Investimento piccolo app da mettere a reddito

[serian]

Potrebbe essere interessante, ma ad oggi che percentuale hai di patrimonio su immobili?

 

[Nemor]

Potrebbe essere interessante, ma ad oggi che percentuale hai di patrimonio su immobili?

Grossa parte, volevo puntare sulle agevolazioni fiscali che ho per 10 anni, parliamo di quasi 2, 5k di credito l'anno,affittando con irpef potrei intascare il lordo dell'affitto invece del netto. Sulle questioni che vi ho posto che mi dite?

 

[broken brick]

con 1500 euro costruisci da zero. spendere 1000 euro/metro per ristrutturare un banale appartamento è roba da capo ROM, quelli che stanno nelle case popolari e poi dentro hanno rubinetti dorati e marmi di pregio

Spesso le persone confondono la manutenzione ordinaria: imbiancatura, pavimenti e rivestimenti nuovi, sanitari , infissi nuovi (porte e finestre) etc. con la ristrutturazione. Per chi lavora nell'edilizia tutto questo è manutenzione ordinaria ed effettivamente spesso si sta al di sotto dei 1000€/mq., anche molto meno, dipende.
Se invece si parla di ristrutturazione (il termine viene da struttura) si arriva anche a 1.500€/mq, o più, come nelle nuove costruzioni. Considera che anche lo smaltimento delle macerie (es: tetto in amianto) ha un costo.

 

[Nemor]

Sono andato a visionare'immobile in mattinata. La metratura é ovviamente piccola, sotto i 40mq commerciali. Lo stato dell'immobile è buono, palazzina costruita una decina di anni fa. Il prezzo è trattabile, credo che a 55k si possa chiudere, magari si possono tenere anche i mobili, ma con 2'000 euro volendo esagerare si arreda da capo. La nota negativa è l'agenzia che si prende 5k + iva. Mi hanno detto che sono irremovibile, ma ci credo poco, potrei dargli il mandato di metterla in affitto e quindi sono sicuro di poter trattare. Inoltre attualmente il proprietario ci vive dentro, é una persona sotto i 70 che ci abitava con la madre che é morta. Mi hanno assicurato che è lui che un paio di anni fa ha acquistato, oltre alla visura camerale vorrei chiedere anche quella ipotecaria, non vorrei che ci fosse in mezzo eredità o altro di strano.. Che mi dite?

Nessuno ha da aggiungere nulla ? Nemmeno un vaffa ?

 

[smartinvestor]

In estrema sintesi oggi sotto i 40 anni se non si hanno i soldi di famiglia è diventato molto più difficile comprare casa.
Indi per cui si va in affitto per disperazione e di conseguenza il mercato prezza le compravendite in ribasso e gli affitti in rialzo.
Poi ci metti le variabili indipendenti come oggettivo calo della qualità di vita nelle periferie cittadine (serbatoio degli immobili della classe media) , mancanza di lavoro in molte province italiane e aumento consistente della tassazione sugli immobili soprattutto sulle seconde case e il quadro che si ha davanti mi sembra coerente.

In parte è vero ciò che dici, anche se nell’ultimo trimestre le transazioni hanno registrato un +6% registrando un rialzo per l’undicesimo trimestre consecutivo.
Detto questo, la tendenza per i millenials è quella della locazione, ma qualcuno dovrà possederli questi immobili, no?
Se le redditività somo quelle citate in questo thread (secondo me da verificare) è evidente che si tratta di uno squilibrio, destinato a rientrare in breve tempo... O diminuiscono i canoni, o aumentano i prezzi e si normalizzano i rendimenti.

 

[Laa]

A me interessa sapere se, estinto il mutuo, nel caso voglia vendere la casa, quanto ci ho guadagnato in termini reali, considerando il fattore di sconto. Ho buttato giu questo modello, ma credo ci sia qualche errore o sbaglio? Il caso è molto semplice: immobile dal valore di 60.000 euro. 10 Anni di mutuo tasso fisso al 2,5%. Il modello presuppone che l'inflazione si attesti al 2% mentre l'immobile cresca del 2.22%. Alla fine delle fiera mi ritroverei con circa 4800 euro di canoni netti, un immobile che vale 74k euro. Il rendimento netto è calcolato cosi F21-G11+E2. La rendita (E2/G11)/B3. Al termine mi ritroverei con un ritorno netto di 9.9k euro in euro 2018. Ogni parere è ben accetto

 

[Laa]

Ma sopratutto, considerando che i BTP a 10 anni pagano 1.92, conviene andarsi a infilare in un'avventura del genere?

 

[Laa]

Ho provato ad eliminare alcuni passaggi non proprio logici. Ho mischiato le carte. Questa volta gli anni sono 15. Volere della casa a prezzi nel 2033 a prezzi 2018 175k euro. Con il totale dei canoni mutui incassati nel 2033 e prezzi 2018 siamo a circa 36k. Includendo in Capitale andiamo sotto a circa 141k. A quel punto vendendo la casa mi ritroverei con un gruzzolo di 33k ai prezzi 2018 rispetto al punto di partenza circa 2 k l'anno a fronte di un investimento iniziale di 177k. Ripeto, sono io che sbaglio qualche passaggio o semplicemente il gioco non vale la candela?

 

[Nemor]

Onestamente non ho ben capito il tuo ragionamento..
Volendo semplificare le cose si potrebbe dire che l'inflazione e' dello 0% per 10 anni per gli immobili.
Immobile di 60k di cui 40k di mutuo, significa che cash ho circa 30k (agenzia, notaio, tasse seconda casa).
Se investi 30k in BTP a con scadenza tra 10 anni e rendimento netto dell'1,89% ( portato quindi a scadenza ) hai 35'670 euro, guadagno 5670 euro

Immobile di 60k che costa finito 75k ( mutuo, agenzia notaio, tasse ), affittato a 400 al mese lordi ( -21% cedolare secca ), porta in 10 anni 22'020 euro netti, con inflazione 0 e rivalutazione 0..
Calcolando invece svalutazione 2% annuo ed inflazione 0% 12'045 euro

Siamo quindi con rendimenti tra le 2 e le 4 volte rispetto ai BTP
Adesso ditemi dove ho sbagliato io..

P.S. Mi pare che la cedolare secca sia al 21%, non considero il mio caso in cui potrei approfittare delle agevolazioni IRPEF, affittando in questo modo e mettermi in tasca il lordo invece del netto..

 

[Nemor]

Ho messo in piedi anche una ipotesi di mezzo catastrofe immobiliare, canone in diminuzione del 2% annuo cosi' come valore dell'immobile, rendimento comunque meglio dei BTP

Il problema e' capire quando la diminuzione dei canoni si arrestera', cosi' come la discesa del valore dell'immobile, che comunque per sua natura si svaluta a causa dei costi di ristrutturazione, senza contare che per dare quei rendimenti deve essere sempre affittato. Il BTP non ha di questi problemi..

 

[CharlesIngalls]

Caro Nemor... oggi va molto l'investimento per l'occulto...!!! Appartamenti che vengono arredati con porta urne cinerarie e quadri appartenenti ai defunti...!!! Il culto del defunto e dello spirito torna in auge... da recondito si fa materiale...!!!

 

[CharlesIngalls]

Ottimi incassi mensili...!!!

 

[Nemor]

Non ho capito cosa vuoi dire ma va bene uguale
Comunque a giorni dovrei sentire l'agenzia per i dati catastali e poi vorrei provare a farmi dare la visura ipotecaria.. Penso di offrire 55k senza mobili, che mi compro per conto mio, anche se quelli che ci sono adesso ( da quello che ho visto ) sono abbastanza buoni avendoci abitato solo 2 anni in quell'immobile..

 

[CharlesIngalls]

Non ho capito cosa vuoi dire ma va bene uguale
Comunque a giorni dovrei sentire l'agenzia per i dati catastali e poi vorrei provare a farmi dare la visura ipotecaria.. Penso di offrire 55k senza mobili, che mi compro per conto mio, anche se quelli che ci sono adesso ( da quello che ho visto ) sono abbastanza buoni avendoci abitato solo 2 anni in quell'immobile..

Devi cacciare dentro i tuoi appartamenti le urne cinerarie degli abitanti del quartiere... che avranno la possibilità di socializzare e piangere assieme in un comodo appartamento riscaldato... alla fine questa gente ti paga 100 Euro/anno per il servizio completo... tu stocchi dentro 1.000 urne...!!! Sono 100.000 Euro/anno di gain...!!!

 

[Nemor]

Devi cacciare dentro i tuoi appartamenti le urne cinerarie degli abitanti del quartiere... che avranno la possibilità di socializzare e piangere assieme in un comodo appartamento riscaldato... alla fine questa gente ti paga 100 Euro/anno per il servizio completo... tu stocchi dentro 1.000 urne...!!! Sono 100.000 Euro/anno di gain...!!!

Faccio piu' soldi con un bordello ad ore con il 10% di pigione

 

[CharlesIngalls]

Cioè ragazzo... tu hai a che fare con il maggiore INFLUENCER IMMOBILIARE in UE...!!!

Ti guido io verso il vero business...!!!

Poi gli altri appartamenti a fianco e sotto... li compri a metà prezzo con i gain... perchè vorranno scappare tutti...!!!

E a questo punto rimuovi le urne... e le sposti di 500 metri...!!! In altro condominio...!!!

Il primo lo rivendi con un +100%...!!! Altro gain netto...!!!

 

[CharlesIngalls]

Faccio piu' soldi con un bordello ad ore con il 10% di pigione

Attento all'Ispettore Derrick...!!!

 

[Nemor]

Attento all'Ispettore Derrick...!!!

Lui e' il cliente principale

 

[Laa]

Hai fatto due errori: Non hai considerato nel tuo esempio il costo del mutuo. Molto maccheronicamente il tuo guadagno a fine anno sarà la somma netta dei canoni meno l'importo delle rate del mutuo + l'ammortamento della somma cash che ci stai mettendo. Parliamo di un investimento...
Dato che inoltre stiamo paragonando a un BTP a scadenza 10 anni, io voglio sapere se dopo 10 anni vendo l'appartamento quanto ci ho guadagnato. Nel mio primo sreenshot io metto il mio guadagno a fine anno sotto la colonna Canone Netto - Mutuo. Allo scadere dei 10 anni, a mutuo estinto avrò da parte "solo" 4.8k più eventuale apprezzamento dell'immobile. L'immobile pur rivalutandosi di uno 2.2% l'anno, a causa dell'inflazione al 2% vede il suo valore "reale" ai prezzi 2018 essere di soli 61k. Dunque, abbiamo 63k euro che uso per "aprire la serranda" della mia impresa. La mia impresa mi frutta 4.8k la vendo a 61k. Non sono 9k, sono di meno, ai prezzi odierni, ripeto. Il primo modello non è esatto, ci sono diversi piccoli errori logici. Il secondo è meglio

 

[CharlesIngalls]

Lui e' il cliente principale

Ho visto che ha due occhioni...!!!