Investire in immobili conviene ancora?

[Laki96]

Ciao a tutti, vorrri fare un ragionamento insieme a voi, sopratutto con chi investe in ottica professionale.

Consideriamo un investimento in immobili per rendita (affitto a M/L termine o breve termine).

Assunzioni:

1) Costo del denaro 3.5% circa (ad oggi è più alto, ma asumiamo che si abbassi nel medio periodo)
2) Minimo rendimento atteso (netto): +5/8% oltre costo denaro

Ad oggi sono veramente pochissime le operazioni che riescono a soddisfare i requisiti, guardando i tagli <500k.

Cosa ne pensate?

 

[Massimiliano.10]

Ciao,

non sono un investitore professionale ma per motivi personali ho dovuto fare due conti anche io al riguardo.
Ovviamente un discorso generale non è possibile farlo, cambiando il rendimento dell’immobile a seconda di tantissimi fattori.
Tuttavia per due immobili di famiglia con affitti a breve non supero il 4% netto nella migliore delle ipotesi (non tenendo conto di spese straordinarie).

 

[Bose]

Io a parte una cielo terra di:
Loc. commerciale, bilo e trilo sopra con mansarda che ho comprato a stock e ristrutturato con 50% e 65% senza mutuo, ma con i miei risparmi, sono intorno all'8% di rendita NETTO con gli affitti che percepisco - tolto imu, cedolare secca (tutti e tre, anche locale commerciale al 21%) - , però sono del parere e non solo io, che finchè non si vende, questa % è solo un ipotesi.
Ne ho altri presi (tre costruiti su terreno donatomi) tra il 2010 e il 2017 e sono a una % di rendita del 2.8% netto.
Ergo, ci si accontenta e finche non vendi non sai mai se queste % saranno vere o meno.
Ho venduto l'anno scorso un appartamento che ho fatto su terreno donatomi, e ho portato a casa SOLO quello che ho speso (già un miracolo, voleva darmi 30K in meno ma l'ho mandato a quel paese, poi è tornato con la differenza), e ovviamente il 2.8% dell'affitto (ci mancherebbe anche quello, non l'avrei venduto).
Ad oggi ho cambiato idea, o lo compri a saldo un immobile e con l'affitto in 10/12 anni si DEVE pagare da solo (quindi il mio parametro è, 50.000/55.000 per l'acquisto dell'appartamento, e affitto netto 450/500,00 mensili) o non ne vale la pena intraprendere nessuna strada.
Per il resto ti dico che non ho fatto grandi affari come pensavo ma mi sono divertito e ho portato a casa poco più di un CD serio ma per 10 anni..

 

[Napoli1986]

la risposta è che dipende. tendenzialmente, come in tutti gli investimenti, non conviene, ma se ci sai fare puoi guadagnare.

 

[lorenzacase]

sono intorno all'8% di rendita NETTO

Queste percentuali possibili perché li hai comprati usati o a forte sconto o solo grazie alle ristrutturazioni?

 

[Bose]

Tutte e tre le opzioni

 

[lorenzacase]

Tutte e tre le opzioni

Quindi il 2,8 netto , come mai così "basso" rispetto all' 8 netto dell'altro immobile?

 

[Bose]

Perchè su quelle che rendono il 2.8% circa, le ho fatte di sana pianta su terreno donatomi, nei costi ovviamente ho messo anche il valore del terreno, in quanto non pagato ma l'ho cmq calcolato nell'investimento.
Se la cifra degli affitti la considerassi solo sul prezzo che ho speso per fare le 3 case, l'ipotetico rendimento sarebbe più alto come %.
Quelle che rendono l'8% è dovuto alla detrazione del 50 e 65%.

 

[Luzern2]

Ad oggi ho cambiato idea, o lo compri a saldo un immobile e con l'affitto in 10/12 anni si DEVE pagare da solo (quindi il mio parametro è, 50.000/55.000 per l'acquisto dell'appartamento, e affitto netto 450/500,00 mensili) o non ne vale la pena intraprendere nessuna strada.
Per il resto ti dico che non ho fatto grandi affari come pensavo ma mi sono divertito e ho portato a casa poco più di un CD serio ma per 10 anni..

Anche ho sempre cercato in quella fascia.
Tu riesci ancora a trovare simili condizioni? Soprattutto un immobile a quei prezzi che sia affittabile a canoni non proprio bassi.

 

[Bose]

Io ne sono andato a vedere uno che chiedono più di 70K, costruito nuovo nel 2005.
Ho lanciato offerta a 50K, si è fatto sentire per incontrarci sui 60K ma rimango fermo sulle mie...
Non ho fretta...

 

[Alanford701]

Ciao a tutti, vorrri fare un ragionamento insieme a voi, sopratutto con chi investe in ottica professionale.

Consideriamo un investimento in immobili per rendita (affitto a M/L termine o breve termine).

Assunzioni:

1) Costo del denaro 3.5% circa (ad oggi è più alto, ma asumiamo che si abbassi nel medio periodo)
2) Minimo rendimento atteso (netto): +5/8% oltre costo denaro

Ad oggi sono veramente pochissime le operazioni che riescono a soddisfare i requisiti, guardando i tagli <500k.

Cosa ne pensate?

-Essendo gli Italiani proprietari all 80% di una prima casa, L investimento non potrà essere “basico” ma dovrà essere di alta qualità in modo da ampliare il bacino di interesse
- Essendo i tassi molto alti
- avendo una maggiore difficoltà ad accedere al credito
- essendo gli stipendi degli italiani bloccati da tempo
- essendo probabile in futuro una maggiore tassazione di quella già alta presente con possibile obbligo di adeguamento energetico
- avendo uno scenario triste, la demografia calante con L immigrazione povera
L immobiliare è difficile se non impossibile.
Unica operazione comprare un cesso con enormi potenziali non espresso e trasformarlo nel più bel fiore.
Naturalmente seguendo le tre regole dell immobiliare.

1 Posizione…2 Posizione …3 Posizione

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