Milano (città) - Osservatorio mercato immobiliare - Parte XI

[123abc]

Poi i redditi da lavoro hanno un impatto certo ma è trascurabile, io sono della generazione rentier e sono messo peggio rispetto alla media dei miei coetanei che hanno studiato al liceo scientifico (certamente sopra la media della popolazione)
Nonostante questo parliamo di genitori che a 10 anni ancora dal raggiungimento della pensione hanno 600-700k investiti tra immobili fondi pensione e liquidità. Molti coetanei hanno genitori con una ricchezza intorno al milione, e pochi intorno anche ai 4-5 mln.
Poi ci sono i nonni che mediamente hanno tutti uno due case e altri 100-200k.
Un terzo sono figli unici, quasi due terzi al massimo dividono la ricchezza solo con un fratello.
Ora mettetevi nei panni di due 30 enni medi che portano a casa 3500 euro e sono laureati. Hanno genitori che ognuno minimo ha 500k di ricchezza.
Vuoi che non arrivino 300 k liquidi dalle due famiglie per aiutare i due giovani? Ad alcuni amici è successo.

Io credo che la tua visione sia un pelo biased, ovvero calata sul tuo giro di conoscenze che probabilmente è fatta principalmente di benestanti.
I dati Bankitalia non mentono: il 90esimo percentile della ricchezza FAMIGLIARE è situata intorno ai 500k (prime case comprese) e NON vivono tutti tra Milano e Roma; infatti il mutuo medio sul mercato meneghino è intorno ai 200k (alcuni dati dicono 175k altre fonti parlano di 225k, ma siamo lì), ora con i tassi in rialzo i volumi dei mutui si sono contratti del 70% e tu credi che i prezzi non ne risentiranno?

 

[Unpoveroricco]

Io credo che la tua visione sia un pelo biased, ovvero calata sul tuo giro di conoscenze che probabilmente è fatta principalmente di benestanti.
I dati Bankitalia non mentono: il 90esimo percentile della ricchezza FAMIGLIARE è situata intorno ai 500k (prime case comprese) e NON vivono tutti tra Milano e Roma; infatti il mutuo medio sul mercato meneghino è intorno ai 200k (alcuni dati dicono 175k altre fonti parlano di 225k, ma siamo lì), ora con i tassi in rialzo i volumi dei mutui si sono contratti del 70% e tu credi che i prezzi non ne risentiranno?

Spero che tu abbia letto le note dei report bankitalia dove si scrive chiaramente che i dati sono ampiamente sottostimati.
Avevo scritto che era un situazione comune al titolo di studi conseguito. Al liceo si iscriverà mediamente il 40% più benestante. E io ho affermato che al nord Italia avere dei genitori sui 50-60 che non hanno ancora ereditato dalla generazione precedente con 600-700k è assolutamente normale. Anzi tra i laureati penso sia di circa 1 mln di euro la media della ricchezza tra il 35% meglio piazzato

 

[simpho]

che ci sará meno domanda è scontato, ma siamo sicuri che non calerà anche l’offerta in maniera consistente?
E’ davvero così pieno di gente obbligata a vendere?

 

[Unpoveroricco]

Io credo che la tua visione sia un pelo biased, ovvero calata sul tuo giro di conoscenze che probabilmente è fatta principalmente di benestanti.
I dati Bankitalia non mentono: il 90esimo percentile della ricchezza FAMIGLIARE è situata intorno ai 500k (prime case comprese) e NON vivono tutti tra Milano e Roma; infatti il mutuo medio sul mercato meneghino è intorno ai 200k (alcuni dati dicono 175k altre fonti parlano di 225k, ma siamo lì), ora con i tassi in rialzo i volumi dei mutui si sono contratti del 70% e tu credi che i prezzi non ne risentiranno?

Per i prezzi sicuramente sai che nei cicli immobiliari prima si alzano i tempi di vendita poi calano le compravendite poi calano i prezzi prima in termini di trattabilità e poi anche nei listini sui portali.
I tempi di vendita sono ancora molto bassi, la trattabilità è al minimo storico e i tassi sono ancora in aumento... Hai presente il 2006-2007 ecco stiamo per raggiungere la vetta. Ma dire che i prezzi crollerà no tra pochi mesi è esagerato. Nell immobiliare i tempi sono lunghi, potrebbero volerci 18 mesi per vedere i primi cali generalizzati

 

[simpho]

Spero che tu abbia letto le note dei report bankitalia dove si scrive chiaramente che i dati sono ampiamente sottostimati.
Avevo scritto che era un situazione comune al titolo di studi conseguito. Al liceo si iscriverà mediamente il 40% più benestante. E io ho affermato che al nord Italia avere dei genitori sui 50-60 che non hanno ancora ereditato dalla generazione precedente con 600-700k è assolutamente normale. Anzi tra i laureati penso sia di circa 1 mln di euro la media della ricchezza tra il 35% meglio piazzato

Stai facendo parecchio casino.
Ha poco senso inserire nel conto le proprietà immobiliari senza fare un minimo di ponderazione.
Una villa di 4 piani in Brianza o due bilocali a Milano sono cose molto diverse anche a parità di valore stimato.

 

[Unpoveroricco]

che ci sará meno domanda è scontato, ma siamo sicuri che non calerà anche l’offerta in maniera consistente?
E’ davvero così pieno di gente obbligata a vendere?

La gente ora non vende perché vede prezzi ancora in crescita e quindi aspetta a monetizzare. Certamente il mercato è un po ingessato in generale per una questione anche demografica. Oggi i detentori di case usate hanno generalmente 50-60 anni e non mollano l osso(piuttosto le tengono sfitte pagando l imu) . E sono fidelizzati alla loro casa. Ovvio che tra 20 anni le cose cambieranno completamente.
Basta un imu incrementale sulle case dalla seconda in su

 

[123abc]

Per i prezzi sicuramente sai che nei cicli immobiliari prima si alzano i tempi di vendita poi calano le compravendite poi calano i prezzi prima in termini di trattabilità e poi anche nei listini sui portali.
I tempi di vendita sono ancora molto bassi, la trattabilità è al minimo storico e i tassi sono ancora in aumento... Hai presente il 2006-2007 ecco stiamo per raggiungere la vetta. Ma dire che i prezzi crollerà no tra pochi mesi è esagerato. Nell immobiliare i tempi sono lunghi, potrebbero volerci 18 mesi per vedere i primi cali generalizzati

Io non ho scritto che crolleranno in pochi mesi. Hai ragione, prima calano i volumi (in realtà a Milano città stanno già calando da almeno un paio di trimestri così a occhio), poi i prezzi. Ora si scende (poi se ora significa dal mese prossimo, da aprile o da giugno questo non lo sa nessuno, si può solo intravedere il trend, per i tempi ci vorrebbe Nostradamus).
Di solito i tempi sono più lunghi, anche su questo concordo con te, ma questo rialzo dei tassi è stato il più repentino di tutta la storia moderna. Quindi anche gli effetti sui vari mercati sono e saranno più rapidi.

 

[Unpoveroricco]

Stai facendo parecchio casino.
Ha poco senso inserire nel conto le proprietà immobiliari senza fare un minimo di ponderazione.
Una villa di 4 piani in Brianza o due bilocali a Milano sono cose molto diverse anche a parità di valore stimato.

Sono onesto non ho capito la risposta.
Parlavo di patrimoni delle famiglie

 

[123abc]

Spero che tu abbia letto le note dei report bankitalia dove si scrive chiaramente che i dati sono ampiamente sottostimati.
Avevo scritto che era un situazione comune al titolo di studi conseguito. Al liceo si iscriverà mediamente il 40% più benestante. E io ho affermato che al nord Italia avere dei genitori sui 50-60 che non hanno ancora ereditato dalla generazione precedente con 600-700k è assolutamente normale. Anzi tra i laureati penso sia di circa 1 mln di euro la media della ricchezza tra il 35% meglio piazzato

No, i dati sono statisticamente corretti (non mi risulta che Bankitalia parli di sottostima), dai un'occhiata qui:

Banca d'Italia - Indagine sui bilanci delle famiglie italiane nell'anno 2020

 

[Unpoveroricco]

Io non ho scritto che crolleranno in pochi mesi. Hai ragione, prima calano i volumi (in realtà a Milano città stanno già calando da almeno un paio di trimestri così a occhio), poi i prezzi. Ora si scende (poi se ora significa dal mese prossimo, da aprile o da giugno questo non lo sa nessuno, si può solo intravedere il trend, per i tempi ci vorrebbe Nostradamus).
Di solito i tempi sono più lunghi, anche su questo concordo con te, ma questo rialzo dei tassi è stato il più repentino di tutta la storia moderna. Quindi anche gli effetti sui vari mercati sono e saranno più rapidi.

ricordiamoci dell inflazione. Io mi aspetto un calo dei prezzi sull inflazione core. Ovvero prezzi bloccati e altri strumenti che rendono il 3% con rischio accettabile

 

[123abc]

La gente ora non vende perché vede prezzi ancora in crescita e quindi aspetta a monetizzare. Certamente il mercato è un po ingessato in generale per una questione anche demografica.

Esattamente, l'offerta è limitata perchè c'è un parco immobili tenuto fermo "tanto si sta rivalutando, non ho bisogno di monetizzare e aspetto", non appena ci sarà un inversione di trend sui prezzi l'offerta aumenterà (e sarà anche questo un elemento che causerà la riduzione dei prezzi).

 

[Unpoveroricco]

No, i dati sono statisticamente corretti (non mi risulta che Bankitalia parli di sottostima), dai un'occhiata qui:

Banca d'Italia - Indagine sui bilanci delle famiglie italiane nell'anno 2020

Vedi l'allegato 2875020

Pagina 20 nota 33

 

[Unpoveroricco]

Esattamente, l'offerta è limitata perchè c'è un parco immobili tenuto fermo "tanto si sta rivalutando, non ho bisogno di monetizzare e aspetto", non appena ci sarà un inversione di trend sui prezzi l'offerta aumenterà (e sarà anche questo un elemento che causerà la riduzione dei prezzi).

Concordo

 

[123abc]

Pagina 20 nota 33

in realtà in quella nota si dice espressamente che dal 2020 è migliorata la metodologia per meglio rappresentare tutte le fasce di reddito (tra l'altro si parla di reddito e non di patrimonio):

 

[Unpoveroricco]

No, i dati sono statisticamente corretti (non mi risulta che Bankitalia parli di sottostima), dai un'occhiata qui:

Banca d'Italia - Indagine sui bilanci delle famiglie italiane nell'anno 2020

Vedi l'allegato 2875020

Sto guardando il grafico... Quindi il 10% più ricco ha una ricchezza media di 162 mln mentre tra il 10 e il 20% di mezzo milione?
Mi pare tanta la differenza tra i due gruppi...
Certamente si banca Italia ha migliorato le stime

 

[Sormans]

Poi i redditi da lavoro hanno un impatto certo ma è trascurabile, io sono della generazione rentier e sono messo peggio rispetto alla media dei miei coetanei che hanno studiato al liceo scientifico (certamente sopra la media della popolazione)
Nonostante questo parliamo di genitori che a 10 anni ancora dal raggiungimento della pensione hanno 600-700k investiti tra immobili fondi pensione e liquidità. Molti coetanei hanno genitori con una ricchezza intorno al milione, e pochi intorno anche ai 4-5 mln.
Poi ci sono i nonni che mediamente hanno tutti uno due case e altri 100-200k.
Un terzo sono figli unici, quasi due terzi al massimo dividono la ricchezza solo con un fratello.
Ora mettetevi nei panni di due 30 enni medi che portano a casa 3500 euro e sono laureati. Hanno genitori che ognuno minimo ha 500k di ricchezza.
Vuoi che non arrivino 300 k liquidi dalle due famiglie per aiutare i due giovani? Ad alcuni amici è successo.

Secondo me i numeri menzionati sono un po' da rivedere.

La maggior parte ha un eredità complessiva tra i 50k-200k.

Parlare di eredità medie, anche in Lombardia, di 600-700k non mi sembra congruo alla realtà media. Poi hai mischiato molti strumenti diversi tra loro: fondi pensione (se si sceglie la rendita vitalizia non c'è più nulla da ereditare, tra l'altro i fondi pensione sono stati introdotti in Italia nel 1993, quando i nati 1930 avevano già 63 anni, gli immobili bisogna vedere dove si trovano e quanta appetibilità hanno sul mercato).

In ogni caso secondo me molti ignorano il vero rischio futuro, oltre la sanità privata e l'istruzione di qualità sempre più privatizzata, con l'aumentare della speranza di vita media (ma non di quella in buona salute che non regge il passo) il rischio è di mangiarsi buona parte dell'eredità in assistenza, rsa, riabilitazioni e visite mediche varie.

Silver=Over 65

 

[123abc]

Sto guardando il grafico... Quindi il 10% più ricco ha una ricchezza media di 162 mln mentre tra il 10 e il 20% di mezzo milione?
Mi pare tanta la differenza tra i due gruppi...
Certamente si banca Italia ha migliorato le stime

Ho inserito per errore la tabella con la vecchia metodologia, quella con la nuova (più precisa) è questa:

Quindi il 90esimo percentile ha una ricchezza netta di 686k, il valore mediano cambia di poco (da 153k a 151k), l'80esimo percentile è a 386k (vs. 280k). Rimangono comunque valori tali per cui comprare a Milano la maggior parte della gente deve fare un mutuo e quindi se il mercato di questi si ferma di pari passo si fermerà pure il mercato.

 

[123abc]

Sto guardando il grafico... Quindi il 10% più ricco ha una ricchezza media di 162 mln mentre tra il 10 e il 20% di mezzo milione?
Mi pare tanta la differenza tra i due gruppi...
Certamente si banca Italia ha migliorato le stime

No, quello non è il valore medio del range indicato, ma il valore "al lmite superiore della fascia". Ovviamente quello al 100% è sottostimato, mentre gli altri sono molto più realistici (ho corretto il dato del 90esimo percentile, con la nuova metodologia Bankitalia stima 686k, rimangono comunque valide le considerazioni del messaggio precedente).

 

[123abc]

Secondo me i numeri menzionati sono un po' da rivedere.

La maggior parte ha un eredità complessiva tra i 50k-200k.

Vedi l'allegato 2875024Vedi l'allegato 2875028

Parlare di eredità medie, anche in Lombardia, di 600-700k non mi sembra congruo alla realtà media. Poi hai mischiato molti strumenti diversi tra loro: fondi pensione (se si sceglie la rendita vitalizia non c'è più nulla da ereditare, tra l'altro i fondi pensione sono stati introdotti in Italia nel 1993, quando i nati 1930 avevano già 63 anni, gli immobili bisogna vedere dove si trovano e quanta appetibilità hanno sul mercato).

In ogni caso secondo me molti ignorano il vero rischio futuro, oltre la sanità privata e l'istruzione di qualità sempre più privatizzata, con l'aumentare della speranza di vita media (ma non di quella in buona salute che non regge il passo) il rischio è di mangiarsi buona parte dell'eredità in assistenza, rsa, riabilitazioni e visite mediche varie.

Silver=Over 65

Vedi l'allegato 2875031

Sormans, molto bene!

Dati molto utili a capire il peso dei patrimoni sul mercato immobiliare in genere (e milanese in particolare). E' decisamente chiaro che soggetti che ereditano più di 1 mln sono la sparuta minoranza (1-2% direi guardando il grafico), chi eredita tra 500k e 1mln sono il 5%, già nella fascia tra 300 e 500k sono di più. Ma direi che cifre fino a 500k, rimanendo comunque consistenti sono RELATIVAMENTE pochi soldi rapportati ai prezzi immobiliari meneghini (mentre sono cifre ben più interessanti in molti mercati provinciali, dove, come scriveva Antonius Full Tilt, compri la villa/villetta a 200-250k e il resto li metti a rendita; certo non ci campi ma arrotondi decisamente il reddito da lavoro).

Concordo assolutamente anche con la tematica salute, soprattutto per il discrso RSA.

 

[Unpoveroricco]

Ho inserito per errore la tabella con la vecchia metodologia, quella con la nuova (più precisa) è questa:

Vedi l'allegato 2875032

Quindi il 90esimo percentile ha una ricchezza netta di 686k, il valore mediano cambia di poco (da 153k a 151k), l'80esimo percentile è a 386k (vs. 280k). Rimangono comunque valori tali per cui comprare a Milano la maggior parte della gente deve fare un mutuo e quindi se il mercato di questi si ferma di pari passo si fermerà pure il mercato.

allora due cose da considerare: i 55 enni a cui io facevo riferimento sono mediamente più ricchi dei 30enni, i milanesi molto più della media nazionale.
dubito fortemente del dato del 7mo percentile a 267 mila euro. o meglio è scritto così però permettimi di dubitare.
e tra i miei amici e conoscenti(direi che di 25 conosco bene la condizione patrimoniale) nessuno dei genitori di loro gira in auto extralusso e solo un paio con auto tedesche. metti anche il caso della villetta in provincia da 250k mettici 250k di liquido che molti li hanno o una seconda casa piccola con 50k sul conto e sei giù arrivato a mezzo milione.
gli italiani sono ricchi e formiche, i lombardi veneti ed emiliani poi...