Investimento a leva per affitto turistico

Nemor

Nuovo Utente
Registrato
7/4/07
Messaggi
30.662
Punti reazioni
1.107
... che dite è forse il momento buono ? Oramai il virus come lo ricordiamo è alle spalle e sembra che il primo settore a beneficiarne sia proprio il turismo.. I tassi sono ancora bassi ed i prezzi delle case non sembrano avere segnali di crolli nel breve/medio termine.. Sicché prendere un immobile con mutuo, facendo lavorare la leva potrebbe essere una cosa da non scartare, che ne pensate ? Di converso, i mercati finanziari sembrano oramai aver terminato la loro crescita inarrestabile. L'idea è sempre la stessa, prendere qualcosa da ristrutturare usufruendo delle agevolazioni fiscali e nel caso ( senza avere altre fonti di reddito ) sfruttarle con tassazione ordinaria per azzerare la stessa.
Qualcuno di voi già lo fa o lo ha fatto ?
Ovviamente parlo per il mio caso specifico abitando in zona di mare ed avendo addocchiato un immobile interessante dietro casa mia
Grazie
 

You

Nuovo Utente
Registrato
10/3/19
Messaggi
453
Punti reazioni
8
... che dite è forse il momento buono ? Oramai il virus come lo ricordiamo è alle spalle e sembra che il primo settore a beneficiarne sia proprio il turismo.. I tassi sono ancora bassi ed i prezzi delle case non sembrano avere segnali di crolli nel breve/medio termine.. Sicché prendere un immobile con mutuo, facendo lavorare la leva potrebbe essere una cosa da non scartare, che ne pensate ? Di converso, i mercati finanziari sembrano oramai aver terminato la loro crescita inarrestabile. L'idea è sempre la stessa, prendere qualcosa da ristrutturare usufruendo delle agevolazioni fiscali e nel caso ( senza avere altre fonti di reddito ) sfruttarle con tassazione ordinaria per azzerare la stessa.
Qualcuno di voi già lo fa o lo ha fatto ?
Ovviamente parlo per il mio caso specifico abitando in zona di mare ed avendo addocchiato un immobile interessante dietro casa mia
Grazie

Riesci a rientrare delle spese con 3 mesi scarsi di affitto ai turisti? Anch'io abito in zona mare e se non è una città esclusiva fai fatica. Meglio investire in montagna dove fai 2 stagioni turistiche all'anno o in città d'arte dove il turismo c'è tutto l'anno.
 

Nemor

Nuovo Utente
Registrato
7/4/07
Messaggi
30.662
Punti reazioni
1.107
Riesci a rientrare delle spese con 3 mesi scarsi di affitto ai turisti? Anch'io abito in zona mare e se non è una città esclusiva fai fatica. Meglio investire in montagna dove fai 2 stagioni turistiche all'anno o in città d'arte dove il turismo c'è tutto l'anno.

Considera oramai che anche Giugno e Settembre sono due ottimi mesi per le zone di mare..
Sicuramente in questi 4 mesi si "guadagnerebbe" quello che si fa di piu' di un "normale" affitto di un anno.. Considerando ovviamente che ci saranno altri periodo dell'anno che sempre si affitta ( fosse anche un 20% di affitto mensile sarebbe tanta roba )
Il lato buono dell'affitto normale e' che se trovi un buon inquilino praticamente non devi fare nulla ed il rendimento ( anche se minore ) viene ripagato dal tempo libero per fare altro.. Con gli affitti turistici o ci si affida a qualcuno per la gestione ( e quindi decrementa il guadagno ) oppure nei mesi di alta stagione toglie parecchio tempo, tempo che come dicevo si potrebbe nel caso usare per altro..
 

You

Nuovo Utente
Registrato
10/3/19
Messaggi
453
Punti reazioni
8
Considera oramai che anche Giugno e Settembre sono due ottimi mesi per le zone di mare..
Sicuramente in questi 4 mesi si "guadagnerebbe" quello che si fa di piu' di un "normale" affitto di un anno.. Considerando ovviamente che ci saranno altri periodo dell'anno che sempre si affitta ( fosse anche un 20% di affitto mensile sarebbe tanta roba )
Il lato buono dell'affitto normale e' che se trovi un buon inquilino praticamente non devi fare nulla ed il rendimento ( anche se minore ) viene ripagato dal tempo libero per fare altro.. Con gli affitti turistici o ci si affida a qualcuno per la gestione ( e quindi decrementa il guadagno ) oppure nei mesi di alta stagione toglie parecchio tempo, tempo che come dicevo si potrebbe nel caso usare per altro..

Dipende dal tuo caso specifico/città, quanto è buona l'occasione di acquisto, quanto tempo e voglia hai di stare dietro ad un progetto del genere che ti vincolerebbe alla tua città per tutte le prossime estati. La vedo dura anche solo il pensiero di mettere qualcuno a gestire ed uscirci in profitto.
L'unica cosa che potrebbe far propendere per un acquisto è una visione di medio-lungo termine di forte ripresa del real estate italiano nella tua città, in questo modo otterresti anche un bene che si rivaluta oltre agli affitti. Però per come la vedo io meglio associarsi e fare un progetto più grande che puntare all'appartamentino dietro casa. Ossia ci si organizza, magari in gruppo, si crea società srl, capitale 500k, si prende palazzina o più appartamenti di grande metratura vicini e si fa ristrutturazione con bonus vari per farci uscire almeno 6-8 mini-appartamenti da affittare. Management semi professionale e magari ci esce pure il gestore così si è tutti più liberi. Il gioco vale la candela? Boh
 

Nemor

Nuovo Utente
Registrato
7/4/07
Messaggi
30.662
Punti reazioni
1.107
Dipende dal tuo caso specifico/città, quanto è buona l'occasione di acquisto, quanto tempo e voglia hai di stare dietro ad un progetto del genere che ti vincolerebbe alla tua città per tutte le prossime estati. La vedo dura anche solo il pensiero di mettere qualcuno a gestire ed uscirci in profitto.
L'unica cosa che potrebbe far propendere per un acquisto è una visione di medio-lungo termine di forte ripresa del real estate italiano nella tua città, in questo modo otterresti anche un bene che si rivaluta oltre agli affitti. Però per come la vedo io meglio associarsi e fare un progetto più grande che puntare all'appartamentino dietro casa. Ossia ci si organizza, magari in gruppo, si crea società srl, capitale 500k, si prende palazzina o più appartamenti di grande metratura vicini e si fa ristrutturazione con bonus vari per farci uscire almeno 6-8 mini-appartamenti da affittare. Management semi professionale e magari ci esce pure il gestore così si è tutti più liberi. Il gioco vale la candela? Boh

Chiaro.. Onestamente per l'immobile italico non vede crolli nel breve/medio periodo ma onestamente non credo neppure in risalite vigorose.. Se tutto va bene prevedo un valore che possa restare come "cristallizzato" e recuperare se tutto va bene l'inflazione.. Nel mio caso specifico l'immobile e' praticamente nel palazzo di fronte ed io in estate sto sempre qui.. Nel caso gestirei tutto direttamente io, anche perche' prima o poi abbandono il lavoro attuale ( per una serie di motivi ) di qui a 5 anni massimo e poi vedo se fermarmi o fare altro..
Sicuramente fare le cose piu' in "grande" permette nel caso di incrementare il rendimento, ma richiede anche altre risorse, finanziatori/soci e sicuramente un lavoro maggiore, forse nel caso di cose piu' spinte, anche l'assunzione di dipendenti e/o consulenti esterni. Ma personalmente non vorrei spingermi cosi' in la' onestamente.
 

Aga820000

Nuovo Utente
Registrato
18/11/20
Messaggi
2.439
Punti reazioni
151
investimento immobiliare per me valido solo se c'è potenziale su rivalutazione immobile (in Italia qualche luogo turistico si salva ancora..) e di facile gestione (max. 30 km da luogo residenza e in stabile ben abitato e possibilmente di recente costruzione)
 

minimax76

Nuovo Utente
Registrato
24/12/20
Messaggi
85
Punti reazioni
4
... che dite è forse il momento buono ? Oramai il virus come lo ricordiamo è alle spalle e sembra che il primo settore a beneficiarne sia proprio il turismo.. I tassi sono ancora bassi ed i prezzi delle case non sembrano avere segnali di crolli nel breve/medio termine.. Sicché prendere un immobile con mutuo, facendo lavorare la leva potrebbe essere una cosa da non scartare, che ne pensate ? Di converso, i mercati finanziari sembrano oramai aver terminato la loro crescita inarrestabile. L'idea è sempre la stessa, prendere qualcosa da ristrutturare usufruendo delle agevolazioni fiscali e nel caso ( senza avere altre fonti di reddito ) sfruttarle con tassazione ordinaria per azzerare la stessa.
Qualcuno di voi già lo fa o lo ha fatto ?
Ovviamente parlo per il mio caso specifico abitando in zona di mare ed avendo addocchiato un immobile interessante dietro casa mia
Grazie

ti posso confermare che è da prendere in considerazione un acquisto da ristrutturare e affitto turistico, però non ho fatto ricorso al credito, questo non inficia la rendita che cmq è in grado di pagare il debito
 

minimax76

Nuovo Utente
Registrato
24/12/20
Messaggi
85
Punti reazioni
4
Riesci a rientrare delle spese con 3 mesi scarsi di affitto ai turisti? Anch'io abito in zona mare e se non è una città esclusiva fai fatica. Meglio investire in montagna dove fai 2 stagioni turistiche all'anno o in città d'arte dove il turismo c'è tutto l'anno.

si la montagna ti permette quasi di lavorare ciclo continuo ovvero di lavorare nei periodi di bassa stagione con i we, al mare più difficile. da una mia valutazione a suo tempo delle zone che mi interessavano poteva essere interessante prendere unità superiore a 1 al mare e solo in una zona. x le città d'arte abbinerei anche ove la la città lavora anche con il business e/o istituzioni
 

minimax76

Nuovo Utente
Registrato
24/12/20
Messaggi
85
Punti reazioni
4
Dipende dal tuo caso specifico/città, quanto è buona l'occasione di acquisto, quanto tempo e voglia hai di stare dietro ad un progetto del genere che ti vincolerebbe alla tua città per tutte le prossime estati. La vedo dura anche solo il pensiero di mettere qualcuno a gestire ed uscirci in profitto.
L'unica cosa che potrebbe far propendere per un acquisto è una visione di medio-lungo termine di forte ripresa del real estate italiano nella tua città, in questo modo otterresti anche un bene che si rivaluta oltre agli affitti. Però per come la vedo io meglio associarsi e fare un progetto più grande che puntare all'appartamentino dietro casa. Ossia ci si organizza, magari in gruppo, si crea società srl, capitale 500k, si prende palazzina o più appartamenti di grande metratura vicini e si fa ristrutturazione con bonus vari per farci uscire almeno 6-8 mini-appartamenti da affittare. Management semi professionale e magari ci esce pure il gestore così si è tutti più liberi. Il gioco vale la candela? Boh

ne possiamo parlare... in montagna so dove andare a comperare x ristrutturare, la gestione e il know la farei io come già faccio ;)
 

asimpleplan

Nuovo Utente
Sospeso dallo Staff
Registrato
27/11/19
Messaggi
4.037
Punti reazioni
51
Considera oramai che anche Giugno e Settembre sono due ottimi mesi per le zone di mare..
Sicuramente in questi 4 mesi si "guadagnerebbe" quello che si fa di piu' di un "normale" affitto di un anno.. Considerando ovviamente che ci saranno altri periodo dell'anno che sempre si affitta ( fosse anche un 20% di affitto mensile sarebbe tanta roba )
Il lato buono dell'affitto normale e' che se trovi un buon inquilino praticamente non devi fare nulla ed il rendimento ( anche se minore ) viene ripagato dal tempo libero per fare altro.. Con gli affitti turistici o ci si affida a qualcuno per la gestione ( e quindi decrementa il guadagno ) oppure nei mesi di alta stagione toglie parecchio tempo, tempo che come dicevo si potrebbe nel caso usare per altro..

ciao Nemor in che zona lo prenderesti l'immobile da affittare?
 

plutino

Nuovo Utente
Registrato
7/12/08
Messaggi
282
Punti reazioni
12
come già accennato in un post precedente anche io ero interessato all'acquisto di una seconda casa da mettere a reddito a 15 minuti da una nota località turistica di montagna. la cifra sarebbe sui 60 k + tasse e spese agenzia subito abitabile.
sono andato a vederla e si trova vicino ad un bar, farmacia e piccolo supermercato
ovviamente nella stessa via ci sono diversi edifici che vengono già affittati x locazioni brevi sia d'inverno che d'estate
avrei a disposizione subito l'80% del costo e terrei x me una parte x eventuale ristrutturazione interna. quindi potrei chiedere circa 30 k come finanziamento senza mutuo pagandolo con le entrate delle locazioni.
ho chiesto all'agenzia qual'era la rendita catastale per farmi un'idea dei costi fissi ma ancora non ho ricevuto risposta
 

GreedyTrader

Stay lazy, get rich
Registrato
22/10/12
Messaggi
10.593
Punti reazioni
709
boh per me la zona di mare i soldi ne fai pochi, però bisogna vedere a quanto compri e i prezzi. In alcuni posti magari puoi prendere stamberghe e ristrutturarle ma ormai i posti buoni sono super inflazionati e gli affitti per quanto alti non coprono.
Considera che realmente gli affitti turistici fai i soldi ad agosto e basta a meno di non avere clientela straniera. Negli altri periodi non sei proprio full o comunque devi tenere i prezzi più bassi.
anche secondo me la montagna per quanto possa apparire strano è meglio del mare.
gli affari si potevano fare l'anno scorso nelle città turistiche, qualcuno che campava solo di quello ha svenduto attività, ma se è arrivato ad oggi ormai resiste.
Ad agenzie italiche per carità di Dio, sono pochissime quelle che lavorano bene. Se non fosse per booking e airbnb chiuderei tutto.
devi gestire tutto te dai siti (Ma se sei informatico è facile) mettere prezzi , foto e telefonate dei clienti, posizionamento su google etc. Sul posto basta una ragazzetta che fa le pulizie e l'accoglienza, magari parla pure l'inglese, qualcuno da chiamare per manutenzioni (idraulico soprattutto essenziale) e stop. in Umbria faccio così da 8 anni, se ci posso stare bene se no pace. Ho la tranquillità di potermene andare in giro tranquillo anche con struttura piena, un appartamento alla fine è una passeggiata di salute in confronto.
 

plutino

Nuovo Utente
Registrato
7/12/08
Messaggi
282
Punti reazioni
12
la casa al mare dei miei suoceri invece finita la ristrutturazione (essendo lontana 800 km) è probabile che la darò in gestione ad una società del settore che viste le foto e la posizione mi ha già fatto un'offerta da giugno a settembre compreso con tanto di profitto a settimana e lasciando per la mia famiglia 3 settimane a scelta
ovviamente non sono sicuro che tutte le settimane verranno coperte ma mi hanno già prospettato che c'è possibilità anche nei mesi fuori stagione soprattutto per gli stranieri
 

plutino

Nuovo Utente
Registrato
7/12/08
Messaggi
282
Punti reazioni
12
quale sarebbe l'alternativa se non lasciare la casa vuota tutto l'anno?
con 3500 euro di costi fissi non me la posso permettere
 

GreedyTrader

Stay lazy, get rich
Registrato
22/10/12
Messaggi
10.593
Punti reazioni
709
quale sarebbe l'alternativa se non lasciare la casa vuota tutto l'anno?
con 3500 euro di costi fissi non me la posso permettere

guarda queste agenzie sono terrificanti, io ho disdetto tutti i contratti capestro che facevano firmare. ti arriveranno le briciole. Anno dopo anno le richieste salgono sempre di più e anche le commissioni. Alla fine mi hanno stufato con le loro panzane e li ho presi a calci nel sedere. Però devo dire che alcune agenzie locali di zone di mare mi hanno stupito per modo di lavorare moderno, magari è andata male a me. Dipende tutto dalla marginalità del posto. Un conto costiera amalfitana e cinque terre, un conto posto di mare anonimo. Già che dicono stranieri bisogna vedere, sai quante mi scrivono che hanno contatti in Nord Europa. Bisogna vedere se è vero :D
 

plutino

Nuovo Utente
Registrato
7/12/08
Messaggi
282
Punti reazioni
12
guarda queste agenzie sono terrificanti, io ho disdetto tutti i contratti capestro che facevano firmare. ti arriveranno le briciole. Anno dopo anno le richieste salgono sempre di più e anche le commissioni. Alla fine mi hanno stufato con le loro panzane e li ho presi a calci nel sedere. Però devo dire che alcune agenzie locali di zone di mare mi hanno stupito per modo di lavorare moderno, magari è andata male a me. Dipende tutto dalla marginalità del posto. Un conto costiera amalfitana e cinque terre, un conto posto di mare anonimo. Già che dicono stranieri bisogna vedere, sai quante mi scrivono che hanno contatti in Nord Europa. Bisogna vedere se è vero :D

certo finchè non provo non posso sapere
l'altrnativa è vendere dopo la ristrutturazione ma i soldi andrebbero in tasca ai suoceri
io e la mia famiglia non ci possiamo permettere 15 giorni di vacanze ad agosto in quattro ne tantomeno una settimana a natale
conoscendo i proprietari non vedrei un centesimo di quel patrimonio fino all'ultimo ma poi i figli crescono e potrei non averne più necessità
 

plutino

Nuovo Utente
Registrato
7/12/08
Messaggi
282
Punti reazioni
12
una gestione chiavi in mano sarebbe la cosa migliore ma se rimangono solo le briciole tanto vale sbattersi con il fai da te (tipo airbnb) e vedere cosa si tira fuori
è ovvio che bisogna impegnare del tempo che è già poco con la vita che facciamo tutti i giorni
 

GreedyTrader

Stay lazy, get rich
Registrato
22/10/12
Messaggi
10.593
Punti reazioni
709
certo finchè non provo non posso sapere
l'altrnativa è vendere dopo la ristrutturazione ma i soldi andrebbero in tasca ai suoceri
io e la mia famiglia non ci possiamo permettere 15 giorni di vacanze ad agosto in quattro ne tantomeno una settimana a natale
conoscendo i proprietari non vedrei un centesimo di quel patrimonio fino all'ultimo ma poi i figli crescono e potrei non averne più necessità

ma scusa non ho capito: se vendi non prendi un centesimo però ti devi accollare i costi di manutenzione ? :rolleyes: ammazza che fregatura. con 3500€ al mese hai voglia a vacanze :D
sugli altri discorsi dipende. Se una casa si fitta a 2000€ a settimana puoi mettere pure l'agenzia :D
 

Bose

Nuovo Utente
Registrato
10/1/15
Messaggi
1.391
Punti reazioni
37
Ciao Nemor, io l'ho presa in Salento, molto carino, non tanto grande, affittato da giugno a settembre, per quest'anno full.
Penso che mi viene confermato anche l'anno prossimo dalla stessa famiglia (sono in tanti e se la dividono sia come spesa che come mesi).
Però ripeto, posso parlare solo per quest'anno, chi vivrà, vedrà...