Investimento in un'attività commerciale o in una tabaccheria parte 2^

  • Ecco la 60° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    Questa settimana abbiamo assistito a nuovi record assoluti in Europa e a Wall Street. Il tutto, dopo una ottava che ha visto il susseguirsi di riunioni di banche centrali. Lunedì la Bank of Japan (BoJ) ha alzato i tassi per la prima volta dal 2007, mettendo fine all’era del costo del denaro negativo e al controllo della curva dei rendimenti. Mercoledì la Federal Reserve (Fed) ha confermato i tassi nel range 5,25%-5,50%, mentre i “dots”, le proiezioni dei funzionari sul costo del denaro, indicano sempre tre tagli nel corso del 2024. Il Fomc ha anche discusso in merito ad un possibile rallentamento del ritmo di riduzione del portafoglio titoli. Ieri la Bank of England (BoE) ha lasciato i tassi di interesse invariati al 5,25%. Per continuare a leggere visita il link

Stato
Chiusa ad ulteriori risposte.
Appena tornato dalla FIT della mia provincia, ecco com'è andata:

stamani ho dapprima telefonato chiedendo se fosse possibile avere un appuntamento per un consulto in merito all'acquisto di una rivendita nel mio paese; mi han subito risposto che non potevano assolutamente darmi informazioni se non mi fossi presentato lì INSIEME al proprietario della rivendita che dovrei rilevare. In pratica se ci andavo da solo non mi avrebbero detto niente...

il problema è che a me preme sapere se fosse possibile spostare una rivendita in un locale di mia proprietà, questo devo saperlo prima di andare a parlare con un ipotetico venditore... non mi interessa rilevare una rivendita per poi venire a sapere che non è possibile spostarsi...

così mi sono recato ugualmente alla sede della FIT. La signora mi ha comunque accolto e mi ha spiegato che:

se rilevassi una rivendita dovrei aspettare 2 anni per poter fare domanda di spostamento (questo lo sapevo già); adesso veniamo al concetto importante: io ho chiesto: "e se fosse il vecchio proprietario a far la domanda di trasferimento?" mi è stato detto che nel mio caso lo spostamento è "fuori zona" in quanto andrebbe a cambiare le 3 tabaccherie più vicine a quelle dell'ipotetico venditore (in realtà nel mio specifico caso solo 1 delle 3), così anche se la domanda venisse fatta dal vecchio rivenditore dovrei aspettare comunque 2 anni per poter diventare proprietario...

:(:(:( brutta notizia... è realmente così?
 
E mica me lo danno, se non intavoli una trattativa "seria". Per intavolare una trattativa seria avremmo bisogno, sulla base dei dati scarsi certi e su una previsione di quelli non noti, di avere un'idea.
La mia idea, mutuata dagli esempi che ci sono stati in questo topic sarebbe questa:

21.000 mutuo 12x1.750
800 manutenzioni varie
3.400 utenze varie (luce, acqua, gas, telefono)
9.600 affitto 800x12
800 vigilanza notturna
2.000 commercialista
2.000 Assicurazione
2.400 Costi utilizzo concessioni
2.000 Spese bancarie varie

totale 44000

E il bilancio potrebbe somigliare a questo (riferito a ciascuna delle 2 sorelle):

Reddito complessivo del negozio 100000 euro (80000 di aggi + 20000 di vendite)
Spese 44000 euro
ammortamento 15000 euro (270000/18)

100000 - 44000 - 15000 = 41000 reddito lordo
41000 / 2 = 20.500 reddito proquota
inps 20% = 4100
20500 - 4100 = 16400 reddito imponibile proquota
irpef + irap + addizionali varie = 30% circa dell'imponibile = 4920
16400 - 4920 + 7500 = 18980 reddito netto proquota

Il reddito netto del negozio sarebbe 18980 x 2 = 37960


Mi sono discostato troppo da una possibile realtà?
il mutuo non lo puoi mettere nelle spese , recuperi solo una percentuale degli interessi passivi ( aspettimo il boss recycling per una conferma) , per il resto tutto ok
una cosa non mi convince , da quello che hai scritto in passato , nel negozio di tua suocera tua moglie e tua cognata lavoravano in nero , gli conviene a 40-50 anni aprire un'attività e mettersi a versare un minimo di circa 3k di inps a testa annui ??


Appena tornato dalla FIT della mia provincia, ecco com'è andata:

stamani ho dapprima telefonato chiedendo se fosse possibile avere un appuntamento per un consulto in merito all'acquisto di una rivendita nel mio paese; mi han subito risposto che non potevano assolutamente darmi informazioni se non mi fossi presentato lì INSIEME al proprietario della rivendita che dovrei rilevare. In pratica se ci andavo da solo non mi avrebbero detto niente...

il problema è che a me preme sapere se fosse possibile spostare una rivendita in un locale di mia proprietà, questo devo saperlo prima di andare a parlare con un ipotetico venditore... non mi interessa rilevare una rivendita per poi venire a sapere che non è possibile spostarsi...

così mi sono recato ugualmente alla sede della FIT. La signora mi ha comunque accolto e mi ha spiegato che:

se rilevassi una rivendita dovrei aspettare 2 anni per poter fare domanda di spostamento (questo lo sapevo già); adesso veniamo al concetto importante: io ho chiesto: "e se fosse il vecchio proprietario a far la domanda di trasferimento?" mi è stato detto che nel mio caso lo spostamento è "fuori zona" in quanto andrebbe a cambiare le 3 tabaccherie più vicine a quelle dell'ipotetico venditore (in realtà nel mio specifico caso solo 1 delle 3), così anche se la domanda venisse fatta dal vecchio rivenditore dovrei aspettare comunque 2 anni per poter diventare proprietario...

:(:(:( brutta notizia... è realmente così?
non ne ho idea :mmmm: , se te l'ha detto la fit presumibilmente è vero
 
il mutuo non lo puoi mettere nelle spese , recuperi solo una percentuale degli interessi passivi ( aspettimo il boss recycling per una conferma) , per il resto tutto ok
una cosa non mi convince , da quello che hai scritto in passato , nel negozio di tua suocera tua moglie e tua cognata lavoravano in nero , gli conviene a 40-50 anni aprire un'attività e mettersi a versare un minimo di circa 3k di inps a testa annui ??



non ne ho idea :mmmm: , se te l'ha detto la fit presumibilmente è vero

Confermo: si deve calcolare nelle spese solo la parte di interessi e non il capitale che non è un costo ma attiene alla gestione patrimoniale OK!
 
Ciao! Scusate l'ignoranza, non so niente di tabaccherie, ma so ancora meno di contabilità:confused: Perchè il mutuo non è una spesa? Forse non lo è a livello contabile, ma è comunque una spesa che devi conteggiare... o no?
 
Ciao! Scusate l'ignoranza, non so niente di tabaccherie, ma so ancora meno di contabilità:confused: Perchè il mutuo non è una spesa? Forse non lo è a livello contabile, ma è comunque una spesa che devi conteggiare... o no?

E' un debito, una uscita che devi prevedere, ma non un costo.
Costo è la differenza tra i soldi che ti hanno prestato e quelli che rimborsi.
Mi pare chiaro :D:D
 
Si, adesso è chiaro anche per me OK! grazie!
 
Oggi un noto commercialista mi ha fatto due calcoli sui bilanci di una tabaccheria con cui ero in trattativa ma con molto dispiacere mi ha detto che non è un affare.
33000 di aggi e 140000 per la tabaccheria.
4 (e più) volte gli aggi per la tabaccheria ???????????????????????
Purtroppo me l'avevano (il proprietario) raccontata diversamente.
Ok lascio stare questa.
In settimana spero di vederne un'altra di cui mi incuriosisce parecchio (ho anche qualche dubbio) il fatto che ha l'arredamente completamente nuovo.
Ma perchè si rifà l'arredamento e si spendono soldi per poi vendere?
Boh !
Vediamo.
 
il mutuo non lo puoi mettere nelle spese , recuperi solo una percentuale degli interessi passivi ( aspettimo il boss recycling per una conferma) , per il resto tutto ok
una cosa non mi convince , da quello che hai scritto in passato , nel negozio di tua suocera tua moglie e tua cognata lavoravano in nero , gli conviene a 40-50 anni aprire un'attività e mettersi a versare un minimo di circa 3k di inps a testa annui ??

Se ci fosse un sistema per poter lavorare tenendosi i contributi... non sarebbe male :D (io al referendum votai per l'abolizione del sostituto d'imposta!!!)
Il problema è che ora, con mia suocera che paga i contributi solo per se stessa, le due figlie sono su un piano di parità. Se una di loro invece diventasse la titolare e pagasse per se i contributi (risparmiando quelli dell'altra sorella), si creerebbe una situazione di "disparità" in cui, alla fine, o si andrebbe a litigare o non si metterebbero mai d'accordo su chi dovrebbe avere la licenza e i contributi e chi un compensativo equivalente.

Insomma... ho sbagliato il bilancio.
Ma con quei numeri e considerato che, costi o non costi, alla fine dell'anno escono comunque 21000 euro di mutuo, quanto resta netto in tasca alle due sorelle???
:)
 
Secondo me troppo poco, ma io non faccio testo...
 
Oggi un noto commercialista mi ha fatto due calcoli sui bilanci di una tabaccheria con cui ero in trattativa ma con molto dispiacere mi ha detto che non è un affare.
33000 di aggi e 140000 per la tabaccheria.
4 (e più) volte gli aggi per la tabaccheria ???????????????????????
Purtroppo me l'avevano (il proprietario) raccontata diversamente.
Ok lascio stare questa.
In settimana spero di vederne un'altra di cui mi incuriosisce parecchio (ho anche qualche dubbio) il fatto che ha l'arredamente completamente nuovo.
Ma perchè si rifà l'arredamento e si spendono soldi per poi vendere?
Boh !
Vediamo.

relativamente alla valutazione del prezzo richiesto occorre tener conto anche dei costi e delle imposte. Nel caso specifico risultava un risultato netto post imposte e contributi previdenziali pari a 11.000 euro annui.
 
Forse un pò di più, ma io alle superiori in matematica avevo 5!! Ho letto il tuo messaggio di ieri, , secondo i miei conti, non rimane molto. Anche perchè, come dici tu, il mutuo non è un costo, ma va comunque pagato.....
E poi, 20 anni sono tanti, forse troppi!!
Anch'io ho fatto un mutuo, praticamente per l'intero importo, ma a 10 anni e con la rata molto più bassa.
Tra l'altro, se vale la formula aggi*3, la cifra richiesta è maggiore.
 
21.000 mutuo 12x1.750
800 manutenzioni varie
3.400 utenze varie (luce, acqua, gas, telefono)
9.600 affitto 800x12
800 vigilanza notturna
2.000 commercialista
2.000 Assicurazione
2.400 Costi utilizzo concessioni
2.000 Spese bancarie varie
totale 44000
E il bilancio potrebbe somigliare a questo (riferito a ciascuna delle 2 sorelle):
Reddito complessivo del negozio 100000 euro (80000 di aggi + 20000 di vendite)
Spese 44000 euro
ammortamento 15000 euro (270000/18)
100000 - 44000 - 15000 = 41000 reddito lordo
41000 / 2 = 20.500 reddito proquota
inps 20% = 4100
20500 - 4100 = 16400 reddito imponibile proquota
irpef + irap + addizionali varie = 30% circa dell'imponibile = 4920
16400 - 4920 + 7500 = 18980 reddito netto proquota
Il reddito netto del negozio sarebbe 18980 x 2 = 37960
una cosa mi ero dimenticato ieri , scrivi altre entrate trascurabili e poi mi metti 20k di guadagno che ad una percentuale media del 30-35% sono 60k di vendite di extra ( non sono pochi)
ti faccio 2 conti veloci
reddito 100k
spese 23k ( non considero gli interessi passivi che non saprei quantificare)
ammortamento 15k
100 - 23 - 15 = 62k /2 = 31k
inps 6,2k
31 - 6,2 = 24,8k
irpef + irap + add. = 7,3k
24,8 - 7,3 + 7,5 = 25k aggiungiamo qualcosa per gli interessi passivi e qualche detrazione personale arriviamo a 27k
27 - 10,5 = 16,5k netto annuo tolto il mutuo
lo sai che non si può intestare la licenza a 2 persone ?
 
Buongiorno a tutti!
Vorrei inserirmi in questo utilissimo 3d anche io in quanto sono in procinto di rilevare una tabaccheria con mio fratello a Genova.

Dopo molti sopralluoghi avevamo quasi deciso per una un po fuori dal centro ma cmq in un quartiere molto popoloso in una via molto trafficata con possibilità di fermarsi con la macchina senza dar fastidio a nessuno (particolare non irrilevante). Altre tabaccherie sono abbastanza lontane.

Poi i titolari attuali (marito e moglie ) sono anziani e si vede che non ne hanno più voglia e l'agente dice che hanno perso molto giro per questo e secondo lui si può tranquillamente incrementare di un 20%.

La mia idea era quella di mettere almeno 1 o 2 slot in più, ora ne ha soltanto 1. non ha ancora il superenalotto ma ha fatto richiesta e vicino non c'è nessuno ad averlo, abbiamo controllato. non ha il distributore automatico e vorrei metterlo e vorrei fare richiesta per le scomesse better.
Questo potrebbe portare un buon incremento secondo voi?

L'agenzia (a quanto pare molto seria che si occupa solo di tabaccherie da 50 anni) ci aveva parlato di 60k utile netto annuo con affitto e tasse già pagate.
Il che, secondo la regola dell'utile*5, portava ad un costo di 300k.
L'agente fa anche il commercialista per i tabaccai... e ieri ci ha dato i conti:

aggi:

tabacchi 36k
lotto 4k
valori bollati/postali 4k
bigl./abb. mezzi pubb. 1,6k
schede telefoniche 3k
lotterie 3k
compenso apparecchi trattenim. 3,6k

totale aggi 55k

ricavi:

pastigliaggi 8k
cartoleria/cancell. 8k
giochi/giocattoli 3k
libri vari 12k
altri 3k

totale ricavi 34k di cui 26k di costi.



Poi ci ha fatto il prospetto di come più o meno sarebbe andata con noi già dentro e ci ha tirato fuori un 49k di utile netto.



Considerazioni:

intanto gli ho già detto che 50 di utile x 5 non fa 300 ma 250k... il problema dice è che hanno rifatto completamente il negozio 1 anno fa per cui sarà difficile trattare, cmq ci incontreremo con i titolari per discutere.

Se invece guardiamo la formula aggi x 3 il valore scende drasticamente a 150k

Io in questo momento penso che il valore si potrebbe aggirare intorno ai 200k, cosa ne pensate voi che siete più esperti?
 
Ultima modifica:
Ciao Luca ge.. Da quello che so, gli aggi sono lordi, cioè vanno tassati. Il mio commercialista mi ha detto che, mettendo insieme tutte le varie cose, la tassazione si aggira intorno al 40%.... In che zona di Genova è? perchè, considerato il posto 55k secondo me sono pochi...
 
aggi:

tabacchi 36k
lotto 4k
valori bollati/postali 4k
bigl./abb. mezzi pubb. 1,6k
schede telefoniche 3k
lotterie 3k
compenso apparecchi trattenim. 3,6k

totale aggi 55k

ricavi:

pastigliaggi 8k
cartoleria/cancell. 8k
giochi/giocattoli 3k
libri vari 12k
altri 3k

totale ricavi 34k di cui 26k di costi.
non riesco a capire se il guadagno lordo con gli extra è di 8k ( 36k - 26k) o di 34k ?
26k sono i costi complessivi della tabaccheria ( affitto utenze varie ecc.) ??
la formuletta aggi*3 o utile netto*5/6 non è vangelo , è una base di partenza per valutare la tabaccheria , dopo di che bisogna considerare anche molte altre variabili
 
Il lordo è 8k (34-26)
26k sono le spese di acquisto dei prodotti non di monopolio
I costi di gestione (affitto, luce ecc.) sono stimati sui 12k
 
Il lordo è 8k (34-26)
26k sono le spese di acquisto dei prodotti non di monopolio
I costi di gestione (affitto, luce ecc.) sono stimati sui 12k
allora 55k di aggi
8k di extra
12k di spese varie ( mi sembrano poche )
55 + 8 - 12 = 51 di utile lordo
al max ci tiri fuori 30k di utile netto , per arrivare a 60k devi quasi raddoppiare l'utile lordo
 
Ultima modifica:
Ciao Ragazzi, ho letto con attenzione tutti i post..mi sono appena registrato in questo forum fantastico e utile perchè sto valutando l'acquisto di una tabaccheria/edicola! Si trova in un paesino turistico che d'inverno ha solo 3k abitanti ma per 6 mesi l'anno ne fa 10K. Oltre a tabacchi e giornali ha lotto, vallori bollati, giochi e cancelleria, souvenirs, g&v, winforlife ed è l'unico in paese ad avere il superenalotto; ha il distributore a norma e servizio fax-fotocopie. Vi illustro gli aggi:

-tabacchi 54k
-giornali 27k
-lotto 4k
-valori bollati/postali 1,5k
-schede telefoniche 4,5k
-cancelleria e souvenirs 27k
Totale circa 100k di cui spese 40k (compreso affitto e inps di un coll. per 2 mesi)

La richesta del venditore è 450k....volevo chiedervi cosa ne pensate?
 
Stato
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