Milano (città) - Osservatorio mercato immobiliare - Parte XI

[Unpoveroricco]

La demografia di per sé non indica molto su numeri macro a meno di un trend definito e continuo, come quello di alcune province, dove il saldo naturale è negativo ma parallelamente i giovani scappano, aggravando l'avvitamento demografico.
Su una realtà un po' più grande occorre tener presente dei trend sociali (es. aumento dei single).


Inoltre, sempre perché le case sono commodities, i prezzi non si bilanciano da soli. Se una via diventa un ghetto inabitabile i prezzi calano probabilmente molto, ma non sono sufficienti a richiamare gente da altre zone. Nel pratico, il semicentro caro porta a crescere la prima periferia, ma non è detto il contrario.

Cecc per me conta, come sta iniziando a contare sul lavoro... Ora c'è disoccupazione al minimo anche grazie al fatto che su 10 che escono dal mercato del lavoro ne entrano 8 e molto a breve ne entreranno 6.
Ecco quello che vedremo per il mondo del lavoro tra 5-10 anni( per i pensionamenti) lo vedremo tra 25 anni per le case quando avremo 5 persone che entrano nella fascia 30 anni(quella che necessita di casa) per ogni 10 che muoiono

 

[Unpoveroricco]

Per me nel 2030 avremo molta carenza di lavoratori, per lo stesso problema demografico nel 2050 avremo tante case sfitte della generazione che adesso sta bloccando il mercato

 

[Unpoveroricco]

Cosa può modificare le cose?
2 cose difficilmente verificabili:
- crollo o demolizione delle case più vecchie per decreto
- emigrazione massima dall estero
Cosa può invece aumentare il problema?
- ristrutturazione del debito sovrano con conseguente fuga dei cervelli in paesi esteri(già oggi quasi tutti sanno bene l inglese e volendo potrebbero farlo dato/lo stanno facendo)
- Blocco dei migranti dall'Africa che vorrebbe dire 100 mila persone in meno che vengono all'anno
- al momento stanno continuando a costruire case, molte di quelle già costruite potranno essere divise producendo altre case. Se resistono al tempo e potranno venire usate insieme al fatto che molti in futuro non potranno più permettersi di tenere sfitte delle case su cui pagano l imu avremo un surplus enorme.
I miei nonni hanno una casa di 380 mq. Quanti monolocali si possono creare?
Oggi ci abitano 2 persone domani possono viverci in 10...

 

[Unpoveroricco]

Ma parliano anche di tutte le case vacanze che sono vuote da settembre a giugno, credete che se alzeranno l imu la gente non inizierà a darle in affitto?
Il mercato è bloccato perché sono in mano a persone con capitale e reddito che si possono permettere di pagare 3k all anno per mantenerle vuote. Un domani non sarà così anche perché probabilmente le tasse si alzeranno sulle case dalla terza in su...
Oggi ci sono poche case sul mercato ma un 20% è sfitto

 

[Sormans]

Dipende, per me tutti i meridionali che ci sono al nord che hanno passato la gioventù al sud ritorneranno giù se privi di figli.
E gli emigrati al nord dal sud rappresentano un 20% della popolazione di città come Bologna Torino o Milano.
Ovvio quelli con figli resteranno. Ma nella generazione 1995 i figli verranno fatti dal 70% delle coppie al massimo. Ora già un buon 25% rimane senza

Dipende.
Quando ti abitui ad avere tutto a portata di mano o quanto meno raggiungibile con i mezzi pubblici, servizi ed infrastrutture funzionanti diventa difficile fare un downgrade.
Ed i servizi sanitari servono sopratutto quando hai 70 anni più che a 30 anni.

 

[cecc88]

Dipende, per me tutti i meridionali che ci sono al nord che hanno passato la gioventù al sud ritorneranno giù se privi di figli.
E gli emigrati al nord dal sud rappresentano un 20% della popolazione di città come Bologna Torino o Milano.
Ovvio quelli con figli resteranno. Ma nella generazione 1995 i figli verranno fatti dal 70% delle coppie al massimo. Ora già un buon 25% rimane senza

Si ma di solito vai giù prima. Cioè intendo dire che non sia comunissimo fare una vita a Milano e spostarsi dopo. Conosco meridionali che scelgono di tornare giù, ma se passi tanti anni a Milano non è così immediato.

 

[Sormans]

Cosa può modificare le cose?
2 cose difficilmente verificabili:
- crollo o demolizione delle case più vecchie per decreto
- emigrazione massima dall estero
Cosa può invece aumentare il problema?
- ristrutturazione del debito sovrano con conseguente fuga dei cervelli in paesi esteri(già oggi quasi tutti sanno bene l inglese e volendo potrebbero farlo dato/lo stanno facendo)
- Blocco dei migranti dall'Africa che vorrebbe dire 100 mila persone in meno che vengono all'anno
- al momento stanno continuando a costruire case, molte di quelle già costruite potranno essere divise producendo altre case. Se resistono al tempo e potranno venire usate insieme al fatto che molti in futuro non potranno più permettersi di tenere sfitte delle case su cui pagano l imu avremo un surplus enorme.
I miei nonni hanno una casa di 380 mq. Quanti monolocali si possono creare?
Oggi ci abitano 2 persone domani possono viverci in 10...

Secondo me il prendo e vado all'estero e sopravvalutato (specialmente in età over 30-35).
Molti non ci vanno semplicemente perché dovrebbero ricostruirsi da zero tutta una rete di relazioni sociali. L'inglese può andare bene fino ad un certo punto (sicuramente in ambito corporate), ma se vuoi integrarti in Francia devi conoscere la lingua del posto ed anche bene (gli errori o storpiature alla lunga possono dare fastidio al madrelingua) altrimenti il rischio è di non integrarsi e di ghettizzarsi con altri emigrati che conoscono solo l'inglese.

Per la ristrutturazione del debito ad oggi la vedo improbabile, l'Europa in generale dopo il covid non è più messa benissimo per quanto riguarda il rapporto debito/pil. In ogni caso in Italia abbiamo 5 mila miliardi di ricchezza finanziaria (il doppio del debito pubblico) a garanzia dello stesso.

 

[Unpoveroricco]

Secondo me il prendo e vado all'estero e sopravvalutato.
Molti non ci vanno semplicemente perché dovrebbero ricostruirsi da zero tutta una rete di relazioni sociali. L'inglese può andare bene fino ad un certo punto (sicuramente in ambito corporate), ma se vuoi integrarti in Francia devi conoscere la lingua del posto ed anche bene (gli errori o storpiature alla lunga possono dare fastidio al madrelingua) altrimenti il rischio è di non integrarsi e di ghettizzarsi con altri emigrati che conoscono solo l'inglese.

Per la ristrutturazione del debito ad oggi la vedo improbabile, l'Europa in generale dopo il covid non è più messa benissimo per quanto riguarda il rapporto debito/pil. In ogni caso in Italia abbiamo 5 mila miliardi di ricchezza finanziaria (il doppio del debito pubblico) a garanzia dello stesso.

Ho scritto dall estero non all estero...

 

[Unpoveroricco]

Secondo me il prendo e vado all'estero e sopravvalutato.
Molti non ci vanno semplicemente perché dovrebbero ricostruirsi da zero tutta una rete di relazioni sociali. L'inglese può andare bene fino ad un certo punto (sicuramente in ambito corporate), ma se vuoi integrarti in Francia devi conoscere la lingua del posto ed anche bene (gli errori o storpiature alla lunga possono dare fastidio al madrelingua) altrimenti il rischio è di non integrarsi e di ghettizzarsi con altri emigrati che conoscono solo l'inglese.

Per la ristrutturazione del debito ad oggi la vedo improbabile, l'Europa in generale dopo il covid non è più messa benissimo per quanto riguarda il rapporto debito/pil. In ogni caso in Italia abbiamo 5 mila miliardi di ricchezza finanziaria (il doppio del debito pubblico) a garanzia dello stesso.

La ristrutturazione del debito comprende anche misure che ci impone l Europa per renderlo sostenibile... Tra cui tasse su case, eredità, pensioni tagliate...
Non falliremo mai questo l avevo già scritto ma questo non vuol dire che ci saranno persone che continueranno a prendere pensioni da 2-3 mila euro quando in Germania ne prendono mediamente 1700 e pochissimi oltre 2300 euro.
Oppure tassazione sull eredità al 4 diventerà al 15...
Il tfr magari sparirà in favore di un leggero aumento diretto nelle buste...
Le tasse su prima casa magari verranno applicate...

 

[cecc88]

Cecc per me conta, come sta iniziando a contare sul lavoro... Ora c'è disoccupazione al minimo anche grazie al fatto che su 10 che escono dal mercato del lavoro ne entrano 8 e molto a breve ne entreranno 6.
Ecco quello che vedremo per il mondo del lavoro tra 5-10 anni( per i pensionamenti) lo vedremo tra 25 anni per le case quando avremo 5 persone che entrano nella fascia 30 anni(quella che necessita di casa) per ogni 10 che muoiono

Certo, ma sono fenomeni macro. Nel micro mi attendo evoluzioni non lineari per tutti i contesti abitativi.
La sparizione di popolazione non sarà uniforme nella nazione, motivo per il quale l'impatto immobiliare sarà eterogeneo.

Di certo vi saranno diversi immobili liberi, ma saranno concentrati in aree destinate al depopolamento.
Sinceramente dubito che Milano vedrà problemi di abbondanza di offerta

 

[Unpoveroricco]

Certo, ma sono fenomeni macro. Nel micro mi atteso evoluzioni non lineari per tutti i contesti abitativi.
La sparizione di popolazione non sarà uniforme nella nazione, motivo per il quale l'impatto immobiliare sarà eterogeneo.

Di certo vi saranno diversi immobili liberi, ma saranno concentrati in aree destinate al depopolamento.
Sinceramente dubito che Milano vedrà problemi di abbondanza di offerta

Si certamente, occhio però che le grandi multinazionali investono apposta in paesi repressi e ben collegati... Jesi, nogara, castel San Giovanni, il polesine...
Investono lì perché in paesi con prezzi da 800 euro a mq possono avere la sicurezza di trovare qualcuno da assumere ai minimi del ccnl

 

[Unpoveroricco]

Un domani Amazon, o altre ditte dove la componente costo del personale incide sul costo di produzione potrebbero decidere di spostarsi per poter offrire stipendi più bassi o avere la sicurezza di trovare forza lavoro.
Guarda dove ha aperto ultimamente Amazon i propri centri logistici...
Poi c'è la componente smart working.
Molte ditte fanno fare 2gg a settimana da casa. Se Milano costa 5500 a qualcuno potrebbe venire l idea di vivere a Bologna 3500 euro a mq magari più vivibile a 1 ora da milano, o a Reggio Emilia 2000 euro a mq se si accontenta della poca vita notturna
Posti che poi ti consentono in 1 ora di essere al mare il weekend.

 

[Unpoveroricco]

Per me siamo all ultimo miglio di aumenti dei valori... Poi avremo un leggero calo
Come se fossimo a fine 2006...
Quando vedi i mutui alle porte del 5%, la produzione industriale in calo, rinnovi dei contratti che latitano o sono bassi, diminuzione dei consumi vuol dire che il vento sta girando...
Speriamo sia un soft landing e la recessione sia breve e senza troppe conseguenze

 

[fus6]

Ma quindi raga PWC, Accenture, Mckinsey, Boston, Amazon? altro? NTT Data qualcuno la conosce? cmq tutta roba software, economia, management..

 

[Fabio67]

Ma quindi raga PWC, Accenture, Mckinsey, Boston, Amazon? altro? NTT Data qualcuno la conosce? cmq tutta roba software, economia, management..

P&G, Unilever, Nestle, Danone, Ferrero.
Solo per parlare del settore che conosco.
È pieno di ingegneri in queste aziende.

 

[Henry Kravis]

Ma quindi raga PWC, Accenture, Mckinsey, Boston, Amazon? altro? NTT Data qualcuno la conosce? cmq tutta roba software, economia, management..

ma se sei focalizzato sull'automotive puoi provare ad entrare in una società di consulenza nella practice di automotive... ovviamente sconsiglio le big4 (stipendi ridicoli). Vai su quelle che pagano di piu:
Mckinsey, Bain, BCG, Roland Berger, Strategy&, Alix Partners, Value Partners, Oliver Wyman, Kearney...Anche Accenture non paga male ma sicuramente meno di quelle che ho detto prima
ciao

 

[lukeperry]

Secondo me i numeri menzionati sono un po' da rivedere.

La maggior parte ha un eredità complessiva tra i 50k-200k.

Vedi l'allegato 2875024Vedi l'allegato 2875028

Parlare di eredità medie, anche in Lombardia, di 600-700k non mi sembra congruo alla realtà media. Poi hai mischiato molti strumenti diversi tra loro: fondi pensione (se si sceglie la rendita vitalizia non c'è più nulla da ereditare, tra l'altro i fondi pensione sono stati introdotti in Italia nel 1993, quando i nati 1930 avevano già 63 anni, gli immobili bisogna vedere dove si trovano e quanta appetibilità hanno sul mercato).

In ogni caso secondo me molti ignorano il vero rischio futuro, oltre la sanità privata e l'istruzione di qualità sempre più privatizzata, con l'aumentare della speranza di vita media (ma non di quella in buona salute che non regge il passo) il rischio è di mangiarsi buona parte dell'eredità in assistenza, rsa, riabilitazioni e visite mediche varie.

Silver=Over 65

Vedi l'allegato 2875031

Piccolo OT/curiosità.
Essendo dati medi non li metto in discussione, segnalo solo che i sondaggi di Bankitalia non sono organizzati gran che bene, a parte la durata dell'intervista che sono 45 minuti al telefono, a me quella che mi ha intervistato era una vicina di quartiere che incontro ai giardini ogni tanto, secondo voi le vado poi a raccontare quante centinaia di K€ ho in banca?!
Voleva pure sapere se avevamo oggetti di valore in casa, tipo Rolex o gioielli.
Le ho detto che ho 125K in banca e tanti saluti.

 

[lukeperry]

Tutto giusto.
Però mi spiegate come è possibile che gli appartamenti nelle due nuove costruzioni che ho postato, con prezzi che partivano da 10K al mq, sono venduti almeno per metà prima che i lavori partano?

Da dove arrivano questi soldi? Siamo così sicuri che a breve finiranno?

C'è gente che compra perché dove abito io ci sono i nipoti (nemmeno i figli) del costruttore del palazzo (1965) che ancora campano (o almeno integrano il reddito) con gli affitti degli appartamenti lasciati dal nonno ai genitori e dai genitori a loro.
Altro che MSCI World, Dividend Aristocrates e altre diavolerie.

Una curiosità ma anche casa tua ha i bagni tutti ciechi?

 

[lukeperry]

Io quando lo sento vaneggiare di aperitivo a New York vorrei picchiargli la testa contro il muro.

ma quanti anni ha?

 

[lukeperry]

I figli costano anche economicamente: serve casa più grande, visite mediche x2, dentista x2, libri scuola x2, sport x2, corsi extra-scolastici x2, qualcuno che si occupi di loro quando si è al lavoro con due figli costerà di più, università x2, uscite sociali x2, smartphone x2, ricarica telefonica x2, abbonamento mezzi pubblici x2, vacanze x2, abbigliamento (non tutto si può/riesce a passare) x2, patente x2, altre ed eventuali...

I soldi c'entrano eccome.

costano un botto confermo.
Anche le ferie, in 2 costano nulla perché tutti gli hotel offrono camere doppie, in 3 ancora ancora, trovi le triple, ma in 4 è un delirio. Coi figli grandi prendi 2 doppie, ma finché sono piccoli cerca la quadrupla e tanti auguri.
Poi i corso inglese, le vacanze stufio, università. Caxxi neri!