Investire a Berlino: fatti, non chiacchiere

[melissamelissa]

@nahar
1) sì, i privati sono davvero molto pochi, non mi sembra realistico
2) esattamente
3) corretto

in generale con quel budget io ti sconsiglierei i super casermoni anni sessanta, quelli secondo me non sono un investimento sensato. meglio zona meno centrale ma palazzo o storico o nuovo.


@chantal bbb
1) sì, le spese condominiali sono alte. Hanno però il vantaggio di includere una quota di accumulo per spese generali del condominio, quindi non ti capita che di punto in bianco si debba sostenere una spesa straordinaria per fare qualcosa di non procrastinabile. Le spese di condominio si dividono in parte a carico del proprietario e in parte a carico dell'affittuario

2) vero, le tasse sulla plusvalenza se rivendi prima dei dieci anni sono alte

 

[luiss1970]

parere

no, io dico il 2% netto sul totale della spesa, quindi acquisto + agenzia (e l'agenzia molto alta come vi dicevo) + notaio e tasse + ristrutturazione.

non è molto, ma a me va bene

Ma non è un po' poco come rendimenti? Investire in immobili all'estero è già macchinoso.......
Direi che lo può fare chi ha assoluta sfiducia verso l'Italia....

 

[melissamelissa]

Ma non è un po' poco come rendimenti? Investire in immobili all'estero è già macchinoso.......
Direi che lo può fare chi ha assoluta sfiducia verso l'Italia....

esatto!

 

[luiss1970]

parere

esatto!

Per assoluta sfiducia cosa intendi?

 

[chantal_bbb]

Ma non è un po' poco come rendimenti? Investire in immobili all'estero è già macchinoso.......
Direi che lo può fare chi ha assoluta sfiducia verso l'Italia....

.....e assoluta fiducia nella Germania :bimbo:

 

[nahar]

Investire a Berlino, come ripeto, ha senso solo se si spera in una notevole rivalutazione del capitale da qui a 10 anni.
Tornando alle spese.
Ho calcolato che per l'acquisto se ne vanno:
5% tasse
2% notaio
facciamo un 2% per la consulenza di un avvocato del luogo che segua tutta la pratica di compravendita (fra cui anche traduzioni etc)
agenzia 6% in media
-------------------------------
diciamo che va via un 15% sul prezzo d'acquisto

perciò per un monolocale da 70.000€ si spenderà in totale 80.000€

SPESE DI GESTIONE
Aliquota sul fitto,come in Italia (essendo che le tasse tedesche andranno detratte da quelle italiane)
Ivie (l'importo sarà identico all'Imu per una seconda casa italiana)
spese per un'agenzia che si occupi di pulizie,consegna chiavi,caparra,manutenzione,riparazioni etc
condominio
commercialista tedesco (poniamo 200€ annue)

Vorrei ora sapere esattamente quanto pagherebbe un proprietario di un monolocale di 30mq, in palazzo seminuovo a Berlino, per
-condominio
-agenzia servizi vari (pulizie,manutenzione,consegna chiavi,gestione contratti etc)

 

[fdg86]

Ma tra tutte le citta´ della Germania, perche` scegliete quella con piu´ disperati e con i redditi medi piu´ bassi e la disoccupazione piu´ alta?

Se non avete il capitale per fare un investimento di questo genere, evitate di farlo, piuttosto che comprare il "minimo comun denominatore"...

 

[nahar]

Ma tra tutte le citta´ della Germania, perche` scegliete quella con piu´ disperati e con i redditi medi piu´ bassi e la disoccupazione piu´ alta?

Se non avete il capitale per fare un investimento di questo genere, evitate di farlo, piuttosto che comprare il "minimo comun denominatore"...

Tutto nasce dal presupposto molto probabile che un immobile in centro Berlino si rivaluti da qui a 10 anni ben più di uno in centro Roma. Senza contare che parliamo della capitale della più grande potenza economica d'Europa ((il che significa maggior protezione da eventuali scossoni sull'Euro).
Chiaro che se si guardano solo i numeri conviene comprare casa nella periferia della mia città dove spunti il 7% netto al mese. Ripeto: la parola chiave, per chi può permetterselo, è diversificare gli investimenti.

Comunque torniamo alle domande del mio penultimo commento. Spese di condominio e di agenzia servizi. Due voci di costo fondamentali per rendersi davvero conto di quale possa essere la rendita mensile.

 

[fdg86]

Scusami, Nahar, voglio essere anche propositivo: chiediamoci socraticamente perche´ Berlino e non altre citta´ tedesche con fondamentali migliori, ad esempio Mannheim, Freiburg, Düsseldorf, Hannover, Jena, Münster?

 

[er patrizio]

Scusami, Nahar, voglio essere anche propositivo: chiediamoci socraticamente perche´ Berlino e non altre citta´ tedesche con fondamentali migliori, ad esempio Mannheim, Freiburg, Düsseldorf, Hannover, Jena, Münster?

Bella domanda...provo a rispondere io,prezzi bassi in entrata e maggiori prospettive di rivalutazione?

Le altre città che hai elencato hanno queste caratteristiche?

 

[nahar]

Bella domanda...provo a rispondere io,prezzi bassi in entrata e maggiori prospettive di rivalutazione?

Le altre città che hai elencato hanno queste caratteristiche?

esattamente...è dall'linizio del 3d che cerco di dirlo...o ci si affida a questo "pronostico", oppure un acquisto a Berlino (con tutte le spese che comporta per un italiano poi, spese che un berlinese non dovrebbe sostenere) non ha alcun senso.

Melissa sei svanita? Stavo cercando di continuare il "business plan" ma senza il tuo aiuto la vedo dura

 

[fdg86]

Bella domanda...provo a rispondere io,prezzi bassi in entrata e maggiori prospettive di rivalutazione?

Le altre città che hai elencato hanno queste caratteristiche?

Generalmente non hanno queste caratteristiche, o meglio: non hanno prezzi bassi come quelli di Berlino.

Per quanto concerne le grandi prospettive di rivalutazione, non si capisce invece per quale motivo gli impresari tedeschi siano scemi e non riescano a capire le potenzialita´ dell'immobiliare della loro capitale. Si´, gli italiani hanno in media piu´ fiuto per gli affari, ma in questo caso trattandosi di un investimento cosi´ "alla luce", dubito vi sia una probabilita´ di semi-arbitraggio.

 

[melissamelissa]

Investire a Berlino, come ripeto, ha senso solo se si spera in una notevole rivalutazione del capitale da qui a 10 anni.
Tornando alle spese.
Ho calcolato che per l'acquisto se ne vanno:
5% tasse
2% notaio
facciamo un 2% per la consulenza di un avvocato del luogo che segua tutta la pratica di compravendita (fra cui anche traduzioni etc)
agenzia 6% in media
-------------------------------
diciamo che va via un 15% sul prezzo d'acquisto

perciò per un monolocale da 70.000€ si spenderà in totale 80.000€

SPESE DI GESTIONE
Aliquota sul fitto,come in Italia (essendo che le tasse tedesche andranno detratte da quelle italiane)
Ivie (l'importo sarà identico all'Imu per una seconda casa italiana)
spese per un'agenzia che si occupi di pulizie,consegna chiavi,caparra,manutenzione,riparazioni etc
condominio
commercialista tedesco (poniamo 200€ annue)

Vorrei ora sapere esattamente quanto pagherebbe un proprietario di un monolocale di 30mq, in palazzo seminuovo a Berlino, per
-condominio
-agenzia servizi vari (pulizie,manutenzione,consegna chiavi,gestione contratti etc)

no, l'agenzia non è 'attorno' al 6%. L'agenzia è il 6% + iva, che diventa quindi 7,14. Non c'è alternativa, se la trovi a di meno c'è qualcosa che non va.
Considera che a berlino c'è l'assalto all'immobiliare, alcuni parlano di bolla, quindi non è che contratti. Le case vanno via in giornata, è una roba abbastanza incredibile se pensi all'italia di ora.

L'idea di un avvocato che ti segua per il 2% mi pare alta, onestamente credo basti di meno. Basta essere bravi e svegli e chiedere pareri e consulenze mirate. Io ho speso meno del 2%, e sono salita 4 volte


quanto alle tue ultime due domande, rispondere è davvero difficile perché sono ultra variabili, ti dico la mia esperienza:

1 - per 42 mq - in ottimo palazzo antico appena rimesso a nuovo in zona centrale e molto cool - pago 140 al mese comprensive di riscaldamento. Alla fine dell'anno fanno i conteggi sui consumi effettivi e si appara l'eventuale di più o di meno

2 - bella domanda, sto cercando di avere dei dati definitivi anche io
Considera che sto finendo di fare i lavori per ristrutturare tutto - salgo la settimana prossima a controllare come vanno i lavori - poi arrederò e poi la metterò in affitto. Quindi una cosa per volta, ecco
Dipende da che affitto fai. All'anno? al mese? a giorni a turisti? dipende.
Se fai a breve periodo direi non meno del 30%, ma è una mia stima.

in bocca al lupo
m.

 

[melissamelissa]

Generalmente non hanno queste caratteristiche, o meglio: non hanno prezzi bassi come quelli di Berlino.

Per quanto concerne le grandi prospettive di rivalutazione, non si capisce invece per quale motivo gli impresari tedeschi siano scemi e non riescano a capire le potenzialita´ dell'immobiliare della loro capitale. Si´, gli italiani hanno in media piu´ fiuto per gli affari, ma in questo caso trattandosi di un investimento cosi´ "alla luce", dubito vi sia una probabilita´ di semi-arbitraggio.

effettivamente la grande spinta verso l'alto dei prezzi che c'è stata nell'ultimo anno deriva proprio dal fatto che i tedeschi stanno comprando tantissimo
anzi, se vedi in giro nel forum vedi che molti addirittura parlano di bolla
io non credo, per ne motivi, ma è chiaro che è una valutazione personalr
io credo che si rivaluterà, magari mi sbaglio, magari no
e poi ho altri motivi per me importanti, in particolar modo l''idea di avere una base fuori per quando mio figlio crescerà, non voglio che cresca - almeno non solo - qua

 

[nahar]

1 - per 42 mq - in ottimo palazzo antico appena rimesso a nuovo in zona centrale e molto cool - pago 140 al mese comprensive di riscaldamento. Alla fine dell'anno fanno i conteggi sui consumi effettivi e si appara l'eventuale di più o di meno

Cacchio 140 al mese!!! Ma il riscaldamento non lo paga l'inquilino? Fatti tutti i dovuti conteggi in media quanto verrà a pagare il proprietario? SOLO il proprietario intendo

 

[melissamelissa]

Cacchio 140 al mese!!! Ma il riscaldamento non lo paga l'inquilino? Fatti tutti i dovuti conteggi in media quanto verrà a pagare il proprietario? SOLO il proprietario intendo

certo, ma la mia al momento è sfitta
di solito altrimenti al proprietario per quel taglio non si va oltre ai 40 euro
il resto è a carico dell'inquilino

 

[fdg86]

effettivamente la grande spinta verso l'alto dei prezzi che c'è stata nell'ultimo anno deriva proprio dal fatto che i tedeschi stanno comprando tantissimo
anzi, se vedi in giro nel forum vedi che molti addirittura parlano di bolla
io non credo, per ne motivi, ma è chiaro che è una valutazione personalr
io credo che si rivaluterà, magari mi sbaglio, magari no
e poi ho altri motivi per me importanti, in particolar modo l''idea di avere una base fuori per quando mio figlio crescerà, non voglio che cresca - almeno non solo - qua

Magari si rivalutera´, ma tenendo in conto:

- la probabilita´ maggiore di "default" dell'inquilino
- i possibili maggiori costi di cura
- il possibile maggiore tempo sfitto tra inquilino e successivo

probabilmente il rendimento sara´ identico a quello di una cittadina di medie dimensioni ma in "boom".

Per quanto concerne tuo figlio, ok, ma non so se Berlino dia tutte queste possibilita´. Boh, a me fa proprio schifo come citta´, ma saro´ anche un po´ "quadrato" venendo dal nord-est italia.

 

[nahar]

Prima di redigere un piccolo e abbozzatissimo business plan, rimane un'ultima domanda di primaria importanza:
a quanto ammontano esattamente le tasse sulla plusvalenza in caso di rivendita entro 10 anni? Ho cercato in rete ma nessun sito (italiano) spiega bene questa cosa indicando le aliquote

 

[flori2]

Gli stipendi più alti stanno a Monaco di Baviera dove i prezzi delle case sono alti e in continua salita

 

[melissamelissa]

Prima di redigere un piccolo e abbozzatissimo business plan, rimane un'ultima domanda di primaria importanza:
a quanto ammontano esattamente le tasse sulla plusvalenza in caso di rivendita entro 10 anni? Ho cercato in rete ma nessun sito (italiano) spiega bene questa cosa indicando le aliquote

L’imposta è progressiva e varia tra il circa 20% e il circa 40% della plusvalenza.
Quando ho comprato il notaio mi aveva fatto una stima a occhio dicendomi per esempio che per una plusvalenza di 30.000 euro avrei pagato il 25% di imposta (sulla plusvalenza ovviamente). Se vendi dopo 10 anni non paghi nulla.