Mutuo TF, TV, TV con CAP, offset: quale scegliere ?

[jph4forum]

Devo scegliere il mutuo, importo circa 70K (20 anni) e valore immobile 250K prima casa.
Vorrei stare al massimo sui 400/450 euro al mese.
Se la cosa è conveniente (rendimento soldi, detrazioni fiscali...) potrei ridurre un po' il mutuo fra qualche anno..
Preferisco banche "fisiche" cosi' se c'è qualche intoppo si risolve velocemente (ho l'atto metà dicembre).

Per adesso sono andato in due banche dove mi conoscono personalmente e questi sono i preventivi:
__________________________________________________________
DB:

spese: circa 1000 euro (istruttoria,perizia,assic. incendio, oneri fiscali)
(tutte obbligatorie)

Tasso Fisso
Tasso nominale:4,1350 (2.7350+1.40 (forse trattabile a 1.35))
TAEG: 4,3676
rata: 429.20

Tasso variabile
Tasso nominale:2.1860 (0.8860+1.3 (trattabili a 1.25))
TAEG: 2.3488
rata: 360.35
____________________________________________________

INTESA SAN PAOLO

spese circa 250 euro per perizia

Tasso Fisso (Domus giovani fisso)
Tasso nominale:4,4 (forse trattabile 0.10)
TAEG: 4.494
rata: 439.08

Tasso variabile (Domus giovani variabile)
Tasso nominale:2.274 (euribor 1 mese(360) +1.650))
TAEG: 2.303
rata: 363.27

Tasso variabile con CAP
da aggiungere 400 euro di spese (non c'è la promozione giovani)
Tasso nominale:2.524 (euribor 1 mese(360) +1.900))
TAEG: 2.666
rata: 372.13
rata max:473
tasso max: 5.3
____________________________________________________________

Mutuo già esistente sull'appartamento
Capitale originario 130K (Tasso Variabile euribor 6 mesi))
Totale rate 40
debito residuo 122K
Rata semestrale
Tasso ammortamento 5,4
Tasso prossima rata 1,86 (spread 0,8)

______________________________________________________________

Da aggiungere che sull'appartamento c'è già un mutuo da parte del costruttore di 120K euro (TV 20 anni), secondo voi, è fattibile/conveninte ritirare il mutuo già in essere e ridurlo alla cifra che mi interessa ??
Facendo cosi' posso evitare la spesa notarile per l'accensione del nuovo mutuo ?

Bene, sono aperto ad ogni consiglio...
C'è qualche altra banca fisica che offre migliori condizioni ?
Da quello che ho capito, le due banche "spingono" per il TV o il TV con CAP o quello a rata costante.
Leggendo un po' i vostri post ho capito che quelli a rata costante e con CAP sono un po' dei "trappoloni"...
Cosa dite ??
Quelli con offset sono da prendere in considerazione ?

 

[tanduri]

quali sono le condizioni del mutuo del costruttore per l'eventuale accollo?
qual'è lo spread sul domus fisso di intesa?
perchè il CAP è un trappolone?
l'offset solo se hai da tenere una sostanziosa liquidità sul conto collegato.
il rata costante oggigiorno te lo sconsiglio.

 

[criba]

Il mutuo a rata costante ora non ha senso perché sicuramente i tassi si alzeranno e si rischia di pagare una mega-rata finale.

Sul cap dopo i tassi effettivamente vantaggiosi con cui era uscita MPS, ora mi sembra che le banche se ne approffittino un po' con gli spread.

Prova a legger questo articolo sulla scelta del tasso del mutuo, per esempio la promo Cariparma è molto allettante. Penso che solo la domanda sia online ma poi lo dovresti chiudere in filiale, e comunque provare non costa nulla.

 

[himem66]

Il mutuo a rata costante ora non ha senso perché sicuramente i tassi si alzeranno e si rischia di pagare una mega-rata finale.

Sul cap dopo i tassi effettivamente vantaggiosi con cui era uscita MPS, ora mi sembra che le banche se ne approffittino un po' con gli spread.

Prova a legger questo articolo sulla scelta del tasso del mutuo, per esempio la promo Cariparma è molto allettante. Penso che solo la domanda sia online ma poi lo dovresti chiudere in filiale, e comunque provare non costa nulla.

attenzione a prendere come oro colato queste promo di broker online: l'articolo cita un tasso apparentemente allettante, ma viene specificato solo il tasso finito e non lo spread al quale viene offerto il mutuo. Il vero confronto si fa sullo spread e sulle spese applicate di un mutuo e non sul tasso finito. Considera che spesso i broker online realizzano sullo spread caricamenti impliciti che a tutta prima non appaiono.

tieni presente inoltre che non viene specificato nell'articolo il giorno nel quale sarebbe stato determinato il tasso finito indicato. Questo potrebbe essere stato calcolato ad esempio in un giorno di minimo dell'EurIRS, per cui anche questo può contribuire a dare una falsa impressione di convenienza. Se invece lo spread e i costi sono in linea con altri prodotti di mercato (o addirittura più alti) il tutto alla fin fine risulta una normale offerta di mutuo di mercato (o addirittura affatto conveniente)

 

[jph4forum]

quali sono le condizioni del mutuo del costruttore per l'eventuale accollo?

oggi vado a vedere.

qual'è lo spread sul domus fisso di intesa?

sui fogli che mi hanno dato in banca non è riportato, vedo di recuperarlo

perchè il CAP è un trappolone?

mi pareva di aver capito cosi' dopo aver letto un po' di post...forse mi sbaglio...

l'offset solo se hai da tenere una sostanziosa liquidità sul conto collegato.
il rata costante oggigiorno te lo sconsiglio.

ok, grazie.
Ho visto anche il BNL 2in1 i primi due anni variabile e poi fisso bloccato al momento della stipula...
Potrebbe essere una buona soluzione.

 

[jph4forum]

ho aggiunto al primo post le info sul mutuo già esistente...
Ma quel tasso di ammortamento a 5,4 , cosa c'entra in un mutuo a tasso variabile ?
Lo spread è buono, ma la rata è semestrale e prende come riferimento l'euribor 6 mesi che è sensibilmente piu' alto di quello a 1 e 3 mesi.

Accollandomi il mutuo esistente mi evito le spese del notaio e da quello che ho capito non devo presentare niente alla banca.

Cosa dite ??

 

[himem66]

ho aggiunto al primo post le info sul mutuo già esistente...
Ma quel tasso di ammortamento a 5,4 , cosa c'entra in un mutuo a tasso variabile ?
Lo spread è buono, ma la rata è semestrale e prende come riferimento l'euribor 6 mesi che è sensibilmente piu' alto di quello a 1 e 3 mesi.

Accollandomi il mutuo esistente mi evito le spese del notaio e da quello che ho capito non devo presentare niente alla banca.

Cosa dite ??

Forse il piano di ammortamento del mutuo che andresti ad accollarti prevede che in sede di stipula siano state fissate una volta per tutte le quote capitale del mutuo calcolandole al tasso del 5,4%, mentre le quote interesse vengono calcolate semestre per semestre applicando sul debito residuo il tasso finito del periodo (euribor 6M + spread)

Si tratterebbe in questo caso di un variabile a quote capitale prefissate (o metodo senza ripianificazione per come spiegato qui)

Sai qual'è esattamente il mutuo che ti è stato proposto per l'accollo?

 

[jph4forum]

Forse il piano di ammortamento del mutuo che andresti ad accollarti prevede che in sede di stipula siano state fissate una volta per tutte le quote capitale del mutuo calcolandole al tasso del 5,4%, mentre le quote interesse vengono calcolate semestre per semestre applicando sul debito residuo il tasso finito del periodo (euribor 6M + spread)

Si tratterebbe in questo caso di un variabile a quote capitale prefissate (o metodo senza ripianificazione per come spiegato qui)

Sai qual'è esattamente il mutuo che ti è stato proposto per l'accollo?

ho qui la stampata della banca, sotto a codice prodotto è riportato questo:
"IMPRESE T.V. SEM. 30 ANNI ABIT"
la banca erogatice è Intesa San Paolo.


Rata 2: 4380,67=1894,46+2486,21 (cap+interessi) 30/06/2009
Rata 3: 3334,48=1945,60+1388,88 (cap+interessi) 04/01/2010
Rata 4: 3116,97=1998,13+1118,84 (cap+interessi) 01/07/2010

 

[himem66]

ho qui la stampata della banca, sotto a codice prodotto è riportato questo:
"IMPRESE T.V. SEM. 30 ANNI ABIT"
la banca erogatice è Intesa San Paolo.

forse sarebbe utile se tu potessi postare, cancellando i dati identificativi, la stampata della banca

 

[jph4forum]

forse sarebbe utile se tu potessi postare, cancellando i dati identificativi, la stampata della banca

la ho aggiunta al post sopra.

 

[jph4forum]

Forse il piano di ammortamento del mutuo che andresti ad accollarti prevede che in sede di stipula siano state fissate una volta per tutte le quote capitale del mutuo calcolandole al tasso del 5,4%, mentre le quote interesse vengono calcolate semestre per semestre applicando sul debito residuo il tasso finito del periodo (euribor 6M + spread)

Si tratterebbe in questo caso di un variabile a quote capitale prefissate (o metodo senza ripianificazione per come spiegato qui)

Confermo questa tua ipotesi, perchè facendo una simulazione del piano di ammortamento su questo sito (tasso 5,4 a 20 anni)
Calcolo Piano Dimostrativo di Ammortamento Mutuo
Le rate 2 e 4 (di cui so l'importo) coincidono.

A questo punto, è un buon mutuo o no ??
La mia "paura" è che con il rialzo dei tassi shizzi in su di molto la rata...

Grazie per l'interessamento

 

[jph4forum]

Ho appena sentito il notaio, la spesa per l'accollo è 50/100 euro, la spesa per un nuovo mutuo 1900 euro.

A questo punto, parlando con un amico, mi ha dato la seguente idea:
io mi accollo il mutuo già in essere (zero costi), e poi faccio la surroga (verso un fisso o un variabile con cap) che molte banche offrono a costo zero.

Ora mi resta di capire se il mutuo che mi accollerei vale la pena tenerlo o no..

 

[pecora nera]

Ho appena sentito il notaio, la spesa per l'accollo è 50/100 euro, la spesa per un nuovo mutuo 1900 euro.

A questo punto, parlando con un amico, mi ha dato la seguente idea:
io mi accollo il mutuo già in essere (zero costi), e poi faccio la surroga (verso un fisso o un variabile con cap) che molte banche offrono a costo zero.

Ora mi resta di capire se il mutuo che mi accollerei vale la pena tenerlo o no..

Il notaio ti fa pagare l'accollo??????????? Non ci credo.
L'accollo è una modalità di pagamento, non un atto.


La surroga è NECESSARIAMENTE GRATUITA la banca NON può farti pagare nulla.
Io farei un tasso fisso e visto che DB già ricomprende l'assicurazione farei quello.

 

[himem66]

Confermo questa tua ipotesi, perchè facendo una simulazione del piano di ammortamento su questo sito (tasso 5,4 a 20 anni)
Calcolo Piano Dimostrativo di Ammortamento Mutuo
Le rate 2 e 4 (di cui so l'importo) coincidono.

A questo punto, è un buon mutuo o no ??
La mia "paura" è che con il rialzo dei tassi shizzi in su di molto la rata...

Grazie per l'interessamento

Dato quindi per assodato che il mutuo a tasso variabile che potresti accollare ha un piano di ammortamento (PDA) a quote capitale prefissate (che è quello che ho visto utilizzare da Intesa SanPaolo su altri mutui della linea Domus) con tasso di ingresso del 5,4% (quindi elevato), per dare una prima risposta al tuo timore ti suggerisco di leggere questo 3d

http://www.finanzaonline.com/forum/...uo-di-150-000-tasso-variabile-con-il-cap.html

in particolare dal post #15 in poi, dove si parla proprio di cosa succede della rata all'aumento dei tassi in caso di PDA a quote capitale prefissate

 

[tanduri]

io non mi farei scappare su due piedi uno spread 0,8%..
tantomeno credo che te lo riconoscano con l'accollo(e questo nonostante che l'accollo dovrebbe essere un subentro alle stesse condizioni).
se mi cambiano lo spread approfondirei della questione su cui ti allerta himem66 chiedendo al costruttore il suo piano di ammortamento stipulato e quello invece "pagato" (le specifiche delle quote delle rate pagate, anche solo qualcuna)..
nel senso che se ti becchi effettivamente suddetto improbabile ottimo spread...
non perderei altro tempo e farei un glorioso CARPE DIEM!

ciao.