Milano (città) - Osservatorio mercato immobiliare - Parte XI

Stato
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Tutto giusto.
Però mi spiegate come è possibile che gli appartamenti nelle due nuove costruzioni che ho postato, con prezzi che partivano da 10K al mq, sono venduti almeno per metà prima che i lavori partano?

Da dove arrivano questi soldi? Siamo così sicuri che a breve finiranno?
 
Secondo me i numeri menzionati sono un po' da rivedere.

La maggior parte ha un eredità complessiva tra i 50k-200k.

Vedi l'allegato 2875024Vedi l'allegato 2875028

Parlare di eredità medie, anche in Lombardia, di 600-700k non mi sembra congruo alla realtà media. Poi hai mischiato molti strumenti diversi tra loro: fondi pensione (se si sceglie la rendita vitalizia non c'è più nulla da ereditare, tra l'altro i fondi pensione sono stati introdotti in Italia nel 1993, quando i nati 1930 avevano già 63 anni, gli immobili bisogna vedere dove si trovano e quanta appetibilità hanno sul mercato).

In ogni caso secondo me molti ignorano il vero rischio futuro, oltre la sanità privata e l'istruzione di qualità sempre più privatizzata, con l'aumentare della speranza di vita media (ma non di quella in buona salute che non regge il passo) il rischio è di mangiarsi buona parte dell'eredità in assistenza, rsa, riabilitazioni e visite mediche varie.

Silver=Over 65

Vedi l'allegato 2875031
oggi stanno scomparendo le generazioni che si sono affermate nel pre boom, quelli del 40 per intenderci.
quelli che hanno accumulato di più è la generazione nata tra il 50 e il 70 i cui lasciti li vedremo tra qualche decennio.
 
Tutto giusto.
Però mi spiegate come è possibile che gli appartamenti nelle due nuove costruzioni che ho postato, con prezzi che partivano da 10K al mq, sono venduti almeno per metà prima che i lavori partano?

Da dove arrivano questi soldi? Siamo così sicuri che a breve finiranno?
Ma queste costruzioni qui sono meno dell'1% del mercato, li acquistano gli altospendenti come te o persone comunque patrimonializzate che vendono casa loro a 500-600-700 e riacquistano a 1-1,2-1,5 mln facendo un mutuo o usando altri risparmi cash che hanno. Ma stiamo parlando dei primissimi percentili di reddito/patrimonio, non fanno testo perchè non sono questi che muovono il mercato.
 
Tutto giusto.
Però mi spiegate come è possibile che gli appartamenti nelle due nuove costruzioni che ho postato, con prezzi che partivano da 10K al mq, sono venduti almeno per metà prima che i lavori partano?

Da dove arrivano questi soldi? Siamo così sicuri che a breve finiranno?
il 30-40% della popolazione italiana è piena di soldi questo fa si che i posti ricercati aumentino di prezzo, i posti non ricercati seguiranno gli stipendi del 60% poco patrimonializzato quindi seguirà il ciclo economico degli stipendi. per questo mi aspetto alla prima crisi una caduta dei valori in posti deprimenti e una tenuta sui valori nominali(non reali) in quelli ricercati.
credete davvero che cervia, per dire una realtà che conosco, calerà molto?
 
allora due cose da considerare: i 55 enni a cui io facevo riferimento sono mediamente più ricchi dei 30enni, i milanesi molto più della media nazionale.
dubito fortemente del dato del 7mo percentile a 267 mila euro. o meglio è scritto così però permettimi di dubitare.
e tra i miei amici e conoscenti(direi che di 25 conosco bene la condizione patrimoniale) nessuno dei genitori di loro gira in auto extralusso e solo un paio con auto tedesche. metti anche il caso della villetta in provincia da 250k mettici 250k di liquido che molti li hanno o una seconda casa piccola con 50k sul conto e sei giù arrivato a mezzo milione.
gli italiani sono ricchi e formiche, i lombardi veneti ed emiliani poi...
Eravamo formiche. Mi sa che moriremo cicale (specialmente i giovani, non c'è più il sacrificio al risparmio che era diffuso nelle coorti 1930-40-50-60).

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oggi stanno scomparendo le generazioni che si sono affermate nel pre boom, quelli del 40 per intenderci.
quelli che hanno accumulato di più è la generazione nata tra il 50 e il 70 i cui lasciti li vedremo tra qualche decennio.
Scusami, ma la generazione che sta morendo in questi anni è quella nata tra il 1930 e il 1940 (in media), quindi gente che è entrata nel mondo del lavoro tra il 1945 e il 1960, se non hanno vissuto il boom questi...

Miracolo economico italiano - Wikipedia

Chi è nato tra il 1950 e il 1970 non ha vissuto nessun boom, i primi sono entrati nel mondo del lavoro durante le crisi inflazionistiche degli anni 70 (con poca crescita reale), i secondi sono entrati nel mondo del lavoro dopo il 1990, la crescita era già finita da un pezzo!

C'è da osservare anche un altro discorso circa il tema che ha giustamente sollevato Sormans, ovvero che la vita media sempre più elevata porta le generazioni successive ad ereditare non prima dei 50 anni (mediamente), ad un'età in cui la stragrande maggioranza ha già comprato la casa "definitiva" da un pezzo. Oggi tipicamente muore il nonno nato negli anni '30 e la sua eredità può aiutare il nipote millennial a comprare.
 
Tutto giusto.
Però mi spiegate come è possibile che gli appartamenti nelle due nuove costruzioni che ho postato, con prezzi che partivano da 10K al mq, sono venduti almeno per metà prima che i lavori partano?

Da dove arrivano questi soldi? Siamo così sicuri che a breve finiranno?
Secondo me gli appartamenti che dici tu (da 10k al mq) fanno riferimento ad un mercato totalmente diverso (io lo definisco lusso) rispetto al mercato normale.
 
Ma queste costruzioni qui sono meno dell'1% del mercato, li acquistano gli altospendenti come te o persone comunque patrimonializzate che vendono casa loro a 500-600-700 e riacquistano a 1-1,2-1,5 mln facendo un mutuo o usando altri risparmi cash che hanno. Ma stiamo parlando dei primissimi percentili di reddito/patrimonio, non fanno testo perchè non sono questi che muovono il mercato.
per me non sono i primissimi percentili del patrimonio, lo so che è difficile da credere ma siamo ricchissimi se consideriamo il primo 30-40%. nessun paese industrializzato vanta tanta ricchezza. Il cavaliere in una cosa aveva ragione...quelli con più case, auto, cellulari, con meno debiti. poi o se vogliamo credere di essere un paese allo sfascio andate a parigi. abbiamo dei problemi certo e anche grossi ma la ricchezza non è che è svanita, la ricchezza c'è. è nelle mani di una minoranza ma c'è.
domani se l'italia volesse per davvero fa una patrimoniale pesante sul 30% più ricco e riporta il suo debito al livello della francia(comunque alto) e inferiore alla spagna. al momento non è necessaria...
 
Ma queste costruzioni qui sono meno dell'1% del mercato, li acquistano gli altospendenti come te o persone comunque patrimonializzate che vendono casa loro a 500-600-700 e riacquistano a 1-1,2-1,5 mln facendo un mutuo o usando altri risparmi cash che hanno. Ma stiamo parlando dei primissimi percentili di reddito/patrimonio, non fanno testo perchè non sono questi che muovono il mercato.
Ecco, questa è una dinamica che voi ribassisti sottostimate.
Quella dell’upgrade.
Quelli che vendono la loro casa a 5/6/700K, cosa che peraltro avevo fatto io anni prima di riacquistare nel 2019, la vendono a quelli che a loro volta hanno venduto la loro a 250/350/400K e così via a cascata. Così come chi compera il nuovo a un milione partendo da zero è un’esigua minoranza, anche chi entra da fuori e mette lì 3/400K non sono market makers.
Il grosso è gente che fa upgrade, dalla città o dall’hinterland e finché l’economia della città regge, e non vedo segnali contrari, anzi, sono abbastanza sicuro che non assisteremo a cali importanti.
 
Secondo me gli appartamenti che dici tu (da 10k al mq) fanno riferimento ad un mercato totalmente diverso (io lo definisco lusso) rispetto al mercato normale.
Si ma se gli immobili da 10K al mq si volatilizzano o quasi prima della costruzione, perché quelli da 5 o 6 dovrebbero trovare delle difficoltà nel vendersi? Tenendo presente poi che l’offerta su Milano non è che sia così abbondante.
 
Ecco, questa è una dinamica che voi ribassisti sottostimate.
Quella dell’upgrade.
Quelli che vendono la loro casa a 5/6/700K, cosa che peraltro avevo fatto io anni prima di riacquistare nel 2019, la vendono a quelli che a loro volta hanno venduto la loro a 250/350/400K e così via a cascata. Così come chi compera il nuovo a un milione partendo da zero è un’esigua minoranza, anche chi entra da fuori e mette lì 3/400K non sono market makers.
Il grosso è gente che fa upgrade, dalla città o dall’hinterland e finché l’economia della città regge, e non vedo segnali contrari, anzi, sono abbastanza sicuro che non assisteremo a cali importanti.
Sì, questa è una parte IMPORTANTE della domanda ed io non la sottovaluto. Però anche questa parte di domanda necessita spesso (anche se non sempre) di fare un mutuo per l'upgrade. Magari non un mutuo enorme, ma una parte dell'upgrade viene finanziata. E se si blocca il mercato degli immobili da 300k, questi non riescono ai new comers, a cascata si ferma il mercato del range 600-700k e a cascata quello superiore, etc.etc. Ovviamente quando scrivo "si ferma" intendo che se prima si vendevano 1000 immobili di un certo tipo, dopo se ne vendono la metà, non che dall'oggi al domani non si venda più nulla.
 
Si ma se gli immobili da 10K al mq si volatilizzano o quasi prima della costruzione, perché quelli da 5 o 6 dovrebbero trovare delle difficoltà nel vendersi? Tenendo presente poi che l’offerta su Milano non è che sia così abbondante.
Perché quelli da 10k sono nuove costruzioni mentre quelli da 5-6k non sono nuovi ma vecchi appartamenti, magari in stabili privi di pregio architettonico, che hanno subito una rivalutazione solo in questi ultimi anni.

Secondo me chi vuole il lusso compra appartamenti di pregio. Se devo spendere 1.000.000€ lo spendo per il nuovo o per l'architettonicamente pregiato (penso agli stabili anni '20-30) non per il vecchio anni '60. Dico io, posso sbagliare.
 
Eravamo formiche. Mi sa che moriremo cicale (specialmente i giovani, non c'è più il sacrificio al risparmio che era diffuso nelle coorti 1930-40-50-60).

Vedi l'allegato 2875041Vedi l'allegato 2875042
Vero. Però i giovani sono pochi. Tranne il sottoscritto, nel mio giro parentale e di conoscenze non ho nessuno con più di due figli, la maggior parte con uno.
Mio nipote, 18 anni figlio unico, ha alle spalle nonna materna 75enne con casa (da dividere in due), nonni paterni ultra ottantenni con casa (da dividere in due), genitori con casa da 7/800K.
Hai voglia a spenderli tutti a botte di spritz.
 
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Sì, questa è una parte IMPORTANTE della domanda ed io non la sottovaluto. Però anche questa parte di domanda necessita spesso (anche se non sempre) di fare un mutuo per l'upgrade. Magari non un mutuo enorme, ma una parte dell'upgrade viene finanziata. E se si blocca il mercato degli immobili da 300k, questi non riescono ai new comers, a cascata si ferma il mercato del range 600-700k e a cascata quello superiore, etc.etc. Ovviamente quando scrivo "si ferma" intendo che se prima si vendevano 1000 immobili di un certo tipo, dopo se ne vendono la metà, non che dall'oggi al domani non si venda più nulla.
Sono d’accordo, la salita dei tassi avrà un effetto importante sulle compravendite, ma da lì ad assistere a un -20% ce ne corre.
Se Milano fa -20%, non voglio immaginare cosa fa il resto d’Italia.
Tra l’altro gli ultimi dati macroeconomici stanno smentendo tutte le catastrofiche previsioni di soli pochi mesi fa.
 
Vero. Però i giovani sono pochi. Tranne il sottoscritto, nel mio giro parentale e di conoscenze non ho nessuno con più di due figli, la maggior parte con uno.
Mio nipote, 18 anni figlio unico, ha alle spalle nonna materna 75enne con casa (da dividere in due), nonni paterni con casa (da dividere in due), genitori con casa da 7/800K.
Hai voglia a spenderli tutti a botte di spritz.
Hai ragione anche tu, però secondo me in questi discorsi il rischio di bias cognitivi è molto elevato (ad esempio perché si frequentano persone della stessa cerchia sociale) io cerco sempre di rifarmi alle medie. Purtroppo non ho trovato dati sull'eredità media in Lombardia che comunque l'Agenzia delle Entrate dovrebbe avere.

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Eravamo formiche. Mi sa che moriremo cicale (specialmente i giovani, non c'è più il sacrificio al risparmio che era diffuso nelle coorti 1930-40-50-60).

Vedi l'allegato 2875041Vedi l'allegato 2875042

Eravamo formiche. Mi sa che moriremo cicale (specialmente i giovani, non c'è più il sacrificio al risparmio che era diffuso nelle coorti 1930-40-50-60).

Vedi l'allegato 2875041Vedi l'allegato 2875042
ma non c'è il sacrificio al risparmio perchè non ce n'è bisogno suvvia...ormai si sta bene e il paese si è seduto motivo anche del calo della produttività...in più i figli non sono più un obiettivo quindi anche i soldi si spendono più facilmente. La generazione dei miei genitori era molto più oculata.
Quello che creerà più casino sarà la mala gestione dei soldi ereditati.io non ho social e non voglio apparire in alcun modo nonostante possa farlo nel mio piccolo ma c'è gente che appena si troverò milioni di euro in tasca senza una formazione finanziaria di base li perderà o spenderà male innescando anche delle bolle per moda. Del tipo che così come oggi l'aperitivo è di moda(e infatti si paga ormai 8-10 euro a capoccia, assurdo fino a 10 anni fa) magari lo sarà abitare a milano in una zona particolare...
ci sarà distorsione e ci sarà polarizzazione. I social e internet hanno uniformato i gusti, tutti vogliono la moda
 
Vero. Però i giovani sono pochi. Tranne il sottoscritto, nel mio giro parentale e di conoscenze non ho nessuno con più di due figli, la maggior parte con uno.
Mio nipote, 18 anni figlio unico, ha alle spalle nonna materna 75enne con casa (da dividere in due), nonni paterni ultra ottantenni con casa (da dividere in due), genitori con casa da 7/800K.
Hai voglia a spenderli tutti a botte di spritz.
beato lui! a leggere tutte queste statistiche mi sembra di essere il trentenne piu sfigato d'italia
 
Vero. Però i giovani sono pochi. Tranne il sottoscritto, nel mio giro parentale e di conoscenze non ho nessuno con più di due figli, la maggior parte con uno.
Mio nipote, 18 anni figlio unico, ha alle spalle nonna materna 75enne con casa (da dividere in due), nonni paterni ultra ottantenni con casa (da dividere in due), genitori con casa da 7/800K.
Hai voglia a spenderli tutti a botte di spritz.
è quello che intendevo, metti il caso di questo tuo nipote. quando finisce nel posto pubblico a 1600 euro cosa gliene frega di risparmiare. il tetto ce l'avrà, il cuscinetto di mamma e papà pure. spende tutto se non vorrà figli, e se li avrà spenderà comunque perchè ormai i figli sono un lusso come in america.
 
Hai ragione anche tu, però secondo me in questi discorsi il rischio di bias cognitivi è molto elevato (ad esempio perché si frequentano persone della stessa cerchia sociale) io cerco sempre di rifarmi alle medie. Purtroppo non ho trovato dati sull'eredità media in Lombardia che comunque l'Agenzia delle Entrate dovrebbe avere.

Vedi l'allegato 2875053
Ni. Con me lavorano almeno 40 persone di tutte le estrazioni e NESSUNO di loro ha più di due figli, quasi tutti uno o nessuno. E io sono il terzo in termini di età. I due più vecchi di me non hanno figli.
 
io avevo scritto di la, guadagno 2000 puliti e ho 30 anni. lavoravo in consulenza se avessi tenuto botta tra 3 anni ne guadagnavo 2500 e tra 6 3000.
ma poi mi sono detto chi me lo fa fare? figli non ne voglio, i genitori e nonni non solo non hanno debiti ma sono patrimonializzati il giusto, casa sfrutto un appartamento libero dei nonni bilocale tanto mi basta. mi cambiano la vita i soldi? forse se ne prendessi il doppio si ma 3k no se devo buttare 6 anni di vita e poi tenere il ritmo per altri 10.
E questo perchè comunque mi impegno altrimenti altri come alcuni amici si parcheggiano nel pubblico a 1600 tanto ''eredito'' / vado d'accordo coi genitori e vivo con loro
 
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