Mercato Immobili Firenze

  • Ecco la 60° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    Questa settimana abbiamo assistito a nuovi record assoluti in Europa e a Wall Street. Il tutto, dopo una ottava che ha visto il susseguirsi di riunioni di banche centrali. Lunedì la Bank of Japan (BoJ) ha alzato i tassi per la prima volta dal 2007, mettendo fine all’era del costo del denaro negativo e al controllo della curva dei rendimenti. Mercoledì la Federal Reserve (Fed) ha confermato i tassi nel range 5,25%-5,50%, mentre i “dots”, le proiezioni dei funzionari sul costo del denaro, indicano sempre tre tagli nel corso del 2024. Il Fomc ha anche discusso in merito ad un possibile rallentamento del ritmo di riduzione del portafoglio titoli. Ieri la Bank of England (BoE) ha lasciato i tassi di interesse invariati al 5,25%. Per continuare a leggere visita il link

Per quali ragioni? Attendo con interesse.

Per me le facoltà delle città medie perderanno iscritti se non sapranno fare un salto verso il futuro. Inoltre c'e' la digitalizzazione in corso che in effetti potrebbe ridurre di molto i fuori sede.
A Novoli l'eccellenza sono Giurisprudenza e Scienze Politiche entrambe facoltà che già oggi senza entrature non danno sbocchi particolari. Economia è una delle tante.
Per Ingegneria credo sia lo stesso.
Inoltre sempre di piu' ragazzi andranno all'estero, essendo già proiettati fin da piccoli o si concentreranno ancora di piu' su Milano, Bologna e forse Roma.
Se proprio volessi investire mi concentrerei sugli studenti del Polimoda e scuole d'arte, quasi tutti cinesi e con moneta sonante, scommettendo sul loro ritorno, quindi comprando in zone strategiche del centro o meglio a Scandicci, polo del lusso in continua espansione.[/QUOTE]


1) Sulla crisi ti ricordo il default del 1870 quando Roma diventò capitale.

1) Hai ragione, mi sembrava che ci fosse stato qualcosa ma avevo rimosso! :)
2) E' buona, ma anche l'alimentari sfigato del mio paese la fa deliziosa.
3)
I miei colleghi sono di famiglie normali di impiegati o dipendenti, gente da 1300-1800 € al mese, l'unica differenza è che coloro che comprano cash sicuramente sono Fiorentini da un paio di generazioni.
Ormai il passaggio generazionale tra nonni e nipoti millennials in gran parte c'e' stato e spesso immobili e risparmi dei nonni sono passati direttamente ai nipoti.
Magari un operaio edile che negli anni 60 comprava con le cambiali a Campo di Marte un 100mq ora ha lasciato al nipote un oggetto che vale 380K e ci può andare a vivere ristrutturando o vendere e ricomprare in un posto piu adatto.
Persino l'isolotto (quartiere popolare INA Casa) con case fatte di cartapesta ha prezzi sopra i 250K.
Qui questa dinamica è molto evidente.
 
La città non è mai stata in crisi in 200 anni, forse piu', resisterà anche a questo.
I patrimoni dei Fiorentini sono consolidati da generazioni. Scordatevi il crollo dei prezzi nelle zone belle.
Pensate a quante ville ci sono in città e sulle colline che negli anni sono state cedute a stranieri a suon di milioni. Sono un appassionato e da buon Toscano del contado sogno di possederne una.

L'abbandono del centro storico è in atto da poco piu' di una decina d'anni.
Il Fiorentino tipico da anni si trasferisce tra Campo di Marte (qui son quasi tutti anziani), Gavinana, Galluzzo fino a Bagno a Ripoli. In centro non ci stanno perché conviene la rendita.
Quelle sono le zone dove comprano i giovani. Prima del covid avevo colleghi trentenni che compravano case da 300-400K come fossero caramelle. Acquisti spesso fatti cash.

La zona nord compreso Novoli non mi ha mai fatto impazzire.
Rimane una città molto chiusa e provinciale nonostante sia tra le piu' visitate al mondo.

Spesso le poche opportunità di lavoro buono (Gucci ad esempio) vanno a persone inserite da generazioni.
Sento pochissimi giovani che vogliono trasferirsi e comprare casa a Firenze e non è un caso.
Inoltre la demografia della città è pessima, rimpinguano gli immigrati e qualche straniero benestante che decide di cambiare vita.

Quello che farei io se avessi liquidità è cercare una n u d a proprietà in zone buone (no Rifredi-Novoli-Brozzi etc) magari da frazionare. Per il resto si può scommettere sulla ripresa di Airbnb nel medio periodo ma la cosa non mi alletta piu' di tanto.
Lascerei stare l'affitto a studenti.

La Regione ha ancora grandi potenzialità, soprattutto nel turismo al Sud, ma non vedo idee nuove, forse mancano i giovani nei posti di comando. Ci si limita alla rendita da 4 soldi. Tanto di cappello a quello che riesce a far mettere la gente in fila per una schiacciata ripiena. :bow:

Belle le ville a cui alludi, temo che l'unico modo per arrivarci sia sposare una riccastra fiorentina :D

Puoi fare un'occhiata a questo post che ho fatto poco sopra?
Mercato Immobili Firenze

Non conosco bene le zone, che ne pensi di questi 2 affari?
 
Per me le facoltà delle città medie perderanno iscritti se non sapranno fare un salto verso il futuro. Inoltre c'e' la digitalizzazione in corso che in effetti potrebbe ridurre di molto i fuori sede.

Quali facolta' in generale ritieni più "digitalizzabili" e quali necessitano comunque di una presenza fisica nelle lezioni?
 
Io abito in uno dei quartieri semicentrali, approssimativamente fra il centro storico e la zona nord (novoli) e se avessi il cash investirei di sicuro negli affitti agli studenti. Qui puoi affittare sia a quelli di giurisprudenza (novoli), agraria (cascine) sia a quelli che frequentano facoltà nel centro storico e non dimentichiamoci quelli che seguono i vari corsi di restauro ecc...
Una camera la affitti senza problemi a 400 Euro/mese quindi se trovi l'appartamento giusto da acquistare e ci piazzi 4 o 5 studenti una rendita seppur piccola te la fai.
Ricordo che qualche anno fa in una via vicina a casa mia venne messa in vendita una **** proprietà di un appartamento di circa 100 mq di una vedova di 93 anni con due camere da letto, cucina, salotto e due bagni. In nemmeno un mese era già stata venduta visto il prezzo di 280.000 Euro. Una volta entrati in possesso dell'immobile, fatto qualche lavoro e messi gli annunci per affittare le camere ci potevi piazzare tranquillamente 5 studenti a 400 Euro l'uno quindi 2.000 Euro lordi al mese. Diciamo di togliere un 40% fra tasse e spese quindi rimangono 1.200 Euro netti al mese. Per qualcuno non sarà una rendita buona ma se in contemporanea si ha un lavoro normale con uno stipendio normale si vive più che dignitosamente.
 
Io ho acquistato anni fa proprio per affitto a studenti. La rendita è a mio avviso buona, intorno al 3,60% netto sul costo complessivo di acquisto/ristrutturazione però attualmente l'appartamento è vuoto invece le spese ci sono comunque. Vedrò ad inizio 2021 quando tiro la riga come è andato il 2020.
Indipendentemente da questo, ho seguito il mercato in questo periodo e lo sto seguendo tuttora per valutare un altro acquisto con la medesima finalità.
 
Io ho acquistato anni fa proprio per affitto a studenti. La rendita è a mio avviso buona, intorno al 3,60% netto sul costo complessivo di acquisto/ristrutturazione però attualmente l'appartamento è vuoto invece le spese ci sono comunque. Vedrò ad inizio 2021 quando tiro la riga come è andato il 2020.
Indipendentemente da questo, ho seguito il mercato in questo periodo e lo sto seguendo tuttora per valutare un altro acquisto con la medesima finalità.

Ciao che ne pensi dei 2 immobili che avevo postato?

Il 3,6% è ottimo come rendimento, quanti mq avevi preso? Però devi calcolare anche il tempo che rimane sfitto e può abbassare di molto il rendimento

In nemmeno un mese era già stata venduta visto il prezzo di 280.000 Euro. Una volta entrati in possesso dell'immobile, fatto qualche lavoro e messi gli annunci per affittare le camere ci potevi piazzare tranquillamente 5 studenti a 400 Euro l'uno quindi 2.000 Euro lordi al mese
Se la casa ha 2 camere ed un salotto al massimo ci può mettere 3 studenti da 400euro l'uno dove ne metti 5? se in camera doppia non credo puoi prendere 400 da entrambi...
 
Ciao che ne pensi dei 2 immobili che avevo postato?

Il 3,6% è ottimo come rendimento, quanti mq avevi preso? Però devi calcolare anche il tempo che rimane sfitto e può abbassare di molto il rendimento

Se la casa ha 2 camere ed un salotto al massimo ci può mettere 3 studenti da 400euro l'uno dove ne metti 5? se in camera doppia non credo puoi prendere 400 da entrambi...

Il rendimento netto lo calcolo: (affitti lordi + rimborsi spese - utenze - imu - tari - cedolare secca - manutenzioni in capo alla proprietà - condominio)/(prezzo di acquisto + imposte + notaio + ristrutturazione + arredamento)*100.

E' implicito quindi che se rimane sfitto, come adesso, gli affitti lordi diminuiscono (come anche la cedolare) però il rendimento diminuirà. In passato è stato sfitto mediamente 1 mese completo ad anno.
Sono circa 80mq.

Per i due immobili che avevi postato quello in via Prati non mi entusiasma molto, invece quello in Via Pasquali sembra meglio però non credo sia comodissimo per l'affitto a studenti....siamo a coverciano.
 
Se la casa ha 2 camere ed un salotto al massimo ci può mettere 3 studenti da 400euro l'uno dove ne metti 5? se in camera doppia non credo puoi prendere 400 da entrambi...

Nel quartiere dove abito, almeno fino a prima del coronavirus, il prezzo di una camera era quello. I proprietari si approfittavano della posizione ideale (che ho già spiegato) e del fatto che basta uscire di casa per trovare supermercati, tabaccherie, ufficio postale, fermata bus e tramvia ecc... Per fare entrare 5 studenti in 2 camere in appartamenti del genere basta usare i letti a castello e non sto scherzando visto che il quartiere è pieno di vecchie costruzioni con soffitti alti. Tanto per darvi un'idea in alcune planimetrie di questi vecchi appartamenti l'altezza era di 4 metri, hai voglia a mettere studenti sui letti a castello. Sul fatto che poi il fare questa cosa esponga a grane con il condominio a causa di rumori molesti o altro non mi pronuncio ma sappiate che i fiorentini se ne approfittano alla grande di queste cose. Avessi avuto il cash in mano lo avrei comprato subito l'appartamento della vedova 93enne...
 
Il 3,6% è ottimo come rendimento

Direi proprio di no. Sotto il 5% netto siamo nella normalità. E devi contrapporre sbattimenti e spese, flussi incerti e rivendita lenta.

Poi se l'immobile tiene valore nel tempo (e non tutti lo fanno) allora il gioco vale la candela, altrimenti altri decimali buttati via a piene mani.
 
Il rendimento netto lo calcolo: (affitti lordi + rimborsi spese - utenze - imu - tari - cedolare secca - manutenzioni in capo alla proprietà - condominio)/(prezzo di acquisto + imposte + notaio + ristrutturazione + arredamento)*100.

E' implicito quindi che se rimane sfitto, come adesso, gli affitti lordi diminuiscono (come anche la cedolare) però il rendimento diminuirà. In passato è stato sfitto mediamente 1 mese completo ad anno.
Sono circa 80mq.

Per i due immobili che avevi postato quello in via Prati non mi entusiasma molto, invece quello in Via Pasquali sembra meglio però non credo sia comodissimo per l'affitto a studenti....siamo a coverciano.
Grazie. Per avere quel rendimento l'avevi pagato una cifra buona
Nel quartiere dove abito, almeno fino a prima del coronavirus, il prezzo di una camera era quello. I proprietari si approfittavano della posizione ideale (che ho già spiegato) e del fatto che basta uscire di casa per trovare supermercati, tabaccherie, ufficio postale, fermata bus e tramvia ecc... Per fare entrare 5 studenti in 2 camere in appartamenti del genere basta usare i letti a castello e non sto scherzando visto che il quartiere è pieno di vecchie costruzioni con soffitti alti. Tanto per darvi un'idea in alcune planimetrie di questi vecchi appartamenti l'altezza era di 4 metri, hai voglia a mettere studenti sui letti a castello. Sul fatto che poi il fare questa cosa esponga a grane con il condominio a causa di rumori molesti o altro non mi pronuncio ma sappiate che i fiorentini se ne approfittano alla grande di queste cose. Avessi avuto il cash in mano lo avrei comprato subito l'appartamento della vedova 93enne...
Far pagare 800 euro per 2 persone in un letto a castello mi sembra tanto
Direi proprio di no. Sotto il 5% netto siamo nella normalità. E devi contrapporre sbattimenti e spese, flussi incerti e rivendita lenta.

Poi se l'immobile tiene valore nel tempo (e non tutti lo fanno) allora il gioco vale la candela, altrimenti altri decimali buttati via a piene mani.

5% netto è un signor rendimento per un residenziale, siamo 8% lordo
Magari se non c'è condominio o compri molto bene è possibile, ma lo ritengo difficile. Ad esempio dovresti affittare un immobile dal valore complessivo di 250000 a 1500 euro al mese..

Piu facile ottenere 8/9 lordo con immobili piccoli da 60/80.000 presi in asta, ma le spese condominio e imu abbattono la redditività.

Il massimo che sono riuscito a trovare appartamento a 70.000 comprese spese, tasse, imbiancatura (tenendo la cucina) lo puoi affittare con un rendimento lordo del 8% (470euro mese) ma alla fine ti rimane un 4% netto tra tasse, quota imprevisti e condominio (basse spese)
 
Ultima modifica:
Direi proprio di no. Sotto il 5% netto siamo nella normalità. E devi contrapporre sbattimenti e spese, flussi incerti e rivendita lenta.

Poi se l'immobile tiene valore nel tempo (e non tutti lo fanno) allora il gioco vale la candela, altrimenti altri decimali buttati via a piene mani.

Sono d'accordo sugli sbattimenti. I flussi sono più certi dei dividendi di alcune aziende visto il target di affitto. L'acquisto è stato fatto valutando più fattori:
- prezzo ottimo: ai prezzi pre-covid un oggetto simile veniva pubblicizzato a circa un 40% in più del prezzo di acquisto e venduto in meno di 2 mesi. Post-covid non lo so...comunque il mercato nella zona universitaria è vivace tant'è che i prezzi sono cresciuti in modo sproporzionato 45mq a 180.000€ sono fuori dal mondo;
- possibilità di utilizzo personale in un futuro.
 
Grazie. Per avere quel rendimento l'avevi pagato una cifra buona

Far pagare 800 euro per 2 persone in un letto a castello mi sembra tanto


5% netto è un signor rendimento per un residenziale, siamo 8% lordo
Magari se non c'è condominio o compri molto bene è possibile, ma lo ritengo difficile. Ad esempio dovresti affittare un immobile dal valore complessivo di 250000 a 1500 euro al mese..

Piu facile ottenere 8/9 lordo con immobili piccoli da 60/80.000 presi in asta, ma le spese condominio e imu abbattono la redditività.

Il massimo che sono riuscito a trovare appartamento a 70.000 comprese spese, tasse, imbiancatura (tenendo la cucina) lo puoi affittare con un rendimento lordo del 8% (470euro mese) ma alla fine ti rimane un 4% netto tra tasse, quota imprevisti e condominio (basse spese)

I monolocali/bilocali sono i migliori peccato che anche questi abbiano raggiunto quotazioni spropositate.

Per chiarire comunque la mia strategia è acquistare a prezzi convenienti in modo da avere un buon margine di apprezzamento, locare a prezzi di mercato e utilizzare i canoni di locazione per investire tramite pac sull'azionario a lungo termine, tenendo sempre un occhio alle quotazione.

Preciso inoltre che opero in autonomia per annunci, visite, contrattualistica e registrazione/cancellazioni contratti. Questo mi occupa più tempo ma anche una miglior selezione degli inquilini e minori spese.
 
A Firenze acquisterei solo nei pressi dell'ospedale Careggi, che è rimasto l'unico polo attrattivo di forza lavoro.
Gucci ormai è ridotta ad un osso, ho tanti conoscenti che ci lavorano ma nessuno abita a Firenze e nemmeno prende in considerazione l'idea
Il turistico è costosissimo, università prenderei in considerazione solo le vicinanze del Polimoda. In Toscana prenderei in considerazione anche Pisa, spesso ingiustamente ignorata
 
A Firenze acquisterei solo nei pressi dell'ospedale Careggi, che è rimasto l'unico polo attrattivo di forza lavoro.
Gucci ormai è ridotta ad un osso, ho tanti conoscenti che ci lavorano ma nessuno abita a Firenze e nemmeno prende in considerazione l'idea
Il turistico è costosissimo, università prenderei in considerazione solo le vicinanze del Polimoda. In Toscana prenderei in considerazione anche Pisa, spesso ingiustamente ignorata

Pisa ha anche prezzi più abbordabili rispetto a Firenze. L'estate scorsa avevo visto un appartamento fronte università in vendita a 170k dal quale venivano fuori agilmente 3 singole o 1 doppia e 2 singole con un solo bagno. Necessitava solo di una leggera rinfrescata, anche in economia. Purtroppo non conosco bene il mercato degli affitti e gestirlo da Firenze mi sembra piuttosto scomodo.
 
5% netto è un signor rendimento per un residenziale, siamo 8% lordo

Sotto il gioco non vale la candela, tranne casi particolari. UN etf ti rende il 4% netto e tu stai a casa sul divano mentre arriva la cedola.
 
A Firenze acquisterei solo nei pressi dell'ospedale Careggi, che è rimasto l'unico polo attrattivo di forza lavoro.
Gucci ormai è ridotta ad un osso, ho tanti conoscenti che ci lavorano ma nessuno abita a Firenze e nemmeno prende in considerazione l'idea
Il turistico è costosissimo, università prenderei in considerazione solo le vicinanze del Polimoda. In Toscana prenderei in considerazione anche Pisa, spesso ingiustamente ignorata

Per quali ragioni tu che sei della regione, Pisa viene ingiustamente ignorata?
 
Per quali ragioni tu che sei della regione, Pisa viene ingiustamente ignorata?

Non so le motivazioni di @Mirtosardo però dall'impressione che ho avuto io è che dal punto di vista economico viva all'ombra di Firenze, forse perché quest'ultima è il capoluogo con un "prestigio" maggiore e, nel periodo Renzi, anche una visibilità mediatica maggiore.

Nonostante questo, anche Pisa offre un polo universitario di tutto rispetto (la maggior parte degli studenti sono fuori sede) e un'ottima ricettività turistica, almeno precovid, con vicinanza al mare e collegamenti aerei più efficienti (il Galileo Galilei di Pisa è imparagonabile a Peretola).
 
Ho letto la notizia che una storica attività del centro storico è stata costretta a vendere il negozio per pagare i dipendenti e gli affitti degli altri punti vendita. Al suo posto sembra che aprirà una gelateria :(, come se ne mancassero nel centro storico… :rolleyes:
Il titolare ha detto che reggerà altri pochi mesi e poi porterà i libri in tribunale quindi chiudendo anche gli altri negozi in varie città d'Italia mettendo fine a una azienda storica con più di 50 anni di storia.
Gli orafi del ponte vecchio hanno detto che per ora non riapriranno visto che campano principalmente con i turisti che per ora non si vedono e che i loro affitti vanno dagli 8.000 ai 20.000 Euro al mese :eek:.
Lavoricchiano i venditori di roba che costa poco e a singhiozzo qualche bar e ristorante.
La ZTL non si tocca invece, rendendo il centro storico quasi irraggiungibile nonostante le richieste sempre più pressanti dei commercianti.
Ho una mezza idea che se continueremo così fra poco chi ha il cash farà dei buoni affari (parlo della mia città). :mmmm:
 
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