Locazioni brevi turistiche vs studenti universitari a canone concordato

[kolokotronis]

Buonasera a tutti,
devo decidere con quale modalità mettere a rendita un immobile su Roma, una mia conoscente che per lavoro si occupa di gestire immobili di terzi, mi prospettava i pro e i contro delle locazione turistica e dall'affitto a studenti.
I pro della locazione turistica sarebbero fondamentalmente il maggiore (teorico) guadagno, la minor usura dell'immobile, la minor probabilità di morosità e la possibilità di mantenerne in parte la disponibilità.
I contro in primis il maggior impegno richiesto se lo si gestisce in prima persona, se invece ci si affida (come farei io) ad un intermediario questo erode in maniera consistente il guadagno, la tassazione meno favorevole (impossibilità di accedere alla cedolare secca), Imu al 100% e anche qualche spesa in più per abbellirlo e renderlo gradevole.
Ora, la conoscente a cui mi sono rivolto, ritiene che questo immobile possa essere utilizzato in entrambe le modalità, ma lei consiglia la locazione a studenti universitari fuori sede, per la maggiore regolarità del guadagno e perchè, una volta considerati tutti gli elementi (tassazione, periodi di sfitto, percentuale di booking, spese di pulizia e gestione etc) alla fine con il guadagno "siamo li".
La casa si trova in un quartiere periferico, ma ben collegata con una fermata metro praticamente davanti. Tutti gli impianti sono nuovi e a norma, idem gli arredi e la cucina (uno dei motivi per cui la tizia mi consigliava l'affitto turistico è che gli studenti tendono a trascurare le case e la mia essendo nuova ne avrebbe risentito in breve tempo).
Ora, vorrei raccogliere qualche opinione soprattutto da chi ha avuto esperienze dirette in queste due tipologie di affitto.

 

[best picker]

Buonasera a tutti,
devo decidere con quale modalità mettere a rendita un immobile su Roma, una mia conoscente che per lavoro si occupa di gestire immobili di terzi, mi prospettava i pro e i contro delle locazione turistica e dall'affitto a studenti.
I pro della locazione turistica sarebbero fondamentalmente il maggiore (teorico) guadagno, la minor usura dell'immobile, la minor probabilità di morosità e la possibilità di mantenerne in parte la disponibilità.
I contro in primis il maggior impegno richiesto se lo si gestisce in prima persona, se invece ci si affida (come farei io) ad un intermediario questo erode in maniera consistente il guadagno, la tassazione meno favorevole (impossibilità di accedere alla cedolare secca), Imu al 100% e anche qualche spesa in più per abbellirlo e renderlo gradevole.
Ora, la conoscente a cui mi sono rivolto, ritiene che questo immobile possa essere utilizzato in entrambe le modalità, ma lei consiglia la locazione a studenti universitari fuori sede, per la maggiore regolarità del guadagno e perchè, una volta considerati tutti gli elementi (tassazione, periodi di sfitto, percentuale di booking, spese di pulizia e gestione etc) alla fine con il guadagno "siamo li".
La casa si trova in un quartiere periferico, ma ben collegata con una fermata metro praticamente davanti. Tutti gli impianti sono nuovi e a norma, idem gli arredi e la cucina (uno dei motivi per cui la tizia mi consigliava l'affitto turistico è che gli studenti tendono a trascurare le case e la mia essendo nuova ne avrebbe risentito in breve tempo).
Ora, vorrei raccogliere qualche opinione soprattutto da chi ha avuto esperienze dirette in queste due tipologie di affitto.

Ciao, io esperienza di entrambe le tipologie di affitto. l
L'attività di affitti tturistici richiede tempo e know how:
1- promozione ( perché non esistono soltanto le piattaforme più note..),
2- pulizie accuratissime,
3- check in/out,
4- feedback ai clienti (risposte alle loro commenti, mail promozioni e eventi speciali..)
Se deleghi ad altri avrai una bella erosione dei guadagni.
Questa erosione, insieme ad eventuali periodi di non affitto, maggiore tassazione rendono meno appetibile l'affitto turistico.
D'altro canto se prevedi invece un occupazione almeno all'80% ( 24 gg/mese), sicuramente l'affitto turistico è percorribile.
Altrimenti vai con gli studenti.

 

[Flavio Ezio]

Ciao, io esperienza di entrambe le tipologie di affitto. l
L'attività di affitti tturistici richiede tempo e know how:
1- promozione ( perché non esistono soltanto le piattaforme più note..),
2- pulizie accuratissime,
3- check in/out,
4- feedback ai clienti (risposte alle loro commenti, mail promozioni e eventi speciali..)
Se deleghi ad altri avrai una bella erosione dei guadagni.
Questa erosione, insieme ad eventuali periodi di non affitto, maggiore tassazione rendono meno appetibile l'affitto turistico.
D'altro canto se prevedi invece un occupazione almeno all'80% ( 24 gg/mese), sicuramente l'affitto turistico è percorribile.
Altrimenti vai con gli studenti.

Esatto, una locazione turistica fatta in prima persona è quasi un secondo lavoro, buon guadagno ma molto stress/tempo perso.
Delegata, si perde la massima parte del profitto.
Comunque, per la locazione a studenti, metto in risalto che deve essere a canone concordato se si vuole seguire la legge, questo implica un canone parecchio sotto quello di mercato (poi dipende dall'immobile ovviamente), quindi occhio.

 

[kolokotronis]

Esatto, una locazione turistica fatta in prima persona è quasi un secondo lavoro, buon guadagno ma molto stress/tempo perso.
Delegata, si perde la massima parte del profitto.
Comunque, per la locazione a studenti, metto in risalto che deve essere a canone concordato se si vuole seguire la legge, questo implica un canone parecchio sotto quello di mercato (poi dipende dall'immobile ovviamente), quindi occhio.

Se non ho capito male ci sono dei paramentri, gli elementi sono metratura, piano, stato impianti, ascensore etc.
Il calcolo preciso non è stato ancora eseguito, ma a voce le cifre di cui mi parlava non mi sembravano inferiori ai prezzi che vedo negli annunci per immobili simili.
Cmq starò attento a questo dettaglio.
Alla fine confermate l'idea che mi ero fatto io, e cioè che per valerne la pena l'immobile deve essere in zona centrale e gestito in prima persona.

 

[minimax76]

consiglio di fare altresì attenta valutazione su cosa viene offerto al turistico e al studentesco. di norma il secondo ha pretese di finiture e arredamento inferiori al primo ove proprio quest'ultimo può fare la differenza

 

[Flavio Ezio]

Se non ho capito male ci sono dei paramentri, gli elementi sono metratura, piano, stato impianti, ascensore etc.
Il calcolo preciso non è stato ancora eseguito, ma a voce le cifre di cui mi parlava non mi sembravano inferiori ai prezzi che vedo negli annunci per immobili simili.
Cmq starò attento a questo dettaglio.
Alla fine confermate l'idea che mi ero fatto io, e cioè che per valerne la pena l'immobile deve essere in zona centrale e gestito in prima persona.

Posto che attualmente a Roma vige un nuovo accordo sul concordato che sostituisce quello del 2004 (mi pare era quello l'anno), e che la normativa del 2017 sostituisce in toto quella precedente dando qualche vantaggio in più sulla scelta del canone, che il calcolo risultante dia lo stesso risultato di un canone di mercato lo reputo altamente irrealistico. A meno che il calcolo non sia fatto in modo 'accomodante' ovviamente...

 

[freetimenow]

In realtà dipende molto dalla zona.
Se la casa è su viale Ippocrate dove ormai sembra che i canoni siano tornati sui 600 e oltre a stanza è proprio improbabile rientrare nel canone concordato. Viceversa se è sulla Tiburtina dove se va bene prendi 350/400 allora facilmente rientri.

 

[Flavio Ezio]

In realtà dipende molto dalla zona.
Se la casa è su viale Ippocrate dove ormai sembra che i canoni siano tornati sui 600 e oltre a stanza è proprio improbabile rientrare nel canone concordato. Viceversa se è sulla Tiburtina dove se va bene prendi 350/400 allora facilmente rientri.

Le zone sono queste: https://www.sunia.info/wp-content/uploads/2019/03/Roma_ALLEGATO-1.pdf
Tiburtina se vogliamo neanche c'è, per quello dico che con associazioni 'compiacenti' si può fare un po' di tutto, soprattutto a livello di piazzare i canoni nella 'fascia alta'...

 

[mistic investor]

credo che alla fine della fiera sia preferibile la locazione agli studenti, non so il canone concordato però..

 

[er cash]

Alla fine confermate l'idea che mi ero fatto io, e cioè che per valerne la pena l'immobile deve essere in zona centrale e gestito in prima persona.

Ci sono tecnologie che consentono un'autogestione da parte degli ospiti, fermo restando che questo deve essere chiaro a chi viene ospitato. Comuqnue un conto e' un appartamento messo a reddito in questo modo, un altro e' un'attivita imprenditoriale che possa generare profitti... in quel caso conta il volume che di solito e' determinato da normative regionali e che stabiliscono il numero di camere massimo gestibile qualificandosi come struttura NON alberghiera.

 

[diegop]

Buonasera a tutti,
devo decidere con quale modalità mettere a rendita un immobile su Roma, una mia conoscente che per lavoro si occupa di gestire immobili di terzi, mi prospettava i pro e i contro delle locazione turistica e dall'affitto a studenti.
I pro della locazione turistica sarebbero fondamentalmente il maggiore (teorico) guadagno, la minor usura dell'immobile, la minor probabilità di morosità e la possibilità di mantenerne in parte la disponibilità.
I contro in primis il maggior impegno richiesto se lo si gestisce in prima persona, se invece ci si affida (come farei io) ad un intermediario questo erode in maniera consistente il guadagno, la tassazione meno favorevole (impossibilità di accedere alla cedolare secca), Imu al 100% e anche qualche spesa in più per abbellirlo e renderlo gradevole.
Ora, la conoscente a cui mi sono rivolto, ritiene che questo immobile possa essere utilizzato in entrambe le modalità, ma lei consiglia la locazione a studenti universitari fuori sede, per la maggiore regolarità del guadagno e perchè, una volta considerati tutti gli elementi (tassazione, periodi di sfitto, percentuale di booking, spese di pulizia e gestione etc) alla fine con il guadagno "siamo li".
La casa si trova in un quartiere periferico, ma ben collegata con una fermata metro praticamente davanti. Tutti gli impianti sono nuovi e a norma, idem gli arredi e la cucina (uno dei motivi per cui la tizia mi consigliava l'affitto turistico è che gli studenti tendono a trascurare le case e la mia essendo nuova ne avrebbe risentito in breve tempo).
Ora, vorrei raccogliere qualche opinione soprattutto da chi ha avuto esperienze dirette in queste due tipologie di affitto.

Ciao kolo.
Mi permetto di risponderti in quanto svolgo attività di property management, anche se opero in Lombardia. Gestisco in pratica immobili per conto terzi con modalità di casa vacanza o locazione turistica.
Quello che hai indicato come pro e contro è più o meno corretto, al netto di quanto segue:
- non è vero che non puoi accedere alla cedolare secca. Se operi con locazioni brevi al di sotto dei 30 giorni come da DL 50/2017 (anche a fini turistici) produci redditi fondiari e sei libero di scegliere di applicare La cedolare secca al 21%. In questo modo non sei una struttura ricettiva extra-alberghiera e non puoi fornire servizi aggiuntivi come pasti o altro.
- uno dei vantaggi delle LT (locazioni turistiche) è la completa reversibilità della scelta e la mancanza di vincoli a lungo termine. Puoi decidere di interrompere l'attività quando vuoi. Per fare un esempio limite, ho dei clienti che hanno la casa in vendita mentre operiamo con affitti brevi.
La tua conoscente è stata comunque onesta e non ti ha promesso ricavi "mirabolanti" con gli affitti brevi, perché soprattutto in questo periodo di pandemia e post pandemia le variabili sono tante. Il mio consiglio con le poche informazioni che ho è il seguente: se per te la variabile prima della scelta è l'aspetto economico e la certezza di un reddito, valuta l'affitto transitorio a fini di studio. Se per te sono importanti anche gli altri aspetti come avere la casa tenuta in un certo modo, avere una minore usura, poterla utilizzare personalmente in particolari occasioni, etc.....allora valuta le locazioni brevi....

 

[Althenopis]

Ciao kolo.
Mi permetto di risponderti in quanto svolgo attività di property management, anche se opero in Lombardia. Gestisco in pratica immobili per conto terzi con modalità di casa vacanza o locazione turistica.
Quello che hai indicato come pro e contro è più o meno corretto, al netto di quanto segue:
- non è vero che non puoi accedere alla cedolare secca. Se operi con locazioni brevi al di sotto dei 30 giorni come da DL 50/2017 (anche a fini turistici) produci redditi fondiari e sei libero di scegliere di applicare La cedolare secca al 21%. In questo modo non sei una struttura ricettiva extra-alberghiera e non puoi fornire servizi aggiuntivi come pasti o altro.
- uno dei vantaggi delle LT (locazioni turistiche) è la completa reversibilità della scelta e la mancanza di vincoli a lungo termine. Puoi decidere di interrompere l'attività quando vuoi. Per fare un esempio limite, ho dei clienti che hanno la casa in vendita mentre operiamo con affitti brevi.
La tua conoscente è stata comunque onesta e non ti ha promesso ricavi "mirabolanti" con gli affitti brevi, perché soprattutto in questo periodo di pandemia e post pandemia le variabili sono tante. Il mio consiglio con le poche informazioni che ho è il seguente: se per te la variabile prima della scelta è l'aspetto economico e la certezza di un reddito, valuta l'affitto transitorio a fini di studio. Se per te sono importanti anche gli altri aspetti come avere la casa tenuta in un certo modo, avere una minore usura, poterla utilizzare personalmente in particolari occasioni, etc.....allora valuta le locazioni brevi....

Ciao, approfitto del tuo messaggio per chiederti qualche informazione: come quantificheresti l'incidenza di una gestione affidata a terzi professionisti (persone, aziende specializzate) sul guadagno totale? In sostanza, quanto prendi tu/quanto prende una azienda specializzata per gestire proprietà? Hai qualche consiglio in merito (es: come si sceglie a chi affidare l'immobile, cosa bisogna guardare, come si valuta la professionalità)? Grazie in anticipo

 

[kolokotronis]

Ciao kolo.
Mi permetto di risponderti in quanto svolgo attività di property management, anche se opero in Lombardia. Gestisco in pratica immobili per conto terzi con modalità di casa vacanza o locazione turistica.
Quello che hai indicato come pro e contro è più o meno corretto, al netto di quanto segue:
- non è vero che non puoi accedere alla cedolare secca. Se operi con locazioni brevi al di sotto dei 30 giorni come da DL 50/2017 (anche a fini turistici) produci redditi fondiari e sei libero di scegliere di applicare La cedolare secca al 21%. In questo modo non sei una struttura ricettiva extra-alberghiera e non puoi fornire servizi aggiuntivi come pasti o altro.
- uno dei vantaggi delle LT (locazioni turistiche) è la completa reversibilità della scelta e la mancanza di vincoli a lungo termine. Puoi decidere di interrompere l'attività quando vuoi. Per fare un esempio limite, ho dei clienti che hanno la casa in vendita mentre operiamo con affitti brevi.
La tua conoscente è stata comunque onesta e non ti ha promesso ricavi "mirabolanti" con gli affitti brevi, perché soprattutto in questo periodo di pandemia e post pandemia le variabili sono tante. Il mio consiglio con le poche informazioni che ho è il seguente: se per te la variabile prima della scelta è l'aspetto economico e la certezza di un reddito, valuta l'affitto transitorio a fini di studio. Se per te sono importanti anche gli altri aspetti come avere la casa tenuta in un certo modo, avere una minore usura, poterla utilizzare personalmente in particolari occasioni, etc.....allora valuta le locazioni brevi....

Grazie per le tue considerazioni. Non sapevo fosse possibile la CS anche nelle LT, rimane il fatto che nelle locazioni per studenti universitari sia ancora più favorevole (se non ricordo male intorno al 10%). La variabile di poter utilizzare io la casa anche solo saltuariamente per me è del tutto superflua (anche se mi rendo conto che in alcuni casi può essere molto utile), la casa tenuta decentemente invece credo che piacerebbe a tutti, ma anche qui raccolgo opinioni discordanti, nel senso che c'è chi mi riporta casi di danni e case tenute malissimo anche nella locazione turistica.

 

[asimpleplan]

Ciao kolo.
Mi permetto di risponderti in quanto svolgo attività di property management, anche se opero in Lombardia. Gestisco in pratica immobili per conto terzi con modalità di casa vacanza o locazione turistica.
Quello che hai indicato come pro e contro è più o meno corretto, al netto di quanto segue:
- non è vero che non puoi accedere alla cedolare secca. Se operi con locazioni brevi al di sotto dei 30 giorni come da DL 50/2017 (anche a fini turistici) produci redditi fondiari e sei libero di scegliere di applicare La cedolare secca al 21%. In questo modo non sei una struttura ricettiva extra-alberghiera e non puoi fornire servizi aggiuntivi come pasti o altro.
- uno dei vantaggi delle LT (locazioni turistiche) è la completa reversibilità della scelta e la mancanza di vincoli a lungo termine. Puoi decidere di interrompere l'attività quando vuoi. Per fare un esempio limite, ho dei clienti che hanno la casa in vendita mentre operiamo con affitti brevi.
La tua conoscente è stata comunque onesta e non ti ha promesso ricavi "mirabolanti" con gli affitti brevi, perché soprattutto in questo periodo di pandemia e post pandemia le variabili sono tante. Il mio consiglio con le poche informazioni che ho è il seguente: se per te la variabile prima della scelta è l'aspetto economico e la certezza di un reddito, valuta l'affitto transitorio a fini di studio. Se per te sono importanti anche gli altri aspetti come avere la casa tenuta in un certo modo, avere una minore usura, poterla utilizzare personalmente in particolari occasioni, etc.....allora valuta le locazioni brevi....

Ciao diegop, come quantificheresti la marginalita' da affitti brevi al netto di costi e tasse , a livello % ( di media) e quali tagli ritieni siano più interessanti per tale tipo di attvita' ( escludendo citta' come Venezia)?

 

[asimpleplan]

Ciao, io esperienza di entrambe le tipologie di affitto. l
L'attività di affitti tturistici richiede tempo e know how:
1- promozione ( perché non esistono soltanto le piattaforme più note..),
2- pulizie accuratissime,
3- check in/out,
4- feedback ai clienti (risposte alle loro commenti, mail promozioni e eventi speciali..)
Se deleghi ad altri avrai una bella erosione dei guadagni.
Questa erosione, insieme ad eventuali periodi di non affitto, maggiore tassazione rendono meno appetibile l'affitto turistico.
D'altro canto se prevedi invece un occupazione almeno all'80% ( 24 gg/mese), sicuramente l'affitto turistico è percorribile.
Altrimenti vai con gli studenti.

Quali sono le piattaforme meno note che vengono utilizzate?

 

[Bose]

Ciao kolo.
Mi permetto di risponderti in quanto svolgo attività di property management, anche se opero in Lombardia. Gestisco in pratica immobili per conto terzi con modalità di casa vacanza o locazione turistica.
Quello che hai indicato come pro e contro è più o meno corretto, al netto di quanto segue:
- non è vero che non puoi accedere alla cedolare secca. Se operi con locazioni brevi al di sotto dei 30 giorni come da DL 50/2017 (anche a fini turistici) produci redditi fondiari e sei libero di scegliere di applicare La cedolare secca al 21%. In questo modo non sei una struttura ricettiva extra-alberghiera e non puoi fornire servizi aggiuntivi come pasti o altro.
- uno dei vantaggi delle LT (locazioni turistiche) è la completa reversibilità della scelta e la mancanza di vincoli a lungo termine. Puoi decidere di interrompere l'attività quando vuoi. Per fare un esempio limite, ho dei clienti che hanno la casa in vendita mentre operiamo con affitti brevi.
La tua conoscente è stata comunque onesta e non ti ha promesso ricavi "mirabolanti" con gli affitti brevi, perché soprattutto in questo periodo di pandemia e post pandemia le variabili sono tante. Il mio consiglio con le poche informazioni che ho è il seguente: se per te la variabile prima della scelta è l'aspetto economico e la certezza di un reddito, valuta l'affitto transitorio a fini di studio. Se per te sono importanti anche gli altri aspetti come avere la casa tenuta in un certo modo, avere una minore usura, poterla utilizzare personalmente in particolari occasioni, etc.....allora valuta le locazioni brevi....

Esatto, quoto in toto Diego.
Anche io sono alla ricerca di una casetta nel Salento per affittare come turistico, ne avevo trovata una ma non hanno accettato la mia offerta.
Adesso ne ho individuata un'altra, in campagna ma a pochi minuti dal centro (un pò internata a dire il vero).
Diego, ti pongo una domanda, se mai dovessi prenderla e fare impianti che gestiscono la casa in totale indipendenza in modo che non implicano la mia presenta al loro arrivo e partenza (domotica), affittandola sotto i 30 gg vuol dire che ogni cliente che mi prende la casa devo registrarlo e poi portare in ade per registrare il CTR?
Se affitto da maggio a settembre a 6/7 famiglie diverse sono 6/7 ctr da registrare?

 

[lum]

fare impianti che gestiscono la casa in totale indipendenza in modo che non implicano la mia presenta al loro arrivo e partenza (domotica)

La totale indipendenza è relativa, hai comunque bisogno di qualcuno che vada a fare le pulizie. E' un validissimo aiuto, ma qualcuno in loco lo devi sicuramente avere..

affittandola sotto i 30 gg vuol dire che ogni cliente che mi prende la casa devo registrarlo e poi portare in ade per registrare il CTR?
Se affitto da maggio a settembre a 6/7 famiglie diverse sono 6/7 ctr da registrare?

I contratti sotto i 30 gg non devono essere registrati, c'è l'obbligo di comunicare i dati degli ospiti alla questura tramite il portale Alloggiati web

 

[lum]

rimane il fatto che nelle locazioni per studenti universitari sia ancora più favorevole (se non ricordo male intorno al 10%).

Dal punto di vista del rapporto rischi/benefici/tempo gli studenti universitari sono la scelta migliore, rimane da capire se riesci ad ottenere un canone soddisfacente visto l'obbligo di canone concordato per i contratti transitori (considerando tassazione ridotta al 10% e sconto IMU). Altrimenti nulla vieta di fare agli studenti normali contratti 4+4 a canone libero.

 

[Bose]

La totale indipendenza è relativa, hai comunque bisogno di qualcuno che vada a fare le pulizie. E' un validissimo aiuto, ma qualcuno in loco lo devi sicuramente avere..

Assolutamente, sul posto ho già una giardiniera con sua moglie che mi pulisce la mia villa.



I contratti sotto i 30 gg non devono essere registrati, c'è l'obbligo di comunicare i dati degli ospiti alla questura tramite il portale Alloggiati web

Spiegami meglio, i ctr sotto i 30 gg non devono essere registrati, quindi non paghi il 21% sul percepito!?
Sto capendo bene??

 

[lum]

Spiegami meglio, i ctr sotto i 30 gg non devono essere registrati, quindi non paghi il 21% sul percepito!?
Sto capendo bene??

Paghi ugualmente le tasse, cambia solo che non hai l'obbligo di registrare il contratto se la durata è inferiore ai 30 giorni. Stiamo parlando di contratti di locazione di tipo turistico effettuati in forma non imprenditoriale.
Considera che è prevista in ogni caso la stipula del contratto e la comunicazione alla questura delle generalità degli inquilini (tramite portale online).

Se vuoi approfondire l'aspetto fiscale puoi dare un occhio qui: Contratto di Locazione Breve Turistica: come redigerlo - Fiscomania