Milano (citta') - Osservatorio mercato immobiliare - Parte IV

Qual sarà la variazione dei prezzi immobiliari a Milano da qui a fine 2022?


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Io questa storia continuo a non capirla.
Cioè, tu vai a vedere una casa che ha 75mq commerciali interni + 40 mq di terrazzo. la casa ti piace e il costruttore ti dice che sono 95mq commerciali totali e fanno 400K€. Tu indignato per la scorrettezza del venditore ti alzi e te ne vai.

La settimana successiva vai a vedere una soluzione analoga, sempre 75+40 mq ma questa volta ti dicono che sono 85mq commerciali e il prezzo è sempre 400K.
Al che tutto contento firmi e procedi all’acquisto.

Mi spieghi la differenza oltre a poter venire qui sul forum a dire che hai comperato a 500€ in più al mq quando di fatto hai comperato lo stesso oggetto allo stesso prezzo?

Vabbè, allora evitiamo pure di mettere i mq. Si dice che la casa è quella, se ti piace sono 500mila prendere o lasciare.
La giusta misurazione dei mq è importante per fare delle comparazioni tra gli appartamenti, mica puoi vederli tutti quelli che propongono sul mercato, una prima scrematura la fai con la grandezza dell'immobile, dai.
 
Vabbè, allora evitiamo pure di mettere i mq. Si dice che la casa è quella, se ti piace sono 500mila prendere o lasciare.
La giusta misurazione dei mq è importante per fare delle comparazioni tra gli appartamenti, mica puoi vederli tutti quelli che propongono sul mercato, una prima scrematura la fai con la grandezza dell'immobile, dai.

Massì certo. Ma come dice Wally, i venditori si inventano i mq sul nuovo, sull'usato, su quello che ancora non esiste. Poi è ovvio che sull'esistente è più facile fare i conteggi. Vai li con la bindella e vedi se i mq ci sono tutti o meno.
Ma anche in questo caso l'eventuale riscontro di mq mancanti è solo una leva negoziale per strappare un prezzo più basso.
Pre-Covid il venditore ti avrebbe detto che il balcone si calcola al 100% e se tu obiettavi che era una capzata questi lo vendeva a quello che arrivava 10 minuti dopo e che non stava a guardare a queste cose. Poi tu te andavi convinto di aver evitato una fregatura ma intanto l'immobile l'aveva preso qualcun altro
Oggi il compratore ha più il coltello dalla parte del manico rispetto a un anno fa ma se e quando il mercato si riprenderà, ricominceranno a vendere balconi e cantine al prezzo dei salotti, con tanti saluti alla correttezza del calcolo.
 
Ma hai un disegno quotato.

Dal quale se non sei un geometra o non hai studiato un pochino (come il 90% degli acquirenti) non riesci a ricavare i mq commerciali.:wall:

Invece sull'usato ci ha già pensato il catasto per te (con un'approssimazione molto bassa).
 
Mah guarda le aziende - e te lo dico perchè è il mio lavoro - si comprano anche se il razionale sottostante non è sempre giustificabile dal punto di vista economico. Se vuoi ti porto un migliaio di esempi vissuti sulla mia pelle.

Certo che se vai in CdA dicendo che quell'azienda ha un EBITDA di x e, nonostante il razionale non economico, dici che cmq la stai pagando ad un multiplo fair e se 2 anni post-acquisizione viene fuori che l'EBITDA è la metà (e te ne potevi accorgere) ti licenziano perchè sei stato un pirlot a non far bene la due diligence (nel tuo caso, a non prendere un geometra). :D

Poi se vuoi giustificare che per te quella casa lì aveva un prezzo a prescindere dalla superficie perchè ti piaceva, inutile continuare a discutere. Ti ricordo solo che il forum si chiama finanzaonline e che il mercato immobiliare si basa su indicatori al mq, più o meno variabili, ma dentro specifici range zonali. Tu pagheresti €10k/mq in Stazione Centrale anche se fosse l'appartamento della tua vita?

Io quando guardo una casa, se ho il sospetto nei mq faccio fare un calcolo approssimativo su autocad ad un mio amico, prendendo il layout a disposizione e riproporzionandolo su una misura presa in casa.

Esatto, preciso al millimetro. Ops, al metro quadro...:D
 
Mah guarda le aziende - e te lo dico perchè è il mio lavoro - si comprano anche se il razionale sottostante non è sempre giustificabile dal punto di vista economico. Se vuoi ti porto un migliaio di esempi vissuti sulla mia pelle.

Certo che se vai in CdA dicendo che quell'azienda ha un EBITDA di x e, nonostante il razionale non economico, dici che cmq la stai pagando ad un multiplo fair e se 2 anni post-acquisizione viene fuori che l'EBITDA è la metà (e te ne potevi accorgere) ti licenziano perchè sei stato un pirlot a non far bene la due diligence (nel tuo caso, a non prendere un geometra). :D

Poi se vuoi giustificare che per te quella casa lì aveva un prezzo a prescindere dalla superficie perchè ti piaceva, inutile continuare a discutere. Ti ricordo solo che il forum si chiama finanzaonline e che il mercato immobiliare si basa su indicatori al mq, più o meno variabili, ma dentro specifici range zonali. Tu pagheresti €10k/mq in Stazione Centrale anche se fosse l'appartamento della tua vita?

Io quando guardo una casa, se ho il sospetto nei mq faccio fare un calcolo approssimativo su autocad ad un mio amico, prendendo il layout a disposizione e riproporzionandolo su una misura presa in casa.

Tu commetti l'errore, almeno secondo la mia modesta opinione, di parametrare tutto al tuo lavoro.
Investi per professione per cui qualunque spesa la guardi con l'occhio dell'investitore. E invece ci sono un'infinità di spese che hanno un aspetto emozionale che trascendono la pura analisi costi benefici.

E la casa è uno di questi, soprattutto se la devi abitare. Ovvio che 10K al mq in centrale è uno sproposito e nessuno di buon senso spenderebbe mai quella cifra ma mettiamo che oggi il mercato dicesse 5K e qualcuno trovasse una casa a 6K che però ha quelle caratteristiche che lo fanno stare bene con se stesso, sarebbe folle procedere all'acquisto? Occhio che stiamo parlando di un +20% mica bruscolini. In un CdA avrebbero quantomeno alzato un sopracciglio. E giustamente. A casa tua, quella dove trascorrerai gran parte del tuo tempo, tu e la tua famiglia,un 20% secondo me sono soldi ben spesi se non ti strozzi finanziariamente.

Lo stesso vale per le auto, ne abbiamo dibattuto nei giorni passati. Che senso ha comperarsi un macchinone da 60/80K se una berlina da 20K ti porta ugualmente da A a B? Tutti pirlot quelli con l'X5?
Idem per un bell'abito di Prada. Qualche migliaio di € quando basta andare da Zara e avere un vestito decente con pochi 100€? Anche qui tutti fessi quelli che amano l'abito sartoriale?
O andare a mangiare da Cracco?
Di esempi ce ne sono a centinaia, vivere la vita con l'investitometro in mano ti porta a spenderla sui freccia rossa tra Milano/Roma/Padova o Verona. Senza offesa. E' solo una provocazione. :p
 
Tu commetti l'errore, almeno secondo la mia modesta opinione, di parametrare tutto al tuo lavoro.
Investi per professione per cui qualunque spesa la guardi con l'occhio dell'investitore. E invece ci sono un'infinità di spese che hanno un aspetto emozionale che trascendono la pura analisi costi benefici.

E la casa è uno di questi, soprattutto se la devi abitare. Ovvio che 10K al mq in centrale è uno sproposito e nessuno di buon senso spenderebbe mai quella cifra ma mettiamo che oggi il mercato dicesse 5K e qualcuno trovasse una casa a 6K che però ha quelle caratteristiche che lo fanno stare bene con se stesso, sarebbe folle procedere all'acquisto? Occhio che stiamo parlando di un +20% mica bruscolini. In un CdA avrebbero quantomeno alzato un sopracciglio. E giustamente. A casa tua, quella dove trascorrerai gran parte del tuo tempo, tu e la tua famiglia,un 20% secondo me sono soldi ben spesi se non ti strozzi finanziariamente.

Lo stesso vale per le auto, ne abbiamo dibattuto nei giorni passati. Che senso ha comperarsi un macchinone da 60/80K se una berlina da 20K ti porta ugualmente da A a B? Tutti pirlot quelli con l'X5?
Idem per un bell'abito di Prada. Qualche migliaio di € quando basta andare da Zara e avere un vestito decente con pochi 100€? Anche qui tutti fessi quelli che amano l'abito sartoriale?
O andare a mangiare da Cracco?
Di esempi ce ne sono a centinaia, vivere la vita con l'investitometro in mano ti porta a spenderla sui freccia rossa tra Milano/Roma/Padova o Verona. Senza offesa. E' solo una provocazione. :p

Di fondo hai pure ragione, ma solo se i soldi ti escono dalle orecchie. Altrimenti valutare bene (e pagare il giusto) serve a vivere in modo sereno (al 99% delle persone).
 
Dal quale se non sei un geometra o non hai studiato un pochino (come il 90% degli acquirenti) non riesci a ricavare i mq commerciali.:wall:

Invece sull'usato ci ha già pensato il catasto per te (con un'approssimazione molto bassa).

Dai su. Geometra....
Stimolato da questa discussione ho preso la pianta di casa mia che fortunatamente è un quasi quadrato e ho fatto base x altezza e ho calcolato i mq compresi dei muri. Poi che si chiamino commerciali o pinco pallino a me poco importa, quelli sono i mq dove appoggerò le *******.
Poi dovresti aggiungerci le parti comuni e li ammetto di non avere gli strumenti
 
Dai su. Geometra....
Stimolato da questa discussione ho preso la pianta di casa mia che fortunatamente è un quasi quadrato e ho fatto base x altezza e ho calcolato i mq compresi dei muri. Poi che si chiamino commerciali o pinco pallino a me poco importa, quelli sono i mq dove appoggerò le *******.
Poi dovresti aggiungerci le parti comuni e li ammetto di non avere gli strumenti

Le parti comuni non rientrano nei mq commerciali...:p:p:p

Per curiosità fatto questo calcolino che numero ti è uscito? Che differenza passa con quello che ti hanno venduto? Scommetto un buon 20-25%...
 
Ultima modifica:
Le parti comuni non rientrano nei mq commerciali...:p:p:p

Per curiosità fatto questo calcolino che numero ti è uscito? Che differenza passa con quello che ti hanno venduto? Scommetto un buon 20-25%...

Calcolando il balcone a 1/4 della sua metratura reale, come suggerivi tu, i mq così ottenuti sono ca. l'83% dei mq venduti. Massima trasparenza da parte mia. Come sempre.
 
Calcolando il balcone a 1/4 della sua metratura reale, come suggerivi tu, i mq così ottenuti sono ca. l'83% dei mq venduti. Massima trasparenza da parte mia. Come sempre.

Balcone e terrazzo al 30% ma solo fino a 25 mq complessivi, oltre vanno al 10%...:eek:

https://www.immobiliare.it/img2/pdf/consistenza.pdf

Di casa mia io così a spanne mettendoci dentro parti comuni, spazi esterni e cantine/solaio coefficientati "a muzzo" arrivo tranquillamente a tirarci fuori quasi 190 mq quando in realtà commercialmente è poco più di 150 mq.
 
Dal quale se non sei un geometra o non hai studiato un pochino (come il 90% degli acquirenti) non riesci a ricavare i mq commerciali.:wall:

Invece sull'usato ci ha già pensato il catasto per te (con un'approssimazione molto bassa).

La visura del mio appartamento riporta i MQ con un asterisco che dice che sono escluse le aree scoperte
quali "superfici di balconi, terrazzi e aree scoperte pertinenziali, accessorie comunicanti o non comunicanti".

Quindi siamo punto e a capo perché i problemi di conteggio sul NUOVO e sul VECCHIO risultano proprio su aree escluse dal conto riportato in visura.

Forse è meglio se smetti di battere la testa con le emoction.
 
La visura del mio appartamento riporta i MQ con un asterisco che dice che sono escluse le aree scoperte
quali "superfici di balconi, terrazzi e aree scoperte pertinenziali, accessorie comunicanti o non comunicanti".

Quindi siamo punto e a capo perché i problemi di conteggio sul NUOVO e sul VECCHIO risultano proprio su aree escluse dal conto riportato in visura.

Forse è meglio se smetti di battere la testa con le emoction.

In realtà per tutti quelli che ho visto io c'è la superficie sia con sia senza le aree scoperte.

Ad esempio (giusto un paio...):

http://www.abitareprogettare.it/a/media/immobili/122/1533563861visura_privacy.pdf

http://www.abitareprogettare.it/a/media/immobili/255/Visura-privacy.pdf
 
Tu commetti l'errore, almeno secondo la mia modesta opinione, di parametrare tutto al tuo lavoro.
Investi per professione per cui qualunque spesa la guardi con l'occhio dell'investitore. E invece ci sono un'infinità di spese che hanno un aspetto emozionale che trascendono la pura analisi costi benefici.

E la casa è uno di questi, soprattutto se la devi abitare. Ovvio che 10K al mq in centrale è uno sproposito e nessuno di buon senso spenderebbe mai quella cifra ma mettiamo che oggi il mercato dicesse 5K e qualcuno trovasse una casa a 6K che però ha quelle caratteristiche che lo fanno stare bene con se stesso, sarebbe folle procedere all'acquisto? Occhio che stiamo parlando di un +20% mica bruscolini. In un CdA avrebbero quantomeno alzato un sopracciglio. E giustamente. A casa tua, quella dove trascorrerai gran parte del tuo tempo, tu e la tua famiglia,un 20% secondo me sono soldi ben spesi se non ti strozzi finanziariamente.

Lo stesso vale per le auto, ne abbiamo dibattuto nei giorni passati. Che senso ha comperarsi un macchinone da 60/80K se una berlina da 20K ti porta ugualmente da A a B? Tutti pirlot quelli con l'X5?
Idem per un bell'abito di Prada. Qualche migliaio di € quando basta andare da Zara e avere un vestito decente con pochi 100€? Anche qui tutti fessi quelli che amano l'abito sartoriale?
O andare a mangiare da Cracco?
Di esempi ce ne sono a centinaia, vivere la vita con l'investitometro in mano ti porta a spenderla sui freccia rossa tra Milano/Roma/Padova o Verona. Senza offesa. E' solo una provocazione. :p

sottoscrivo, mi sembra un ragionamento pacato e corretto.
la casa non è un titolo di borsa...entrano in gioco tanti fattori (soprattutto se è la prima casa...se uno compra per investimento è diverso)
 
Le parti comuni non rientrano nei mq commerciali...:p:p:p

Per curiosità fatto questo calcolino che numero ti è uscito? Che differenza passa con quello che ti hanno venduto? Scommetto un buon 20-25%...

Io sapevo che le parti comuni rientrano al 3% sui mq commerciali, mi sbaglio?
 
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