Milano (citta') - Osservatorio mercato immobiliare - Parte VI

  • Due nuove obbligazioni Societe Generale, in Euro e in Dollaro USA

    Societe Generale porta sul segmento Bond-X (EuroTLX) di Borsa Italiana due obbligazioni, una in EUR e una in USD, a tasso fisso decrescente con durata massima di 15 anni e possibilità di rimborso anticipato annuale a discrezione dell’Emittente.

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Non credo sia la norma, certo. E non è nemmeno l'unico aspetto che potrebbe incidere.
Altri potrebbero essere: necessità economica (per diminuzione introiti da lavoro), necessità di far fronte a una crescente manutenzione dell'immobile con un calo degli introiti da affitto, sempre maggiore difficoltà a trovare inquilini buoni pagatori (leggasi "polli da spennare")...

Mentre mi rispondevi stavo aggiornando il mio post per completezza, come dicevo non mi sento di escludere il tutto categoricamente, ma con tutti questi fattori entrano in ballo delle tempistiche importanti e noi, ad oggi, non sappiamo neanche tra 6 mesi a che punto della "nuova normalità" saremo.
 
Grazie per il suo contributo all'utente ABC, secondo me uno dei più preparati e oggettivi qui dentro sull'andamento del mercato milanese.
In virtù dei tassi bassi, aspetto rammentato SEMPRE dagli AI, le quotazioni di vendita si sono gonfiate (penso sia innegabile). Sul fatto se troppo o il giusto ognuno ha le sue personali convinzioni/speranze.

Se i tassi dovessero salire di un altro 0,5% o di più, allora c'è il rischio che il giocattolino immobiliare si rompa...davvero i ns governanti (o qualcuno sopra di loro) lo permetteranno? Io non credo.

Grazie, sono equilibrate perchè non ho conflitti. Non ci abito, non voglio comprare nè vendere in città.

Sul discorso tassi molto dipende dalle dinamiche finanziarie internazionali, poco o nulla governabili. Se i mercati cominciano a temere l'inflazione (a torto o a ragione) i tassi a lungo termine continueranno a salire come hanno fatto negli ultimi 2 mesi e vederli al 2% ci vuole proprio poco poco.
 
Qualcuno conosce il dato del numero di immobili milanesi posseduti da fondi immobiliari?
 
Comunque non ho capito perchè le due uniche visioni imperanti sono, con orizzonte temporale 3 anni, il crollo del 15-20 % o il ritorno tra un anno ad un ritmo di crescita sostenuto (quindi diciamo +10 % cumulato). Potrebbe anche esserci stasi dei prezzi, un plateau, a questo livello di valori, per un periodo prolungato.
 
Cambia poco. Non vende se incassa 520€ al posto dei 700€ preventivati.
Se uno va gambe all'aria per 180€ in meno al mese, allora ha dei seri problemi di altra natura, altro che casa in semicentro.

Ma non è che vada a gambe all'aria, si tratta di capire se è un investimento conveniente o meno
Fino a qualche anno fa la regola empirica era che un affitto doveva rendere il 5% del valore dell'immobile.
Se arriviamo a 6400 euro all'anno per un immobile da 300K siamo vicini al 2%.
Di questi temi il 2% non è pochissimo, ma se qualcosina va storto (spese condominiali straordinarie alte, inquilini morosi, rottura di impianti con danni ai vicini) o anche solo rotture di scatole da parte dell'inquilino, quel 2% può diventare un -2%.
Magari il proprietario si chiede se vale la pena.
Non si vende solo per necessità ma anche per opportunità.

Rimane una mia opinione, così come quella di chi ritiene che a un -20% dei valori immobiliari a Milano non corrisponderebbe un panorama postatomico nel resto del paese.
Alla fine vedremo chi ha ragione solo fra 2/3 anni

ma infatti, mica si può conoscere il futuro. Ci sono fior di analisti che analizzano tutti i mercati e spesso ci prendono come quelli che fanno testa o croce con una moneta.
 
Per i contratti a canone libero la tassazione è la cedolare secca al 21%.
1000€ lordi sono 790€ netti

Ipotizzando un calo del 15% vuol dire che 850€ lordi diventano circa 670€ netti.

La differenza sarebbe di 120€ mensili (che diventano 158€ ipotizzando un calo del 20%).

Secondo voi questo target vende una casa (che magari ha anche un valore affettivo e che un domani ti può tornare utile per un figlio) per 1500/1800€ annui di mancati introiti?

Vende se ha bisogno di soldi, come è sempre avvenuto nella storia dell'umanità.
Se ha fretta scenderà con il prezzo in tempi più rapidi di quanto avrebbe fatto una anno fa.

Io non ritengo impossibile un calo dei prezzi nell'ordine del 15%, ma se avverrà non sarà questo l'innesco.
Che poi, anche se fosse, chi ci dice che il -15% non possa venire fuori dalla media tra il -2,5 dei tagli belli e il -27,5 dei tagli brutti?

non conosco il mercato affitti e infatti avevo premesso che prendevo per buoni dei numeri non miei.
Ai 670 netti devi però sottrarre IMU e spese straordinarie condominiali e eventuali riparazioni dell'appartamento a carico del proprietario.
Ho quantificato in 1,5k annui (non so se sono ragionevoli) che devi sottrarre ai 670 netti.

Comunque sono d'accordo che non saranno i proprietari di seconde case che non riescono a pagare i mutui a innescare l'eventuale calo dei prezzi.
 
Riparto dal mio post di prima.

Il -20% deriverebbe da un calo della domanda (Milano non credo abbia mai eccesso di offerta, gli affitti l'hanno avuto e son calati), mentre non affronto il discorso mutui. Non so farlo :D

Tendo ad avere un'opinione simile a Fabio. Un crollo di quel tipo (il fatto che coincida coi valori di qualche anno fa è relativo secondo me) da "quanto" calo di domanda deve essere trainato?
Questo calo nel centro economico del paese cosa rappresenta? O qualcuno "ruba" il ruolo di Milano in Italia oppure è probabile che il resto sia davvero messo peggio.

Fai domande intelligenti a cui io non sono in grado di rispondere:D:D
Per tentare una risposta servono capacità, dati e mezzi che il singolo non è in grado di avere.
 
Grazie, sono equilibrate perchè non ho conflitti. Non ci abito, non voglio comprare nè vendere in città.

Sul discorso tassi molto dipende dalle dinamiche finanziarie internazionali, poco o nulla governabili. Se i mercati cominciano a temere l'inflazione (a torto o a ragione) i tassi a lungo termine continueranno a salire come hanno fatto negli ultimi 2 mesi e vederli al 2% ci vuole proprio poco poco.

mi unisco ai complimenti. Interventi ragionati che si leggono sempre molto volentieri.
 
non conosco il mercato affitti e infatti avevo premesso che prendevo per buoni dei numeri non miei.
Ai 670 netti devi però sottrarre IMU e spese straordinarie condominiali e eventuali riparazioni dell'appartamento a carico del proprietario.
Ho quantificato in 1,5k annui (non so se sono ragionevoli) che devi sottrarre ai 670 netti.

1.5k direi che è ragionevole, considerando circa 800€ di imu forse sottostima anche un po' il resto.. comunque le spese straordinarie si portano in detrazione al 50% quindi possiamo dire che comunque in una cifra del genere complessivamente ci si sta dentro.
 
Quindi sintetizzando Milano ha fatto +30% circa e il milanese (tolto il capoluogo) sostanzialmente +0% e vi chiedete come sia possibile che il decoupling torni ad essere più moderato? Se Milano tornasse in un range compreso tra 3500 e 4000 (quindi un -20%) non ci sarebbe nulla di anomalo, non serve uno scenario di "cavallette", ma semplice buon senso.

Che dire condivido appieno semplice buon senso

Grazie, sono equilibrate perchè non ho conflitti.

Sottoscrivo :rolleyes:
 
Quello che taluni sembrano rimuovere è il recente passato.

Se guardo le richieste su immobiliare.it nell'ultimo quinquennio Milano è passata da un valore medio di 3616 euro/mq ad una di 4765 euro/mq.

Se guardo qualunque cittadina dell'hinterland vedo per esempio sullo stesso periodo:

Cusago da 2500 a 2400 quindi trend stabile
Pero (ci arriva la metro!) da 2000 a 2100
Lainate da 1900 a 1800 (è un pò più fuori, ma neanche tanto)
Cologno Monzese (con metro) da 1900 a 2000
San Giuliano Milanese fermo in un intorno di 2000
Trezzano sul Naviglio fermo anche lui in un intorno di 2000.

Quindi sintetizzando Milano ha fatto +30% circa e il milanese (tolto il capoluogo) sostanzialmente +0% e vi chiedete come sia possibile che il decoupling torni ad essere più moderato? Se Milano tornasse in un range compreso tra 3500 e 4000 (quindi un -20%) non ci sarebbe nulla di anomalo, non serve uno scenario di "cavallette", ma semplice buon senso.

Io sinceramente non concordo molto con questa visione dell'hinterland come indicatore.
Da una parte gli annunci probabilmente identificano una certa tendenza alla speculazione, mentre i dati AdE mostrano dal 2019 al 2018 dei tassi di crescita ben più moderati rispetto alla crescita degli annunci.
Prendendo i report statistici OMI pare che la crescita sia tutto sommato più contenuta rispetto a quanto appare negli annunci.

A mio avviso rimane sempre preponderante la questione geografica. Milano ha un centro costoso, il semicentro gli è andato dietro così come le periferie "vicine". Il processo di gentrificazione delle città europee si sta replicando uguale a Milano secondo me, ma non ha ancora la forza di trascinare l'hinterland visto che le periferie sono ancora abbastanza abbordabili. Al prezzo delle periferie (o maggiore) però esistono già soluzioni nell'hinterland che hanno prezzi da città: comuni come Buccinasco, S Donato, Assago, Cernusco, le zone di Milano2 e Milano3 identificano soluzioni abitative di massa (son comunque migliaia di famiglie) per persone che scelgono una soluzione più costosa a prezzo confrontabile con diverse periferie.

Questo credo indichi l'esistenza di una base economica che si può permettere questi prezzi, a mio avviso.

Secondo me, proprio per il processo di gentrificazione Milano evidenzia delle chiare storture: un centro e semicentro che sono costosi e in linea d'aria crollano rapidamente. Per me è fisiologico che ci sia un riassestamento: o sale la periferia o scende il semicentro/centro.
Sui valori poi è possibile che il mercato abbia avuto un'impennata eccessiva nell'ultimo anno e mezzo, ma potrebbe "normalizzarsi" nei prossimi anni anche sono rimanendo statico o crescendo pochissimo. Il tasso annuo del periodo rientrerebbe nella norma.

Insomma, capisco perché debba frenare, ma non capisco perché debba crollare, anche se ci spero :D
 
Fai domande intelligenti a cui io non sono in grado di rispondere:D:D
Per tentare una risposta servono capacità, dati e mezzi che il singolo non è in grado di avere.

Confido negli utenti più studiati. :D
 
Io sinceramente non concordo molto con questa visione dell'hinterland come indicatore.
Da una parte gli annunci probabilmente identificano una certa tendenza alla speculazione, mentre i dati AdE mostrano dal 2019 al 2018 dei tassi di crescita ben più moderati rispetto alla crescita degli annunci.
Prendendo i report statistici OMI pare che la crescita sia tutto sommato più contenuta rispetto a quanto appare negli annunci.

A mio avviso rimane sempre preponderante la questione geografica. Milano ha un centro costoso, il semicentro gli è andato dietro così come le periferie "vicine". Il processo di gentrificazione delle città europee si sta replicando uguale a Milano secondo me, ma non ha ancora la forza di trascinare l'hinterland visto che le periferie sono ancora abbastanza abbordabili. Al prezzo delle periferie (o maggiore) però esistono già soluzioni nell'hinterland che hanno prezzi da città: comuni come Buccinasco, S Donato, Assago, Cernusco, le zone di Milano2 e Milano3 identificano soluzioni abitative di massa (son comunque migliaia di famiglie) per persone che scelgono una soluzione più costosa a prezzo confrontabile con diverse periferie.

Questo credo indichi l'esistenza di una base economica che si può permettere questi prezzi, a mio avviso.

Secondo me, proprio per il processo di gentrificazione Milano evidenzia delle chiare storture: un centro e semicentro che sono costosi e in linea d'aria crollano rapidamente. Per me è fisiologico che ci sia un riassestamento: o sale la periferia o scende il semicentro/centro.
Sui valori poi è possibile che il mercato abbia avuto un'impennata eccessiva nell'ultimo anno e mezzo, ma potrebbe "normalizzarsi" nei prossimi anni anche sono rimanendo statico o crescendo pochissimo. Il tasso annuo del periodo rientrerebbe nella norma.

Insomma, capisco perché debba frenare, ma non capisco perché debba crollare, anche se ci spero :D

premesso che sembra impensabile un incremento delle periferie, l'unica strada è uno SBOOM dei prezzi del semicentro; se dovessero rimanere stabili negli anni aa fronte di un grave ed inaudito calo del pil lo squilibrio comunque rimarrebbe.
Va considerato poi che questa è una crisi sì sanitaria ma che ha colpito soprattutto le grandi città e meno i piccoli centri o le aree rurali. La chiusura di cinema palestre bar ristoranti negozi impatta soprattutto sull'economia dei grandi centri urbani che sulle piccole città di provincia.
Con il rialzo dei tassi dei mutui ci sarà una ragione in più per ritenere che il calo ci sarà e sarà ancora più marcato.
Secondo me avremo un -30% nell'arco dei prossimi due anni (salvo scoperta d vaccini e/o farmaci potenti da distribuire su larga scala rapidamente).
Si tratta solo di capire quando avrà inizio la discesa. Per ora solo qualche timidissimo calo sulle ciofeche.
 
premesso che sembra impensabile un incremento delle periferie, l'unica strada è uno SBOOM dei prezzi del semicentro; se dovessero rimanere stabili negli anni aa fronte di un grave ed inaudito calo del pil lo squilibrio comunque rimarrebbe.
Va considerato poi che questa è una crisi sì sanitaria ma che ha colpito soprattutto le grandi città e meno i piccoli centri o le aree rurali. La chiusura di cinema palestre bar ristoranti negozi impatta soprattutto sull'economia dei grandi centri urbani che sulle piccole città di provincia.
Con il rialzo dei tassi dei mutui ci sarà una ragione in più per ritenere che il calo ci sarà e sarà ancora più marcato.
Secondo me avremo un -30% nell'arco dei prossimi due anni (salvo scoperta d vaccini e/o farmaci potenti da distribuire su larga scala rapidamente).
Si tratta solo di capire quando avrà inizio la discesa. Per ora solo qualche timidissimo calo sulle ciofeche.

Assolutamente e' pieno di ristoratori e bar che stavano bene e ora navigano a vista... con il rischio concreto per quelli che lavoravano con le pause pranzo di recuperare solo una minima parte di fatturato anche finita l'emergenza :rolleyes:
 
premesso che sembra impensabile un incremento delle periferie, l'unica strada è uno SBOOM dei prezzi del semicentro; se dovessero rimanere stabili negli anni aa fronte di un grave ed inaudito calo del pil lo squilibrio comunque rimarrebbe.
Va considerato poi che questa è una crisi sì sanitaria ma che ha colpito soprattutto le grandi città e meno i piccoli centri o le aree rurali. La chiusura di cinema palestre bar ristoranti negozi impatta soprattutto sull'economia dei grandi centri urbani che sulle piccole città di provincia.
Con il rialzo dei tassi dei mutui ci sarà una ragione in più per ritenere che il calo ci sarà e sarà ancora più marcato.
Secondo me avremo un -30% nell'arco dei prossimi due anni (salvo scoperta d vaccini e/o farmaci potenti da distribuire su larga scala rapidamente).
Si tratta solo di capire quando avrà inizio la discesa. Per ora solo qualche timidissimo calo sulle ciofeche.

Per quanto impensabile però alcune sono salite. Vedi Napoli che ha riportato il suo esempio in p.za Abbiategrasso e l'andazzo che pare aver preso Brenta. Non sono certo ma credo che Lorenteggio, la parte più vicina sia anch'essa inflazionata, così come città studi.
Se NoLo trova vigore per creare un'altra zona cool potrebbe anch'essa crescere.

A me i segnali non sembrano propensi al calo.

Poi rimane il mio dubbio: se San Giuliano sta a 2k e la periferia a 2,2-2,5k e cresce avvicinandosi al centro, quanto è credibile un calo?
Con paesi da decine di migliaia di abitanti (i soliti Buccinasco, Assago, ecc.) con prezzi e soluzioni immobiliari importanti (come dicevo, i 120 m2 + box auto superano facile i 300k.
Un calo del 30 (o addirittura maggiore) significa che con la stessa cifra, o una molto vicina, puoi comprare un trilocale da 80 m2 in semicentro.

So bene che sono dimensioni diverse, ma l'appartamento più grande e il box non implicano la famiglia più grande, ma spesso la voglia di godersi maggiori spazi e comodità.
Per me è naturale che una zona che sta diventando sempre più "centro" non possa rientrare nelle possibilità di una così ampia platea di persone, ma si inflazioni di conseguenza.
 
Non sono certo ma credo che Lorenteggio, la parte più vicina sia anch'essa inflazionata

Hai voglia, la zona compresa tra lorenteggio e bande nere (nella parte più vicina al centro) è piena di complessi con case belle che stanno intorno ai 4k/mq (1, 2). Si arriva anche a 5k/mq o 6k/mq per dei tagli più piccoli in contesti normali.

(D'altra parte se attraversi la strada sei in semicentro negli ultimi due casi..)
 
Ultima modifica:
Hai voglia, la zona compresa tra lorenteggio e bande nere (nella parte più vicina al centro) è piena di complessi con case belle che stanno intorno ai 4k/mq (1, 2). Si arriva anche a 5k/mq o 6k/mq per dei tagli più piccoli in contesti normali.

(D'altra parte se attraversi la strada sei in semicentro negli ultimi due casi..)

Per dire, nello stesso complesso in cui è in vendita questo appartamento abitava la famiglia di un notissimo politico (notizia di dominio pubblico). Campi da tennis e 8k di spese condominiali annue.

Certo tutto molto economico... quasi un milione di euro.... no comment.
 
Hai voglia, la zona compresa tra lorenteggio e bande nere (nella parte più vicina al centro) è piena di complessi con case belle che stanno intorno ai 4k/mq (1, 2). Si arriva anche a 5k/mq o 6k/mq per dei tagli più piccoli in contesti normali.

(D'altra parte se attraversi la strada sei in semicentro negli ultimi due casi..)

Ti credo perché nella Barona dove andrò a stare (tra E Ponti e il Naviglio) è una situazione analoga. In via Watt volano prezzoni.
 
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