Investimento piccolo app da mettere a reddito

[Nemor]

Hai fatto due errori: Non hai considerato nel tuo esempio il costo del mutuo. Molto maccheronicamente il tuo guadagno a fine anno sarà la somma netta dei canoni meno l'importo delle rate del mutuo + l'ammortamento della somma cash che ci stai mettendo. Parliamo di un investimento...
Dato che inoltre stiamo paragonando a un BTP a scadenza 10 anni, io voglio sapere se dopo 10 anni vendo l'appartamento quanto ci ho guadagnato. Nel mio primo sreenshot io metto il mio guadagno a fine anno sotto la colonna Canone Netto - Mutuo. Allo scadere dei 10 anni, a mutuo estinto avrò da parte "solo" 4.8k più eventuale apprezzamento dell'immobile. L'immobile pur rivalutandosi di uno 2.2% l'anno, a causa dell'inflazione al 2% vede il suo valore "reale" ai prezzi 2018 essere di soli 61k. Dunque, abbiamo 63k euro che uso per "aprire la serranda" della mia impresa. La mia impresa mi frutta 4.8k la vendo a 61k. Non sono 9k, sono di meno, ai prezzi odierni, ripeto. Il primo modello non è esatto, ci sono diversi piccoli errori logici. Il secondo è meglio

Importo del mutuo considerato, 60k prezzo vendita + 10k tra agenzie, notaio e tasse + 5k di mutuo ( costo totale quindi 75k ) di 40k in 10 anni tasso fisso 2,5%.
Continuo a non seguirti nel ragionamento, mi pare troppo arzigogolato.

 

[CharlesIngalls]

Dimentichi l'obsolescenza...!!! Gli interventi obbligatori per mantenere in sicurezza l'immobile...!!! Gli importi di smaltimento componenti tossiche... a fine vita... che devi conteggiare ed ammortizzare...!!! Insomma... il bilancio non è completo...!!!

 

[Laa]

Importo del mutuo considerato, 60k prezzo vendita + 10k tra agenzie, notaio e tasse + 5k di mutuo ( costo totale quindi 75k ) di 40k in 10 anni tasso fisso 2,5%.
Continuo a non seguirti nel ragionamento, mi pare troppo arzigogolato.

Non capisco perchè lo trovi complicato sinceramente. Acquisto un immobile per 63k tutto incluso. Di questi 30k sono miei e 33k sono mutuo che dovrò restuitire. Locando l'appatamento a x a fine anno, per capire quanto mi sta entrando "realmente" in tasca non posso che sottrarre le rate del muto agli affitti+ammortamento. Quella cifra è la cedola annula che il mio apprtamento BTP paga. Al termine dei 10 anni incasso il nominale e avrò le cedole/affitti più prezzo di vendita. Io utilizzo il fattore di sconto per capire quanto l'investmento mi frutta se tutto si conclusedde domani. Con quelle cifre e quei tassi siamo alla fame.

 

[Nemor]

Non capisco perchè lo trovi complicato sinceramente. Acquisto un immobile per 63k tutto incluso. Di questi 30k sono miei e 33k sono mutuo che dovrò restuitire. Locando l'appatamento a x a fine anno, per capire quanto mi sta entrando "realmente" in tasca non posso che sottrarre le rate del muto agli affitti+ammortamento. Quella cifra è la cedola annula che il mio apprtamento BTP paga. Al termine dei 10 anni incasso il nominale e avrò le cedole/affitti più prezzo di vendita. Io utilizzo il fattore di sconto per capire quanto l'investmento mi frutta se tutto si conclusedde domani. Con quelle cifre e quei tassi siamo alla fame.

Beh non e' esplcito nelle tabelle che ho messo, ma ci vuole poco eh ! Ho gia' scritto che per semplicita' inflazione l'ho messa allo 0%.
All'anno 9 ( dopo 10 anni ) se vendo ai valori che ho messo in tabella ( 60k caso 1, 50k caso 2/3 ) con inflazione 0% ho guadagnato

1) 22k --> 5,65% annuo
2) 12k --> 3,42% annuo
3) 8k --> 2,39% annuo

Invece con i BTP ho guadagnato 5670 euro mi pare meno del 2% annuo
Il caso 3 e' disastroso, calo canone annuo 2% e calo valore immobile 2%

Ovviamente io dalla tasca all'anno zero ci ho messo solo 30k

Cosa non ti quadra ?

 

[Nemor]

Considera che nel mio caso specifico i rendimenti salgono di un 20% circa rispetto a quanto indicato perche' affitterei con IRPEF e sono a credito di una bella somma

 

[Laa]

Non mi trovo che voglio conscere la tua banca che ti da mutui a fondo perduto. Il tuo "guadagno" è 60k - 75k più "guadagno annuale" che è una cifra assolutamente fuorviante se prendi 40k con un mutuo e che DEVI resitutuire. Prova ad sottrarre a quella tabella un 350 euro al mese da restituire e poi fammi sapere quando vedi il segno +.

Menomale che questo è un forum di finanza

 

[Nemor]

Non mi trovo che voglio conscere la tua banca che ti da mutui a fondo perduto. Il tuo "guadagno" è 60k - 75k più "guadagno annuale" che è una cifra assolutamente fuorviante se prendi 40k con un mutuo e che DEVI resitutuire. Prova ad sottrarre a quella tabella un 350 euro al mese da restituire e poi fammi sapere quando vedi il segno +.

Menomale che questo è un forum di finanza

Se all'anno X vendo l'immobile quello e' il guadagno, anzi anche di + visto che gli interessi li ho conteggiati all'inizio ( se estinguo anticipatamente ovviamente non li pago piu' ). Continuo a non seguirti

 

[Laa]

Insomma lei incassa dai suoi affituari 2.9k l'anno netti. Però ha un mutuo da estinguere di 40k in 10 anni che le costa almeno 4.2k euro l'anno. A fine hanno si trova con un bel segno - per 1k. In dieci anni fanno 10k che ha buttato dentro la fornace. Sicuro di volersi lanciare nell'impresa?

 

[Nemor]

Comuque e' indicato nella tabella..
Caso 1 segno + anno 4
Caso 2 segno + anno 5
Caso 3 segno + anno 6

E sono per eccesso visto che gli interessi sono conteggiati all'inizio..

 

[Nemor]

Insomma lei incassa dai suoi affituari 2.9k l'anno netti. Però ha un mutuo da estinguere di 40k in 10 anni che le costa almeno 4.2k euro l'anno. A fine hanno si trova con un bel segno - per 1k. In dieci anni fanno 10k che ha buttato dentro la fornace. Sicuro di volersi lanciare nell'impresa?

Come hai calcolato il mutuo ?.. Su 40k il mutuo e' di 5k in totale, non 5k l'anno
Fineco TAEG: 2,38%, mutuo minimo 40k su 60k, di meno non fanno..

 

[Laa]

Se all'anno X vendo l'immobile quello e' il guadagno, anzi anche di + visto che gli interessi li ho conteggiati all'inizio ( se estinguo anticipatamente ovviamente non li pago piu' ). Continuo a non seguirti

Continua a nuon seguirmi perché continua a non capire che se acquista una cosa a debito quel debito va ripagato. E quel debito ha un costo che va scalato di anno in anno. Se lei prende 40k euro dalla banca dovrà restituire ogni mese ad occhio 420 euro. Il suo affituario gliene da 290. Ma comunque ci provi. Acquisti un appartamento chiavi in mano da 73k, di cui 40k a debito e incassi netti 290 euro al mese. Poi ritorni qui su e ci dica come è andata.

 

[Laa]

Come hai calcolato il mutuo ?.. Su 40k il mutuo e' di 5k in totale, non 5k l'anno
Fineco TAEG: 2,38%, mutuo minimo 40k su 60k, di meno non fanno..

Guardi non capisco se a lei mancano le basi o se mi prende per il ciulo. 5K è il costo del mutuo, ma lei alla banca deve ridare 45k tondi tondi. La rate mesile del mutuo dovrebbe essere 375 Euro al mese per 10 anni. Lei al mese ne becca attorno ai 260

 

[Laa]

Mi dite dove sta questa banca che ti chiede di restituire solo l'interesse e non il capitale?

 

[Nemor]

Guardi non capisco se a lei mancano le basi o se mi prende per il ciulo. 5K è il costo del mutuo, ma lei alla banca deve ridare 45k tondi tondi. La rate mesile del mutuo dovrebbe essere 375 Euro al mese per 10 anni. Lei al mese ne becca attorno ai 260

Nell'ipotesi che il valore della casa sia 0. Potrebbe succedere anche a qualunque strumento. Comunque nell'ipotesi peggiore che ho scritto ( e che forse non hai letto ) la mia "idea" e' che ci possa essere nel caso peggiore un meno 2% annuo..

 

[Nemor]

Mi dite dove sta questa banca che ti chiede di restituire solo l'interesse e non il capitale?

chiaro, credevo che ti riferissi agli interessi sul mutuo

 

[Laa]

Ok ci rinuncio. Buona Fortuna!

 

[Laa]

chiaro, credevo che ti riferissi agli interessi sul mutuo

Ecco. Quindi prenda la sua tabellina e la rifaccia da capo prima di buttare migliaia di euro

 

[Nemor]

Ecco. Quindi prenda la sua tabellina e la rifaccia da capo prima di buttare migliaia di euro

Il discorso si regge appunto sul fatto che la casa non valga zero ovviamente ( nella peggiore delle ipotesi dopo 10 anni ha perso il 20% ) cosi' come per tutti gli altri strumenti finanziari, ma i rischi bisogna metterli in conto e conviverci, altrimenti non si investe proprio.
Nel mio caso particolare come ho gia' scritto avendo un 2k circa l'anno a credito di IRPEF ( x 10 anni ancora ) non prenderei 290, ma 400 puliti, visto che affitterei senza cedolare secca. Il mutuo viene 363 euro al mese.

P.S. Sempre nel mio caso particolare gia' so che posso anche chiudere a 55k e sicuramente posso affittare a 430, ma mi tengo comunque stretto
Potrei anche avere altro cash, ma meno di 40k di mutuo non danno.. I prestiti hanno ben altri tassi.

 

[Laa]

Ah ecco! Allora lei a fine mese si ritrova con 400-363 in tasca. Fanno 444 euro l'anno. In dieci anni 4440 euro. Lei intanto ha acquistato il suo appartamento per 75k. Lo rivende a 60k. Però ha 4440 in cassa. Complimenti ha appena buttato giù per la finestra 11k euro.

 

[Nemor]

Visto che ad oggi riesco a risparmiare sui 1,7k mese dopo il primo anno potrei anche rimborsare buona quota del mutuo..