Investire in un B&B

arte3000

Gino stai sereno
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Buongiorno.

In questi giorni ho avuto dei contatti,piuttosto seri,per un eventuale investimento in un B&B.

Si tratterebbe,in sostanza,di ristrutturare una vecchia proprietà immobiliare.A lavori finiti si dovrebbero ottenere una decina di camere.
Vista la vicinanza con Malpensa non nascondo che la cosa possa essere almeno presa in considerazione.Le previsioni future,dopo il completamento del terzo terminal,stimano infatti la presenza annua di circa 40 milioni di passeggeri!
Attualmente i numeri parlano di circa 20 milioni di presenze.

Naturalmente le cose hanno preso,sinora,una piega solamente verbale.Per la verità ho letto in passato di businness simili ubicati in località ad alta concentrazione turistica,quindi città d'arte o a forte carattere religioso.
Mi sono anche accorto che le normative in materia non sono tanto restrittive.

Cosa ne pensate?Se avete avuto esperienze simili,tipo costi,gestione del personale,ecc.,vi pregherei di descriverle.

Grazie per le eventuali risposte.
 

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La prima domanda che mi sento di farti è: hai manodopera, ci lavorerai te.. ?
Tra promozione e sistemazioni, dieci camere è un lavoro che impegna 2 persone se gestito "alla buona" come suppongo ( ovvero chi fa pulizie è in gradodi fare anche check in, check out etc ).
I numeri ci sono di sicuro, in quelle zone. Fare due conti non ti sarà impossibile..ma quando li svolgi, attento alle"piccolezze", tipo manutenzioni,commissioni etc.
E' un business che a me piace molto, noi abbiamo 4 case vacanza,le gestisce mia moglie ed è mooolto impegnativo ..se dovessi aggiungere anche un solo sgabuzzino, servirebbe tassativamente una dipendente.
 

gibO.o

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Aggiungo che se si vuole puntare sul traffico generato dal vicino aeroporto occorre fare accordi con qualche società di trasporto persone con VAN e offrire agli ospiti il trasferimento gratuito o quasi DA e PER aeroporto / stazioni... (o provvedere in prima persona) ...
Può essere anche una società che gestisce i parcheggi privati limitrofi, di solito hanno già le loro navette ogni 15/30 minuti...

Sarebbe un bel valore aggiunto.
 

idirk

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Ma quale terzo terminal a malpensa? Se ne parlava anni fa ma il progetto è stato abbandonato da parecchio.
 

arte3000

Gino stai sereno
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La prima domanda che mi sento di farti è: hai manodopera, ci lavorerai te.. ?
Tra promozione e sistemazioni, dieci camere è un lavoro che impegna 2 persone se gestito "alla buona" come suppongo ( ovvero chi fa pulizie è in gradodi fare anche check in, check out etc ).
I numeri ci sono di sicuro, in quelle zone. Fare due conti non ti sarà impossibile..ma quando li svolgi, attento alle"piccolezze", tipo manutenzioni,commissioni etc.

E' un business che a me piace molto, noi abbiamo 4 case vacanza,le gestisce mia moglie ed è mooolto impegnativo ..se dovessi aggiungere anche un solo sgabuzzino, servirebbe tassativamente una dipendente.

Lo immagino.Considera, se i lavori a Malpensa inizieranno e finiranno entro tempi accettabili,l'incredibile aumento di passeggeri in arrivo.
Di come gestire la struttura gestione è ancora prematuro parlarne. Ti posso dire che la cosa,secondo me molto importante,è la ristruttuturazione dell'immobile.
Comunque,se la proposta andrà in porto vi terrò informati.

Aggiungo qualcuno dei tanti link trovati in rete per sottolineare la grande offerta di tecniche intelligenti per la gestione delle camere.

Applica IoT lancia il sistema intelligente per la gestione dei b&b

Hotel | Daikin


Aggiungo che se si vuole puntare sul traffico generato dal vicino aeroporto occorre fare accordi con qualche società di trasporto persone con VAN e offrire agli ospiti il trasferimento gratuito o quasi DA e PER aeroporto / stazioni... (o provvedere in prima persona) ...
Può essere anche una società che gestisce i parcheggi privati limitrofi, di solito hanno già le loro navette ogni 15/30 minuti...

Sarebbe un bel valore aggiunto.

Hai ragione.
Per i trasferimenti,in zona,alcune strutture ricettive e non,offrono ai loro clienti questo servizio navetta.


Considera che attorno all'aeroporto esistono da tempo parecchie aree di posteggio.
 
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idirk

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A malpensa ci lavoro.

Articolo vecchio di 10 anni, la terza pista non si farà, e neppure il terzo terminal, mettiti il cuore in pace.
Cominceranno tra non molto i lavori per ristrutturare il T2 ma niente di clamoroso, la struttura rimane quella.
Aumenterà il cargo ma dubito i pacchi avranno bisogno del tuo B&B.

Se pensi di investire sulla base di queste premesse...
 
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arte3000

Gino stai sereno
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A malpensa ci lavoro.

Articolo vecchio di 10 anni, la terza pista non si farà, e neppure il terzo terminal, mettiti il cuore in pace.
Cominceranno tra non molto i lavori per ristrutturare il T2 ma niente di clamoroso, la struttura rimane quella.
Aumenterà il cargo ma dubito i pacchi avranno bisogno del tuo B&B.

Se pensi di investire sulla base di queste premesse...



Ci leggo di un costante aumento di passeggeri.O sbaglio? :mmmm:

Anch'io ho un familiare che ci lavora.In effetti,spesso,le chiacchiere prendono il sopravvento,ma nessuno,ripeto nessuno,ha il polso della situazione meglio di chi un b&b lo gestisce da tempo. :yes:

Ti garantisco che il business è molto florido,anzi!Qualcuno mi parla di ambienti parecchio distanti da Malpensa e nonostante tutto lavorano tantissimo con i "pochi" passeggeri attuali.

Tranquillo,l'investimento non è assolutamente collegato all'eventuale aumento di passeggeri :no:,quello sarebbe un valore aggiunto,ma servirebbe a coprire località che attualmente non offrono alcuna struttura ricettiva.

Grazie per i nuovi aggiornamenti. OK!
 

idirk

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Il continuo aumento dei passeggeri è una costante del trasporto aereo negli ultimi anni, che sta diventando sempre più una forma di trasporto popolare. Succede in tutto il mondo, non solo a Malpensa, e dovrebbe continuare per diversi anni, salvo grosse crisi.
E' vero anche che MXP non è un aeroporto saturo a livello di passeggeri e movimenti, e potenzialmente i passeggeri possono aumentare senza necessità di enormi lavori a livello di infrastutture (il terminal 2 lavora sopra al limite di design, ma il terminal 1 ha buoni spazi di crescita passeggeri per come è strutturato), il che sarebbe positivo per te.

Le previsioni degli enti locali in questi piani presentati hanno poco valore e affidabilità, per come la vedo io.

Fatti la tua due diligence sull'affare in questione, come in tutti i business che si rispettano, ma tieni presente anche l'esponenziale crescita di popolarità che i vari affitti con Airbnb stanno avendo, che saranno tuoi concorrenti.

In bocca al lupo!
 

arte3000

Gino stai sereno
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Il continuo aumento dei passeggeri è una costante del trasporto aereo negli ultimi anni, che sta diventando sempre più una forma di trasporto popolare. Succede in tutto il mondo, non solo a Malpensa, e dovrebbe continuare per diversi anni, salvo grosse crisi.
E' vero anche che MXP non è un aeroporto saturo a livello di passeggeri e movimenti, e potenzialmente i passeggeri possono aumentare senza necessità di enormi lavori a livello di infrastutture (il terminal 2 lavora sopra al limite di design, ma il terminal 1 ha buoni spazi di crescita passeggeri per come è strutturato), il che sarebbe positivo per te.

Le previsioni degli enti locali in questi piani presentati hanno poco valore e affidabilità, per come la vedo io.

Fatti la tua due diligence sull'affare in questione, come in tutti i business che si rispettano, ma tieni presente anche l'esponenziale crescita di popolarità che i vari affitti con Airbnb stanno avendo, che saranno tuoi concorrenti.



In bocca al lupo!

Ti ringrazio per le preziose info.In fase di approfondimento non mancherò di evidenziare le molteplici sfaccettature che l'investimento comporta. :yes:

Nella tuo intervento mi sembra di aver colto il fatto che si è accantonata la possibilià di un T3,ma non si è scartata l'opportunità di potenziare l'esistente.

Torno a palla sull'incertezza che mi assale dal momento in cui si è messa a fuoco la possibile scelta di investire in questo settore.
La ristrutturazione del caseggiato. :eek:

Va sottolineato il fatto che nessuno dei potenziali investitori abbia sinora visionato la location.Alla quale,se dovessi dare un voto da uno a dieci,darei certamente il minimo.La trovo decisamente impegnativa come scelta e,al di là della bontà finale del prodotto,ho la netta impressione che l'esposizione economica maggiore venga letteramente assorbita durante il restauro.


Come inizio non lo trovo saggio. :no:

Forse meglio far ricadere il focus su immobili ancora gestibili senza grosse operazioni di restyling.Scelta che,se analizziamo meglio, riprende lo spirito di airbnb.

Ottimo invece l'aver avuto il tuo parere. OK! :yes:
 
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idirk

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Nella tuo intervento mi sembra di aver colto il fatto che si è accantonata la possibilià di un T3,ma non si è scartata l'opportunità di potenziare l'esistente.

Non mi risultano in programma interventi di ampliamento ai terminal passeggeri.

Al 2 faranno dei lavori ma poco più che estetici, necessari visto che il terminal è immutato da decenni, mentre all'1 hanno aggiunto da non molto un satellite, che ha aumentato il numero potenziale di passeggeri. I numeri possono comunque aumentare abbastanza prima che nuovi interventi si rendano necessari.
 

arte3000

Gino stai sereno
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Non mi risultano in programma interventi di ampliamento ai terminal passeggeri.

Al 2 faranno dei lavori ma poco più che estetici, necessari visto che il terminal è immutato da decenni, mentre all'1 hanno aggiunto da non molto un satellite, che ha aumentato il numero potenziale di passeggeri. I numeri possono comunque aumentare abbastanza prima che nuovi interventi si rendano necessari.

Quindi le strutture esistenti potrebbero benissimo sopperire a nuovi arrivi.


Vorrei ritornare in topic per ribadire che la nostra attenzione rimane focalizzata in una località priva,sino ad oggi, di un qualsiasi servizio di questo tipo.

Ci sembra naturale almeno discuterne.
 

gibO.o

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Io partirei dalla gestione e dal target prima che dal costo di ristrutturazione del fabbricato... Serve un business plan praticamente..

A quanto si pensa di vendere le camere? Chi sarà il fruitore? Quali saranno i costi di gestione? Qual'è il netto ricavato togliendo spese e tasse, secondo diversi scenari di occupazione?

Avendo il netto secondo diversi scenari si valuta se è congruo l'investimento...

Perché c'è ristrutturazione e ristrutturazione... L'investimento è necessariamente diverso se si pensa di vendere le camere a 60€ o a 250€...
 

idirk

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In che località sarebbe la struttura, se posso chiedere?
 

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Essendo il 2° aeroporto italiano per numero di passeggeri, circa 20 milioni, è chiaro che i numeri ci sono.
Devi emergere da tanti altri b&B ma le potenzialità ci sono IMHO
 

arte3000

Gino stai sereno
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Io partirei dalla gestione e dal target prima che dal costo di ristrutturazione del fabbricato... Serve un business plan praticamente..

A quanto si pensa di vendere le camere? Chi sarà il fruitore? Quali saranno i costi di gestione? Qual'è il netto ricavato togliendo spese e tasse, secondo diversi scenari di occupazione?

Avendo il netto secondo diversi scenari si valuta se è congruo l'investimento...

Perché c'è ristrutturazione e ristrutturazione... L'investimento è necessariamente diverso se si pensa di vendere le camere a 60€ o a 250€...


Come dicevo ho avuto solamente contatti verbali,vorrei anche capire quale siano gli obiettivi dagli altri imprenditori.Se si tratta di 10 camere da dividere in 5 mi verrebbe da pensare che,visto l'intervento da compiere sull'immobile,non rimanga poi tanto margine per spalmare i costi dell'operazione.

Ma questi sono i conti della serva.
Se la cosa sarà convincente servirà raccogliere un business plan e procedere di conseguenza.

In che località sarebbe la struttura, se posso chiedere?

Posso dirti che siamo a 15 minuti da Malpensa,la località è servita dalla superstrada.
 

arte3000

Gino stai sereno
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Essendo il 2° aeroporto italiano per numero di passeggeri, circa 20 milioni, è chiaro che i numeri ci sono.
Devi emergere da tanti altri b&B ma le potenzialità ci sono IMHO

Guarda,riguardo a questo sono in completa sintonia con quanto postato da idirk.

La formula,secondo me,vincente è quella di airbnb.
 

kada1992

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Guarda,riguardo a questo sono in completa sintonia con quanto postato da idirk.

La formula,secondo me,vincente è quella di airbnb.

Guarda, io per lavoro e passione, prenoto un sacco di hotel.b&B ecc ogni anno e lo faccio SEMPRE tramite Booking.
Oggi ormai ogni casa è diventata un b&b per cui il vero lavoro sarebbe differenziarsi ed emergere tra tutti.
Come? Semplice, basta dare di più rispetto agli altri ad un prezzo minore.

Un altro punto a favore tuo, è che si trova a Milano, la città italiana più in fermento, per cui oltre ai turisti,hai come bacino di potenziali clienti anche lavoratori.

POi chiaramente entrano in gioco tanti fattori, come posizione,spese per acquisto, spese eventuali ristrutturazioni ecc