Salve a tutti, sto pensando di investire una quota del mio patrimonio (meno del 50%) in un immobile di piccola metratura a Berlino, diciamo un bilocale su cui investire 70-80mila euro. Vorrei però analizzare in dettaglio la realtà della situazione, al netto dei vari miti che circolano riguardo la bontà di questo investimento.
Come lati positivi vedo:
1)rivalutazione capitale, che da qui a 5-10 anni mi auguro sarà ben più rivalutato di quanto accadrebbe per un immobile italiano (e il trend attuale sembra confermare questa tesi)
2)possibilità di godere di una valuta euro-tedesco, piuttosto che euro-italiano, in caso di smembramento dell'euro-
3) maggiore serietà dei tedeschi, burocrazia più snella, più chiarezza riguardo le competenze che spettano a proprietario e inquilino
Riguardo i contro di tale investimento mi pare di capire che:
- non si otterrebbe alcun vantaggio fiscale, poiché le tasse pagate secondo la normativa tedesca andrebbero detratte dall'imposizione italiana
- è necessario avvalersi di un consulente finanziario tedesco per le questioni fiscali/burocratiche, che avrà un costo. Quanto?
- necessità di pagare un'assicurazione che copra eventuali spese di riparazione imputabili al proprietario, nonché le spese per una eventuale causa si sfratto. Soffermiamoci su questo punto:
1) ponendo che io affitti a un prezzo congruo, e che l'assicurazione ripari tempestivamente tutto ciò che dovesse rompersi nell'appartamento (se il guasto è imputabile al proprietario), le probabilità di beccare un inquilino moroso a Berlino sono le stesse che in Italia?
2) E se l'inquilino fosse moroso (per sua colpa ovviamente) sarà facile sbatterlo fuori?
3) Per evitare problematiche di questo tipo, a quale categoria di persone è consigliabile affittare (studenti, professionisti...)?
4) Come funzionano i contratti di locazione? Esistono contratti di locazione transitori come in Italia?
In definitiva, togliendo le varie spese di
tasse
assicurazione contro guasti e cause di sfratto
morosità inquilino
consulente finanziario
(non considero la straordinaria manutenzione poiché acquisterei immobili recentissimi...preferisco pochi mq, ma buoni)
sarei disposto ad accettare anche una rendita piuttosto bassa (2-3% netto), poiché nel caso di un investimento a Berlino punterei soprattutto alla rivalutazione del capitale (non certa, ma cmq probabilissima) nell'arco dei prossimi 5-10 anni e all'assenza di "rogne" burocratiche italian-style.
Pensate sia un ragionamento corretto/fattibile?
Come lati positivi vedo:
1)rivalutazione capitale, che da qui a 5-10 anni mi auguro sarà ben più rivalutato di quanto accadrebbe per un immobile italiano (e il trend attuale sembra confermare questa tesi)
2)possibilità di godere di una valuta euro-tedesco, piuttosto che euro-italiano, in caso di smembramento dell'euro-
3) maggiore serietà dei tedeschi, burocrazia più snella, più chiarezza riguardo le competenze che spettano a proprietario e inquilino
Riguardo i contro di tale investimento mi pare di capire che:
- non si otterrebbe alcun vantaggio fiscale, poiché le tasse pagate secondo la normativa tedesca andrebbero detratte dall'imposizione italiana
- è necessario avvalersi di un consulente finanziario tedesco per le questioni fiscali/burocratiche, che avrà un costo. Quanto?
- necessità di pagare un'assicurazione che copra eventuali spese di riparazione imputabili al proprietario, nonché le spese per una eventuale causa si sfratto. Soffermiamoci su questo punto:
1) ponendo che io affitti a un prezzo congruo, e che l'assicurazione ripari tempestivamente tutto ciò che dovesse rompersi nell'appartamento (se il guasto è imputabile al proprietario), le probabilità di beccare un inquilino moroso a Berlino sono le stesse che in Italia?
2) E se l'inquilino fosse moroso (per sua colpa ovviamente) sarà facile sbatterlo fuori?
3) Per evitare problematiche di questo tipo, a quale categoria di persone è consigliabile affittare (studenti, professionisti...)?
4) Come funzionano i contratti di locazione? Esistono contratti di locazione transitori come in Italia?
In definitiva, togliendo le varie spese di
tasse
assicurazione contro guasti e cause di sfratto
morosità inquilino
consulente finanziario
(non considero la straordinaria manutenzione poiché acquisterei immobili recentissimi...preferisco pochi mq, ma buoni)
sarei disposto ad accettare anche una rendita piuttosto bassa (2-3% netto), poiché nel caso di un investimento a Berlino punterei soprattutto alla rivalutazione del capitale (non certa, ma cmq probabilissima) nell'arco dei prossimi 5-10 anni e all'assenza di "rogne" burocratiche italian-style.
Pensate sia un ragionamento corretto/fattibile?