Milano (città) - Osservatorio mercato immobiliare - Parte VIII

cecc88

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Non trovo fondamento con quanto hai scritto con crollo dei valori passati.

bisogna vedere la popolazione del 1980 / 1990.

In quegli anni mi risulta essere almeno un 150K/200K unità in più.
Sono loro che comprano casa oggi.

Quindi, come avevo già detto, i 25/35enni di oggi sono enormemente di più in numero dei loro genitori e nonni.
E sono questi (nipoti) che vanno ad acquistare per vivere vicino alla famiglia.

Oltre ovviamente a chi viene da fuori e chi investe.

Ovviamente ho sbagliato, dovevo scrivere "città metropolitana" e non "comune". Il mio scopo era evidenziare come la città metropolitana (o prov.) di Milano abbia saldo naturale negativo e rimanga stabile solo da flussi esterni.

I numeri presentati erano per indicare come il grosso dei flussi esterni provenga da fuori regione e l'incremento di immigrati da fuori regione

So bene che la città ha avuto popolazione ben maggiore, ma non sono in grado di valutare gli anni 80/90.
Credo che il grosso del boost milanese venga dall'investimento turistico che ha attirato capitali e ridotto la disponibilità per il residenziale, oltre a questo però, se parliamo di SW ritengo vada ad impattare chi acquista la casa a scopo abitativo.

E in questi credo che parecchi dei 26k nuovi residenti non-stranieri della città metropolitana provengano dai 22,5k nuovi immigrati in Lombardia nello stesso periodo.

La tua obiezione è però sensata. Sebbene il saldo naturale sia negativo, Milano ha una maggior presenza di giovani (proprio grazie alle migrazioni anche italiane) in età da acquisto prima casa.
 

micky1977

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A proposito di Milano, qualcuno ha recentemente registrato il preliminare e mi può dire quanto tempo ci ha messo l'Agenzia delle Entrate a protocollare il contratto? L'agente immobiliare l'ha mandato con pec una decina di giorni fa, ma ancora niente :eek:
 

Wally6

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Quando comprai, A.I. era andato personalmente a registrare (e pagare) mio due giorni dopo il compromesso (non preliminare). Ovviamente gli rilasciarono subito la registrazione ponendo il timbro sul modulo di pagamento.
Non so se è lo stesso documento che chiedi.

Magari con la pec l'accettazione è tacita ad avvenuto pagamento elettronico, non saprei.
 

micky1977

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Quando comprai, A.I. era andato personalmente a registrare (e pagare) mio due giorni dopo il compromesso (non preliminare). Ovviamente gli rilasciarono subito la registrazione ponendo il timbro sul modulo di pagamento.
Non so se è lo stesso documento che chiedi.

Magari con la pec l'accettazione è tacita ad avvenuto pagamento elettronico, non saprei.
Ora, causa pandemia, l'invio si fa con pec ma l'accettazione non è tacita, viene rilasciato un numero di protocollo.
L'A.I. ha mandato un sollecito, vediamo se si sbrigano... pensavo fosse più veloce telematicamente e invece....
preliminare di compravendita e compromesso sono la stessa cosa
 

immo_immo

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Ovviamente ho sbagliato, dovevo scrivere "città metropolitana" e non "comune". Il mio scopo era evidenziare come la città metropolitana (o prov.) di Milano abbia saldo naturale negativo e rimanga stabile solo da flussi esterni.

I numeri presentati erano per indicare come il grosso dei flussi esterni provenga da fuori regione e l'incremento di immigrati da fuori regione

So bene che la città ha avuto popolazione ben maggiore, ma non sono in grado di valutare gli anni 80/90.
Credo che il grosso del boost milanese venga dall'investimento turistico che ha attirato capitali e ridotto la disponibilità per il residenziale, oltre a questo però, se parliamo di SW ritengo vada ad impattare chi acquista la casa a scopo abitativo.

E in questi credo che parecchi dei 26k nuovi residenti non-stranieri della città metropolitana provengano dai 22,5k nuovi immigrati in Lombardia nello stesso periodo.

La tua obiezione è però sensata. Sebbene il saldo naturale sia negativo, Milano ha una maggior presenza di giovani (proprio grazie alle migrazioni anche italiane) in età da acquisto prima casa.


Capisco il turismo post Expo, però come mai i prezzi sono rimasti costanti se non in diminuzione nei tre anni dopo l'Expo ed hanno avuto una impennata soltanto nel 2019 fine 2018.
Secondo me la bolla speculativa è dovuta al credito facile.
Tutti hanno interesse a tenere i prezzi delle case artificialmente alti, soprattutto le banche, ma non bisogna esagerare.
Con lo sblocco dei licenziamenti, con la fine dei sussidi, con il turismo ai minimi termini, con lo smart working, il bubbone sta per scoppiare: SBBOOM.
Si possono inventare tutti i sussidi di questo mondo se i giovani non lavorano oppure hanno stipendi da fame o contratti a termine, l'ultimo pensiero è comprare casa.
Non dimentichiamo che il grosso della forza lavoro milanese è costituito da baristi, camerieri, commesse e poco altro.

SBOOM !!!!

A settembre ne vedremo delle belle!
 

Napoli1986

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Altra casa vista sabato, nel primo gg di visite, e già venduta nonostante l'agenzia ancora non ha ricevuto la documentazione catastale e ipotecaria.
Praticamente comprata al buio a prezzo di vetrina e senza mutuo (300 invece di 305).
 

Wally6

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Ovviamente ho sbagliato, dovevo scrivere "città metropolitana" e non "comune". Il mio scopo era evidenziare come la città metropolitana (o prov.) di Milano abbia saldo naturale negativo e rimanga stabile solo da flussi esterni.

I numeri presentati erano per indicare come il grosso dei flussi esterni provenga da fuori regione e l'incremento di immigrati da fuori regione

So bene che la città ha avuto popolazione ben maggiore, ma non sono in grado di valutare gli anni 80/90.
Credo che il grosso del boost milanese venga dall'investimento turistico che ha attirato capitali e ridotto la disponibilità per il residenziale, oltre a questo però, se parliamo di SW ritengo vada ad impattare chi acquista la casa a scopo abitativo.

E in questi credo che parecchi dei 26k nuovi residenti non-stranieri della città metropolitana provengano dai 22,5k nuovi immigrati in Lombardia nello stesso periodo.

La tua obiezione è però sensata. Sebbene il saldo naturale sia negativo, Milano ha una maggior presenza di giovani (proprio grazie alle migrazioni anche italiane) in età da acquisto prima casa.

Per quanto riguarda la quota investimento, qualcuno parlava del 25% al massimo delle transazioni.
Non so poi come era venuto fuori questo numero.
Quindi il balzo negli ultimi due anni dovrebbe derivare principalmente da acquisti di prima casa.
 

Wally6

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Altra casa vista sabato, nel primo gg di visite, e già venduta nonostante l'agenzia ancora non ha ricevuto la documentazione catastale e ipotecaria.
Praticamente comprata al buio a prezzo di vetrina e senza mutuo (300 invece di 305).

Nella zona dove ho impostato un mio "Alert" generico (senza troppi filtri, giusto per monitorare la zona)

1 appartamento appena fuori comune di Milano da poco meno di 300K€ sui 110mq è stato venduto in due settimane (passato davanti al palazzo ed è sparito il cartello, oltre che l'annuncio sul noto sito)

1 appartamento anni '70 (ristrutturato almeno 20 anni fa a giudicare dalle piastrelle, wc con tubo esterno a muro, legno "non moderno", ecc), in periferia di 140mq circa, piano alto, spese gestione altissime (>350€), in un condominio signorile molto ricercato, messo in vendita a poco meno di 400K€ (con box a parte da 20-25K circa) dopo una settimana l'annuncio riporta "in trattativa".
Scommetto che sia qualcuno all'interno del condominio che stia comprando.

Entrambi senza metro sotto casa (serve un autobus o una passeggiata di almeno 15 minuti).

ps: moltissimi altri annunci sono li da molti mesi (uno che tutto sommato mi piace è li da almeno febbraio 21, ma ha spese di gestione veramente eccessive).

Tutto questo per confermare il trend che già conosciamo:

appartamento con buone/ottime caratteristiche --> sparisce, letteralmente, a prezzi pre covid.
gli altri rimangono li, fermi, in attesa e solo alcuni subiscono uno sconto di tanto in tanto di qualche millino di euro (roba di 2/3%, a volte fasullo per annuncio ripubblicato).
 
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immo_immo

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Per quanto riguarda la quota investimento, qualcuno parlava del 25% al massimo delle transazioni.
Non so poi come era venuto fuori questo numero.
Quindi il balzo negli ultimi due anni dovrebbe derivare principalmente da acquisti di prima casa.

Senza turismo nel futuro prossimo venturo chissà che fine faranno tutti questi b&b improvvisati....
È vero ci sono i vaccini ma come sta accadendo in Inghilterra i casi positivi stanno risalendo a causa della variante indiana....
 

immo_immo

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Altra casa vista sabato, nel primo gg di visite, e già venduta nonostante l'agenzia ancora non ha ricevuto la documentazione catastale e ipotecaria.
Praticamente comprata al buio a prezzo di vetrina e senza mutuo (300 invece di 305).

Bufale
 

Wally6

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Senza turismo nel futuro prossimo venturo chissà che fine faranno tutti questi b&b improvvisati....
È vero ci sono i vaccini ma come sta accadendo in Inghilterra i casi positivi stanno risalendo a causa della variante indiana....

Saranno pure improvvisati o incauti, ma conta che per quella quella marea di Air b&b qualcuno ha tirato fuori soldi suonanti. Seppur acquistati con mutuo (tu lo sai?), i soliti 100K€ di anticipi per un biloculo come SECONDA CASA sono stati sborsati (se non 250/300 cash, almeno).

E questi investitori non fanno parte di quella cerchia di precari o neolaureati con stipendi da fame.
Non credi?
 

Antoniano2

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Nella zona dove ho impostato un mio "Alert" generico (senza troppi filtri, giusto per monitorare la zona)

1 appartamento appena fuori comune di Milano da poco meno di 300K€ sui 110mq è stato venduto in due settimane (passato davanti al palazzo ed è sparito il cartello, oltre che l'annuncio sul noto sito)

1 appartamento anni '70 (ristrutturato almeno 20 anni fa a giudicare dalle piastrelle, wc con tubo esterno a muro, legno "non moderno", ecc), in periferia di 140mq circa, piano alto, spese gestione altissime (>350€), in un condominio signorile molto ricercato, messo in vendita a poco meno di 400K€ (con box a parte da 20-25K circa) dopo una settimana l'annuncio riporta "in trattativa".
Scommetto che sia qualcuno all'interno del condominio che stia comprando.

Entrambi senza metro sotto casa (serve un autobus o una passeggiata di almeno 15 minuti).

ps: moltissimi altri annunci sono li da molti mesi (uno che tutto sommato mi piace è li da almeno febbraio 21, ma ha spese di gestione veramente eccessive).

Tutto questo per confermare il trend che già conosciamo:

appartamento con buone/ottime caratteristiche --> sparisce, letteralmente, a prezzi pre covid.
gli altri rimangono li, fermi, in attesa e solo alcuni subiscono uno sconto di tanto in tanto di qualche millino di euro (roba di 2/3%, a volte fasullo per annuncio ripubblicato).

Quindi adesso ci sono tre scenari

1) anche le "catapecchie" iniziano a volare via in poco tempo. Prezzi e transazioni su
2) i proprietari delle suddette abbassano le pretese. Prezzi giù transazioni sù
3) Si "congela" il mercato tra abitazioni che volano via subito se di qualità e abitazioni che restano nel limbo per mesi/anni. Prezzi su transazioni giu
 

Fabio67

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Quindi adesso ci sono tre scenari

1) anche le "catapecchie" iniziano a volare via in poco tempo. Prezzi e transazioni su
2) i proprietari delle suddette abbassano le pretese. Prezzi giù transazioni sù
3) Si "congela" il mercato tra abitazioni che volano via subito se di qualità e abitazioni che restano nel limbo per mesi/anni. Prezzi su transazioni giu

Pare che il covid abbia favorito lo scenario 3.
Vedremo come evolve la situazione ma per ora di roba buona a sconto non se ne vede.
 

cecc88

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Capisco il turismo post Expo, però come mai i prezzi sono rimasti costanti se non in diminuzione nei tre anni dopo l'Expo ed hanno avuto una impennata soltanto nel 2019 fine 2018.
Secondo me la bolla speculativa è dovuta al credito facile.
Tutti hanno interesse a tenere i prezzi delle case artificialmente alti, soprattutto le banche, ma non bisogna esagerare.
Con lo sblocco dei licenziamenti, con la fine dei sussidi, con il turismo ai minimi termini, con lo smart working, il bubbone sta per scoppiare: SBBOOM.
Si possono inventare tutti i sussidi di questo mondo se i giovani non lavorano oppure hanno stipendi da fame o contratti a termine, l'ultimo pensiero è comprare casa.
Non dimentichiamo che il grosso della forza lavoro milanese è costituito da baristi, camerieri, commesse e poco altro.

SBOOM !!!!

A settembre ne vedremo delle belle!

Sicuramente valutabili le cause, ma secondo ISTAT i prezzi costanti non lo sono stati. Gli ultimi anni hanno avuto % di crescita più elevate, ma è difficile abbinare prezzi e fattori esogeni in un mercato comunque poco liquido.
Come si fa a pesare l'impatto di Expo, dei turisti, eventuali variazioni negli studenti e gli investimenti esteri (CityLife, Scalo Romana, Olimpiadi) ?

Non sto mica dicendo che i costi di Milano siano belli e sostenibili, sto solo dicendo che mi pare che sia un andazzo diffuso più o meno ovunque nel mondo sviluppato che tende sempre all'urbanizzazione e a costi immobiliari elevati rispetto ai salari.
Quindi le cose son 2: o si cambia il mondo oppure si cerca casa nell'hinterland.
 

cecc88

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Per quanto riguarda la quota investimento, qualcuno parlava del 25% al massimo delle transazioni.
Non so poi come era venuto fuori questo numero.
Quindi il balzo negli ultimi due anni dovrebbe derivare principalmente da acquisti di prima casa.

Premesso che non so quantificarlo, è fisiologico che il grosso delle transazioni sia residenziale, credo.
Però se in breve tempo il turistico ha portato capitali e al contempo sottratto immobili al residenziale, basta una % tutto sommato contenuta per trainare i prezzi.
Turismo e opere civili varie sono fiumi di soldi che entrano in circolo, contribuendo ad attrarre persone, secondo come la vedo.
 

immo_immo

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Sicuramente valutabili le cause, ma secondo ISTAT i prezzi costanti non lo sono stati. Gli ultimi anni hanno avuto % di crescita più elevate, ma è difficile abbinare prezzi e fattori esogeni in un mercato comunque poco liquido.
Come si fa a pesare l'impatto di Expo, dei turisti, eventuali variazioni negli studenti e gli investimenti esteri (CityLife, Scalo Romana, Olimpiadi) ?

Non sto mica dicendo che i costi di Milano siano belli e sostenibili, sto solo dicendo che mi pare che sia un andazzo diffuso più o meno ovunque nel mondo sviluppato che tende sempre all'urbanizzazione e a costi immobiliari elevati rispetto ai salari.
Quindi le cose son 2: o si cambia il mondo oppure si cerca casa nell'hinterland.

da quando è disponibile la serie storica dell’indice IPAB, i prezzi delle abitazioni di Milano solo nel 2020 hanno superato il livello dei prezzi del 2010 (+5,6%).

Direi che anche il mercato immobiliare milanese è soggetto a cali. Ci sono voluti dieci anni, con una fiammata degli ultimi due anni, per ritornare al 2010.

Sono convinto che la causa principale di questa bolla sia dovuta soltanto al credito facile.

La città è priva di qualsivoglia fondamentale economico, tutta apparenza.

I prezzi sono artificialmente tenuti alti dal credito facile. Fa comodo a tutti tranne ai giovani che sono costretti a svenarsi per un loculo mortale.

Però il giochino si è rotto: prezzi in crescita e calo delle transazioni costituisce il preludio dello SBBOOM. Ve lo ricordate il grafico a nido d'ape, vi dice qualcosa???

Aspettiamo settembre.....SBBOOM
 

Maìno della Spinetta

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Magari, ragazzo, magari.
Sarei qui a commentare un'offerta.

Non sei il primo, un amico stava seguendo due villette a schiera in periferia (>700k richiesta iniziale), entrambe rapidamente non più disponibili. Le pezze giustificative a questa mia affermazione le allegherò il giorno che circolo le slides sul perché i prezzi a Milano per almeno due anni terranno con variazioni piccole e non crolleranno :D
 

Wally6

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da quando è disponibile la serie storica dell’indice IPAB, i prezzi delle abitazioni di Milano solo nel 2020 hanno superato il livello dei prezzi del 2010 (+5,6%).

Direi che anche il mercato immobiliare milanese è soggetto a cali. Ci sono voluti dieci anni, con una fiammata degli ultimi due anni, per ritornare al 2010.

Sono convinto che la causa principale di questa bolla sia dovuta soltanto al credito facile.

La città è priva di qualsivoglia fondamentale economico, tutta apparenza.

I prezzi sono artificialmente tenuti alti dal credito facile. Fa comodo a tutti tranne ai giovani che sono costretti a svenarsi per un loculo mortale.

Però il giochino si è rotto: prezzi in crescita e calo delle transazioni costituisce il preludio dello SBBOOM. Ve lo ricordate il grafico a nido d'ape, vi dice qualcosa???

Aspettiamo settembre.....SBBOOM

il giochino non si è affatto rotto, ahimè...

il credito facile c'è ancora, anzi, è più conveniente rispetto a due anni fa.

Io ottenni il mutuo al 1,4%. Oggi alle medesime condizioni porterei a casa un tasso finito di circa la metà.

Davvero credi che la "bolla" venutasi a creare nell'ultimo periodo sia frutto di gente disperata senza un lavoro stabile e un minimo di risparmio che ha comprato in SEMICENTRO ???