Milano (città) - Osservatorio mercato immobiliare - Parte XII

Stato
Chiusa ad ulteriori risposte.
Appena scoperto che il bilo in cui stavo, e dove pagavo 800 euro, è stato ri-affittato a 1000 euro.
Ovviamente i 200 di rivalutazione sono dovuti al futuro scalo di p.romana, il bilo a ringhiera vecchio era e vecchio è rimasto (servirebbero almeno 30/50k di lavori seri, ma il proprietario non ha i soldi).
Considera che avrà adeguato il canone (800€) anche all'inflazione. Nei 200€ ci sono quindi almeno 80€ di inflazione Istat (gennaio 2022-gennaio 2023) il resto sarà dovuto allo scalo porta Romana o per scremare in alcuni casi l'alta domanda.

Comunque può essere brutto da dire, ma se c'è chi lo affitta a 1.000€ non ristrutturato, per quale motivo ristrutturare (e investire/immobilizzare soldi) da cui bisognerà poi rientrare?
 
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Considera che avrà adeguato il canone (800€) anche all'inflazione. Nei 200€ ci sono quindi almeno 80€ di inflazione Istat (gennaio 2022-gennaio 2023) il resto sarà dovuto allo scalo porta Romana o per scremare in alcuni casi l'alta domanda.

Comunque può essere brutto da dire, ma se c'è chi lo affitta a 1.000€ non ristrutturato, per quale motivo ristrutturare (e investire/immobilizzare soldi) da cui bisognerà poi rientrare?
Scremare l'alta domanda non credo, ho visto e i prezzi sono quelli al momento in quella zona (palazzo pieno di extraue che condividono un mono/bilo/tri) in palazzo che richiede dei lavori importanti.

Sulla seconda parte...prima o poi ti tocca spendere per sistemare ciò che non va. Non basterà sempre intonacare le pareti e via, i lavori strutturali, su una casa del 60 prima o poi vanno fatti.
Diluirli nel tempo lo considero più intelligente rispetto a rimandare di continuo per massimizzare l'incasso.
 
Scremare l'alta domanda non credo, ho visto e i prezzi sono quelli al momento in quella zona (palazzo pieno di extraue che condividono un mono/bilo/tri) in palazzo che richiede dei lavori importanti.

Sulla seconda parte...prima o poi ti tocca spendere per sistemare ciò che non va. Non basterà sempre intonacare le pareti e via, i lavori strutturali, su una casa del 60 prima o poi vanno fatti.
Diluirli nel tempo lo considero più intelligente rispetto a rimandare di continuo per massimizzare l'incasso.
Casa del '60 un bilocale in casa di ringhiera?
 
Per la gioia dei rosiconi a MI si respira tanta medda
Screenshot-20230410-180103-Drive.jpg
Esemplificativi sono i dati di Lodi, Cremona e Mantova: se radessimo al suolo il 95% di Milano riducendola a una cittadina da 50k anime il miglioramento sarebbe comunque limitato.
 
Per la gioia dei rosiconi a MI si respira tanta medda
Screenshot-20230410-180103-Drive.jpg
Tema che non interessa a nessuno e non capisco come mai.

Bisognerebbe chiedersi cosa rappresenta il concetto di qualità della vita per chi vive a Milano.
 
Tasso migratorio interno 2022, se qui non vedete gli effetti dello sw siete semplicemente orbi (Milano e Torino a saldo 0, Roma appena positivo, Napoli non parliamone; nel compenso TUTTE le province lombarde in cima alla classifica e dati positivi anche per tutte le piemontesi, emiliane e venete con pochissime eccezioni):

Province / Regioni / RipartizioniTasso migratorio interno
Bologna4.9
Pavia4.6
Parma4.6
Ferrara4.6
Ravenna4.5
Como4.2
Monza e della Brianza3.9
Mantova3.7
Cremona3.5
Piacenza3.4
Trieste3.3
Forlì-Cesena3.3
Varese3.2
Modena3.2
Rimini3.2
Bergamo3.1
Trento3.0
Verbano-Cusio-Ossola2.8
Lodi2.6
Padova2.6
Reggio nell'Emilia2.6
Pistoia2.6
La Spezia2.5
Livorno2.5
Vercelli2.3
Novara2.3
Alessandria2.3
Lecco2.2
Brescia2.2
Udine2.2
Savona2.2
Lucca2.2
Cuneo2.1
Verona2.1
Pordenone2.1
Prato2.1
Pesaro e Urbino2.1
Viterbo2.1
Gorizia2.0
Pisa1.9
Belluno1.8
Genova1.8
Biella1.7
Sondrio1.6
Venezia1.6
Ancona1.6
Vicenza1.3
Asti1.2
Treviso1.2
Massa-Carrara1.2
Bolzano-Bozen1.0
Arezzo1.0
Grosseto0.9
Roma0.9
Cagliari0.8
Rovigo0.7
Imperia0.6
Firenze0.6
Pescara0.6
Perugia0.5
Chieti0.3
Terni0.2
Sassari0.1
Torino0.0
Milano0.0
Siena-0.2
Fermo-0.2
Oristano-0.3
Macerata-0.7
Ascoli Piceno-0.7
Teramo-0.7
Rieti-1.2
Latina-1.5
L'Aquila-1.5
Bari-1.5
Sud Sardegna-1.8
Lecce-2.0
Siracusa-2.2
Caserta-2.7
Ragusa-2.7
Nuoro-2.7
Catania-2.8
Barletta-Andria-Trani-2.9
Frosinone-3.1
Brindisi-3.1
Salerno-3.2
Taranto-3.4
Messina-3.4
Trapani-3.6
Palermo-3.6
Avellino-4.0
Cosenza-4.2
Campobasso-4.6
Benevento-4.6
Matera-4.7
Catanzaro-4.8
Agrigento-4.8
Isernia-5.0
Napoli-5.2
Foggia-5.9
Potenza-5.9
Enna-6.1
Vibo Valentia-6.7
Reggio di Calabria-6.8
Crotone-6.9
Caltanissetta-7.6
Nord-ovest1.8
Nord-est2.6
Centro0.7
Sud-3.7
Isole-2.8
ITALIA0.0
 
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mi son perso un bel po' di botta e risposta (molti interessanti), soprattutto tra @Trico e @cecc88 .

C'era un passaggio nelle ultime pagine dello scorso volume, dove entrambi i soggetti ponevano il loro punto di vista sulle tempistiche e l'individuazione dei trend (a favore/contro dell'immobiliare)

cecc:
"Mi parli di trend demografici, imprese che si spostano, evoluzioni della società.
Capiamoci, o si parla dell'immobiliare e si ragiona su 10-15 anni oppure parliamo di lungo termine, ma in questo caso vale letteralmente tutto."


trico:
"10-15 anni va benissimo, l'ho già scritto. Credi di poter erodere il potere d'acquisto per altri 10-15 anni senza vedere effetti, perchè c'è il fieno in cascina?"

cecc:
"No, ma tra 10-15 saranno superati gli orizzonti di chi deve fare scelte immobiliari ora, quello intendo.
10-15 anni mi interessano perché qui ho tutti i miei interessi personali e affettivi, ma la casa verosimilmente dovrò comprarla prima."

Ed è qui che io mi ritrovo nella filosofia di cecc88 (inserite anche me nel #teamrialzista, in realtà io sarei per il team #opportunista, ma senza sfera di cristallo è difficile :D).

Mi ritrovo in ciò che dice @cecc88 perché ci sono (appena) passato io, la mia compagna e svariati amici che orbitano su Milano città per lavoro.

La gente (fissiamo in media costante* ogni anno) che studia/si affaccia al mondo del lavoro, nel giro di 'x' anni (con x ampiamente < 10-15anni nel 90% dei casi) deve fare la scelta immobiliare, perché stufa di pagare affitto e per avere stabilità (chiamatela 'bias italiano-da mattone', ma già se facciamo un piccolo sondaggio tra i partecipanti a questo topic, scommetto che almeno 9 su 10 hanno la prima casa di proprietà e preferisco il mutuo, anche semi-tombale ad una vita in affitto, specialmente quando l'affitto ha prezzi enormi [Milano] ed il delta rata mutuo/affitto è tendente ad 1 o minore in alcuni casi).

Ed ogni anno, sul mercato immobiliare ci saranno sempre single e coppie che alimentano la domanda/richiesta di immobile + genitori del sud che comprano ai pargoli studenti bocconiani un mono/bilo.
*La scommessa da fare è su 'quanta gente' , quando la media, che ho scritto essere costante (per generalizzare) diventi realmente tanto decrescente e in quanto tempo --> spoiler: per tutti coloro dai 25+ ai 35 anni, temo che l'orizzonte temporale rischia di restare >10 anni e quindi alla prima (?) occasione si cerchi comunque di comprare strappando il miglior prezzo, nella miglior posizione possibile.

Comunque da come scrive qualcuno , mi pare che per media dei redditi di chi cerca/trova e riesce a comprare casa a Milano venga indicato da qualcuno dal mio punto di vista, il 5-10 % percentile dei redditi perché coppie da 90k in due sono davvero rare . In realtà una coppia di locali aiutata da 70k dei genitori compra eccome anche se con rata da 750-850euro. Certo che compra in periferia, anche in quelle zone che una volta non avevano buona fama ma ora sono ben abitate , in cui vi invito tra l' altro a fare un giro perché chi sta comprando in queste zone in media sono famiglie da 3,5-4k netti al mese , che cercano pulizia , verde , poco caos e gli stessi servizi del semicentro. Quello che sta diventando più frequente è che i 50-55enni o oltre si trasferiscano dalla periferia al semicentro forti di redditi e risparmi superiori, mi sembra che non fosse così frequente una volta, oppure che si lancino in acquisti sul nuovo classe a/b anche in zone periferiche, più o meno l'esborso è
simile. Diciamo che ai giovani fino ai 40 il trilocale da 500k poco dentro la circonvallazione è precluso, come lo era 15-18anni fa però. La bolla sui prezzi allora era evidente, ora se c'è, è sugli affitti o meglio sulle pretese dei proprietari.

Condivido in toto. Anche 15 anni fa, senza aiuti familiari non è che un giovane potesse permettersi chissà cosa su Milano.

Questo è un caso simile, vissuto in prima persona da me e dalla mia compagna. Oltre che da amici.
Chi ha potuto, già dai tempi dell'università (anni 2010-15) ha acquistato un mono o bilo (amici e mia compagna). Aiutati (per definizione :D) dai genitori + mutui (abbastanza favorevoli specialmente nel 2015/2016).
Nel mio caso poi, io ho avuto un aiuto dai miei genitori per acquistare ora, la mia ragazza ha invece venduto il suo bilo (per il quale stava finendo di pagare un mutuo irrisorio, vendendolo bene ovviamente) e abbiamo preso un ampio trilo pressoché nella stessa zona, ovviamente aggiungendo un mutuo che in coppia è sostenibile (circa 850€) / ma in linea di massima resta sostenibile anche per il singolo (visto che abbiamo 2k+ netti al mese entrambi..ma non 3k+ come @makita00 ...magari :D )

Siamo fortunati ad avere genitori (statali con stipendi, se comparati con i nostri, miseri...)che ci hanno aiutato? Certo che sì, non lo negherò mai e gli sarò grato per sempre. Nel caso avessi figli farò di tutto per dare loro un aiuto.
Quello che ripeto (ovviamente a chi può permetterselo) ai miei amici expat come me, è che io preferisco farmi dare la 'quota' di eredità ora per un qualcosa di importante (acquisto prima casa), piuttosto che attenderà il tempo di ereditare per vie legali, dove oltretutto ci paghi sopra tasse...
In questo (che forse è 'unico') caso non riuscirò mai a capire gente che non vuole aiuto familiare per orgoglio. Ma proprio mai.
Ripeto, sempre che un 40-50-60k ecc di 'eredità' siano disponibili. So che ci sono persone che non possono chiedere neanche un euro ai propri familiari.

E questa mia visione va a favore dell'orizzonte temporale (almeno fino ad oggi), altrimenti hai voglia a risparmiare 150-200k(?) da aggiungere a mutuo + parte della consorte restando in affitto in un bilo a Milano.
 
Tasso migratorio interno 2022, se qui non vedete gli effetti dello sw siete semplicemente orbi (Milano e Torino a saldo 0, Roma appena positivo, Napoli non parliamone; nel compenso TUTTE le province lombarde in cima alla classifica e dati positivi anche per tutte le piemontesi, emiliane e venete con pochissime eccezioni):

Dai su...
'Roma appena positivo' nel 2022 è 0.9 (record del quinquennio), nel 2019 è 0.3
Torino negli ultimi 10 anni è sempre stata intorno allo 0, a parte il 2019.
Ora il sito ISTAT mi si è impallato e non posso vedere Napoli (ultimo quinquennio calo costante, quest'anno poco piu' accentuato) e soprattutto Milano, che con i prezzi delle case che ha sviluppato per l'appunto nell'ultimo quinquennio, è naturale che veda meno trasferimenti intraprovinciali. Insomma, lo smart working conta meno di 0 per spiegare questi dati.
 
Tasso migratorio interno 2022, se qui non vedete gli effetti dello sw siete semplicemente orbi (Milano e Torino a saldo 0, Roma appena positivo, Napoli non parliamone; nel compenso TUTTE le province lombarde in cima alla classifica e dati positivi anche per tutte le piemontesi, emiliane e venete con pochissime eccezioni):

Province / Regioni / RipartizioniTasso migratorio interno
Bologna4.9
Pavia4.6
Parma4.6
Ferrara4.6
Ravenna4.5
Como4.2
Monza e della Brianza3.9
Mantova3.7
Cremona3.5
Piacenza3.4
Trieste3.3
Forlì-Cesena3.3
Varese3.2
Modena3.2
Rimini3.2
Bergamo3.1
Trento3.0
Verbano-Cusio-Ossola2.8
Lodi2.6
Padova2.6
Reggio nell'Emilia2.6
Pistoia2.6
La Spezia2.5
Livorno2.5
Vercelli2.3
Novara2.3
Alessandria2.3
Lecco2.2
Brescia2.2
Udine2.2
Savona2.2
Lucca2.2
Cuneo2.1
Verona2.1
Pordenone2.1
Prato2.1
Pesaro e Urbino2.1
Viterbo2.1
Gorizia2.0
Pisa1.9
Belluno1.8
Genova1.8
Biella1.7
Sondrio1.6
Venezia1.6
Ancona1.6
Vicenza1.3
Asti1.2
Treviso1.2
Massa-Carrara1.2
Bolzano-Bozen1.0
Arezzo1.0
Grosseto0.9
Roma0.9
Cagliari0.8
Rovigo0.7
Imperia0.6
Firenze0.6
Pescara0.6
Perugia0.5
Chieti0.3
Terni0.2
Sassari0.1
Torino0.0
Milano0.0
Siena-0.2
Fermo-0.2
Oristano-0.3
Macerata-0.7
Ascoli Piceno-0.7
Teramo-0.7
Rieti-1.2
Latina-1.5
L'Aquila-1.5
Bari-1.5
Sud Sardegna-1.8
Lecce-2.0
Siracusa-2.2
Caserta-2.7
Ragusa-2.7
Nuoro-2.7
Catania-2.8
Barletta-Andria-Trani-2.9
Frosinone-3.1
Brindisi-3.1
Salerno-3.2
Taranto-3.4
Messina-3.4
Trapani-3.6
Palermo-3.6
Avellino-4.0
Cosenza-4.2
Campobasso-4.6
Benevento-4.6
Matera-4.7
Catanzaro-4.8
Agrigento-4.8
Isernia-5.0
Napoli-5.2
Foggia-5.9
Potenza-5.9
Enna-6.1
Vibo Valentia-6.7
Reggio di Calabria-6.8
Crotone-6.9
Caltanissetta-7.6
Nord-ovest1.8
Nord-est2.6
Centro0.7
Sud-3.7
Isole-2.8
ITALIA0.0



Vediamo infatti alcuni valori del passato:
Biella è in positivo dal 2014,
Pavia dal 2002, aveva 4 nel 2018
Lodi aveva 2,4 nel 2019
MB aveva 4,5 nel 2019
Anche nelle province autonome di Trento e Bozen abbiamo valori del 2019 > del 2022, nonostante la qualità della vita al top.

Le città emiliane best performer hanno valori simili al 2019, qualcuna meglio qualcuna peggio.

Ehhhh... al solito i dati bisogna riportarli in maniera onesta e trasparente, altrimenti si suggeriscono correlazioni surreali tipo quella proposta. Altro che orbi :D :D

Ovviamente le province più piccole sono pure più facili da spostare e quelle più grandi meno, per ovvi motivi di calcolo.
 
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Tema che non interessa a nessuno e non capisco come mai.

Bisognerebbe chiedersi cosa rappresenta il concetto di qualità della vita per chi vive a Milano.
Quello che mi sono sempre domandato anch'io.
Abito da sempre a Roma e devo ammettere che se una cosa è realmente migliorata negli anni - e addirittura nonostante l'incremento del traffico - è la qualità media dell'aria, cosa peraltro certificata anche dai dati.
Ovviamente parliamo di medie: dove più, dove meno.
Credo che abbiano contribuito più fattori (ammodernamento del parco auto e di quello bus, limitazioni e divieti ai veicoli più inquinanti), ma soprattutto sono convinto che la vera rivoluzione sia stata sui riscaldamenti domestici
Una volta il centralizzato a gasolio era norma...e l'aria era irrespirabile.
Anche oggi capita che lo sia, ma solo ogni tanto, in particolari condizioni di inversione termica per vari giorni con compresssione e ristagno degli inquinanti al suolo...ma è davvero l'eccezione, e la differenza si avverte tutta.
Viceversa nell'intera Pianura Padana (certo, complice proprio la struttura morfologica) è ancora così, nei decenni non è cambiato nulla o quasi: è quei pur pochi miglioramenti marginali avuti su veicoli e abitazioni sembrano essere stati completamente annullati dell'incremento degli uni e delle altre.
E' una enorme conurbazione che non ha più nemmeno sufficienti spazi liberi a fungere da barriera e polmone: le nuvole di smog si saldano l'una all'altra.

Eppure, qui è l'incredibile, di tutto questo non sembra fregare a nessuno.
Per me un sole bianco dietro una coltre fuligginosa è quanto di più deprimente possa esserci, e invece milioni di persone bramano averlo come buongiorno...
 
Dai su...
'Roma appena positivo' nel 2022 è 0.9 (record del quinquennio), nel 2019 è 0.3
Torino negli ultimi 10 anni è sempre stata intorno allo 0, a parte il 2019.
Ora il sito ISTAT mi si è impallato e non posso vedere Napoli (ultimo quinquennio calo costante, quest'anno poco piu' accentuato) e soprattutto Milano, che con i prezzi delle case che ha sviluppato per l'appunto nell'ultimo quinquennio, è naturale che veda meno trasferimenti intraprovinciali. Insomma, lo smart working conta meno di 0 per spiegare questi dati.
Ok su Roma e Torino, non ero andato a verificare gli storici. Per Milano invece il dato è significativo e dalla serie storica si vede proprio che il saldo migratorio interno ristagna (tra l'altro con saldo migratorio estero che rimane in deciso surplus).
 
Vediamo infatti alcuni valori del passato:
Biella è in positivo dal 2014,
Pavia dal 2022, aveva 4 nel 2018
Lodi aveva 2,4 nel 2019
MB aveva 4,5 nel 2019
Anche nelle province autonome di Trento e Bozen abbiamo valori del 2019 > del 2022, nonostante la qualità della vita al top.

Le città emiliane best performer hanno valori simili al 2019, qualcuna meglio qualcuna peggio.

Ehhhh... al solito i dati bisogna riportarli in maniera onesta e trasparente, altrimenti si suggeriscono correlazioni surreali tipo quella proposta. Altro che orbi :D :D

Ovviamente le province più piccole sono pure più facili da spostare e quelle più grandi meno, per ovvi motivi di calcolo.
Milano dal 2012 aveva un dato medio di 3,5/1000 ed era decisamente locomotiva di tutto il Nord.

Ora i dati ci dicono che l'area milanese ha già più che recuperato il PIL pre Covid, ma la popolazione continua a ristagnare, questo come lo leggi? C'è del PIL prodotto a Milano, ma solo virtualmente (e non più fisicamente come prima).
 
Prima ? Ho visto che risalgono a quel periodo.

Detto ciò poi trovo queste chicche, bilo in casa di ringhiera, nessuna finestra in bagno, doccia fuori dal bagno perché era finito lo spazio.
Alla modica cifra di :D

Bilocale via Tullo Massarani 7, Lodi - Brenta, Milano | 2 locali | 50 m²
No direi ben prima del 60 io abitavo in una casa di ringhiera dell'inizio del 900. Nel 60 già costruivano in cemento armato, quelle di ringhiera hanno i "muri maestri" ancora in mattoni pieni.
Pensa che quando furono costruite le case di ringhiera non avevano neanche il bagno in casa, la latrina era in fondo al ballatoio in comune con tutto il piano, altro che bagni senza finestra :D
La casa ha un prezzo stratosferico però almeno l'hanno ristrutturata con gusto
 
Milano dal 2012 aveva un dato medio di 3,5/1000 ed era decisamente locomotiva di tutto il Nord.

Ora i dati ci dicono che l'area milanese ha già più che recuperato il PIL pre Covid, ma la popolazione continua a ristagnare, questo come lo leggi? C'è del PIL prodotto a Milano, ma solo virtualmente (e non più fisicamente come prima).
Milano può avere eccome rallentamenti nell'emigrazione, ma quei dati con lo SW non c'entrano nulla proprio perché già visti pre pandemia.
Verosimilmente sono più gli effetti dei prezzi stessi
 
Appena scoperto che il bilo in cui stavo, e dove pagavo 800 euro, è stato ri-affittato a 1000 euro.
Ovviamente i 200 di rivalutazione sono dovuti al futuro scalo di p.romana, il bilo a ringhiera vecchio era e vecchio è rimasto (servirebbero almeno 30/50k di lavori seri, ma il proprietario non ha i soldi).
Già è quasi sempre discutibile essere "house rich - cash poor" con la casa in cui si abita, esserlo con anche un appartamento in affitto in una città costosa come Milano è proprio da masochisti - o forse solo da analfabeti finanziari.
 
No direi ben prima del 60 io abitavo in una casa di ringhiera dell'inizio del 900. Nel 60 già costruivano in cemento armato, quelle di ringhiera hanno i "muri maestri" ancora in mattoni pieni.
Pensa che quando furono costruite le case di ringhiera non avevano neanche il bagno in casa, la latrina era in fondo al ballatoio in comune con tutto il piano, altro che bagni senza finestra :D
La casa ha un prezzo stratosferico però almeno l'hanno ristrutturata con gusto
Questa la sapevo, e ti dirò di più, nel palazzo in cui abitavo c'era ancora il bagno staccato dal "corpo" dell'abitazione in un abitazione a piano.

Oddio gusto...bagno senza finestra e anzi, una sorta di finestra che da sulla camera da letto...
 
Oddio gusto...bagno senza finestra e anzi, una sorta di finestra che da sulla camera da letto...
ahaha non avevo notato il particolare della finestra sulla camera da letto. Molto fetish :asd:
Comunque non è che si potevano inventare una finestra verso l'esterno, mica potevano sacrificare la finestra della camera o quella del soggiorno per darla al bagno.
Hanno sfruttato al massimo gli spazi che avevano e hanno azzeccato i colori e avendo il soffitto alto hanno utilizzato l'abbassamento del bagno per ricavare spazio in alto accessibile dalla camera da letto.
Diciamo che si presenta bene poi viverci è un altro paio di maniche
 
Ok su Roma e Torino, non ero andato a verificare gli storici. Per Milano invece il dato è significativo e dalla serie storica si vede proprio che il saldo migratorio interno ristagna (tra l'altro con saldo migratorio estero che rimane in deciso surplus).

Milano ovviamente il dato intende provincia, su ISTAT non vedo lo scorporo a comune.
Io comunque come Cecc ritengo sia effetto dei prezzi, magari questo è prodromico proprio di un prossimo stagnamento/abbassamento dei prezzi, l'euforia prima o poi finisce, con i costi che ha raggiunto la città più di qualcuno che si deve trasferire si fa due conti credo
 
Stato
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