Insider immobiliare

[AvaAdore]

Premetto di essere in conflitto di interessi : la mia famiglia vive di edilizia .

Mi è venuta la curiosità di vedere come si sono evoluti i prezzi di manodopera e materie prime in questi anni di "boom" immobiliare . I prezzi IN REGOLA con tasse , contributi , diritti e vari balzelli .

Per comodità ho preso a riferimento il mese di giugno per gli anni dal 1999 (pre €uro) al 2005 .

Per la manodopera ho considerato l' operaio specializzato :

1999 : 100 base
2000 : 102,4
2001 : 103,4
2002 : 106,2
2003 : 112,3
2004 : 117,5
2005 : 121,3

Per i materiali la situazione è fluida :

la sabbia vagliata costa nel 2005 come costava nel 1999

il cemento 325 ha corso a scatti :

1999 : 100 base
2000 : 112,9 ('na botta)
2001 : 112,9
2002 : 122,4
2003 : 136,6
2004 : 139,2
2005 : 139,2

il ferro d' armatura , uno schizofrenico :

1999 : 100 base
2000 : 100
2001 : 100
2002 : 112,1
2003 : 112,1
2004 : 163,4 (in alcuni mesi valori oltre 200 che variavano ogni giorno)
2005 : 146,3

Costo del diesel ultimamente da spararsi :

1999 : 100 base
2000 : 115,8
2001 : 117,1
2002 : 113,1
2003 : 113,1
2004 : 126,3
2005 : 140,8

I prossimi camion a pedali li prendiamo ...

L' ISTAT ha questi dati per il costo di costruzione residenziale (ho preso il mese di marzo perchè l' ultimo disponibile per il 2005 , base 100 media anno 2000) :

1999 : 99,1
2000 : 102,1
2001 : 104,8
2002 : 109,2
2003 : 112,3
2004 : 115,4
2005 : 121,8

NB : si parla solo di costi di costruzione . Il costo finale di una casa dipende anche dal costo del terreno (per circa 1/3) , dalla progettazione , dagli oneri e contributi richiesti dai comuni , dalle urbanizzazioni , dalle cessioni di aree standard , etc , etc ...

Insomma , va bene la bolla immobiliare ... ma far le case costa !

 

[J.Invest]

Premetto di essere in conflitto di interessi : la mia famiglia vive di edilizia .

Mi è venuta la curiosità di vedere come si sono evoluti i prezzi di manodopera e materie prime in questi anni di "boom" immobiliare . I prezzi IN REGOLA con tasse , contributi , diritti e vari balzelli .

Per comodità ho preso a riferimento il mese di giugno per gli anni dal 1999 (pre €uro) al 2005 .

Per la manodopera ho considerato l' operaio specializzato :

1999 : 100 base
2000 : 102,4
2001 : 103,4
2002 : 106,2
2003 : 112,3
2004 : 117,5
2005 : 121,3

Per i materiali la situazione è fluida :

la sabbia vagliata costa nel 2005 come costava nel 1999

il cemento 325 ha corso a scatti :

1999 : 100 base
2000 : 112,9 ('na botta)
2001 : 112,9
2002 : 122,4
2003 : 136,6
2004 : 139,2
2005 : 139,2

il ferro d' armatura , uno schizofrenico :

1999 : 100 base
2000 : 100
2001 : 100
2002 : 112,1
2003 : 112,1
2004 : 163,4 (in alcuni mesi valori oltre 200 che variavano ogni giorno)
2005 : 146,3

Costo del diesel ultimamente da spararsi :

1999 : 100 base
2000 : 115,8
2001 : 117,1
2002 : 113,1
2003 : 113,1
2004 : 126,3
2005 : 140,8

I prossimi camion a pedali li prendiamo ...

L' ISTAT ha questi dati per il costo di costruzione residenziale (ho preso il mese di marzo perchè l' ultimo disponibile per il 2005 , base 100 media anno 2000) :

1999 : 99,1
2000 : 102,1
2001 : 104,8
2002 : 109,2
2003 : 112,3
2004 : 115,4
2005 : 121,8

NB : si parla solo di costi di costruzione . Il costo finale di una casa dipende anche dal costo del terreno (per circa 1/3) , dalla progettazione , dagli oneri e contributi richiesti dai comuni , dalle urbanizzazioni , dalle cessioni di aree standard , etc , etc ...

Insomma , va bene la bolla immobiliare ... ma far le case costa !

ma alla fine dei conti dal 99 ad oggi siamo circa ad un 50% in più....

nel 99 vicino casa mia c'era un appartamento per 60000€ ora costa 115.000€

nel 99 a jesolo un mini costava 65-70000 € ora il doppio

quindi per me c'e circa un 50% di sopravalutazione.


i mini devono stornare sotto i 100mila in media quindi un -15% ci sta

il turistico può fare quello che vuole...

altrimenti arrivano i cinesi in questo business e venderanno appartamenti (qualità legg + bassa) per la metà...dopo voglio vedere voi che vivete di edilizia

 

[AvaAdore]

ma alla fine dei conti dal 99 ad oggi siamo circa ad un 50% in più....

nel 99 vicino casa mia c'era un appartamento per 60000€ ora costa 115.000€

nel 99 a jesolo un mini costava 65-70000 € ora il doppio

quindi per me c'e circa un 50% di sopravalutazione.

Io parlavo solo dei costi di produzione che sostiene una impresa edile per costruire immobili residenziali .
Dal 1999 al 2005 direi che questi costi passano da 100 a 140 .

Ma dal 1999 sono aumentati anche i terreni ... e (a occhio , con un indice medio di 0,8 mc/mq) ti stimerei che l' aumento possa incidere per un 20 punti . Arriviamo così a 160 .

Ma dal 1999 i Comuni hanno pensato che pure loro devono cavalcare il boom immobiliare ... e così aumentano gli oneri di urbanizzazione , i contributi al costo di costruzione , le aree standard da cedere . In alcuni casi hanno anche agito cum grano salis , adeguando tabelle magari ferme agli anni '80 ... ma alla fine un 5 punti li aggiungiamo . E siamo a 165 .

Ma dal 1999 a oggi pure architetti , ingegneri e geometri hanno adeguato all' euro le loro tariffe ... e qualcuno il disegno te lo deve fare ... e i calcoli del cemento armato mica te li puoi fare da solo ... e altri 5 punti ce li mettiamo . Totale 170 .

Io mi fermerei qua . Per come la vedo , se i prezzi 1999/2005 fossero passati da 100 a 170 , non ci troverei niente di strano .

Per quei 30 punti che mancano al raddoppio ... si , parlerei di "valutazione a premio" .

Però gli immobili non sono omogenei come le azioni ... ogni costruzione ha le sue peculiarità . Difficile parlare in termini generali .

 

[AvaAdore]

i mini devono stornare sotto i 100mila in media quindi un -15% ci sta

Concordo . Però non ci spererei ... oramai 100.000 euro sono una soglia che equivale ai 100 mln di vecchie lire ...

 

[AvaAdore]

il turistico può fare quello che vuole...

Basta che non ti facciano una centrale a carbone vicino ...

 

[AvaAdore]

altrimenti arrivano i cinesi in questo business e venderanno appartamenti (qualità legg + bassa) per la metà...dopo voglio vedere voi che vivete di edilizia

E come fanno ? Li costruiscono in Cina e ce li portano qua con i containers ?

Se invece vogliono lavorare come muratori , ben vengano ... non si trova un carpentiere neanche a pagarlo ben bene

 

[J.Invest]

E come fanno ? Li costruiscono in Cina e ce li portano qua con i containers ?

Se invece vogliono lavorare come muratori , ben vengano ... non si trova un carpentiere neanche a pagarlo ben bene

pagano la manodopera 2 euro l'ora, materiali dalla cina al 50% in meno...il problema è il terreno, non si trovano sottocosto

 

[bellabolla]

Io parlavo solo dei costi di produzione che sostiene una impresa edile per costruire immobili residenziali .
Dal 1999 al 2005 direi che questi costi passano da 100 a 140 .

Ma dal 1999 sono aumentati anche i terreni ... e (a occhio , con un indice medio di 0,8 mc/mq) ti stimerei che l' aumento possa incidere per un 20 punti . Arriviamo così a 160 .

Ma dal 1999 i Comuni hanno pensato che pure loro devono cavalcare il boom immobiliare ... e così aumentano gli oneri di urbanizzazione , i contributi al costo di costruzione , le aree standard da cedere . In alcuni casi hanno anche agito cum grano salis , adeguando tabelle magari ferme agli anni '80 ... ma alla fine un 5 punti li aggiungiamo . E siamo a 165 .

Ma dal 1999 a oggi pure architetti , ingegneri e geometri hanno adeguato all' euro le loro tariffe ... e qualcuno il disegno te lo deve fare ... e i calcoli del cemento armato mica te li puoi fare da solo ... e altri 5 punti ce li mettiamo . Totale 170 .

Io mi fermerei qua . Per come la vedo , se i prezzi 1999/2005 fossero passati da 100 a 170 , non ci troverei niente di strano .

Per quei 30 punti che mancano al raddoppio ... si , parlerei di "valutazione a premio" .

Però gli immobili non sono omogenei come le azioni ... ogni costruzione ha le sue peculiarità . Difficile parlare in termini generali .

... ma che razza di calcoli fai....

costi di costruzione da 100 a 140
terreno da 100 a 120
il totale non e' 160... ma (140+120)/2 = 130

e poi non sono nemmeno cosi', perche' non e' una media semplice, ma deve essere ponderata in proporzione ai valori:
se il terreno costa 50.000 e la costruzione 100.000
(140*100 + 120*50)/(100+50) = 133,3

apprezzo il tuo intervento ... ma rivedi i conti a mi risulta che i costi di costruzione siano passati da 100 a 120, mentre gli immobili sono passati da 100 a 165
Saluti

 

[AvaAdore]

... ma che razza di calcoli fai....

costi di costruzione da 100 a 140
terreno da 100 a 120
il totale non e' 160... ma (140+120)/2 = 130

e poi non sono nemmeno cosi', perche' non e' una media semplice, ma deve essere ponderata in proporzione ai valori:
se il terreno costa 50.000 e la costruzione 100.000
(140*100 + 120*50)/(100+50) = 133,3

apprezzo il tuo intervento ... ma rivedi i conti a mi risulta che i costi di costruzione siano passati da 100 a 120, mentre gli immobili sono passati da 100 a 165
Saluti

Io parlo dell' incidenza dell' aumento dei terreni sul costo complessivo di una costruzione . Il modello prevede un indice di 0,8 mc/mq con 3 mq per mc e cessione di 1/5 dell' area come standard . A grandi linee , l' aumento del costo del terreno 1999/2005 si riflette sul costo complessivo di una abitazione con un + 20 già ponderato .
Dal 1999 al 2005 il solo costo di un mq di terreno edificabile è quasi raddoppiato .
Magari i terreni fossero aumentati solo del 20 %

Così per gli oneri dei Comuni e le parcelle dei professionisti ... mica sono aumentati del 5 % ... sono lievitati assai ... ma ponderando l' incidenza te li stimo in + 5 punti a testa .

Posso aver esagerato a ponderare il costo di costruzione ... ma che sono in conflitto di interessi l' ho messo come disclaimer . Facciamo che il caro costruzione porta il costo complessivo da 100 a 130 ... ovvia ... non di meno che sennò ci conviene chiudere

Come ultimo valore ti passo da 100 a 160 per il costo complessivo 1999/2005 . Altrimenti fatti una casa abusiva e paga gli operai in nero


Se mi sono espresso male nell' intervento precedente con la ponderazione , chiedo venia

 

[AvaAdore]

Con un esempio reale forse mi spiego meglio .

Per due villette unifamiliari tutto sommato comparabili - circa 170 mq su 2 piani

quella del 1999 costava circa 275.000 euro

55.000 terreno di 700 mq con 150 mq da cedere per parcheggi
190.000 costruzione e finiture
30.000 oneri comunali e progettazione

nel 2005 non te la cavi a meno di 450.000 euro (che sono 2.600 euro/mq)

120.000 terreno (se me lo vendono)
275.000 costruzione e finiture
55.000 oneri comunali e progettazione

 

[bellabolla]

nel 2005 non te la cavi a meno di 450.000 euro (che sono 2.600 euro/mq)

120.000 terreno (se me lo vendono)
275.000 costruzione e finiture
55.000 oneri comunali e progettazione

si vede proprio che sei in conflitto di interessi...
quella e' la cifra che paga il cliente finale, non i costi di costruzione. cala, cala altrimenti, per guadagnare il tuo margine, la dovresti vendere a 600.000/650.000...


comunque confermo che i terreni sono aumentati come le case
e confermo anche che operai e artigiani vari si pagano in buona parte in nero...

 

[AvaAdore]

si vede proprio che sei in conflitto di interessi...
quella e' la cifra che paga il cliente finale, non i costi di costruzione. cala, cala altrimenti, per guadagnare il tuo margine, la dovresti vendere a 600.000/650.000...

Chiavi in mano , il cliente finale pagherà qualche euro meno di 600.000 ma non troppo meno .

Però la casa è quella che voleva lui , disegnata come voleva lui , sul terreno che ha scelto lui e rifinita come gli aggradava . Deve solo pagare .

 

[AvaAdore]

comunque confermo che i terreni sono aumentati come le case

Questo è un grosso problema . Per un bel terreno edificabile con vista laghetti mi hanno cercato 265 euro al mq . Il terreno meriterebbe anche ... ma i conti son difficili da far quadrare .

 

[AvaAdore]

e confermo anche che operai e artigiani vari si pagano in buona parte in nero...

E questo è un altro bel problema . Soprattutto per chi paga come da CCNL , versa i contributi INPS , INAIL e Cassa Edile , accantona il TFR .
L' evoluzione legislativa ha messo dei paletti al "nero totale" ... vedi la detrazione 36% sulle ristrutturazioni o il recente obbligo di esibire al Comune che autorizza i lavori i certificati di regolarità contributiva dell' impresa .

Ma il "grigio" non è eliminabile ... pena la chiusura di tutte le imprese

Anche perche spesso è il privato che non vuole saperne di pagare l' IVA .

Io parlo per la mia zona ... ai remoti confini dell' impero ... a 10 km dalla Svizzera . Forse per l' abusivismo edilizio e il lavoro nero non siamo in media nazionale