Buonasera a tutti,
devo decidere con quale modalità mettere a rendita un immobile su Roma, una mia conoscente che per lavoro si occupa di gestire immobili di terzi, mi prospettava i pro e i contro delle locazione turistica e dall'affitto a studenti.
I pro della locazione turistica sarebbero fondamentalmente il maggiore (teorico) guadagno, la minor usura dell'immobile, la minor probabilità di morosità e la possibilità di mantenerne in parte la disponibilità.
I contro in primis il maggior impegno richiesto se lo si gestisce in prima persona, se invece ci si affida (come farei io) ad un intermediario questo erode in maniera consistente il guadagno, la tassazione meno favorevole (impossibilità di accedere alla cedolare secca), Imu al 100% e anche qualche spesa in più per abbellirlo e renderlo gradevole.
Ora, la conoscente a cui mi sono rivolto, ritiene che questo immobile possa essere utilizzato in entrambe le modalità, ma lei consiglia la locazione a studenti universitari fuori sede, per la maggiore regolarità del guadagno e perchè, una volta considerati tutti gli elementi (tassazione, periodi di sfitto, percentuale di booking, spese di pulizia e gestione etc) alla fine con il guadagno "siamo li".
La casa si trova in un quartiere periferico, ma ben collegata con una fermata metro praticamente davanti. Tutti gli impianti sono nuovi e a norma, idem gli arredi e la cucina (uno dei motivi per cui la tizia mi consigliava l'affitto turistico è che gli studenti tendono a trascurare le case e la mia essendo nuova ne avrebbe risentito in breve tempo).
Ora, vorrei raccogliere qualche opinione soprattutto da chi ha avuto esperienze dirette in queste due tipologie di affitto.
Il Turismo è ancora in parte inceppato da Mr. Covid. L’entrata in scena poi di Mrs. War mi ha fatto capire che le guerre alle porte di casa mia non sono più una sorpresa, e da ora in avanti impongono l’obbligata necessità di prevedere possibili vie di fuga perché la “clientela” potrebbe cambiare.
E poi adesso ci sono troppi contendenti che fanno la stessa cosa, “disputandosi”, come astuti pirati, il tesoro dei turisti. Sii pronto ad affrontare tutto: giornate di bonaccia, raffiche di vento, burrasche, disalberamenti. Lo scafo può deformarsi, gli oblò non tenere.
Se decidi comunque di spingerti al largo e solcare i mari del Turismo intermediato dai portali, maggiori e minori, attenta alle loro favole, ai loro mantra e ai loro riti iniziatici.
Io ho staccato la spina dai portali per metterti in proprio. L’ho fatto con campagne mirate, un sito personale “attrezzato”, un booking engine compatibile e altri presidi digitali (alcuni gratuiti, altri a pagamento per click) che aiutano ad aumentare i contatti diretti. Google My Business e Google Analitytics sono solo due di questi. Sono scelte.
Ma devi avere almeno tre o quattro immobili perché il gioco (investimento) valga la candela, ma in una fase storica in cui i Turismi sono sempre più dipendenti dalle politiche sanitarie dei governi, le incognite sono molte.
Quest’anno terrà ancora il Turismo domestico, di prossimità (bene mare & monti, benino il luxury, malino le città), caratterizzato dal distanziamento e dalla sicurezza (la gente viaggerà, ma con prudenza), probabili prenotazioni last-minute, mentre il Turismo internazionale sarà ancora in calo.
Da marzo niente divisioni dei paesi in liste e quarantena dai paesi extra UE, ma, una volta in Italia, il turista sarà soggetto a controlli esattamente come noi per entrare in hotel, strutture ricettive, musei eccetera.
La via per una vera ripartenza (ritorno ai numeri pre-Covid, che vuol dire, numeri alla mano, lavare ingobbiti un water almeno 300 volte all’anno, e forse questo abbellirà pure le nostre Vite) è ancora lunga.
Per uscire da questo mesto periodo (per me un lunghissimo “11 settembre”), io che non sto nella sala macchine del Mondo, non me la sono più sentita di giocare il mio futuru un solo numero della roulette, “concupendo” il cuore di uno specifico key user in target: l’errabondo viaggiatore.
Da qui l’abbandono (temporaneo?) delle sgargianti e chiassose locazioni turistiche, sostituite da sobrie e silenziose locazioni transitorie, art.5, co.1 della 431, brevi (a canone libero) e lunghe (a canone concordato) in regime forfettario (più conveniente della cedolare secca), che vuol dire il 5% sul 40% dell’incassato lordo su codice ATECO 55.20.51. fino a 65 mila euro.
Lo scopo è quello di resistere e di riempire tutte le caselle del calendario di Frate Indovino fino ad autunno inoltrato con professionisti in carriera stanchi da doppio lavoro, stagisti soli e tristi, muratori con i capelli impolverati, personale sanitario responsabile di qualcosa, tenori che gli manca solo il successo, studenti di ritorno, smart worker in libera uscita. Una cosa così, insomma.
Così è stato, anche, se devo confessarti, che non vedo l’ora di tornare a riprendere le vecchie mappe e a solcare il Mare che ho sempre amato.
.... cmq prendo il telefono chiamo, chissà forse oggi è una giornata fortunata. Si si , mi risponde una gentilissima signora, la camera è ancora disponibile, però continua , prima di farle vedere l'appartamento e parlare con il proprietario, deve passare in agenzia e versare una tantum una quota di 250€ . Noi facciamo solo consulenza, ma se nel caso non vi doveste mettere d'accordo, le daremo senz'altro altri nominativi di proprietari che hanno molta disponibilità. Ci impegneremo a girarle ogni offerta ci sarà proposta e lei potra' trattare direttamente, ovviamente la quota è a cadenza mensile
