Investimento piccolo app da mettere a reddito

  • Ecco la 60° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    Questa settimana abbiamo assistito a nuovi record assoluti in Europa e a Wall Street. Il tutto, dopo una ottava che ha visto il susseguirsi di riunioni di banche centrali. Lunedì la Bank of Japan (BoJ) ha alzato i tassi per la prima volta dal 2007, mettendo fine all’era del costo del denaro negativo e al controllo della curva dei rendimenti. Mercoledì la Federal Reserve (Fed) ha confermato i tassi nel range 5,25%-5,50%, mentre i “dots”, le proiezioni dei funzionari sul costo del denaro, indicano sempre tre tagli nel corso del 2024. Il Fomc ha anche discusso in merito ad un possibile rallentamento del ritmo di riduzione del portafoglio titoli. Ieri la Bank of England (BoE) ha lasciato i tassi di interesse invariati al 5,25%. Per continuare a leggere visita il link

Come ho scritto sopra, studenti e turisti....
Turisti: molto sbattimento, alto rendimento;
Studenti: medio sbattimento, medio rendimento.
La locazione tradizionale a famiglie: basso sbattimento, basso rendimento. Ma soprattutto, almeno per il bacino dove opero io, più rischi di morosità...

Senza razzismo alcuno, però ho visitato numerosi appartamenti in vendita e all'asta, precedentemente abitati da extracomunitari, in condizioni agghiaccianti. I proprietari che avevano affittato loro si sono trovati con 2 anni di arretrati e con appartamento semi-distrutto.
Lo stesso rischio c'è affittando a studenti Erasmus, quindi evito anche quel settore....

Ci sono decine di extracomunitari in italia di decine di paesi differenti , non tutti si comportano allo stesso modo e non tutti hanno ereditato le cattive abitudini degli italiani .

L'affitto a studenti è piu remunerativo ma presenta un turn over molto piu alto e quindi ci si puo' ritrovare ogni anno a dover chiudere e riaprire nuovi contratti , senza contare che nel 90% dei casi bisogna intestarsi le utenze e di questi tempi sono dolori poi a raccogliere le quote .

A parita' di affitto preferirei 4 stanze affittate a 4 lavoratori fuori sede che magari ti assicurano quei 2-3 anni di stabilita' e che usano la casa spesso dal lunedi al venerdi specie se pendolari . Preferibile secondo me agli studenti .
 
Ci sono decine di extracomunitari in italia di decine di paesi differenti , non tutti si comportano allo stesso modo e non tutti hanno ereditato le cattive abitudini degli italiani .

L'affitto a studenti è piu remunerativo ma presenta un turn over molto piu alto e quindi ci si puo' ritrovare ogni anno a dover chiudere e riaprire nuovi contratti , senza contare che nel 90% dei casi bisogna intestarsi le utenze e di questi tempi sono dolori poi a raccogliere le quote .

A parita' di affitto preferirei 4 stanze affittate a 4 lavoratori fuori sede che magari ti assicurano quei 2-3 anni di stabilita' e che usano la casa spesso dal lunedi al venerdi specie se pendolari . Preferibile secondo me agli studenti .
la tua osservazione e' giusta, ma non tutte le citta' sono uguali, in alcune sedi universitarie si possono fare 10 mesi a studenti e 2 mesi ai turisti e li la rendita e' ottima, personalmente sto guardando una zona mare che puo' essere utile per fare l'estivo ai turisti e l'inverno per lavoratori, studenti o corsisti, avevo iniziato a investire un po' su etf azionari e btp ma non e' proprio aria e le ultime tranvate mi stanno confermando i sospetti
 
Si ovviamente dipende davvero tanto dalle zone di pertinenza.
 
Ciao , in 3 anni 0 morosita' su una decina di unita' locate.
Ho tutti cittadini bengalesi e devo dire che sono rispettosissimi delle scadenze e anche se con fatica hanno sempre onorato gli impegni.
Beh 10 immobili locati non sei proprio piccolo.

Ma per acquistare hai utilizzato la leva finanziaria o il cash personale?

Su 500k investiti generi 6000 lordi / mese ?

Compri all asta o sul mercato libero?

Io sto da tempo guardando le aste ma è difficilissimo fare degli ottimi affari.
 
Beh 10 immobili locati non sei proprio piccolo.

Ma per acquistare hai utilizzato la leva finanziaria o il cash personale?

Su 500k investiti generi 6000 lordi / mese ?

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Io sto da tempo guardando le aste ma è difficilissimo fare degli ottimi affari.
ti confermo che le aste sono oramai piu competitive del mercato tradizionale da quando hanno cambiato le modalita (10% caparra e 120 giorni il saldo ) chi partecipa a un asta , sempre piu spesso concorrenza straniera, arriva ben oltre i valori di mercato penso che una trattativa con il privato che ha necessita' di realizzare sia ben piu soddisfacente di tante aste che sono uno specchietto per le allodole,
 
Ciao a tutti , ho visto che è un post poco partecipato ed essendo io appassionato ed piccolo investitore immobiliare da 3 anni , mi piacerebbe conoscere anche la realta' di altre citta' in giro per L'Italia .

Nella mia citta' PALERMO al momento sto puntando ad immobili che vanno dai 60 ai 90mq a prezzi che non vanno oltre i 50k€ e affitto esclusivamente ad extracomunitari sia gruppi di ragazzi che famiglie .

Non è certo un investimento passivo ma al momento rende circa un 7-8% netto .

Il mio avg di acquisto al mq è di circa 550€ .

In alcuni casi ho trovato immobili in buono stato abitabili , in altri casi ho provveduto a rifare impianti idrici ed elettrici per garantire la sicurezza degli inquilini ed inevitabili rogne dopo !

Dunque al momento sto pensando solo alla costruzione di una rendita "fissa" e non alla futura rivendita.

E voi che fate ?

Fatevi sotto e commentate questo post con le vostre esperienze e/o con le condizioni di mercato delle vostre citta' e su che tipo di investimenti state facendo !

Saluti a tutti e baciamo le mani ;)
Ammiro la tua intraprendenza e mi piacerebbe averne un briciolo.
 
Beh 10 immobili locati non sei proprio piccolo.

Ma per acquistare hai utilizzato la leva finanziaria o il cash personale?

Su 500k investiti generi 6000 lordi / mese ?

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Io sto da tempo guardando le aste ma è difficilissimo fare degli ottimi affari.

Ciao , al momento l'investimento è piu' basso e ho usato solo fondi personali miei e dei miei familiari . Non potevo accedere a mutuo quando i tassi erano bassi e da 1 anno a questa parte non vale piu' la pena visti i tassi troppo alti ; per cui uso la logica di reinvestimento per fare una sorta di compound immobiliare !

Confermo anche nella mia citta' le aste sono solo una perdita di tempo , gli immobili commercialmente buoni finiscono ad un prezzo troppo alto per il mercato oppure presentano "troppi problemi" ed è meglio starne alla larga.

Confermo inoltre che si riesce a comprare bene dai privati anche utilizzando l'intermediazione di agenti bravi che hanno tutto l'interesse a far si che domanda e offerta si incontrino anche se non tutti i brand si dimostrano collaborativi ; sugli immobili che tratto io ,compresi nel range tra i 30 e i 50k€ la commissione dell'agenzia incide anche fino al 20% sul prezzo finale e a volte non consentono di addivenire ad una veloce conclusione della trattativa .

Ci sono poi gli agenti intelligenti che riescono a convincere i venditori ad abbassare le pretese e rinunciando anche a qualcosa di guadagno ti permettono di completare la trattativa e tutti vissero felici e contenti :-)
 
Ciao , al momento l'investimento è piu' basso e ho usato solo fondi personali miei e dei miei familiari . Non potevo accedere a mutuo quando i tassi erano bassi e da 1 anno a questa parte non vale piu' la pena visti i tassi troppo alti ; per cui uso la logica di reinvestimento per fare una sorta di compound immobiliare !

Confermo anche nella mia citta' le aste sono solo una perdita di tempo , gli immobili commercialmente buoni finiscono ad un prezzo troppo alto per il mercato oppure presentano "troppi problemi" ed è meglio starne alla larga.

Confermo inoltre che si riesce a comprare bene dai privati anche utilizzando l'intermediazione di agenti bravi che hanno tutto l'interesse a far si che domanda e offerta si incontrino anche se non tutti i brand si dimostrano collaborativi ; sugli immobili che tratto io ,compresi nel range tra i 30 e i 50k€ la commissione dell'agenzia incide anche fino al 20% sul prezzo finale e a volte non consentono di addivenire ad una veloce conclusione della trattativa .

Ci sono poi gli agenti intelligenti che riescono a convincere i venditori ad abbassare le pretese e rinunciando anche a qualcosa di guadagno ti permettono di completare la trattativa e tutti vissero felici e contenti :-)
Se riesci a comprare sul mercato libero a 40/50k fai bene a continuare così.
Qua al centro nord è difficile trovare quei prezzi se non pescando su casi particolari o sulle aste. Ci sto guardando anche io, per affittare dovrei pagarli un prezzo stracciato e generare un 9/10% lordo difficile da noi.

Però se il prezzo di mercato al sud è quello (euro più euro meno) un domani che andrai a rivendere eventuale guadagno sul capitale, sarà dato da una rivalutazione del mercato complessiva.
Insomma per citare il mitico Warren buffet non compri con un margine tale da avere la "sicurezza" della plusvalenza, ma semmai con la quasi certezza di avere una ottima redditività per generare cash flow mensile.

Anche perché comprare e rivendere 10 immobili potrebbe configurarsi come attività d'impresa, mente se li tieni in affitto puoi continuare così.


Nel caso comunque volessi rivendere un immobile dove pensi di guadagnarci dopo 5 anni non pagherai nessuna plusvalenza.

Il tuo affitto medio sono 550? Sono principalmente trilocaali da 70/80mq ? Oppure riesci ad affittare un bilo a 550?
Riesci a fare uno screening ed avere "garanzie " con i bengalesi per evitare morosità?
 
io sto valutando un trilocale in discrete condizioni a 3,5km dal mare citta' di provincia costa adriatica turismo medio richiesta 139k se affittato con 4+4 puo generare locazioni di 650 euro mensili, ma sono piu interessato a fare affitti turistici da maggio a settembre ma non conosco bene la contrattualistica e la fiscalita' per fare transitori con questa periodicita'. la zona si presta a molte tipologie di inquilini: turisti, studenti, docenti e statali in genere dipendenti dell ospedale. dove potrei trovare le modalita' di locazione e gli adempimenti da redigere?
 
io sto valutando un trilocale in discrete condizioni a 3,5km dal mare citta' di provincia costa adriatica turismo medio richiesta 139k se affittato con 4+4 puo generare locazioni di 650 euro mensili, ma sono piu interessato a fare affitti turistici da maggio a settembre ma non conosco bene la contrattualistica e la fiscalita' per fare transitori con questa periodicita'. la zona si presta a molte tipologie di inquilini: turisti, studenti, docenti e statali in genere dipendenti dell ospedale. dove potrei trovare le modalita' di locazione e gli adempimenti da redigere?
Affitti turistici se vuoi gestirli in maniera regolare rientrano sotto la categoria degli affitti transitori e dichiarando gli introiti vanno in cedolare secca al 23% .
 
Se riesci a comprare sul mercato libero a 40/50k fai bene a continuare così.
Qua al centro nord è difficile trovare quei prezzi se non pescando su casi particolari o sulle aste. Ci sto guardando anche io, per affittare dovrei pagarli un prezzo stracciato e generare un 9/10% lordo difficile da noi.

Però se il prezzo di mercato al sud è quello (euro più euro meno) un domani che andrai a rivendere eventuale guadagno sul capitale, sarà dato da una rivalutazione del mercato complessiva.
Insomma per citare il mitico Warren buffet non compri con un margine tale da avere la "sicurezza" della plusvalenza, ma semmai con la quasi certezza di avere una ottima redditività per generare cash flow mensile.

Anche perché comprare e rivendere 10 immobili potrebbe configurarsi come attività d'impresa, mente se li tieni in affitto puoi continuare così.


Nel caso comunque volessi rivendere un immobile dove pensi di guadagnarci dopo 5 anni non pagherai nessuna plusvalenza.

Il tuo affitto medio sono 550? Sono principalmente trilocaali da 70/80mq ? Oppure riesci ad affittare un bilo a 550?
Riesci a fare uno screening ed avere "garanzie " con i bengalesi per evitare morosità?
I primi acquistati ho preso metrature piu piccole a 25-30k€ max e affittati a 300€ mensili .
Da 1 annetto mi sono spostato sul taglio piu' grande perche' ho sempre piu richieste da famiglie che crescono rapidamente oppure cittadini bengalesi che stanno qui da anni e pianificano di fare il ricongiungimento familiare quindi portano moglie e figli .

La garanzia non la puoi avere mai e credimi un'assicurazione sarebbe inutile per n motivi .
Ho dalla mia il track record positivo , i feedback di tutti quelli che affittano a stranieri , i feedback di tutti quelli che affittano ad italiani e hanno un tasso di morosita' altissimo ..dunque preferisco di gran lunga gli extracomunitari fatta eccezione per alcune etnie che hanno comportamenti molto simili agli italiani e quindi non danno lo stesso grado di affidabilita'.

Gli acquisti sono stati fatti per garantire cashflow costante e vivere di rendita , ma se all'inizio guardavo solo al rapporto spesa/rendimento , oggi preferisco spendere qualcosa in piu' e comprare immobili migliori che mi possano garantire maggiore rivendibilita' nel momento in cui vorro' cambiare investimento o fare fagotto e spararmi tutto a Las Vegas 8-)
 
Affitti turistici se vuoi gestirli in maniera regolare rientrano sotto la categoria degli affitti transitori e dichiarando gli introiti vanno in cedolare secca al 23% .
ok sulla tassazione ci siamo, poniamo che a gennaio compro a febbraio ho le chiavi e per pasqua completo gli arredi, a questo punto devo presentare una scia qualcosa in comune per poter fare degli annunnci su air bb e booking? poi devo fare ricevute gli avventori c'e' una modulistica specifica? in passato avevo comprato in asta un bilocale a rimini molto vicino alla spiaggia il periodo in cui me lo liberarono era questo, un agenzia mi propose di gestirlo con la formula vuoto per pieno fino a settembre ma si accollo direttamente tutti gli adempimenti per le ricezioni mi rilasciava delle ricevute per le somme pagate e su quelle pagai le tasse, ma qui non sono a rimini penso di non riuscire a pagare anche un agenzia e dovrei organizzarmi senza, avrei meno clienti ma se lavorasse alemeno i 3 mesi estivi sarebbe gia ottimo
 
ok sulla tassazione ci siamo, poniamo che a gennaio compro a febbraio ho le chiavi e per pasqua completo gli arredi, a questo punto devo presentare una scia qualcosa in comune per poter fare degli annunnci su air bb e booking? poi devo fare ricevute gli avventori c'e' una modulistica specifica? in passato avevo comprato in asta un bilocale a rimini molto vicino alla spiaggia il periodo in cui me lo liberarono era questo, un agenzia mi propose di gestirlo con la formula vuoto per pieno fino a settembre ma si accollo direttamente tutti gli adempimenti per le ricezioni mi rilasciava delle ricevute per le somme pagate e su quelle pagai le tasse, ma qui non sono a rimini penso di non riuscire a pagare anche un agenzia e dovrei organizzarmi senza, avrei meno clienti ma se lavorasse alemeno i 3 mesi estivi sarebbe gia ottimo
Se vuoi affittare vuoto per pieno e ti assicurano un flusso è molto meglio da parte tua affittarlo all'agenzia con contratto con cedolare secca dove prevedi il subaffitto per ricez turistica ; tu non avresti cosi' altri adempimenti e loro si scaricherebbero la spesa dell'affitto dal' totale dell'incasso.

Viceversa se fai tu l'attivita' credo che ad oggi sia necessario solo una comunicazione di inizio attivita' al comune che ti rilascia una sorta di numero di licenza che ad oggi è obbligatorio inserire su airbnb e booking e puoi subito iniziare a lavorare.

Poi rilasci una ricevuta per ogni soggiorno e segni tutti gli incassi "tracciati" e l'anno successivo li inserisci in dichiarazione e paghi con cedolare . Se non erro per ogni arrivo bisogna anche comunicare con la questura inviando il documento del turista via mail/fax
 
Se vuoi affittare vuoto per pieno e ti assicurano un flusso è molto meglio da parte tua affittarlo all'agenzia con contratto con cedolare secca dove prevedi il subaffitto per ricez turistica ; tu non avresti cosi' altri adempimenti e loro si scaricherebbero la spesa dell'affitto dal' totale dell'incasso.

Viceversa se fai tu l'attivita' credo che ad oggi sia necessario solo una comunicazione di inizio attivita' al comune che ti rilascia una sorta di numero di licenza che ad oggi è obbligatorio inserire su airbnb e booking e puoi subito iniziare a lavorare.

Poi rilasci una ricevuta per ogni soggiorno e segni tutti gli incassi "tracciati" e l'anno successivo li inserisci in dichiarazione e paghi con cedolare . Se non erro per ogni arrivo bisogna anche comunicare con la questura inviando il documento del turista via mail/fax
grazie si alcune cose le ricordavo quella della comunicazione alla questura, il vuoto per pieno era stata una scelta dell'agenzia si trattava di una ragazza molto in gamba che ha fatto veramente un bel lavoro sia con gli arredi che con la gestione (vedevo le recensioni dei suoi clienti che via via passavano) oggi lei e' entrata nella rete di quella azienda cleanBB italiana ma lavora da rimini a riccione io dovrei fare questa cosa a pesaro e qui non c'e' un flusso come in romagna, pero' c'e' un turismo piu maturo che viene per musei, palazzi storici e soprattutto per il rossini opera festival che si svloge a fine agosto, penso che dovro' muovermi da solo. per me e' possibile fare affitti estivi turistici in estate e transitori in inverno? cioe' affittarlo a settimane o mesi per gente che viene per lavoro concorsi o eventualmente studenti? oppure se faccio la comunicazione dell affitto estivo poi questa possibilita' e' preclusa?
 
Qui a Tenerife si rientra velocemente dall'acquisto affittando come vivienda vacacional , almeno per ora è cosi. Poi magari il turismo cala e diventa più complicato. Mi converrebbe affittare il mio e andare in affitto " regolare". Ma non conosco l'inglese , senza conoscenza di qualche lingua è difficile trattare con i turisti. Conosco poco anche lo spagnolo.
 
Qui a Tenerife si rientra velocemente dall'acquisto affittando come vivienda vacacional , almeno per ora è cosi. Poi magari il turismo cala e diventa più complicato. Mi converrebbe affittare il mio e andare in affitto " regolare". Ma non conosco l'inglese , senza conoscenza di qualche lingua è difficile trattare con i turisti. Conosco poco anche lo spagnolo.
ma vivi con la pensione o eserciti qualche attivita"? sei da molto la?
 
Ciao a tutti , ho visto che è un post poco partecipato ed essendo io appassionato ed piccolo investitore immobiliare da 3 anni , mi piacerebbe conoscere anche la realta' di altre citta' in giro per L'Italia .

Nella mia citta' PALERMO al momento sto puntando ad immobili che vanno dai 60 ai 90mq a prezzi che non vanno oltre i 50k€ e affitto esclusivamente ad extracomunitari sia gruppi di ragazzi che famiglie .

Non è certo un investimento passivo ma al momento rende circa un 7-8% netto .

Il mio avg di acquisto al mq è di circa 550€ .

In alcuni casi ho trovato immobili in buono stato abitabili , in altri casi ho provveduto a rifare impianti idrici ed elettrici per garantire la sicurezza degli inquilini ed inevitabili rogne dopo !

Dunque al momento sto pensando solo alla costruzione di una rendita "fissa" e non alla futura rivendita.

E voi che fate ?

Fatevi sotto e commentate questo post con le vostre esperienze e/o con le condizioni di mercato delle vostre citta' e su che tipo di investimenti state facendo !

Saluti a tutti e baciamo le mani ;)
mia mamma ha ereditato casa di mio nonno. l'ha affittata ad una rumena per 14 anni, pagava puntuale o addirittura in anticipo diverse mensilità, specialmente quando tornava per alcuni mesi nella sua citta natale.
io ho affittato casa a 2 compaesani. me la sto prendendo nel sedere da 4 mesi. e pensare che un gruppo di colombiani mi stava implorando per una cifra ben più alta alla quale ho affittato a questi personaggi ed io ho rifiutato
taranto
 
anche io ero interessato ad acquistare cash (ho 150k) un piccolo appartamento da mettere a reddito (e pensavo alle canarie, dove sto 3/4 mesi l'anno, non all'italia).
Ma, grazie anche ai consigli di nemor, mi sono fatto due conti.
I prezzi degli immobili oggi sono in bolla quasi ovunque e dove non lo sono è perchè sono poco appetibili. Allego un interessante calcolo del rendimento di un appartamento "vivienda vacacional" alle canarie:

Vivienda Vacacional: conviene veramente? - Investimenti immobiliari alle Canarie

considerate che quel calcolo è stato fatto a luglio 2020 e chi lo ha scritto (è fatto bene, tutti i valori sono realistici) già si chiedeva se aveva senso. Oggi le condizioni sono nettamente peggiorate. Oggi quell'appartamento "tipo" da 100k, costa 120/130k, anche se l'affitto giornaliero può essere 50 invece di 40. Il rendimento netto oscilla fra il 3% e il 4%, con tutti i rischi e gli imprevisti del caso. Senza considerare che, visti i prezzi in bolla, difficilmente si potrà contare su ulteriore apprezzamento dell'immobile, anzi, è probabile che oggi compri a 120k un appartamento che fra 5 anni tornerà a valerne 100...

La conclusione direi che è semplice. A queste condizioni, meglio investire in obbligazioni o addirittura lasciare il malloppo in un CD al 4% lordo in attesa di tempi migliori...
 
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