la proposta che diventa preliminare

Bits10

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ti sei dato la risposta da solo....le banca non vedono di buon occhio i redditi da affitto
 

andreaciri

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Ciao,
Sto acquistando una casa in costruzione. Ancor prima che i lavori partissero, mi sono accordato con il costruttore per anticipare una buona parte dei soldi all'inizio dei lavori, in cambio di un prezzo complessivo molto favorevole.
Per intenderci, la quota da anticipare era di 100K euro (su 270K totali) da consegnare nelle primissime fasi d'avanzamento lavori.

L'accordo era quello di andare dal notaio e fare un contratto preliminare in cui questo anticipo sarebbe stato scritto nero su bianco. Come previsto dalle nuove norme, il costruttore é costretto a fornire una fideiussione per gli importi anticipati.

Quello che sta succedendo é che il costruttore sta riscontrando grosse difficoltá a trovare una compagnia assicurativa disposta a rilasciargli questa fideiussione. Il costruttore nonostante ció, sta procedendo spedito con i lavori, e nonostante io non gli abbia dato nemmeno un centesimo, sta giá terminando il tetto e all'interno della casa ha giá fatto parecchie modifiche (rispetto al progetto originale) su mia richista.

Siccome questa fideiussione sembra essere difficoltosa, il costruttore mi ha proposto di versare l'anticipo con regolare fattura, ma senza contratto preliminare dal notaio e senza fideiussione. Io andrei a risparmiare piú di 2 mila euro di parcella per il preliminare, ma sarei completamente esposto al rischio in caso succeda qualcosa alla ditta costruttrice.

Cosa pensate del rischio considerando che il grezzo é ormai ultimato? Inoltre, procedere senza preliminare puó darmi dei problemi per la richiesta di mutuo che faró per saldare la compravendita?
 

broken brick

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La fideiussione è nata proprio per tutelare l'acquirente dai rischi che, specialmente in periodi critici come quello che andiamo ad affrontare, possono mettere in difficoltà anche il costruttore in buona fede.
Oltre al tuo appartamento sta costruendo altre unità? Ha una percentuale alta di invenduto? Sta facendo altri interventi di cui sei a conoscenza?
In ogni caso il rischio c'è.
 

andreaciri

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Ho scoperto che sarò coperto da fideiussione anche senza fare il preliminare (il costruttore è obbligato). A questo punto sono orientato a risparmiare i soldi del notaio. L'unico dubbio che mi rimane è il mutuo. Potrei avere problemi a mostrare alla banca che ho già anticipato i soldi 100K€? Mi verrebbe da dire no, avrò una regolare fattura
 

broken brick

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I soldi del notaio non li puoi risparmiare: sono a carico dell'acquirente (salvo accordi diversi che sconsiglio). Approfittane per fargli tutte le domande che vuoi. Se non ti risponde cambia notaio.
Il notaio non è Sua Maestà, è un normale professionista come un architetto, un geometra, un veterinario, un farmacista etc.
 

andreaciri

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I soldi del notaio non li puoi risparmiare: sono a carico dell'acquirente (salvo accordi diversi che sconsiglio).

Il preliminare è una scrittura privata, due parti civili possono firmare un preliminare perfettamente valido senza rivolgersi necessariamente ad un notaio. E così ho fatto.

Aggiungo solo che Il mio caso è stato particolare: compro una casa in costruzione ma al momento di versare i primi soldi la casa è praticamente conclusa, mancano solo alcune finiture. Se avessi pagato quando il cantiere era ancora a zero, mi sarei sicuramente rivolto al notaio in modo da avere più garanzie in caso di fallimento del costruttore (fideiussione, etc...)
 

vinkor

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come venditore non in possesso dei tre certificati di conformità degli impianti

di cui informo in via preventiva il compratore, cosa rischio?
un amministratore mi ha informato che l'unico documento obbligatorio è il certificato energetico la cui copia devo consegnare al notaio
il quale non si interessa dei restanti documenti
dovrei forse inserire la clausola che il compratore accetta l'immobile nello stato di fatto com'è e di non pretendere altro

è esatto?
altrimenti dovrei chiedere l'intervento costoso di tre diversi tecnici e non so se sarebbero disposti a rilasciarmi tali documenti, dato che i lavori datati furono eseguiti da ditte diverse
cosa mi consigliate?
 

StePol

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Buongiorno a tutti, vi espongo la mia situazione: sono in trattativa per un immobile che è opzionato, in quanto il proprietario ha accettato una proposta presentatagli da un cliente di un'agenzia immobiliare, il fatto è che dopo aver accettato la proposta (che una volta firmata è diventata preliminare immagino, corretto?) il venditore non ha più avuto informazioni da parte dell'acquirente e avendo parlato con il venditore lui sarebbe interessato ad avermi come vicino e sarebbe disposto a procedere senza agenzia (il venditore non deve nulla all'agenzia perché il titolare di quest'ultima è un loro conoscente e gli ha presentato l'acquirente prima di registrare l'immobile in agenzia e stipulare un vincolo formale). Ora la domanda che vi pongo è questa: posso subentrare con un'altra proposta o bisogna attendere la data riportata della proposta entro la quale l'acquirente si impegnava ad avere la delibera del mutuo?
 

Claudito

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Buongiorno a tutti, vi espongo la mia situazione: sono in trattativa per un immobile che è opzionato, in quanto il proprietario ha accettato una proposta presentatagli da un cliente di un'agenzia immobiliare, il fatto è che dopo aver accettato la proposta (che una volta firmata è diventata preliminare immagino, corretto?) il venditore non ha più avuto informazioni da parte dell'acquirente e avendo parlato con il venditore lui sarebbe interessato ad avermi come vicino e sarebbe disposto a procedere senza agenzia (il venditore non deve nulla all'agenzia perché il titolare di quest'ultima è un loro conoscente e gli ha presentato l'acquirente prima di registrare l'immobile in agenzia e stipulare un vincolo formale). Ora la domanda che vi pongo è questa: posso subentrare con un'altra proposta o bisogna attendere la data riportata della proposta entro la quale l'acquirente si impegnava ad avere la delibera del mutuo?

Secondo te? :)
 

StePol

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Sempre per il discorso di mettere insieme i pezzi del puzzle, una volta che il venditore ha accettato la proposta riceverà l'assegno di caparra o questo rimarrà nelle mani dell'agente?
Grazie mille
 

Bits10

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Sempre per il discorso di mettere insieme i pezzi del puzzle, una volta che il venditore ha accettato la proposta riceverà l'assegno di caparra o questo rimarrà nelle mani dell'agente?
Grazie mille

dipende, se non ci sono condizioni sospensive riceve l'assegno altrimenti rimane nelle mani dell'agente sino al verificarsi della condizione
 

onetwo

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Ciao a tutti. Ho individuato immobile particolarmente interessante. Attualmente l'immobile è intestato a persona defunta, sono in corso le pratiche per risolvere la successione. sembrerebbe non ci siano intoppi e mi hanno assicurato che è una formalità.
Non ho fretta ma vorrei tutelarmi in fase di proposta. Posso inserire clausola che mi tuteli da eventuali problematiche a riguardo??
E' consigliato richiedere documentazione aggiuntiva? se si, quale?
Al momento ho richiesto:
-atto di provenienza dell'immobile
-visura catastale immobile
-copia certificazione energetica/certificati regolarità impianti

grazie a tutti! :bow:
 

Kurtzisa

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oggi vado a firmare la proposta di acquisto per una casa con due unità abitative, una ristrutturata, una da ristrutturare, con annesso terreno, magazzini e "stalla"... mi sono scritto un sacco di appunti da chiedere all'agenzia prima di firmare la proposta... speriamo che vedano di buon occhio tutte le mie richieste, capisco che sono un diritto però...
 

finanza?

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È quindi consigliabile farsi seguire da un professionista esperto già al momento della firma della proposta di acquisto o di vendita e, a maggior ragione, al momento della firma del contratto preliminare vero e proprio.

Vuol dire che devo portami il notaio in agenzia quando firmo una proposta d'acquisto?
 

Bits10

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Vuol dire che devo portami il notaio in agenzia quando firmo una proposta d'acquisto?

Vuol dire non essere uno dei tanti babbazzi che compra casa con la stessa perizia con cui compra un paio di calze, mai firmare una proposta senza averla letta e capita quindi nel caso si abbiano difficoltà nel comprendere tutte le clausole prenderne una copia e farla leggere ad un notaio, avvocato o a chi vuoi tu.
 

broken brick

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Si, fatti mandare la copia qualche giorno prima e leggila con attenzione, se sei alle prime armi falla anche vedere al tuo notaio di fiducia.
 

finanza?

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Vuol dire non essere uno dei tanti babbazzi che compra casa con la stessa perizia con cui compra un paio di calze, mai firmare una proposta senza averla letta e capita quindi nel caso si abbiano difficoltà nel comprendere tutte le clausole prenderne una copia e farla leggere ad un notaio, avvocato o a chi vuoi tu.

No ma infatti oltre a leggere qui sul forum mi sto documentando parecchio per evitare problemi. Ad esempio ascoltavo un video di un AI su youtube che consigliava prima di firmare una proposta d'acquisto di farsi dare questi documenti:

ATTO DI PROVENIENZA
REGOLAMENTO DI CONDOMINIO
ULTIMI 2 VERBALI / PROSPETTO SPESE
PLANIMETRIA CATASTALE
VISURA CATASTALE
VISURA IPOTECARIA
 

finanza?

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Si, fatti mandare la copia qualche giorno prima e leggila con attenzione, se sei alle prime armi falla anche vedere al tuo notaio di fiducia.

Grazie, una consulenza del genere da un notaio che costi potrebbe avere se poi l'acquisto non dovesse concludersi?
 

broken brick

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In genere l'aspirante acquirente trova la casa, prima o poi. E quindi i consigli rientrano nella parcella normale del notaio. E' chiaro che se il tipo è un eterno indeciso il notaio dopo un po' gli presenterà la fattura...