Milano (città) - Osservatorio mercato immobiliare - Parte XIII

  • Ecco la 69° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    Settimana difficile per i principali indici europei e americani, solo il Nasdaq resiste alle vendite grazie ai conti di Nvidia. Il leader dei chip per l’intelligenza artificiale ha riportato utili e prospettive superiori alle attese degli analisti, annunciando anche un frazionamento azionario (10 a 1). Gli investitori però valutano anche i toni restrittivi dei funzionari della Fed che hanno ribadito la visione secondo cui saranno necessari più dati che confermino la discesa dell’inflazione per convincere il Fomc a tagliare i tassi. Anche la crescita degli indici Pmi, che dipingono un’economia resiliente con persistenti pressioni al rialzo sui prezzi, rafforzano l’idea di tassi elevati ancora a lungo. Per continuare a leggere visita il link

  • Due nuove obbligazioni Societe Generale, in Euro e in Dollaro USA

    Societe Generale porta sul segmento Bond-X (EuroTLX) di Borsa Italiana due obbligazioni, una in EUR e una in USD, a tasso fisso decrescente con durata massima di 15 anni e possibilità di rimborso anticipato annuale a discrezione dell’Emittente.

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Stato
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Rapporto "i fondi immobiliari in italia e all'estero" di Scenari Immobiliari:

Andamento del mercato Europeo:
Nel mercato europeo, gli investitori stanno seguendo una strategia “wait and see”: nel primo trimestre dell’anno il volume degli investimenti immobiliari ha raggiunto circa 36 miliardi di euro, un record negativo che riportai volumi a quelli degli anni successivi alla crisi finanziaria globale del 2008, con una flessione del 59 per cento su base annua, rispetto al primo trimestre dello scorso anno.
[...]
La domanda in acquisto si è spostata verso le periferie delle grandi città e verso le città di medie dimensioni, riflettendo lo sviluppo di
modelli di lavoro ibridi che comprendono alcuni giorni in ufficio e alcuni da remoto.
[...]
Rispetto ai picchi registrati negli ultimi due anni, i prezzi delle case sono diminuiti nel 46 per cento delle principali città europee. Ad esempio, i prezzi sono scesi dell’undici per cento a Stoccolma, di circa il sette per cento a Francoforte e Siviglia, del 6,1 per cento a Copenaghen, del 4,3 per cento a Praga, del 3,2 per cento ad Amburgo, del 2,8 per cento a Parigi.

Una nota dagli USA: lo smart-working sembra non essere un fenomeno passeggero, anche se mi sarei aspettato risparmi superiori per le aziende.
Al di là delle specifiche situazioni, è evidente il nervosismo che condiziona il settore. La quantità di spazi liberati in molti Cbd statunitensi è pari o superiore ai livelli raggiunti all’indomani del fallimento delle dotcom nei primi anni 2000 e della crisi finanziaria del 2008, secondo i broker, con le aspettative che potrebbe aumentare del 10 - 15 per cento nel prossimo biennio. Questa tendenza, unita ai recenti annunci da parte di importanti aziende come Bank of America e SalesForce che stanno pianificando la riduzione degli spazi per le loro sedi, sta portando gli analisti a stimare che il rischio per il mercato degli uffici sia concreto.
Un cambiamento che, probabilmente, sarebbe avvenuto comunque, ma che Covid e lockdown hanno accelerato e fatto esplodere, destinato probabilmente ad innescare un cambiamento culturale su scala globale.
Le ragioni sono intuitive. La tecnologia a sostegno dello smart working sperimentata durante il lockdown si è dimostrata efficiente dimostrando che l’ufficio, la presenza a tempo pieno alla scrivania, gli orari fissi, il tempo del pendolarismo, non sono più strettamente necessari. Ma soprattutto, nonostante la presenza in sede abbia il vantaggio riconosciuto di garantire il lavoro in team e una maggiore formazione del personale, il principale incentivo per le aziende consiste nel risparmio sui costi. Si stima che per le aziende che agevolavo lo smart working il risparmio sia pari a 600 dollari annui a postazione, a fronte di due giorni di
lavoro da remoto a settimana e della chiusura delle aree non utilizzate per ottimizzare i consumi. Riducendo invece gli spazi fisici della sede, questo risparmio aumenterebbe fino a circa tremila dollari l’anno per ogni lavoratore.

I fondi immobiliari in Italia (sono sia investimenti privati che pubblici, attraverso CDP):
La crescita ha riguardato prevalentemente i fondi chiusi riservati agli investitori professionali. Come riportato nel “Rapporto sulla stabilità finanziaria” di Banca d’Italia, circa un terzo delle quote dei fondi immobiliari italiani sono state sottoscritte da investitori esteri provenienti prevalentemente da paesi dell’area euro. Il patrimonio immobiliare detenuto direttamente dai 615 fondi attivi arriva a 123 miliardi di euro, con un incremento di circa il tredici per cento sul 2021.
[...]
Gli acquisti nel corso dell’anno sono stati pari a quattro miliardi di euro (in diminuzione di oltre il 23 per cento rispetto all’anno precedente) a fronte di 3,6 miliardi di euro di dismissioni (in crescita di 3,2 punti percentuali rispetto al 2021).
Nell’ambito delle acquisizioni risulta in crescita l’interesse per il residenziale, il retail e gli uffici (più dieci punti percentuali); le dismissioni hanno interessato soprattutto gli uffici (quasi il doppio rispetto ai dodici mesi precedenti), mentre gli immobili residenziali ceduti risultano in aumento di oltre l’undici per cento.
Le dismissioni nel "residenziale" sono molto superiori alle acquisizioni. Tuttavia, non questi valori potrebbero non comprendere gli interventi di riqualificazione delle aree acquisite.
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Distribuzione degli investimenti dei fondi: al residenziale solo il 6,2%, a Milano il 37,2%
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Tuttavia, il 45% degli investimenti sul residenziale sono in Lombardia (nota: esiste un grafico a parte per il settore "healthcare", suppongo il residenziale considere abitazioni da vendere/affittare e studentati):
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Un grafico molto interessate:
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Andamento dei prezzi di borsa: il repricing degli immobili è lento, ma gli strumenti finanziari hanno subito un forte calo.
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inoltre, la fiduce del mercato nei confronti degli operatori è molto bassa, c'è il 2x1:
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Qua i rendimenti attesi (nota: i fondi immobiliari hanno vantaggi fiscali non concessi al semplice privato):
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Possiamo dire che Nomisma è quasi d'accordo con chi dice che Milano era in bolla? :P
Luca Dondi, direttore generale di Nomisma. «Piuttosto direi che il mercato sta facendo pulizia delle valutazioni più tirate, quasi da bolla immobiliare, che hanno interessato soprattutto piazze come Milano e Bologna, riportandole verso valori più corretti. Milano inoltre anticipa sempre i trend che in seguito toccheranno anche le altre città»

Notare inoltre la bassa qualità dell'informazione di Milano Finanza:
Che cosa aspettarsi allora per il futuro? La questione principale riguarda i tassi di interesse, che incidono sul costo dei mutui e sull’andamento dell’economia,

Mentre il focus di Nomisma, riportato quasi integralmente, riporta in un capitolo intitolato "I fattori che penalizzano il comparto:
L’improvvisa carenza di ossigeno al mercato immobiliare italiano è dovuta dalla mancata indicizzazione dei redditi e dalle accresciute difficoltà di accesso al credito” – ha spiegato Luca Dondi, CEO Nomisma.
Insomma, valutate voi la qualità di un giornale che si dimentica di citare il 50% dei fattori. :nono:
 
Ma di quanto sono scesi questi prezzi a Milano, per parlare agevolmente di bolle? Siete riusciti a comprare con facilità a 3.000€/mq?
Il mercato si sta raffreddando, è evidente.
3.000€/mq nelle zone semicentrali mi pare improbabile. Gli appartamenti ben piazzati e belli terranno il prezzo. Ci sarà un repricing di quelli brutti e di quelli medi.

Sempre tenendo conto di tutti i servizi/infrastrutture/aziende di cui Milano in questi 10 anni si è dotata: M4,M5, ecc. Che ovviamente influenzano il prezzo al mq.
 
Oltre alle caratteristiche da te elencate c'è anche il campo nomadi adiacente alla ferrovia. Come ho scritto nel post precedente, hanno chiuso la ricicleria di fronte a MediaWorld, ma i rom non mi risulta siano stati sgomberati, quindi dovrebbero essere ancora lì. 10k comunque sono fuori logica, a maggior ragione in caso di "problemi di vicinato".

sì, ogni tanto puoi ancora vederli farsi una passeggiata bucolica lungo i binari.
anche se, proprio come la ricicleria, anche loro sono destinati a scomparire nel momento in cui il boschetto orizzontale sarà pronto

A costo di essere ripetitivo, la questione non è proprio così.

E' ovvio che a 300-500 metri le cose cambino poco, ma infatti a quelle distanze difficilmente si hanno voragini di prezzo. Magari capita qualche caso, ma credo sia abbastanza improbabile.

è improbabile oggi, ma secondo i dati omi, o le persone che conosco che hanno comprato in semiperiferia, fino a pochi anni fa non lo era. la circonvallazione (o quartiere a nord dentro circonvalla equivalente per distanza dal centro) è stata sdoganata da poco, prima il milanese medio pensava fossero le colonne di ercole. così, per fare un esempio che tirava un po' di post fa, la signora lucarelli avrebbe potuto acquistare i suoi 160 mq dove mettere compagno, nonno, figlio e cagnolini, pagandoli sui 3k mq, senza vicini terroristi e con tutti i servizi a distanza di camminata, se solo avesse derogato alla sua puzza sotto il naso.
ps: comunque il ritracciamento c'è, magari la lucarelli avrà una seconda occasione.
 
è improbabile oggi, ma secondo i dati omi, o le persone che conosco che hanno comprato in semiperiferia, fino a pochi anni fa non lo era. la circonvallazione (o quartiere a nord dentro circonvalla equivalente per distanza dal centro) è stata sdoganata da poco, prima il milanese medio pensava fossero le colonne di ercole. così, per fare un esempio che tirava un po' di post fa, la signora lucarelli avrebbe potuto acquistare i suoi 160 mq dove mettere compagno, nonno, figlio e cagnolini, pagandoli sui 3k mq, senza vicini terroristi e con tutti i servizi a distanza di camminata, se solo avesse derogato alla sua puzza sotto il naso.
ps: comunque il ritracciamento c'è, magari la lucarelli avrà una seconda occasione.

Però è chiaro che "fino a pochi anni fa" non sia un dettaglio.
Come qualche anno prima Isola era un semicesso e non il quartiere cool raccontato sulle testate internazionali.
La percezione delle aree è influenzata da come sono, dai progetti che si sviluppano e dall'evoluzione del tessuto sociale.

Qua spesso si fa gli svelti perché Milano è andata in trend di crescita, prezzi e reputazione, decennale per cui è anche normale che l'acquisto in zona periferica si sia trasformato in qualcosa di migliore.

Però parlando di aree con la giusta distanza continuo a credere che "uguale/tutti i servizi/ecc." sia la solita questione che ho sempre criticato quando si parlava delle piccole cittadine: una sorta di checklist che permette di affermare se i servizi sono o non sono a disposizione.

Ora, prendo Corvetto e Porta Romana (ma anche Famagosta vs Porta Genova, o altra simile): pur non essendoci nulla di male nelle prime, vogliamo davvero dire che sono equiparabili perché la checklist è comprabile?

Perché la questione è solamente di prezzi, non di principio. Se stessimo parlando di vivere con 3k/mq in semicentro, con le periferie a 2k, saremmo qui a discutere quale zona preferiamo comprare casa, senza particolari elucubrazioni.
Questo perché (come testimoniano non so quanti volumi del topic) a tutti piace vivere in un quartiere più bello, più centrale, più servito, più vicino ai politi turistici e agli scambi della metro.

Tutto il discorso si regge solo ed esclusivamente sul fatto che Milano ha un mercato molto sbilanciato a favore dell'offerta, rendendo certe differenze di prezzo decisamente importanti.
Se fossimo "immobiliare Torino" non ci sarebbe nessuno a sostenere lo status di vivere in San Salvario o CIT Turin, semplicemente perché

Ma quindi, dando per scontato che il luogo dove si vive sia una situazione "subita", come posso considerare una regola che definirebbe "puzza sotto il naso" la scelta del semicentro milanese e non lo farebbe nel caso torinese?
 
Però è chiaro che "fino a pochi anni fa" non sia un dettaglio.
Come qualche anno prima Isola era un semicesso e non il quartiere cool raccontato sulle testate internazionali.
La percezione delle aree è influenzata da come sono, dai progetti che si sviluppano e dall'evoluzione del tessuto sociale.

Qua spesso si fa gli svelti perché Milano è andata in trend di crescita, prezzi e reputazione, decennale per cui è anche normale che l'acquisto in zona periferica si sia trasformato in qualcosa di migliore.

Però parlando di aree con la giusta distanza continuo a credere che "uguale/tutti i servizi/ecc." sia la solita questione che ho sempre criticato quando si parlava delle piccole cittadine: una sorta di checklist che permette di affermare se i servizi sono o non sono a disposizione.

Ora, prendo Corvetto e Porta Romana (ma anche Famagosta vs Porta Genova, o altra simile): pur non essendoci nulla di male nelle prime, vogliamo davvero dire che sono equiparabili perché la checklist è comprabile?

Perché la questione è solamente di prezzi, non di principio. Se stessimo parlando di vivere con 3k/mq in semicentro, con le periferie a 2k, saremmo qui a discutere quale zona preferiamo comprare casa, senza particolari elucubrazioni.
Questo perché (come testimoniano non so quanti volumi del topic) a tutti piace vivere in un quartiere più bello, più centrale, più servito, più vicino ai politi turistici e agli scambi della metro.

Tutto il discorso si regge solo ed esclusivamente sul fatto che Milano ha un mercato molto sbilanciato a favore dell'offerta, rendendo certe differenze di prezzo decisamente importanti.
Se fossimo "immobiliare Torino" non ci sarebbe nessuno a sostenere lo status di vivere in San Salvario o CIT Turin, semplicemente perché

Ma quindi, dando per scontato che il luogo dove si vive sia una situazione "subita", come posso considerare una regola che definirebbe "puzza sotto il naso" la scelta del semicentro milanese e non lo farebbe nel caso torinese?

Ma infatti varrebbe lo stesso discorso per Torino, se avesse dinamiche di prezzo simili.
Nota bene però che quando dico “puzza sotto il naso” non do un giudizio di valore, posto che tutti hanno la puzza sotto il naso rispetto a qualcun/qualcos’altro, sarei ipocrita a negarlo. il punto era semplicemente giustificare o meno certi prezzi rispetto all’”utilità” della zona: e concordo con Flavio Ezio che certi prezzi, soprattutto in semicentro (e soprattutto nel semicentro brutto, che a milano abbonda) sono ingiustificabili. Mi spiego meglio: non hai lo status né la bellezza del centro e non hai praticamente nessuna comodità in più rispetto alla prima periferia. Quindi, di nuovo, perché pagare quel sovraprezzo? (oggi magari può avere senso perché il gap si è ridotto, ma appunto fino a pochi anni fa era ingiustificabile)
ps: Il confronto con le piccole cittadine non regge perché parliamo di quartieri di milano che offrono, appunto, la comodità di stare a milano, che è appunto il primo plus che si paga.
 
Quali sono i quartieri di semicentro brutti presi a riferimento? Confrontati con quali quartieri di prima periferia? Giusto per capire di cosa stiamo parlando in concreto
 
Il mercato si sta raffreddando, è evidente.
3.000€/mq nelle zone semicentrali mi pare improbabile. Gli appartamenti ben piazzati e belli terranno il prezzo. Ci sarà un repricing di quelli brutti e di quelli medi.

Sempre tenendo conto di tutti i servizi/infrastrutture/aziende di cui Milano in questi 10 anni si è dotata: M4,M5, ecc. Che ovviamente influenzano il prezzo al mq.
Sarebbe anche ora, i prezzi a Milano sono a livelli folli....
 
Quali sono i quartieri di semicentro brutti presi a riferimento? Confrontati con quali quartieri di prima periferia? Giusto per capire di cosa stiamo parlando in concreto

mi riferisco alle zone che conosco meglio, quindi semicentro solari-navigli e periferia la prima fascia sud (quindi entro l’ultima circonvallazione, famagosta-cermenate-antonini per intenderci) che va da barona-san cristoforo verso iulm, naviglio pavese, tibaldi, fino a fondazione prada-ortles-lodi. zone più o meno belle, o più o meno brutte, a seconda delle vie, ma niente di drammatico. qui fino a pochissimi anni fa il divario era davvero significativo
 
mi riferisco alle zone che conosco meglio, quindi semicentro solari-navigli e periferia la prima fascia sud (quindi entro l’ultima circonvallazione, famagosta-cermenate-antonini per intenderci) che va da barona-san cristoforo verso iulm, naviglio pavese, tibaldi, fino a fondazione prada-ortles-lodi. zone più o meno belle, o più o meno brutte, a seconda delle vie, ma niente di drammatico. qui fino a pochissimi anni fa il divario era davvero significativo
Conosco relativamente le zone avendo frequentato università in zona. Porta Genova/Navigli fa molto "status" ma personalmente non ci vivrei mai per via della confusione (ed avere un naviglio vicino non è sempre comodissimo a livello di servizi, aldilà degli aperitivi). La zona di Tibaldi/San Gottardo a me piace ed immagino sia ben costosa per via della Bocconi in prossimità, però è abbastanza scomoda se hai bisogno della metro. A famagosta ci sono stato una volta ma mi ha fatto una tristezza infinita rispetto alle zone di cui sopra o a Romolo. Viceversa, la zona di Pzza Abbiategrasso che da verso Piazza Agrippa l'ho trovata vivibile e più tranquilla, benchè più esterna. Credo che la distanza dal centro non sia l'unico parametro da impiegare nel fare una valutazione delle case di Milano
 
Ma infatti varrebbe lo stesso discorso per Torino, se avesse dinamiche di prezzo simili.
Nota bene però che quando dico “puzza sotto il naso” non do un giudizio di valore, posto che tutti hanno la puzza sotto il naso rispetto a qualcun/qualcos’altro, sarei ipocrita a negarlo. il punto era semplicemente giustificare o meno certi prezzi rispetto all’”utilità” della zona: e concordo con Flavio Ezio che certi prezzi, soprattutto in semicentro (e soprattutto nel semicentro brutto, che a milano abbonda) sono ingiustificabili. Mi spiego meglio: non hai lo status né la bellezza del centro e non hai praticamente nessuna comodità in più rispetto alla prima periferia. Quindi, di nuovo, perché pagare quel sovraprezzo? (oggi magari può avere senso perché il gap si è ridotto, ma appunto fino a pochi anni fa era ingiustificabile)
ps: Il confronto con le piccole cittadine non regge perché parliamo di quartieri di milano che offrono, appunto, la comodità di stare a milano, che è appunto il primo plus che si paga.

Tutto giusto, comunque io non ho mai parlato di 'ingiustificabili', si giustificano con lo status (e solo con quello). Perchè è vero che

Mi spiego meglio: non hai lo status né la bellezza del centro

ma (levando la bellezza che non è una caratteristica importante per il prezzo) sei per l'appunto 'vicino' al centro, che nel caso di Milano poi è piccolo per la quantità di gente che le gravita intorno.
 
I prezzi a Milano depurati dall inflazione sono calati, e non lo dice l ubs.
Mercato immobiliare: i Paesi più a rischio bolla - Agedi Group

Italia: Milano​

Dopo un decennio di prezzi stagnanti, unitamente alla ripresa economica post-pandemica e ai tassi d’interesse più bassi, gli incentivi fiscali per la ristrutturazione edilizia hanno supportato la crescita dei prezzi a Milano, che – con un indice di rischio del solo 0,34 – si trova ben lontana dalle altre città a rischio bolla.

Infatti, per via dello spread rispetto al Bund, l’Italia ha beneficiato in modo solo marginale delle politiche monetarie espansive della BCE dell’ultimo decennio. Per questo le valutazioni degli immobili sono rimaste ancorate ai fondamentali.

I prezzi a Milano, depurati per l’inflazione, negli ultimi dieci anni sono, infatti, scesi mediamente dell’1,4%, mentre sono saliti oltre del 6% a Francoforte, Monaco e Amsterdam.
 
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