Milano (città) - Osservatorio mercato immobiliare - Parte XI

  • Ecco la 60° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    Questa settimana abbiamo assistito a nuovi record assoluti in Europa e a Wall Street. Il tutto, dopo una ottava che ha visto il susseguirsi di riunioni di banche centrali. Lunedì la Bank of Japan (BoJ) ha alzato i tassi per la prima volta dal 2007, mettendo fine all’era del costo del denaro negativo e al controllo della curva dei rendimenti. Mercoledì la Federal Reserve (Fed) ha confermato i tassi nel range 5,25%-5,50%, mentre i “dots”, le proiezioni dei funzionari sul costo del denaro, indicano sempre tre tagli nel corso del 2024. Il Fomc ha anche discusso in merito ad un possibile rallentamento del ritmo di riduzione del portafoglio titoli. Ieri la Bank of England (BoE) ha lasciato i tassi di interesse invariati al 5,25%. Per continuare a leggere visita il link

Stato
Chiusa ad ulteriori risposte.
Sempre rimanendo nel filone "AI, fantasia e mq a Milano" qua si dichiarano 96mq ad un prezzo apparentemente quasi umano, dai 5k al mq ristrutturato è un po' alto per un piano terra ma...
Trilocale via Pietro Giannone 6, Paolo Sarpi, Milano | 3 locali | 96 m²
mezza casa è sottoterra :eek:
Le cantine vendute al costo degli appartamenti!
Ora mi aspetto qualcuno che mi faccia notare che i mq sottoterra vanno calcolati al 150% perché sono meglio coibentati e si risparmia sul riscaldamento :D
 
sugli annunci immobiliari ci si potrebbe scrivere un libro, questi agenti hanno una fantasia superiore a JRR Tolkien.
"luminossissimo interrato...gas Radon in abbondanza, ospedale a pochi passi :asd: "
 
Con l'aumento dei tassi di interesse e conseguente remunerazione interessante dei risparmi investiti in obbligazioni tenersi immobili vuoti è una pessima idea
 
Molto felice della vendita del mio appartamento in una zona che si è qualificata tantissimo (sud di Milano) ma comprare oggi è, proporzionalmente, impossibile. Volevo fare l’upgrade, mi sa che compro 20 Daytona e li rivendo, prima :D
 
Non si potranno comprare gli appartamenti della Torre Velasca

72 appartamenti all'interno del grattacielo verranno affittati completamente arredati

MilanoToday23 marzo
Non si potranno comprare gli appartamenti della Torre Velasca
 
Molto felice della vendita del mio appartamento in una zona che si è qualificata tantissimo (sud di Milano) ma comprare oggi è, proporzionalmente, impossibile. Volevo fare l’upgrade, mi sa che compro 20 Daytona e li rivendo, prima :D
Anch'io ho venduto ma ricomprare ora è davvero impossibile, volevo investire ma non ne capisco nulla.
 
domanda per chi ha venduto senza ricomprare: siete andati in affitto?
 
Estraggo dall'articolo:

“Gli alloggi promossi on line a Milano con finalità di affitti brevi sono soltanto l’1,6% delle case esistenti in città, - evidenzia infatti Aigab. - Possibile che quell’1,6% di case online, per il 95% di proprietà di singoli proprietari che li gestiscono in modo diretto o li affidano a gestori professionali, siano il problema?"

la domanda da farsi magari è: perché se a milano nel 2019 le case su airbnb c'erano già (non credo fossero molte meno, ma supponiamo anche fossero 8k invece di 15k) e le case sfitte pure, i prezzi erano molto meno drammatici?
Ecco, magari non sarà così dominante, ma penso che gli appartamenti AirBnB possano rappresentare quote non trascurabili (e maggiori del 1:7 ipotizzato) in determinate aree della città e in alcuni tagli specifici di immobile.
Personalmente immaginerei una maggior forza su piccoli tagli, i quali sono però quelli maggiormente cercati da giovani e single.

C'è un dossier di Today (a pagamento) che racconta numeri diversi...

Su Airbnb il 15% delle abitazioni in affitto a Milano

Gli immobili in affitto sono circa 110k, di cui quasi 17k censiti su airbnb, che porta l'impatto al 15% del totale.

Inoltre, gli immobili intestati come "locazione turistica / casa vacanza" è passato da 1500 a 7500 dal 2017 al 2022 di fatto quintuplicando.

Il fenomeno è in crescita da 10 anni e non si può pensare che non rappresenti un problema, soprattutto, come dice @cecc88, per i tagli più piccoli e "comodi" come location.

Oltretutto, il dossier sottolinea come la maggior parte degli annunci sia gestita da società e quindi parliamo di società che fanno un bel fatturato ma poi al singolo proprietario arrivano le briciole, sarei proprio curioso di vedere un'analisi seria sui 4+4 anni che tenga in conto di tutto. Mi ero fatto una piccola analisi sugli stessi dati ed era chiaro che a guadagnare bene (n. notti occupate) erano una piccola percentuale di appartamenti.

Ovviamente non è l'unico problema e si unisce a quello dell'edilizia pubblica (su cui qualcosa si muove) e a quello delle case sfitte, che avete già descritto bene. A livello politico è importante rendere appetibile la messa a reddito, invece di fatto parliamo di case con rendimenti bassi (perchè molto costose), ma anche con costi di manutenzione quasi nulli se le lasci semi-abbandonate, e con rischi di insolvenza abbastanza alti soprattutto in zone periferiche.
Invece con gli affitti brevi c'è l'onda del "guadagno facile e per tutti e senza rischi".
 
C'è un dossier di Today (a pagamento) che racconta numeri diversi...

Su Airbnb il 15% delle abitazioni in affitto a Milano

Gli immobili in affitto sono circa 110k, di cui quasi 17k censiti su airbnb, che porta l'impatto al 15% del totale.

Inoltre, gli immobili intestati come "locazione turistica / casa vacanza" è passato da 1500 a 7500 dal 2017 al 2022 di fatto quintuplicando.

beh se i numeri sono questi allora sì, airbnb potrebbe essere il problema più consistente al momento

Oltretutto, il dossier sottolinea come la maggior parte degli annunci sia gestita da società e quindi parliamo di società che fanno un bel fatturato ma poi al singolo proprietario arrivano le briciole, sarei proprio curioso di vedere un'analisi seria sui 4+4 anni che tenga in conto di tutto. Mi ero fatto una piccola analisi sugli stessi dati ed era chiaro che a guadagnare bene (n. notti occupate) erano una piccola percentuale di appartamenti.

infatti lo dicevo qualche pagina fa, non conviene affittare un solo appartamento, magari piccolo, su airbnb, a meno che non si riesca a stargli dietro di persona occupandosi di pulizie, check in e check out, imprevisti, ecc. altrimenti conviene affittarlo con classico 4+4 e cedolare secca, magari guadagnando poco meno ma senza sbattimenti.

Ovviamente non è l'unico problema e si unisce a quello dell'edilizia pubblica (su cui qualcosa si muove) e a quello delle case sfitte, che avete già descritto bene. A livello politico è importante rendere appetibile la messa a reddito, invece di fatto parliamo di case con rendimenti bassi (perchè molto costose), ma anche con costi di manutenzione quasi nulli se le lasci semi-abbandonate, e con rischi di insolvenza abbastanza alti soprattutto in zone periferiche.
Invece con gli affitti brevi c'è l'onda del "guadagno facile e per tutti e senza rischi".
sull'assegnazione delle case popolari, anche se non è proprio il fulcro del discorso di questo thread, consiglio questo servizio.
giusto un dato: 25mila alloggi vuoti tra milano e regione lombardia
 
C'è un dossier di Today (a pagamento) che racconta numeri diversi...

Su Airbnb il 15% delle abitazioni in affitto a Milano

Gli immobili in affitto sono circa 110k, di cui quasi 17k censiti su airbnb, che porta l'impatto al 15% del totale.

Inoltre, gli immobili intestati come "locazione turistica / casa vacanza" è passato da 1500 a 7500 dal 2017 al 2022 di fatto quintuplicando.

Il fenomeno è in crescita da 10 anni e non si può pensare che non rappresenti un problema, soprattutto, come dice @cecc88, per i tagli più piccoli e "comodi" come location.

Oltretutto, il dossier sottolinea come la maggior parte degli annunci sia gestita da società e quindi parliamo di società che fanno un bel fatturato ma poi al singolo proprietario arrivano le briciole, sarei proprio curioso di vedere un'analisi seria sui 4+4 anni che tenga in conto di tutto. Mi ero fatto una piccola analisi sugli stessi dati ed era chiaro che a guadagnare bene (n. notti occupate) erano una piccola percentuale di appartamenti.

Ovviamente non è l'unico problema e si unisce a quello dell'edilizia pubblica (su cui qualcosa si muove) e a quello delle case sfitte, che avete già descritto bene. A livello politico è importante rendere appetibile la messa a reddito, invece di fatto parliamo di case con rendimenti bassi (perchè molto costose), ma anche con costi di manutenzione quasi nulli se le lasci semi-abbandonate, e con rischi di insolvenza abbastanza alti soprattutto in zone periferiche.
Invece con gli affitti brevi c'è l'onda del "guadagno facile e per tutti e senza rischi".
Mi pare che i tuoi dati siano sostanzialmente compatibili con i dati dell'articolo precedente che evidenziava come si guarda il dito, ma non la luna, ovvero i circa 15k appartamenti sottratti al mercato degli affitti ordinari (perchè in locazione breve) sono molti meno della massa di quelli "tenuti a disposizione" che sono circa 100k. Ecco, è questo il punto, ci sono molti più immobili che non sono nè affittati a lungo nè a breve termine perchè sono tenuti VUOTI.

A questi si aggiungano pure l'edilizia popolare che mi pare sia proprio allo sbando (non solo a Milano, ma in tutta Italia): edifici ghetto, quartieri che sono covi di microdelinquenza, manutenzione inesistente, appartamenti abbandonati...
 
Ultima modifica:
infatti lo dicevo qualche pagina fa, non conviene affittare un solo appartamento, magari piccolo, su airbnb, a meno che non si riesca a stargli dietro di persona occupandosi di pulizie, check in e check out, imprevisti, ecc. altrimenti conviene affittarlo con classico 4+4 e cedolare secca, magari guadagnando poco meno ma senza sbattimenti.

Io rimango piuttosto scettico sul discorso guadagni, almeno molto dubbioso visto l'interesse che suscita AirBnB.
Chiaramente non tutti gli immobili sono adatti, non tutte le zone premiano allo stesso modo e non tutti sono in grado di/non hanno voglia di avere una reale attività che comporta coinvolgimento.
Però secondo me con i giusti filtri la prospettiva cambia.

Limitandoci ai tagli piccoli (e in coerenza con quanto diciamo sempre qui sopra) trovo molto difficile affittare monolocali sopra i 1000 euro e un piccolo bilo sopra i 1300, questo in zone diciamo normali, non troppo centrali.
Ora, io non sono affatto esperto in affitti, non conosco nemmeno le dinamiche di dettaglio, ma con una ricerca a occhio su AirBnB noto come non sia difficile avere tariffe intorno alle 100 euro a notte al netto di tutte le spese (tasse soggiorno, pulizia, servizio AirBnB), con picchi opportunistici che vanno anche al doppio/triplo. La mediana milanese degli annunci è comodamente più alta.
A occhio, l'affitto regolare rende 12000-16000 euro pre tasse, con incognita inquilini, tariffa bloccata per 4 anni (8?) e poco sbattimento.
AirBnB va praticamente a pari con i soli weekend (104 notti), le festività e i periodi caldi, probabilmente è già nella parte alta della forchetta se non oltre.

Considerando la quantità notevole di pensionati, non trovo poi così improbabile una cooperazione famigliare per gestire un AirBnB dove sostanzialmente si parla di accogliere gli ospiti per dare le chiavi ed eventualmente ritirarle, oltre a organizzare il passaggio pulizie. Personalmente ho visto diversi risolvere molto con serrature elettroniche.

Spesso qui pensiamo alle nostre vite, probabilmente impegnate, ma nella massa c'è un sacco di gente "libera". Ragazzi che stanno studiando, genitori in pensione, disoccupati. E' chiaro che lo sbattimento del BnB c'è e ci sarà sempre, ma in diversi casi è molto gestibile.


sull'assegnazione delle case popolari, anche se non è proprio il fulcro del discorso di questo thread, consiglio questo servizio.
giusto un dato: 25mila alloggi vuoti tra milano e regione lombardia

Le case popolari verosimilmente hanno i problemi di gran parte della res pubblica nella cara Italia...


Aggiungo un aspetto di vita vissuta. Sabato incrociamo una famiglia normalissima, la mia compagna riconosce la ex proprietaria di casa dove affittava una stanza.
Quando dovette cambiare casa la signora le fece vedere almeno 5 case con stanze libere, di cui 1 con camere interrate, immagino non abitabili.
Rigorosamente tutto a nero, non ho idea del metodo utilizzato, ma posso chiedere. Ecco, magari non sono tutti casi analoghi, ma nelle case sfitte rientrano anche parecchi giovani, studenti e lavoratori, che affittano in nero, invisibili alle statistiche.
 
infatti lo dicevo qualche pagina fa, non conviene affittare un solo appartamento, magari piccolo, su airbnb, a meno che non si riesca a stargli dietro di persona occupandosi di pulizie, check in e check out, imprevisti, ecc. altrimenti conviene affittarlo con classico 4+4 e cedolare secca, magari guadagnando poco meno ma senza sbattimenti.

Il punto non è il singolo proprietario che con un po' di sbattimento "arrotonda" (l'idea originaria di airbnb), il punto sono le società che prendono in gestione gli appartamenti promettendoti la stessa rendita di un affitto residenziale ma senza rischio insolvenza, senza sbattimento perchè si occupano di tutto loro, e con più flessibilità di un 4+4 perchè puoi lasciarlo a disposizione anche sei mesi l'anno, o due anni eccetera. E intanto "si apprezza", così oltre a toglierlo dal mercato degli affitti l'hai tolto anche dal mercato delle vendite.

Queste società esistono da pochi anni e se togliete il casino pandemia capite che parliamo di qualcosa di assolutamente nuovo e in crescita.

Mi pare che i tuoi dati siano sostanzialmente compatibili con i dati dell'articolo precedente che evidenziava come si guarda il dito, ma non la luna, ovvero i circa 15k appartamenti sottratti al mercato degli affitti ordinari (perchè in locazione breve) sono molti meno della massa di quelli "tenuti a disposizione" che sono circa 100k.

Non c'è nessuna luna e soprattutto nessun dito. Di appartamenti sfitti a Milano si è sempre parlato, è quasi fisiologico un 10% di appartamenti privati "a disposizione", cui si sommano quelli in mano al Comune. Di questi ultimi si sta cercando di liberarne circa 15k, per compensare quelli finiti su airbnb (lasciamo perdere il fatto che su airbnb c'è il semicentro e in edilizia popolare la periferia...).

Il punto non è la fotografia ma il trend. Se oggi abbiamo 15k appartamenti, quanti erano nel 2018 e quanti saranno nel 2027?
Se il 15% è il dato globale, come cambia la figura se ci soffermiamo sul semicentro, sulle zone "cool" o su quelle comode ai trasporti (che servono ai turisti sì, ma pure ai pendolari)?
Sono certo che arriviamo a un 20% abbondante, destinato a crescere molto rapidamente.

E' più facile convincere il proprietario che non si è mai nemmeno sognato di affittare (mi costa di più affittarlo che lasciarlo vuoto, cito testualmente...), o è più facile convincere il rentier che è passato dal residenziale all'affitto breve?

Fermo restando che bisogna agire su entrambi i fronti, l'emergenza è chiaramente l'affitto breve: un'emergenza per altro condivisa da tutte le città turisticamente attrattive, legata a doppio filo con il problema dell'overtourism e la trasformazione delle città d'arte (e Milano non è e non può essere solo una città d'arte), e contro cui si sono mosse già moltissime città in tutto il mondo - in Italia si è mossa solo Venezia, e di recente, e quella ormai è un caso perso (nel senso che ha fatto -30% residenti negli ultimi vent'anni).

«È una questione che colpisce Venezia, ma anche Padova e Verona dove dal 2019 al 2022 il numero di posti letto in affitti brevi è raddoppiato, superando il numero di quelli alberghieri»
 
Ultima modifica:
Il punto non è la fotografia ma il trend. Se oggi abbiamo 15k appartamenti, quanti erano nel 2018 e quanti saranno nel 2027?
Se il 15% è il dato globale, come cambia la figura se ci soffermiamo sul semicentro, sulle zone "cool" o su quelle comode ai trasporti (che servono ai turisti sì, ma pure ai pendolari)?
Sono certo che arriviamo a un 20% abbondante, destinato a crescere molto rapidamente.
Concordo e aggiungo:

I dati globali perdono di vista i tagli. L'affitto breve sarà in misura maggiore utilizzato su mono e bilocali, mentre sono ben convinto che nel mischione dei totali vi siano diversi (magari non la metà, ma non credo nemmeno meno di 1/3) appartamenti con 3+ locali.

D'altronde è normale, tolti i frazionamenti la convenienza dell'AirBnB (nonché la sua vendibilità) diminuisce coi posti letto.

Ciò significa che la pressione sui piccoli tagli di AirBnB potrebbe essere di 15k su 60-70k. E il totale degli immobili potenziali è sicuramente stimato per eccesso proprio per il nero, eventuali annunci "perenni", comodati d'uso, seconde case e altre distorsioni, risulta invece improbabile registrare più affitti rispetto ai reali.
 
Il punto non è il singolo proprietario che con un po' di sbattimento "arrotonda" (l'idea originaria di airbnb), il punto sono le società che prendono in gestione gli appartamenti promettendoti la stessa rendita di un affitto residenziale ma senza rischio insolvenza, senza sbattimento perchè si occupano di tutto loro, e con più flessibilità di un 4+4 perchè puoi lasciarlo a disposizione anche sei mesi l'anno, o due anni eccetera. E intanto "si apprezza", così oltre a toglierlo dal mercato degli affitti l'hai tolto anche dal mercato delle vendite.

Queste società esistono da pochi anni e se togliete il casino pandemia capite che parliamo di qualcosa di assolutamente nuovo e in crescita.



Non c'è nessuna luna e soprattutto nessun dito. Di appartamenti sfitti a Milano si è sempre parlato, è quasi fisiologico un 10% di appartamenti privati "a disposizione", cui si sommano quelli in mano al Comune. Di questi ultimi si sta cercando di liberarne circa 15k, per compensare quelli finiti su airbnb (lasciamo perdere il fatto che su airbnb c'è il semicentro e in edilizia popolare la periferia...).

Il punto non è la fotografia ma il trend. Se oggi abbiamo 15k appartamenti, quanti erano nel 2018 e quanti saranno nel 2027?
Se il 15% è il dato globale, come cambia la figura se ci soffermiamo sul semicentro, sulle zone "cool" o su quelle comode ai trasporti (che servono ai turisti sì, ma pure ai pendolari)?
Sono certo che arriviamo a un 20% abbondante, destinato a crescere molto rapidamente.

E' più facile convincere il proprietario che non si è mai nemmeno sognato di affittare (mi costa di più affittarlo che lasciarlo vuoto, cito testualmente...), o è più facile convincere il rentier che è passato dal residenziale all'affitto breve?

Fermo restando che bisogna agire su entrambi i fronti, l'emergenza è chiaramente l'affitto breve: un'emergenza per altro condivisa da tutte le città turisticamente attrattive, legata a doppio filo con il problema dell'overtourism e la trasformazione delle città d'arte (e Milano non è e non può essere solo una città d'arte), e contro cui si sono mosse già moltissime città in tutto il mondo - in Italia si è mossa solo Venezia, e di recente, e quella ormai è un caso perso (nel senso che ha fatto -30% residenti negli ultimi vent'anni).

«È una questione che colpisce Venezia, ma anche Padova e Verona dove dal 2019 al 2022 il numero di posti letto in affitti brevi è raddoppiato, superando il numero di quelli alberghieri»
Premesso che il fenomeno Airbnb va regolamentato (e con le regole perderebbe di molto l'attuale appeal) però non capisco, è fisiologico avere il 10% del patrimonio abitativo tenuto fermo ed è considerato il diavolo averne meno dell'1% adibito ad affitti brevi...:confused:
 
Mi pare che i tuoi dati siano sostanzialmente compatibili con i dati dell'articolo precedente che evidenziava come si guarda il dito, ma non la luna, ovvero i circa 15k appartamenti sottratti al mercato degli affitti ordinari (perchè in locazione breve) sono molti meno della massa di quelli "tenuti a disposizione" che sono circa 100k. Ecco, è questo il punto, ci sono molti più immobili che non sono nè affittati a lungo nè a breve termine perchè sono tenuti VUOTI.

A questi si aggiungano pure l'edilizia popolare che mi pare sia proprio allo sbando (non solo a Milano, ma in tutta Italia): edifici ghetto, quartieri che sono covi di microdelinquenza, manutenzione inesistente, appartamenti abbandonati...
il 10% delle case vuote tiene conto anche degli appartamenti affittati in nero ?
 
Stato
Chiusa ad ulteriori risposte.
Indietro