Investire a Berlino: fatti, non chiacchiere

nahar

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Salve a tutti, sto pensando di investire una quota del mio patrimonio (meno del 50%) in un immobile di piccola metratura a Berlino, diciamo un bilocale su cui investire 70-80mila euro. Vorrei però analizzare in dettaglio la realtà della situazione, al netto dei vari miti che circolano riguardo la bontà di questo investimento.
Come lati positivi vedo:
1)rivalutazione capitale, che da qui a 5-10 anni mi auguro sarà ben più rivalutato di quanto accadrebbe per un immobile italiano (e il trend attuale sembra confermare questa tesi)
2)possibilità di godere di una valuta euro-tedesco, piuttosto che euro-italiano, in caso di smembramento dell'euro-
3) maggiore serietà dei tedeschi, burocrazia più snella, più chiarezza riguardo le competenze che spettano a proprietario e inquilino

Riguardo i contro di tale investimento mi pare di capire che:
- non si otterrebbe alcun vantaggio fiscale, poiché le tasse pagate secondo la normativa tedesca andrebbero detratte dall'imposizione italiana
- è necessario avvalersi di un consulente finanziario tedesco per le questioni fiscali/burocratiche, che avrà un costo. Quanto?
- necessità di pagare un'assicurazione che copra eventuali spese di riparazione imputabili al proprietario, nonché le spese per una eventuale causa si sfratto. Soffermiamoci su questo punto:
1) ponendo che io affitti a un prezzo congruo, e che l'assicurazione ripari tempestivamente tutto ciò che dovesse rompersi nell'appartamento (se il guasto è imputabile al proprietario), le probabilità di beccare un inquilino moroso a Berlino sono le stesse che in Italia?
2) E se l'inquilino fosse moroso (per sua colpa ovviamente) sarà facile sbatterlo fuori?
3) Per evitare problematiche di questo tipo, a quale categoria di persone è consigliabile affittare (studenti, professionisti...)?
4) Come funzionano i contratti di locazione? Esistono contratti di locazione transitori come in Italia?

In definitiva, togliendo le varie spese di
tasse
assicurazione contro guasti e cause di sfratto
morosità inquilino
consulente finanziario
(non considero la straordinaria manutenzione poiché acquisterei immobili recentissimi...preferisco pochi mq, ma buoni)

sarei disposto ad accettare anche una rendita piuttosto bassa (2-3% netto), poiché nel caso di un investimento a Berlino punterei soprattutto alla rivalutazione del capitale (non certa, ma cmq probabilissima) nell'arco dei prossimi 5-10 anni e all'assenza di "rogne" burocratiche italian-style.
Pensate sia un ragionamento corretto/fattibile?
 
Potrebbe interessarti un 3d di Spandau, un utente in gamba che, qualche tempo fa trattò l'argomento delle case a Berlino, credo anzi che lui sia per metà tedesco (mamma o papà). Prova a cercare! OK!
 
ok provo a cercare....
cavolo pensavo che l'argomento avrebbe riscosso ben più successo :confused:
 
ok provo a cercare....
cavolo pensavo che l'argomento avrebbe riscosso ben più successo :confused:

Guarda, se n'è parlato anche recentemente...cerca indietro. Forse io ero l'unico contrario ad investire in D! :D
 
Secondo me, se vuoi investire in immobili, anche in Italia trovi tutta la gamma:
-case di charme (come direbbe Aysia) a Cortina, Portofino, Piazza di Spagna...
-a buoni prezzi masserie, trulli, paesini sperduti, anche carini nel Sud e nelle isole
-a 1k/mq nelle città "normali" tipo Ferrara, Cremona, Lecce.....
 
Riguardo i contro di tale investimento mi pare di capire che:
- non si otterrebbe alcun vantaggio fiscale, poiché le tasse pagate secondo la normativa tedesca andrebbero detratte dall'imposizione italiana
- è necessario avvalersi di un consulente finanziario tedesco per le questioni fiscali/burocratiche, che avrà un costo. Quanto?
- necessità di pagare un'assicurazione che copra eventuali spese di riparazione imputabili al proprietario, nonché le spese per una eventuale causa si sfratto. Soffermiamoci su questo punto:
1) ponendo che io affitti a un prezzo congruo, e che l'assicurazione ripari tempestivamente tutto ciò che dovesse rompersi nell'appartamento (se il guasto è imputabile al proprietario), le probabilità di beccare un inquilino moroso a Berlino sono le stesse che in Italia?
2) E se l'inquilino fosse moroso (per sua colpa ovviamente) sarà facile sbatterlo fuori?
3) Per evitare problematiche di questo tipo, a quale categoria di persone è consigliabile affittare (studenti, professionisti...)?
4) Come funzionano i contratti di locazione? Esistono contratti di locazione transitori come in Italia?

In definitiva, togliendo le varie spese di
tasse
assicurazione contro guasti e cause di sfratto
morosità inquilino
consulente finanziario
(non considero la straordinaria manutenzione poiché acquisterei immobili recentissimi...preferisco pochi mq, ma buoni)

sarei disposto ad accettare anche una rendita piuttosto bassa (2-3% netto), poiché nel caso di un investimento a Berlino punterei soprattutto alla rivalutazione del capitale (non certa, ma cmq probabilissima) nell'arco dei prossimi 5-10 anni e all'assenza di "rogne" burocratiche italian-style.
Pensate sia un ragionamento corretto/fattibile?

ciao nahar,
io l'ho preso da pochissimo e sono molto soddisfatta. ti rispondo telegrafica che sto uscendo:
- no, nessun vantaggio fiscale, paghi in germania e poi detrai dall'ivie che pagherai in italia
- quanto al consulente (un commercialista) lo devo ancora cercare, mi si diceva però che non sono grosse cifre, 300 euro l'anno max
- assicurazione per danni... io la farò, ma con calma. Quella per sfratti e simili non ha alcun senso farla a berlino. A berlino se non pagano sono fuori, la legge funziona e via. Devi entrare completamente in un altro genere di mentalità, non ti porre queste questioni, a berlino la legge esiste :)
Diverso invece il discorso sulle tipologie di contratto. Se fai un contratto a termine devi cercare persone che ti dimostrano che staranno a berlino a termine. Tipicamente ti conviene usare un'agenzia per questo (non costano molto).
Se invece fai un contratto tradizionale, beh,sappi che a berlino i contratti sono solo a tempo indeterminato. Il che vuol dire che NON lo mandi via a meno che non se ne vada lui. Ma anche che se lui non paga tempo tre mesi e sta fuori.

Per le spese straordinarie non ti preoccupare perché in germania nel condominio è obbligatoria una quota ogni mese per il fondo dedicato ad eventuali lavori nel palazzo. Chiaramente varia da palazzo a palazzo e quindi sta a te calcolare vantaggi/svantaggi di ogni situazione.

Considera che le spese fisse sono altine (e una parte sempre a carico tuo) e gli affitti bassi, quindi la rendita è bassa, diciamo che il 2% netti è realistico, ma difficilmente fai di più.

Io però condivido la tua idea sulla tipologia di investimento e sono molto contenta (qui sul forum ci sono molti avversi all'idea di investire fuori dall'italia, ma io la vedo in maniera opposta)

ricorda che le spese di agenzia sono alte, 7,14% e soprattutto un consiglio fondamentale: fuggi come la peste le agenzie dedicate agli italiani. Vendono cose brutte e carissime, lascia stare. Io ho girato varie agenzie e visto moltissime case, alla fine ho fatto da sola.

L'aspetto burocratico è fattibile: paghi un traduttore come ho fatto io e via, alla fine si fa tutto.

In bocca al lupo
m.
 
Grazie a tutti per le risposte!
Dunque, se ho scelto Berlino è anche perché ho dei contatti (fidati) proprio in città, altrimenti condivido con l'idea che investire all'estero, salvo particolari condizioni, potrebbe spesso essere un gioco che non vale la candela
riguardo le rendite, immaginavo che al netto di TUTTE le spese si potesse spuntare non più di un 2-3% netto. Chiaro che su un immobile da 100mq si viaggerà a non più del 2%. Su un monolocale è realistico pensare al 3%. Per questo (anche) mi oriento su immobili di bassa metratura, sui 2000€-2500€/mq. Pensavo quindi a un mono-bilocale di 35mq...40 se sono fortunato.

Come ripeto, a mio avviso, la ratio di un acquisto a Berlino non è data certo dalla rendita. Io vivo in una città dove un appartamento del valore di 100k € mi rende (in periferia) il 7% netto se affittato a studenti.
L'investimento a Berlino secondo me è adeguato per orientare una fetta del proprio budget verso un asset al sicuro (per lo meno rispetto all'Italia) da crisi, svalutazioni di euro-italia etc, ma soprattutto credo si debba pensare alla rivalutazione del capitale. Io non credo che fra 10 anni una casa a Berlino avrà avuto un amento di valore in % pari a quella di una casa in centro Roma. E' chiaro, dunque, che a fronte di questa prospettiva di rivalutazione del capitale, bisogna cedere (e molto) sul fronte rendita.
Ergo: variare sempre il portafoglio investimenti. OK!

In ogni caso quel che più mi preme conoscere sono gli imprevisti di una locazione a Berlino, ma se mi si dice che le leggi ESISTONO e che chi non paga è sbattuto fuori nel giro di pochi mesi, allora lo scoglio maggiore è superato. Comunque attendo altri commenti :D
 
boh, cioè pensi ad un 2-3% netto? se vai con agenzia ti prendi quasi di sicuro un 5-7% di costi e sicuramente il 5% sulla compravendita di tasse... più qualcosina di notaio...
in pratica per anni sarai solo sotto senza considerare neppure i costi delle tasse comunali (che non credo siano alte) il commercialista tedesco ecc ecc
 
non ho ben capito il tuo commento...è ovvio che l'acquisto di un immobile comporta dei costi fissi, ma questo vale ovunque, e in Germania non sono certo dei più alti
 
non ho ben capito il tuo commento...è ovvio che l'acquisto di un immobile comporta dei costi fissi, ma questo vale ovunque, e in Germania non sono certo dei più alti

sbagli...sono molto più alti che in italia... le agenzie prendono molto di più e le tasse sono alte perchè calcolate sul valore reale (certo comprando una seconda casa in italia si avvicinano le 2 cose, in germania non c'è distinzione tra 1 e altre case), le tasse come non residente sono a partire dal 25%, cosa buona invece che puoi dedurre integralmente parecchi costi relativi alla casa
 
sbagli...sono molto più alti che in italia... le agenzie prendono molto di più e le tasse sono alte perchè calcolate sul valore reale (certo comprando una seconda casa in italia si avvicinano le 2 cose, in germania non c'è distinzione tra 1 e altre case), le tasse come non residente sono a partire dal 25%, cosa buona invece che puoi dedurre integralmente parecchi costi relativi alla casa

ciao fever...lo immaginavo ti avrei trovato in questo 3d...:yes:...io entro il 2013, se non si sblocca qualcosa, credo valuterò l'ipotesi di raggiungere la "nostra" amica....:bye:
 
no, io dico il 2% netto sul totale della spesa, quindi acquisto + agenzia (e l'agenzia molto alta come vi dicevo) + notaio e tasse + ristrutturazione.

non è molto, ma a me va bene
 
sbagli...sono molto più alti che in italia... le agenzie prendono molto di più e le tasse sono alte perchè calcolate sul valore reale (certo comprando una seconda casa in italia si avvicinano le 2 cose, in germania non c'è distinzione tra 1 e altre case), le tasse come non residente sono a partire dal 25%, cosa buona invece che puoi dedurre integralmente parecchi costi relativi alla casa


le tasse quando compri sono fra il 5 e il 6%
il 25% lo paghi sul reddito che ti genera la casa al netto delle spese, tutte le spese
 
Ragazzi prima di fare un buon riepilogo di conti precisi vorrei sciogliere qualche dubbio:

1) il bacino di immobili detenuti a Berlino da agenzie immobiliari è tale da rendere di fatto obbligatorio (o quasi) rivolgersi ad una di queste agenzie per comprare l'immobile?
2) Calcolo Ivie. Bisogna calcolare lo 0.76 per mille sulla rendita catastale dell'immobile in Germania (utilizzata degli stessi tedeschi per pagare l'imposta fondiaria - Grundsteuer -)
tale rendita dicono corrisponda a circa il 60% del valore di mercato (come in Italia più o meno). Dunque, per fare un esempio grossolano, su un miniapp.to di 30-40mq pagato 70.000€, l'Ivie sarà approssimativamente 0,76 %o * 60% di 70.000 = 320€ giusto? Da questi detrarrò poi la tassa fondiaria già pagata in Germania.
Quindi in fin dei conti pagherò più o meno quel che pago in Italia di Imu per una seconda casa locata della stessa metratura.
3) Essendo che in Italia l'aliquota minima sul reddito da locazione è del 23% (per semplificare non consideriamo la cedolare secca, che cmq ha molti contro, come l'impossibilità di sfruttare deduzioni e detrazioni), mentre in Germania è del 25% solo sul reddito scorporato dalle spese di gestione dell'immobile, ecco un altro esempio:
reddito lordo da locazione in Germania 400€ mese
reddito al netto di spese di gestione, diciamo 300€ mese
tassazione tedesca 25% su 300€ mese = 75€ mese
tassazione italiana 23% su 400€ mese = 92€

essendo quello italiano l'importo più alto, ed essendo che quindi i 75€ pagati in Germania andranno a credito d'imposta in Italia, alla fine dei conti ho pagato io ho pagato 92€, esattamente come se l'immobile fosse stato locato in Itaila.

Fin qui tutto bene? :rolleyes:
 
Le tasse sui redditi si pagano nel paese di residenza.
 
La Germania è uno di quei paesi in cui non investirei neanche uno spillo. Bau.
 
Aggiungo, a chi di interesse : le spese condominiali sono altissime. E chi decidesse di comprare per un investimento, è bene che sappia che l'ottica è di lungo periodo : se si rivende prima di 10 anni dall'acquisto, la tassa sul plusvalore è molto salata.
 
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