mutuo prima abitazione per i figli

auleia

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mi pare di aver capito che basta pure un 5% di quota intestata ai genitori per detrarre gli interessi, giusto?
è vero che con il variabile e CAP, possono dare fino al 95%?
dovremmo chiedere circa 160.000 euro, possiamo pagare massimo fino a 800 euro al mese, cosa consigliate fisso o variabile? grazie
 

memar

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mi pare di aver capito che basta pure un 5% di quota intestata ai genitori per detrarre gli interessi, giusto?
è vero che con il variabile e CAP, possono dare fino al 95%?
dovremmo chiedere circa 160.000 euro, possiamo pagare massimo fino a 800 euro al mese, cosa consigliate fisso o variabile? grazie

Per avere la detrazione degli interessi passivi bisogna essere sia proprietari che mutuatari non interessa la corrispondenza fra quota di proprietà ed intestazione del mutuo. Quindi potrà intestarsi una quota per esempio al 5% dell'immobile ed intestarsi il 100% del mutuo e detrarre così interamente il 19% degli interessi passivi. ovviamente la casa dovrà essere abitazione principale del figlio. Chiariti gli aspetti fiscali si pongono alcuni aspetti procedurali bancari. Infatti se il figlio, come immagino, ha meno di 36 anni non potrà usufruire della garanzia Consap nè, dei pochi a dir vero, mutui agevolati oggi presenti per la categoria a meno che non venga inserito come mutuatario il che vuol dire rinunciare ad una parte di detrazione degli interessi passivi. Per il discorso del variabile con cap è tutto da verificare, in quanto la maggior parte delle banche per i mutui oltre 80% assistiti da garanzia Consap hanno a listino solo il prodotto tasso variabile puro. Non possiamo consigliarti nulla perchè non sappiamo le caratteristiche dei richiedenti ma possiamo immaginare solo una durata tra i 25 ed i 30 anni di mutuo in cui un variabile puro è sconsigliabile a priori.
 

auleia

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Per avere la detrazione degli interessi passivi bisogna essere sia proprietari che mutuatari non interessa la corrispondenza fra quota di proprietà ed intestazione del mutuo. Quindi potrà intestarsi una quota per esempio al 5% dell'immobile ed intestarsi il 100% del mutuo e detrarre così interamente il 19% degli interessi passivi. ovviamente la casa dovrà essere abitazione principale del figlio. Chiariti gli aspetti fiscali si pongono alcuni aspetti procedurali bancari. Infatti se il figlio, come immagino, ha meno di 36 anni non potrà usufruire della garanzia Consap nè, dei pochi a dir vero, mutui agevolati oggi presenti per la categoria a meno che non venga inserito come mutuatario il che vuol dire rinunciare ad una parte di detrazione degli interessi passivi. Per il discorso del variabile con cap è tutto da verificare, in quanto la maggior parte delle banche per i mutui oltre 80% assistiti da garanzia Consap hanno a listino solo il prodotto tasso variabile puro. Non possiamo consigliarti nulla perchè non sappiamo le caratteristiche dei richiedenti ma possiamo immaginare solo una durata tra i 25 ed i 30 anni di mutuo in cui un variabile puro è sconsigliabile a priori.

ok i richiedenti noi genitori, io vecchio 58 anni, moglie 47.
quindi escludiamo il CAP e ci rivolgiamo al fisso? cosa potrebbero perdere o guadagnare i figli se ci dovesse essere la richiesta di trasferimento di residenza relativa al mutuo? tenete presente che non ho mai comprato casa e sono in balia delle varie agenzie a Roma. una ha chiesto 10.200 euro per un immobile di 185000...
 

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ok i richiedenti noi genitori, io vecchio 58 anni, moglie 47.
quindi escludiamo il CAP e ci rivolgiamo al fisso? cosa potrebbero perdere o guadagnare i figli se ci dovesse essere la richiesta di trasferimento di residenza relativa al mutuo? tenete presente che non ho mai comprato casa e sono in balia delle varie agenzie a Roma. una ha chiesto 10.200 euro per un immobile di 185000...

Circa la questione residenza e mutuo, si deve tener presente che sull'importo ottenuto dalla banca come mutuo, si paga una tassa (capisco che ha dell'incredibile ma è così); la tassa vale lo 0.2% se la somma ottenuta come mutuo serve per acquistare una 1^ Casa, viceversa vale il 2% se la somma ottenuta serve per acquistare una 2^ casa.
Quindi, è necessario che nel rogito venga specificato se si tratta di 1^ o 2^ casa; l'acquisto come 1^ casa, comporta altri benefici fiscali proprio all'atto dell'acquisto (oltre a poter detrarre ogni anno il 19% degli interessi pagati sul mutuo; tra le condizioni da soddisfare per potersi intestare l'abitazione come 1^ casa, figura quella di avere la residenza nel comune dove è ubicato l'immobile da acquistare (non necessariamente presso l'abitazione oggetto dell'acquisto).

Discorso diverso è invece il considerare l'immobile acquistato come "abitazione principale" : questo ha effetto sul pagamento (o meno) dell'IMU : attualmente sulle "abitazioni principali" NON si paga IMU, su tutte le altre si; per essere considerata "abitazione principale" si deve avere l'effettiva residenza presso quell'immobile.
 

auleia

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Circa la questione residenza e mutuo, si deve tener presente che sull'importo ottenuto dalla banca come mutuo, si paga una tassa (capisco che ha dell'incredibile ma è così); la tassa vale lo 0.2% se la somma ottenuta come mutuo serve per acquistare una 1^ Casa, viceversa vale il 2% se la somma ottenuta serve per acquistare una 2^ casa.
Quindi, è necessario che nel rogito venga specificato se si tratta di 1^ o 2^ casa; l'acquisto come 1^ casa, comporta altri benefici fiscali proprio all'atto dell'acquisto (oltre a poter detrarre ogni anno il 19% degli interessi pagati sul mutuo; tra le condizioni da soddisfare per potersi intestare l'abitazione come 1^ casa, figura quella di avere la residenza nel comune dove è ubicato l'immobile da acquistare (non necessariamente presso l'abitazione oggetto dell'acquisto).

Discorso diverso è invece il considerare l'immobile acquistato come "abitazione principale" : questo ha effetto sul pagamento (o meno) dell'IMU : attualmente sulle "abitazioni principali" NON si paga IMU, su tutte le altre si; per essere considerata "abitazione principale" si deve avere l'effettiva residenza presso quell'immobile.

leggo su internet che basta la sola effettiva domiciliazione non la residenza per ritenerla prima casa , ci staranno i miei figli studenti universitari. cosa cambierebbe in termini di tasse universitarie se invece dovessero trasferire la residenza?
 

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leggo su internet che basta la sola effettiva domiciliazione non la residenza per ritenerla prima casa , ci staranno i miei figli studenti universitari. cosa cambierebbe in termini di tasse universitarie se invece dovessero trasferire la residenza?

Se fossero solo loro a spostare la residenza, non farebbero più parte del nucleo familiare attuale; presumo che il loro ISEE sarebbe basso perché il reddito dei genitori non concorrerebbe più a farlo salire.
Ci sarebbe però da considerare quanto influisce la proprietà ai fini ISEE, e su tutto la domanda è : attualmente godono di qualche agevolazione dovute al reddito circa il calcolo delle tasse universitarie?
Voglio dire se già ora non godono di alcuna agevolazione, non dovrebbe cambiare nulla.
 

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leggo su internet che basta la sola effettiva domiciliazione non la residenza per ritenerla prima casa , ci staranno i miei figli studenti universitari. cosa cambierebbe in termini di tasse universitarie se invece dovessero trasferire la residenza?

Comunque si deve tener presente che il solo portare il domicilio presso il comune dove è ubicato l'immobile, permette di avere le agevolazioni 1^ casa; se si vuole anche quella ai fini dell'IMU la residenza presso quell'immobile è necessaria.
Per questo ho ricordato la differenza tra prima casa ed abitazione principale.
 

auleia

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Se fossero solo loro a spostare la residenza, non farebbero più parte del nucleo familiare attuale; presumo che il loro ISEE sarebbe basso perché il reddito dei genitori non concorrerebbe più a farlo salire.
Ci sarebbe però da considerare quanto influisce la proprietà ai fini ISEE, e su tutto la domanda è : attualmente godono di qualche agevolazione dovute al reddito circa il calcolo delle tasse universitarie?
Voglio dire se già ora non godono di alcuna agevolazione, non dovrebbe cambiare nulla.

godono del tetto ISEE, e pagano solo 156 euro
 

auleia

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Comunque si deve tener presente che il solo portare il domicilio presso il comune dove è ubicato l'immobile, permette di avere le agevolazioni 1^ casa; se si vuole anche quella ai fini dell'IMU la residenza presso quell'immobile è necessaria.
Per questo ho ricordato la differenza tra prima casa ed abitazione principale.

ok.
parlato con mediatore creditizio, dice che potrei ottenere un mutuo al 100 o 95 percento con doppia ipoteca nel primo caso, e su due immobili, quello che stiamo per comprare e quello dove abitiamo. non trovo nulla sui vari siti. vi risultano queste due possibilità?
 

Santi91

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ok.
parlato con mediatore creditizio, dice che potrei ottenere un mutuo al 100 o 95 percento con doppia ipoteca nel primo caso, e su due immobili, quello che stiamo per comprare e quello dove abitiamo. non trovo nulla sui vari siti. vi risultano queste due possibilità?

Lascia stare i mediatori creditizi se non hai problemi ad ottenere un mutuo, andate da intesa san paolo o bpm e chiedete mutuo 100% consap tasso variabile.
 

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Lascia stare i mediatori creditizi se non hai problemi ad ottenere un mutuo, andate da intesa san paolo o bpm e chiedete mutuo 100% consap tasso variabile.

consap non posso chiederlo, saremo noi genitori i mutuatari e abbiamo già casa.
come vado in banca a chiedere mutuo se non ho un preliminare con agenzia? scusatemi ma non ho mai comprato una casa e con termini tecnici o altro non capisco nulla
 

Santi91

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consap non posso chiederlo, saremo noi genitori i mutuatari e abbiamo già casa.
come vado in banca a chiedere mutuo se non ho un preliminare con agenzia? scusatemi ma non ho mai comprato una casa e con termini tecnici o altro non capisco nulla

Per avviare la pratica ti serve la proposta d'acquisto, non necessariamente devi comprare tramite agenzia, buste paghe, cud, atto di provenienza, visura e qualche altro documento facilmente reperibile. Appena "esce" il perito vogliono altri documenti un po' più specifici. La rata non deve eccedere il 30% del reddito mensile complessivo degli intestatari e non avere 58 anni e chiedere un mutuo per 30 anni (si intende che non chiedi un mutuo quando per la quasi totalità sarai "vecchio"), se rispettate questi parametri fatti un giro in qualche banca della zona e parla con i direttori per vedere se è possibile, poi trova immobile, fai proposta e così via.

Fatta simulazione su mutuionline, ipotetico classe '70 che chiede un mutuo per 20 anni al 100%, intesa san paolo ti propone sia il variabile che il fisso, fai un salto da loro prima di andare in altre banche.
 

auleia

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Per avviare la pratica ti serve la proposta d'acquisto, non necessariamente devi comprare tramite agenzia, buste paghe, cud, atto di provenienza, visura e qualche altro documento facilmente reperibile. Appena "esce" il perito vogliono altri documenti un po' più specifici. La rata non deve eccedere il 30% del reddito mensile complessivo degli intestatari e non avere 58 anni e chiedere un mutuo per 30 anni (si intende che non chiedi un mutuo quando per la quasi totalità sarai "vecchio"), se rispettate questi parametri fatti un giro in qualche banca della zona e parla con i direttori per vedere se è possibile, poi trova immobile, fai proposta e così via.

Fatta simulazione su mutuionline, ipotetico classe '70 che chiede un mutuo per 20 anni al 100%, intesa san paolo ti propone sia il variabile che il fisso, fai un salto da loro prima di andare in altre banche.

ho 58 anni, ok per i documenti. ma l'appartamento che abbiamo visto il proprietario lo ha dato a una agenzia. sono correntista Intesa Sanpaolo.
 

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godono del tetto ISEE, e pagano solo 156 euro

Residenza a parte, se come mi sembra di capire, intendi intestare la casa a loro, comunque dovranno riportarla nell'ISEE il prossimo anno.
Non ho mai beneficiato di agevolazioni fiscali o altro, tramite ISEE, quindi io non so se incide e quanto incide riportare la 1^casa e soprattutto se è abitazione principale.
Comunque, credo che per capire l'effettiva convenienza - nel portarci la residenza - dovresti tener conto anche dell'IMU che andresti a pagare se tenuta come "Altra abitazione" (cioè NON Abitazione Principale); però per calcolare l'eventuale IMU, ti occorre la rendita catastale della casa che intendi acquistare, senza quel dato non puoi fare niente.

Come ulteriore elemento cui tener conto, considera che anche le utenze, specialmente quella elettrica, applica dei costi diversi a seconda se si tratta di utenza ad uso residente o altro; non parliamo di cifre significative, ma è pur sempre un costo aggiuntivo.
 

auleia

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Residenza a parte, se come mi sembra di capire, intendi intestare la casa a loro, comunque dovranno riportarla nell'ISEE il prossimo anno.
Non ho mai beneficiato di agevolazioni fiscali o altro, tramite ISEE, quindi io non so se incide e quanto incide riportare la 1^casa e soprattutto se è abitazione principale.
Comunque, credo che per capire l'effettiva convenienza - nel portarci la residenza - dovresti tener conto anche dell'IMU che andresti a pagare se tenuta come "Altra abitazione" (cioè NON Abitazione Principale); però per calcolare l'eventuale IMU, ti occorre la rendita catastale della casa che intendi acquistare, senza quel dato non puoi fare niente.

Come ulteriore elemento cui tener conto, considera che anche le utenze, specialmente quella elettrica, applica dei costi diversi a seconda se si tratta di utenza ad uso residente o altro; non parliamo di cifre significative, ma è pur sempre un costo aggiuntivo.

Sto cercando di capire quanto converrebbe intestare a me e mia moglie e non ai figli in virtù di quello che dici, e ci aggiungo gli interessi sul mutuo da poter detrarre. ma nessuno sa come calcolare tutti questi parametri
 

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Sto cercando di capire quanto converrebbe intestare a me e mia moglie e non ai figli in virtù di quello che dici, e ci aggiungo gli interessi sul mutuo da poter detrarre. ma nessuno sa come calcolare tutti questi parametri

Intestandola a te e tua moglie, visto che mi sembra di capire che già avete una casa, questa probabilmente sarebbe da considerare NON 1^ casa, e qui già prenderesti la prima "botta" sull'IVA o sull'imposta di registro (a seconda se acquisti da costruttore o da privato), che sulla seconda casa credo si aggiri sul 10% (vado a memoria, io lo feci nel 2004 una cosa del genere e così mi sembra di ricordare); solo tu sai quanto costa la casa che intendi acquistare, quindi solo tu puoi calcolarti questi due importi (se 1^ casa, oppure NON 1^ casa).
Sulla quota del mutuo, ci devi calcolare una tassa che vale lo 0.25% se prima casa, oppure del 2% se NON prima casa : solo tu puoi sapere quanto intendi chiedere alla banca e quindi solo tu puoi farti questo calcolo.
Gli nteressi del mutuo : puoi detrarre il 19% della sola quota interessi, a condizione che si tratti di 1^ casa; anche qui, solo tu puoi sapere quanto chiedere alla banca e calcolare dal piano d'ammortamento quanto vale annualmente la quota interessi.
Su questo aspetto, devo aggiungere che se la casa ed il mutuo vedrebbero i tuoi figli come intestatari, credo che quel 19% sulla quota interessi, possono portarla in detrazione solo loro, ma se non lavorano, non possono farlo : sono di fatto incapienti.
 

auleia

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Intestandola a te e tua moglie, visto che mi sembra di capire che già avete una casa, questa probabilmente sarebbe da considerare NON 1^ casa, e qui già prenderesti la prima "botta" sull'IVA o sull'imposta di registro (a seconda se acquisti da costruttore o da privato), che sulla seconda casa credo si aggiri sul 10% (vado a memoria, io lo feci nel 2004 una cosa del genere e così mi sembra di ricordare); solo tu sai quanto costa la casa che intendi acquistare, quindi solo tu puoi calcolarti questi due importi (se 1^ casa, oppure NON 1^ casa).
Sulla quota del mutuo, ci devi calcolare una tassa che vale lo 0.25% se prima casa, oppure del 2% se NON prima casa : solo tu puoi sapere quanto intendi chiedere alla banca e quindi solo tu puoi farti questo calcolo.
Gli nteressi del mutuo : puoi detrarre il 19% della sola quota interessi, a condizione che si tratti di 1^ casa; anche qui, solo tu puoi sapere quanto chiedere alla banca e calcolare dal piano d'ammortamento quanto vale annualmente la quota interessi.
Su questo aspetto, devo aggiungere che se la casa ed il mutuo vedrebbero i tuoi figli come intestatari, credo che quel 19% sulla quota interessi, possono portarla in detrazione solo loro, ma se non lavorano, non possono farlo : sono di fatto incapienti.

ok, quindi nessuna intestazione a nome dei genitori. meglio intestarla ai figli . l' appartamento costerebbe circa 200000, e se si parla del 10% è una cifra consistente. grazie anche a te. faccio un riepilogo di quello che ho capito.
intestazione figli, possibilità di evitare il mediatore che vuole il 2%, tasso fisso, vediamo se riesco ad avere un 95% dalla banca, se non addirittura il 100% con ipoteca anche su attuale casa di proprietà. vorreste aggiungere altro voi? grazie per la vostra disponibilità nel rispondere
 

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compro i sogni
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ok, quindi nessuna intestazione a nome dei genitori. meglio intestarla ai figli . l' appartamento costerebbe circa 200000, e se si parla del 10% è una cifra consistente. grazie anche a te. faccio un riepilogo di quello che ho capito.

Devo aggiungere un punto.
Tu parli di 200 mila quale costo effettivo dell'abitazione, devo dirti che nel 2018, ho fatto qualcosa di simile a quello che tu vuoi fare ora : acquisto di un immobile intestando la proprietà, ed il mutuo su di esso acceso, a mio figlio.
In sede di rogito, ho pagato l'imposta di registro (acquistavo da privato e NON da costruttore), come 1^casa pagando il 4% ma NON sull'importo pattuito/concordato con il venditore, bensì sul suo valore catastale; questo a condizione di dichiarare nel rogito i soldi effettivamente versati al venditore.
Cosa voglio dire? che probabilmente anche nel tuo caso non devi calcolare l'IVA o l'Imposta di Registro su quanto effettivamente da te versato al venditore, ma sul valore catastale (o meglio partendo dal valore catastale che a sua volta andrà moltiplicato per un coefficiente che francamente non ricordo se vale 160% o 120%); ma comunque esce fuori una cifra decisamente modesta se paragonata a quanto effettivamente versato.

Tutto questo a patto che la casa che intendi acquistare non sia già stata oggetto di revisione degli estimi catastali (credo ricorderai la questione cui si discuteva a fine dello scorso anno, proprio su questo punto); mi viene da credere che ad oggi non ci sia nulla di definitivo/già rivisto ed aggiornato sotto il profilo dei nuovi estimi catastali, però è bene che tu ne tenga conto.

intestazione figli, possibilità di evitare il mediatore che vuole il 2%, tasso fisso, vediamo se riesco ad avere un 95% dalla banca, se non addirittura il 100% con ipoteca anche su attuale casa di proprietà. vorreste aggiungere altro voi? grazie per la vostra disponibilità nel rispondere

Se la casa l'hai "scoperta" grazie al mediatore (il quale ti avrà fatto firmare delle "carte" in sede di visione della casa), la vedo difficile che tu possa evitare il pagamento; però vedi cosa puoi provare a fare.
 

auleia

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Devo aggiungere un punto.
Tu parli di 200 mila quale costo effettivo dell'abitazione, devo dirti che nel 2018, ho fatto qualcosa di simile a quello che tu vuoi fare ora : acquisto di un immobile intestando la proprietà, ed il mutuo su di esso acceso, a mio figlio.
In sede di rogito, ho pagato l'imposta di registro (acquistavo da privato e NON da costruttore), come 1^casa pagando il 4% ma NON sull'importo pattuito/concordato con il venditore, bensì sul suo valore catastale; questo a condizione di dichiarare nel rogito i soldi effettivamente versati al venditore.
Cosa voglio dire? che probabilmente anche nel tuo caso non devi calcolare l'IVA o l'Imposta di Registro su quanto effettivamente da te versato al venditore, ma sul valore catastale (o meglio partendo dal valore catastale che a sua volta andrà moltiplicato per un coefficiente che francamente non ricordo se vale 160% o 120%); ma comunque esce fuori una cifra decisamente modesta se paragonata a quanto effettivamente versato.

Tutto questo a patto che la casa che intendi acquistare non sia già stata oggetto di revisione degli estimi catastali (credo ricorderai la questione cui si discuteva a fine dello scorso anno, proprio su questo punto); mi viene da credere che ad oggi non ci sia nulla di definitivo/già rivisto ed aggiornato sotto il profilo dei nuovi estimi catastali, però è bene che tu ne tenga conto.



Se la casa l'hai "scoperta" grazie al mediatore (il quale ti avrà fatto firmare delle "carte" in sede di visione della casa), la vedo difficile che tu possa evitare il pagamento; però vedi cosa puoi provare a fare.

ok, sempre più complicato. con il mediatore era una consulenza gratuita, non ho pagato nulla, dovrei pagarlo comunque?
 

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compro i sogni
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ok, sempre più complicato. con il mediatore era una consulenza gratuita, non ho pagato nulla, dovrei pagarlo comunque?

Il mediatore interverrebbe nel curarti la pratica del mutuo se capisco bene.
Come già ti è stato consigliato da altra persona, toglilo da mezzo e vai direttamente in banca, casomai fatti prima un giro" webbatico" così da avere un'idea dei costi attualmente e mediamente in atto.
Ci sono dei siti tipo "mutuionline" (ma non è il solo), dove puoi "divertirti" a simulare quanto chiedere e quindi a vedere quali istituti di credito sono più confacenti alle tue esigenze.

Un altro punto che probabilmente ti conviene tenere a mente, visto che intendi acquistare mediante mutuo, chiariscilo subito con il venditore e, se decidete di andare avanti, assicurati che nello stilare il compromesso, sia esplicitamente/chiaramente indicata la condizione che si andrà al rogito solo dopo che la banca avrà accettato/deliberato il mutuo.