Milano (citta') - Osservatorio mercato immobiliare - Parte V

  • Due nuove obbligazioni Societe Generale, in Euro e in Dollaro USA

    Societe Generale porta sul segmento Bond-X (EuroTLX) di Borsa Italiana due obbligazioni, una in EUR e una in USD, a tasso fisso decrescente con durata massima di 15 anni e possibilità di rimborso anticipato annuale a discrezione dell’Emittente.

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di geni è pieno il mondo...poi trovano il furbo che li fa lessi e credono pure di aver fatto l'affare...

Certo che credono di aver fatto l'affare, pensano che il prezzo medio corrisponde al prezzo massimo che trovano negli annunci o nei rogiti :o cabaret
 
Certo che credono di aver fatto l'affare, pensano che il prezzo medio corrisponde al prezzo massimo che trovano negli annunci o nei rogiti :o cabaret

ma loro coerentemente aspetteranno i ribassi marcati prima di acquistare...LOL
 
In ogni caso, conta la distanza dal luogo di lavoro e dai luoghi frequentati nel tempo libero ... raggiungere queste destinazioni a piedi non ha prezzo.
Acquistare una casa al centro ha poco senso per chi lavora a Monza :-)
 
Esattamente. Chi compra a €7k/mq è un folle in questo momento.

puo' essere folle anche chi compra a 5,5K...non c'è una regola assoluta...
per me è folle chi prevede ribassi e pur non essendo "costretto" a comprare, compra.
 
Mah nella mia view dentro la circonvallazione i bilocali con ascensore, ristrutturati da poco, piano alto con ascensore etc etc sotto i €5k non andranno mai.

Sempre scritto, sin dal primo giorno di iscrizione.

Eppure c’è gente che li ha comprati a più di €7k/mq pre-COVID (con rogito ritardato). Volete che posti i dati dell’AdE che lo confermano?

quelli che li hanno presi a 7k/mq si credevano geni, magari tanto quanto quelli che ora li prendono a 5,5-6k/mq...mai dire mai...
 
In ogni caso, conta la distanza dal luogo di lavoro e dai luoghi frequentati nel tempo libero ... raggiungere queste destinazioni a piedi non ha prezzo.

Mah, non avrebbe prezzo se puoi raggiungere tutto a piedi nell'arco di 10 minuti. Cosa ovviamente impossibile in una metropoli come Milano (che significherebbe che semplicemente vivi solo casa e lavoro e al massimo il bar sotto casa). Poi andando a piedi si possono fare pure i chilometri ovviamente, ma in una città dal clima di melma, e con un'aria tutt'altro che salubre, mi si dovrebbe spiegare la gioia nel passare più di una decina di minuti sulle strade spostandosi a piedi : )
 
Hai evidenza di un bilocale ristrutturato da meno di 5 anni, piano alto con ascensore e parzialmente arredato venduto a €5k/mq negli ultimi 12 mesi dentro la Circonvallazione?

Sicuramente troverai immobili venduti anche a meno di €5k/mq, ma quali sono le condizioni? Già l’avere o non avere l’ascensorw vale il 10/20% a seconda del piano. Non parliamo poi se a piano terra o da ristrutturare. Così lo potresti trovare anche a meno di 4K/mq.

Le uniche evidenze che si possono trovare sono i prezzi medi presenti sui prezzari della camera di commercio di Milano, che dovrebbero mettere più caratteristiche rispetto allo scarno range dell'ADE. Una volta in possesso di quei dati, dove è presente sempre e indiscutibilmente il prezzo medio dei dati di rogito, si possono fare analisi più soggettive su probabile deviazione standard, e quindi possibilità di trovare prezzi tanto dissimili dalla media (sia in eccesso che in difetto). Trovo strano che chi voglia comprare/vendere casa si affidi ai 'desiderata' (degli annunci) e non a questo documento che costa poche decine di euro.
 
Quindi nel prezzarlo scrivono se un appartamento venduto ha l’ascensore o no?

Oh, comunque a Milano state messi proprio male se è così pieno di case neanche al centro che non hanno l'ascensore. Spero che almeno il riscaldamento ci sia di solito :o
 
Giustificare una differenza di prezzo di circa 3 volte tanto ha una sola ed esclusiva ragione, il secondo quartiere è 'cool' perché più centrale e stop.

Vero solo in parte. Da un lato c'è il percepito, dall'altro l'oggettività della comodità (e talvolta del pregio architettonico). Il professionista/manager che lavora in centro/semicentro è spesso disposto a pagare molto per raggiungere a piedi il posto di lavoro. Vuoi mettere la comodità di uscire dallo studio/ufficio ed essere a casa con una passeggiata di 10 minuti? Inutile dire che ha senso se te lo puoi permettere e se dopo/durante l'acquisto riesci a mantenere stabile o quasi il tuo tenore di vita.

Poi ripeto, se escludiamo le zone altamente degradate, si può vivere bene ovunque.
 
Comunque, dato interessante dato dall'utente, 7 anni fa si comprava a 1.6 k al metro quadro una casa normale in una periferia normale di Milano a poche fermata dal centro (anzi, pure con il box). Prezzo attuale viene dato a massimo 2.2 k al metro quadro. A me sembra sempre più evidente che chi parla di bolla dei prezzi milanesi, non può che riferirsi al semicentro. Oltre al fatto che, come al solito, non si riesce a capire la dinamica dei prezzi di vetrina che non sono mai attendibili.

Personalmente, i numeri citati mi tornano.
Anche vedendo i prezzi citati da Napoli nel suo acquisto (zona e soluzioni differenti, ma danno un indizio) il ragionamento fila.

Ad oggi le situazioni, secondo me, più critiche dal punto di vista dei prezzi sono i semicentri, ma soprattutto la loro espansione. Mi spiego.

Le periferie (a parte Città Studi, ma non è una vera e propria periferia per l'inflazione universitaria) sono tutto sommato acquistabili. Al prezzo della periferia si compra nell'hinterland.

Il semicentro, benché relativamente poco distante, è caro. Questo è dovuto allo status, alla maggiore comodità e mediamente a contesti architettonicamente più gradevoli.

Negli ultimi anni si è però pompato il prezzo di zone che non sono nemmeno zone. Tipo Brenta. Brenta è Corvetto Nord, ma ormai tra F.Prada e progetti vari prezza (o prezzava pre-covid) davvero alta.
La stessa cosa per Romolo (fuori circonvalla, dalla MM2 a via Ponti/Watt per capirci) che per buona parte è Barona.

E' chiaro che considerando le distanze ridicole, le cose debbano equilibrarsi.
 
Vero solo in parte. Da un lato c'è il percepito, dall'altro l'oggettività della comodità (e talvolta del pregio architettonico). Il professionista/manager che lavora in centro/semicentro è spesso disposto a pagare molto per raggiungere a piedi il posto di lavoro. Vuoi mettere la comodità di uscire dallo studio/ufficio ed essere a casa con una passeggiata di 10 minuti? Inutile dire che ha senso se te lo puoi permettere e se dopo/durante l'acquisto riesci a mantenere stabile o quasi il tuo tenore di vita.

Poi ripeto, se escludiamo le zone altamente degradate, si può vivere bene ovunque.

Scommetto quello che vuoi che presi tutti gli abitanti che lavorano del semicentro, la percentuale di questi che lavora a 10 minuti a piedi (quindi Massimo 1 km) da dove abitano è molto inferiore al 50 %. A me della situazione soggettiva personale di solito non importa nulla : )
 
Il semicentro, benché relativamente poco distante, è caro. Questo è dovuto allo status, .

Per me, potevi anche fermarti qua, visto che sembra abbiamo scoperto che i palazzi del semicentro generalmente non hanno manco l'ascensore, tutta questa comodità non la vedo ; )
 
Sì, infatti chi parla di distanze di poche KM per dire che i prezzi del centro sono inventati dagli AI è semplicemente un ignorante. Milano è molto piccola e c'è stato un effetto concetrazione degli investimenti tra dentro-fuori la circonvallazione con alcune eccezioni.

La tanto famigerata Via Pisani (in questo thread) - che sarà meno di 1 km (edit: 600 metri con google maps) - verso la Stazione Centrale costa €5/6k al mq a Repubblica siamo oltre i €7k al mq (per i bilocali, i tagli più grandi non li guardavo).

Non credo sia questione di ignoranza.

E' che Milano (ma probabile sia così anche altrove) ha una forte differenza storica tra il dentro e il fuori circonvalla.

Come spesso cita Flavio, è molto status. Il centro è dei ricchi, il benestante punta a stare nel semicentro che rimane denso di locali e punti di interesse.
La periferia è invece un insieme generico, ma disomogeneo.
Vivo molto la Barona e sono diverse le situazioni dove ad una via con bei condomini (parco privato, non affacciati in strada, ecc.) sia affiancata una via con le popolari e il connesso degrado. Nella macrozona di Lambrate ho osservato simili situazioni

Quello che scrivi è corretto senza dubbio, "versando" il capitale nel centro, qualcosa arriva anche fuori a cascata, semicentro in primis e periferie carine a seguire.
Credo sia importante l'aspetto urbanistico: non succede in tutte le direzioni, ma spesso attraversando la circonvalla 90/91 si assiste ad un immediato cambio di ambiente con più palazzoni, arterie trafficate e piccole attività industriali e logistiche.
E' chiaro quindi che se per accedere alla città sia sufficiente una qualsiasi periferia economica ben collegata, appena si ricerca un qualche tipo di plus questo si paga caro.
Il fatto che si paghi caro alimenta però anche demarcazione tra chi può e chi non può alimentando la ricerca dello status.
 
Per me, potevi anche fermarti qua, visto che sembra abbiamo scoperto che i palazzi del semicentro generalmente non hanno manco l'ascensore, tutta questa comodità non la vedo ; )

Non so la % di ascensore. Io parlo di comodità banalmente perché ci sono valanghe di mezzi, locali e negozi. Quei 10-20 minuti di viaggio in meno per fare il viveur in centro :) Nulla di prima necessità, sia chiaro.

D'altra parte a livello costruttivo sicuramente molte soluzioni hanno dei vincoli piuttosto pesanti.
 
Giustificare una differenza di prezzo di circa 3 volte tanto ha una sola ed esclusiva ragione, il secondo quartiere è 'cool' perché più centrale e stop.

Ovviamente concordo. Aggiungo solo "e bello".

I quartieri centrali sono più belli esteticamente, poco da fare.
E' come confrontare una sedia o una lampada di plastica di design (Boh, Kartell?) con una IKEA parimateriale. Funzionano uguale, ma le prime sono più belle :D In questo caso è ricerca nel design, mentre nel caso della città c'è un fattore estetico del contesto.
 
Scommetto quello che vuoi che presi tutti gli abitanti che lavorano del semicentro, la percentuale di questi che lavora a 10 minuti a piedi (quindi Massimo 1 km) da dove abitano è molto inferiore al 50 %. A me della situazione soggettiva personale di solito non importa nulla : )

Faccio solo notare che nell'insieme "abitanti del semicentro" c'è dentro gente che ha comprato 30/40/50 anni fa o ha ereditato dai genitori/nonni/bisnonni. Il sottoinsieme che devi prendere in considerazione è "persone che hanno comprato in semicentro negli ultimi anni".

In ogni caso è chiaro che era un esempio per rendere pratica la parola "comodità", c'è sicuramente chi ha altre esigenze che rendono comunque sensato (per lui) pagare quel prezzo al metro quadro (servizi sotto casa, facilità di movimento etc). Ne troverai pochi per ogni motivazione, ma se li metti tutti insieme iniziano a non essere più pochi.

Poi sicuramente c'è chi compra perché, emotivamente, sapere di aver acquistato in una "zona bella" lo fa sentire realizzato, e va bene così, se uno è contento e se lo può permettere non ci vedo nulla di male, non stiamo parlando di un investimento che presuppone delle basi razionali.
 
Scommetto quello che vuoi che presi tutti gli abitanti che lavorano del semicentro, la percentuale di questi che lavora a 10 minuti a piedi (quindi Massimo 1 km) da dove abitano è molto inferiore al 50 %. A me della situazione soggettiva personale di solito non importa nulla : )

Sì, però per essere equilibrati (e non ricadere sempre nella valutazione centro = status) diciamo che ci sono anche altre considerazioni da fare.
Molte zone periferiche che costano relativamente poco, sono di fatto piene di palazzoni anni '60 da 15 piani che in altre città sarebbero condomini popolari.
In semi-centro situazioni simili sono meno presenti.

Poi di fatto anche i palazzoni sono vivibili, popolati da famiglie tranquille e negli anni ri-ammodernati (aggiunta ascensore, parti comuni tenute in buone condizioni, etc), ma nella quotazione di vendita è un fattore che incide.

Il vero "fenomeno" che faccio fatica a comprendere è stato l'aumento quotazioni in zone periferiche senza reali plus (quelle citate da cecc come brenta, o anche NoLo).


Quello che scrivi è corretto senza dubbio, "versando" il capitale nel centro, qualcosa arriva anche fuori a cascata, semicentro in primis e periferie carine a seguire.
Credo sia importante l'aspetto urbanistico: non succede in tutte le direzioni, ma spesso attraversando la circonvalla 90/91 si assiste ad un immediato cambio di ambiente con più palazzoni, arterie trafficate e piccole attività industriali e logistiche.
E' chiaro quindi che se per accedere alla città sia sufficiente una qualsiasi periferia economica ben collegata, appena si ricerca un qualche tipo di plus questo si paga caro.
Il fatto che si paghi caro alimenta però anche demarcazione tra chi può e chi non può alimentando la ricerca dello status.

@Flavio Ezio non sottovalutare questo che scrive cecc88, in quanto è un fenomeno più presente rispetto ad altre città.
In altre grandi città, anche in periferie considerate negative, ci sono tanti bei palazzi, 4/5 piani, moderni, etc.
A Milano la percentuale di "palazzoni" in periferia è molto più marcata.

Poi ovvio: questo non giustifica sempre multipli di prezzo così alti a pochi Km di distanza.
Ma rispetto ad altre città la qualità del costruito tra fuori e dentro è più evidente, e questo influisce anche sulle medie dei prezzi.
 
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