Mutuo Seconda Casa - consigli

TheMentor

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Ciao ragazzi,

Ho attualmente un immobile comprato a 190k (valore di mercato oggi circa 280k) sul quale mi restano da pagare circa 13 anni di mutuo, rata mensile 560€.
Vorrei comprare un secondo appartamento a 300k di cui 150k di mutuo (la restante metà coperta cash): la banca mi concede il mutuo?

36 anni, TI, reddito mensile 3500 circa… Non ho altri redditi e non sono coniugato.

Altra domanda. Potrei eventualmente intestare la casa ai miei genitori per avere delle agevolazioni sulla prima casa o non ha molto senso visto che loro pagherebbero l’imu (hanno già una prima casa in altra regione)?
 

Dany_R

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Se hanno già prima casa come possono avere agevolazioni prima casa i tuoi genitori? Poi per avere agevolazioni prima casa ci devi portare la residenza entro tot mesi.
 

Pred_01

compro i sogni
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Potrebbero averla acquistata senza agevolazioni 1^ casa.
La residenza mi ricordo che debba essere portata nel comune dell'immobile entro 18 mesi.
 

beowulf56

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Ciao ragazzi,

Ho attualmente un immobile comprato a 190k (valore di mercato oggi circa 280k) sul quale mi restano da pagare circa 13 anni di mutuo, rata mensile 560€.
Vorrei comprare un secondo appartamento a 300k di cui 150k di mutuo (la restante metà coperta cash): la banca mi concede il mutuo?

36 anni, TI, reddito mensile 3500 circa… Non ho altri redditi e non sono coniugato.

Altra domanda. Potrei eventualmente intestare la casa ai miei genitori per avere delle agevolazioni sulla prima casa o non ha molto senso visto che loro pagherebbero l’imu (hanno già una prima casa in altra regione)?


Buongiorno,
è un po’ difficile dare consigli con le scarne informazioni che fornisci. Mi limito quindi a fare qualche riflessione sull’operazione che proponi:
1)Non si capisce la finalità dell’acquisto del secondo appartamento. Il primo lo affitti per avere una rendita integrativa e coprire almeno parzialmente i costi sapendo però che taluni benefici fiscali (cfr. interessi sul mutuo) non ci saranno più? Lo lasci libero e quindi ti rappresenta solo un costo?
2)A quanto ammonta la rata del secondo mutuo? Che durata ha il secondo mutuo? Sicuramente saprai che le banche non superano il terzo del reddito quale servizio del debito. Tra l’altro non specifichi in quale parte d’Italia vivi (a Milano o in un paesino del profondo sud?). Il costo della vita è estremamente diverso tra i luoghi che ho citato e la parte disponibile del reddito, una volta pagate le rate del mutuo, ha ovviamente un peso diverso.
3)Se il secondo mutuo lo concede la stessa banca del primo con ogni probabilità sarà un organo deliberante superiore rispetto al primo in quanto la banca deve collegare in linea di rischio le due operazioni.
In definitiva affronterei il discorso sulla concedibilità del mutuo direttamente con la banca avendo però ben chiare prima le risposte agli argomenti che ti ho citato.
Per quanto riguarda la seconda domanda ho visto che ti hanno già risposto altri utenti.
 

TheMentor

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Eccomi, sono ancora in ballo con questa operazione :)

Il primo appartamento lo affitterei, il secondo sarebbe la mia nuova casa - un po’ più grande.
La situazione sarebbe quindi:
Appartamento 1 > 560€/mese di mutuo, debito residuo circa 80k. Potrei affittarlo FACILMENTE a 1000€/mese, probabilmente qualcosa in più
Appartamento 2 > Base d’acquisto circa 150.000€ cash + la cifra che mi verrebbe concessa come secondo mutuo.

Reddito mensile netto circa 4.000€ da lavoro dipendente

Attualmente il primo appartamento ha raddoppiato il suo valore di mercato rispetto al prezzo di acquisto

Grazie!
 

Pred_01

compro i sogni
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Una mia valutazione prudente mi porta a dirti che :
a. dai 4K mensili devi togliere i 560 che attualmente paghi del mutuo esistente.
b. comunque i restanti 3.5K possono permetterti di ottenere i 150K che mi sembra ti servono come mutuo, con una durata che valuto di 20, ma non meno di 15 anni.

Ripeto, secondo me, tenuto conto dei due punti che ti ho indicato, il mutuo potrebbero darlo, anche perché avresti un LTV se non proprio uguale, ma vicino al 50% = rischio minore per la banca in caso di una tua eventuale insolvenza.
 

TheMentor

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Grazie, chiarissimo!
Il primo mutuo è un tasso fisso vicino all'1% - estinguerlo non avrebbe molto senso dal punto di vista finanziario ma migliorerebbe la situazione agli occhi della banca? In questo caso la mia liquidità sarebbe di circa 70k€ con un immobile di proprietà: mi concederebbero 250k/300k di mutuo?
 

Pred_01

compro i sogni
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Mi sembra di aver letto proprio su queste pagine, che ci sono delle banche che accettano di dare un mutuo che copre quasi interamente il valore della seconda casa d'acquistare, mettendo appunto il mutuo su entrambi gli immobili.
Però se il mutuo che già hai in essere, ha quel tasso (fisso e con quella %), io me lo terrei.

Nelle considerazioni da me fatte nel post precedente, avrai notato che non ho per niente considerato l'eventuale reddito derivante dall'affitto del primo immobile : questo perché non tutte le banche considerano l'affitto e tra quelle che lo prendono in considerazione, resta da vedere che % del canone viene presa in considerazione, in ogni caso dovrei presentare il contratto registrato.