vengono aggiudicate all'asta non sono esenti sa ipoteche?
secondo dubbio....ma la prima valutazione è aumentata del 30% rispetto il prezzo di mercato?

grazie

Certo che sono esenti da ipoteche, quelle che si pagano sono le spese di registro e 'di procedura' che sono altra cosa (circa il 10% del valore dell'immobile in totale)
Gli immobili sono valutati esattamente in rispetto alla valutazione del perito, il giudice non può aumentare a suo piacimento anche perchè disconoscerebbe il lavoro fatto da un perito che lui stesso ha nominato!!!
Notevoli difformità rispetto al prezzo di mercato li si rileva perchè dalla perizia alla procedura spesso passano svariati anni ma è sempre nel senso di maggiore convenienza per l'acquisto della casa all'asta

 

[Bud79]

Certo che sono esenti da ipoteche, quelle che si pagano sono le spese di registro e 'di procedura' che sono altra cosa (circa il 10% del valore dell'immobile in totale)
Gli immobili sono valutati esattamente in rispetto alla valutazione del perito, il giudice non può aumentare a suo piacimento anche perchè disconoscerebbe il lavoro fatto da un perito che lui stesso ha nominato!!!
Notevoli difformità rispetto al prezzo di mercato li si rileva perchè dalla perizia alla procedura spesso passano svariati anni ma è sempre nel senso di maggiore convenienza per l'acquisto della casa all'asta

scusami mi sono espresso male.......non volevo dire che il giudice aumenta la valutazione del perito....ma avevo capito che il perito facesse una stima "gonfiata" per andare incontro ad eventuali aste deserte....