mi serve un BUON GIURISTA...vediamo cosa dice...

El Cid

smallMASNADIERO
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Ciao

vi propongo un caso di scuola per avere un parere...vediamo se la pensate come me...

" Luca, titolare di un immobile, conferisce all' Agenzia Casa Italia spa incarico a procurare un acquirente.
Qualche mese piu' tardi roberto fa la propria offerta ( Promessa Irrevocabile d'acquisto), compilando e firmando un modulo a stampa dell'Agenzia.
Luca accetta, scrivendo sullo stesso modulo, tempestivamente recapitatogli, " Accetto la presente proposta d'acquisto".
L'agenzia avvisa roberto dell'avvenuta conclusione dell'affare.
Tuttavia, il giorno convenuto per la firma dell'atto notarile, Luca non si presenta.
Roberto, irritato per poca serieta' del venditore e dell'agenzia, non intende agire ne' contro uno ne' contro l'altra e decide di cercare un'altra casa.
L'agenzia scrive a Luca comunicandogli che e' maturata la provvigione di mediazione, come stabilito dalla clausola E del modulo a stampa da lui sottoscritto (presente nell'allegato che qua non riesco a postare ovviamente )) ).
Quindi egli e' debitore di 3000 euro (cioe' la concordata percentuale del prezzo) nei confronti di Casa Italia spa.

Luca, consultato il suo avvocato, e' convinto di non dovere alcuna provvigione, poiche' l'affare non si e' concluso.



nel contratto manca lo spazio per la firma del mediatore, i riferimenti dell'iscrizione ai fini di quanto richiesto ex l 39/89, indicazione di riferimenti catastali o altro.
il punto E dice
"la presente impegnativa si perfezionera' in vincolo contrattuale ( contratto preliminare) non appena il sottoscritto avra' comunicazione dell'accettazione del venditore , tramite la casa italia spa.Pertanto, la provvigione di mediazione concordata dovra' essere versata alla casa italia spa al momento dell'avvenuta conclusione del contratto."

come si puo' sostenere la tesi di luca e del suo avvocato?
 
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Il contratto tra cliente ed agenzia si è concluso, perché l'agenzia ha trovato un soggetto che, tramite proposta irrevocabile di acquisto, ha espresso la volontà di acquistare l'immobile.

L'incarico, infatti, è quello di procurare un acquirente. L'agenzia non ha certo responsabilità se, poi, il venditore non si è presentato alla stipula del contratto preliminare.

Magari si possono approfondire le mancanze nel contratto evidenziate.

Faccio spostare in legal forum.
 
ciao caro :)
grazie per la risposta


quanto la possibile azionabilita' ex 2932 del preliminare, al fine di chiarire se e' un preliminare, vale il discorso che l'immobile non e' poi cosi' chiaramente certo come estremi?
ope iudicis, e' possibile l'integrazione degli estremi catastali?
altra cosa, come contratto, un preliminare con due fogli separati (proposta di acquisto e proposta di vendita) e non un impegno su unico foglio ( intendendo che la semplice accettazione su un foglio rende non cosi' chiara e palese la persona sottoscrivente) non e' un po' "libera"?
altra cosa, la figura del mediatore che ha operato e' poi cosi' "palese"? il contratto e' sottoscritto dall'intermediario? nel caso di specie no

nel senso

mancano dati catastali dell'imobile, manca la sottoscrizione del mediatore, ma c'e' solo un foglio intestato all'agenzia senza i riferimenti di specie. mancano poi tutti i riferimenti sul contratto inerenti gli obblighi ulteriori del venditori



e' pur vero che ,a parte il requisiti ex 1351, ai fini della validita' del "preliminare" c'e' poco.


la cassazione con sentenza 12556 22 settembre 2000 ( purtroppo non riesco a reperirla via internet ora) ha dato una buona indicazione al riguardo



devo riuscire a smontare che sia un preliminare proprio...


smontato quello, direi che viene meno anche la 2mediazione2...al 1755 si parla di compimento dell'affare.
e giurisprudenza consolidata legge quel compimento nella realizzazione di un preliminare.


grazie per l'aiuto Volt :)
 
concordo con Voltaire

:)
 
Assolutamente Voltaire...
 
Stabilito che il contratto si è perfezionato, concentriamoci però sulle eventuali mancanze del contratto stesso, come indicate.
 
Il contratto è perfezionato.

L'unica possibilità per Luca.... a cui io farei personalmente pagare a Roberto una penale in caso di presenza di caparra... è trovare una "mancanza" nel contratto firmato per accettazione della proposta irrevocabile d'acquisto.

Non sono convinto che sia necessaria la presenza della firma del mediatore... ma non ne sono certo.

Bisognerebbe verificare legalmente le clausule necessarie per la formale dicitura del contratto.

Sulla mandato firmato dal cliente dovrebbe esserci la firma per accettazione dell'intermediaro. E' quello il contratto firmato, ed è quello che determina i termini contrattuali del venditore.

Non penso sia necessario che sulla proposta siano nuovamente indicate le cluasule contrattuali, poichè già espresse nel mandato di vendita, che è intestato all'agenzia, su carta intestata dell'agenzia, e dove dovrebbero essere indicati tutti i dati della stessa.
 
piu' tardi se riesco alleghero' la mia memoria difensiva e se riesco il modulo contrattuale

a dopo :)


bisogna vincere...e vinceremo :)
SPERO :D:D:D:D:D:D:D:D:D
 
ecco..le memorie

per prima cosa il modulo in allegato

ed ecco le memorie della difesa...cioe' quelle che sosterro'


Per: Sig. Luca, residente in XXXX alla via XXXX
CONVENUTO
Contro: Casa Italia SpA, corrente in XXX , alla Via XXXXX »
ATTRICE
FATTO

Il Sig. Luca, proprietario di un immobile ha conferito alla parte attrice
incarico di procurare un acquirente. L’attrice, procurato un proponente
acquirente, sig. Roberto, che ha aderito alla “proposta di acquisto”
sottoscrivendo un modulo a stampa dell’agenzia, ha inviato lo stesso
modulo al convenuto per ottenere l’accettazione della proposta di acquisto,
ritenendo così concluso l’affare. Nel suddetto modulo è contenuta la
clausola, al punto contrassegnato con la lettera “E” che dice testualmente:
“la presente impegnativa si perfezionerà in vincolo contrattuale (contratto
preliminare) non appena il sottoscritto avrà comunicazione
dell'accettazione del venditore, tramite la Casa Italia SpA. Pertanto la
provvigione di mediazione concordata dovrà essere versata alla Casa Italia
SpA al momento dell'avvenuta conclusione del contratto.”
Successivamente alla sottoscrizione del citato modulo di proposta di
acquisto, la parte attrice ha inoltrato richiesta scritta al Sig. Luca di
pagamento della provvigione di mediazione, concardata in € 3000
(tremila).

DIRITTO


La pretesa dell’attore appare infondata in fatto e in diritto per le seguenti ragioni:
la vicenda è disciplinata dal codice civile dagli artt 1754 ss , che regolano il contratto di mediazione, dalle norme che regolano il contratto in generale, e anche dalle norme regolanti il contratto preliminare
In particolare, il codice civile, nel disciplinare il contratto di mediazione, sancisce che è mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione dell’affare e che da tale conclusione scaturisce il diritto alla provvigione. Occorre precisare, tuttavia, che la locuzione AFFARE, usata dal legislatore, riguarda ogni operazione di contenuto economico che si risolve ( come da più parti in dottrina e giurisprudenza ben evidenziato tra cui Corte appello Cagliari 22 dicembre 1999) in UTILITA’ DI NATURA PATRIMONIALE per le parti, e, quindi, nel caso di specie, non e’ configurabile una conseguita utilità patrimoniale perché non vi è stata alcuna vendita dell’immobile, con conseguente pagamento del prezzo .
Inoltre, per il realizzarsi in concreto della fattispecie astratta in questione, stando alla lettera degli articoli 1754 e 1755 del codice civile, è necessario che l’affare si sia effettivamente concluso ( Cassazione civile, sez III , 18 febbraio 1998, n. 1719)
Appare evidente, quindi, che l’affare non possa ritenersi concluso semplicemente sulla base del modulo predisposto dalla parte attrice, in quanto mero modulo di proposta d’acquisto, e non già preliminare di vendita, posto che il contratto preliminare si sostanzia in un accordo in cui entrambe le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto detto definitivo.
Infatti, qui si è semplicemente in presenza di una mera proposta di acquisto del sig. Roberto, il quale si impegna ad acquistare l’immobile e non può configurarsi contratto preliminare la semplice sottoscrizione successiva del convenuto per accettazione della proposta.
Si è quindi in presenza, piuttosto, di un preliminare del preliminare (e la giurisprudenza di merito più attenta ha accolto con grande sensibilità i suggerimenti che una consistente parte di dottrina aveva elaborato al riguardo) la cui stipula, come ha affermato più volte la Cassazione Civile, quale pattuizione da cui non nasce l’obbligo di conclusione del contratto definitivo, non integra quella conclusione dell’affare alla quale l’art. 1755 ricollega la nascita del diritto del mediatore alla provvigione.
Poiché l’incarico è stato conferito alla parte attrice per procurare un acquirente al fine di vendere l’immobile di proprietà del sig. Luca , e poiché si eccepisce da parte nostra l’inesistenza di un contratto preliminare e,quindi , la configurabilità di una semplice proposta di acquisto a firma esclusivamente del sig. Roberto, si respinge ogni richiesta di pagamento della provvigione alla parte attrice, posto che nella clausola di cui al punto E, essendo vessatoria, non è in alcun modo precisato che vi è obbligo di corrispondere la provvigione anche nel caso di mancato perfezionamento dell’affare per rinuncia a vendere.
Da ultimo, nel respingere ogni richiesta di pagamento di somme alla parte attrice, si evidenza che per gli stessi motivi suesposti, non è possibile neanche parlare di provvigione, poiché il calcolo della provvigione del mediatore, nell’ipotesi di compravendita, va fatto sulla base del prezzo effettivamente pagato, come ha stabilito la Cassazione Civile nella sentenza numero 5108 / 99.
Pur ritenendo quanto da noi evidenziato già difficilmente controvertibile o contestabile, in subordine e in aggiunta a tutto ciò, laddove non bastassero le indicazioni di merito e diritto offerte, censurabile pare anche la forma del modulo in questione, per il quale , riteniamo che i requisiti di specifica indicazione dell’unità immobiliare non risultino in maniera inequivocabile. E’ pur vero che l’identificazione dell’oggetto ( del contratto preliminare in generale) per relationem è ammessa dal nostro diritto, ma, laddove si volesse rendere giudizialmente eseguibile un preliminare di vendita ( se non si sposasse la nostra opinione suesposta circa la non esistenza del preliminare di vendita), in forza dell’art 2932, giurisprudenza assodata non pare ammettere una determinazione “aliunde” ma solo ed esclusivamente in base ad elementi risultanti dall’atto stesso, negando così possibilità di azione ex 2932 c.c. Ai nostri fini, ciò rileva, se ancora si cercasse di sostenere la natura di preliminare dell’atto in questione, proprio a negare validita’ al preteso contratto prelimnare, per indeterminatezza dell’oggetto, non essendo indicata esatta ubicazione, consistenza, coerenze nonché i relativi dati catastali, ed, in sostanza, dalla lettura del contratto de quo non e’ in alcun modo dato di sapere in che cosa esso esattamente si identifica, come da sentenza Tribunale Torino 25 marzo 2002, n 2812.

In più, a conferma della stessa non troppa convinzione nell’asserire la natura di preliminare di vendita, al di la’ dei nomi impropriamente scritti nel modulo, rilevano ,anche a dimostrazione del non poca malafede imperante nel settore di mediazione immobiliare, le indicazioni che la stessa Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari ( FIMAA) suggerisce ai propri associati in riferimento proprio alla lettera E dei moduli in questione: “Con la nuova modulistica, provvigione matura nel momento in cui il proponente riceve la comunicazione dell’accettazione della proposta d’acquisto da parte del venditore. Infatti in tale momento ( sic!) viene a concludersi inequivocabilmente (sic! sic!) un contratto preliminare (senza specificare altro e lasciando la formula sul vago, al di la’ delle ridondanze) ” , denotando in ciò scarsa attenzione agli aspetti legali effettivamente rilevanti, ma ,ancor peggio, proseguendo come segue “ Abbiamo TUTTAVIA RITENUTO di differire il pagamento della provvigione ad una fase successiva, ossia al momento in cui verra’ versato l’ulteriore acconto/prezzo e STIPULATA LA NUOVA SCRITTURA PRIVATA ( vecchio compromesso), per non stravolgere una prassi ormai consolidata e generalizzata ” …confondendo in maniera più o meno conscia il rispetto degli usi con , in verità, l’unico vero momento in cui il diritto alla provvigione sorge. Non intendiamo ,quindi, dare credito ad un atto di rispetto che pone un importante ed essenziale momento quale quello dell’insorgere del diritto alla provvigione con un gesto di rispetto verso “usi” che, pero’, commercialmente, esporrebbero l’agente a una perdita di valuta circa la somma della provvigione, e in più, esponendolo a rischi non proprio poco pericolosi, quali la perdita della solvibilità del proprio/i debitori. E’ chiaro, quindi, anche alla FIMAA, come il momento di genesi del diritto alla provvigione sia proprio e solo quello in cui, dal semplice modulo di cui il caso in questione, si passi a una scrittura privata ben con altri requisiti più consoni a produrre un vero preliminare di vendita, il “vecchio” (e, in realtà, essenziale ) Compromesso,che nel caso di specie non c’è.

CONLCUSIONI

In forza di tutti i motivi sin qui esposti, il sottoscritto convenuto respinge ogni richiesta avanzata dalla società attrice.









a dopo per le memorie dell'attore :)



un discorsetto su quella clausoletta E ...sul fatto della vessatorieta' ;););););) aggiungete pure elementi...:)


ripeto: e' un caso di scuola.
 

Allegati

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