nuove regole UE classe energetica abitazioni

  • Ecco la 60° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    Questa settimana abbiamo assistito a nuovi record assoluti in Europa e a Wall Street. Il tutto, dopo una ottava che ha visto il susseguirsi di riunioni di banche centrali. Lunedì la Bank of Japan (BoJ) ha alzato i tassi per la prima volta dal 2007, mettendo fine all’era del costo del denaro negativo e al controllo della curva dei rendimenti. Mercoledì la Federal Reserve (Fed) ha confermato i tassi nel range 5,25%-5,50%, mentre i “dots”, le proiezioni dei funzionari sul costo del denaro, indicano sempre tre tagli nel corso del 2024. Il Fomc ha anche discusso in merito ad un possibile rallentamento del ritmo di riduzione del portafoglio titoli. Ieri la Bank of England (BoE) ha lasciato i tassi di interesse invariati al 5,25%. Per continuare a leggere visita il link

Se il condominio avesse pagato la ristrutturazione il venditore avrebbe recuperato i soldi spesi?
Basandomi su quanto mi ha detto l'amico che ha un appartamento nel medesimo stabile, se il venditore avesse pagato la sua parte sarebbe andato più o meno alla pari con la rivalutazione ottenuta.
 
Basandomi su quanto mi ha detto l'amico che ha un appartamento nel medesimo stabile, se il venditore avesse pagato la sua parte sarebbe andato più o meno alla pari con la rivalutazione ottenuta.
Ok, quindi se la casa è ambita oltre al risparmio energetico aumenta il valore dell'appartamento.

So però di condomini che hanno usufruito del 110 dove il valore dei lavori superava di gran lunga il valore dello stabile.

Ora per dire, il costo della riqualificazione energetica su un condominio di 10 piani e 30 abitazioni è bene o male lo stesso se stai a Milano o a Valeggio sul Mincio...
 
Ad inizio gennaio sono stati messi in vendita, in un quartiere semi-centrale della mia città, 2 appartamenti quasi identici, in condomini adiacenti, progettati dal medesimo architetto e costruiti dalla stessa impresa edile (1960 e 1964), con finiture equivalenti; un parente ha un appartamento nel primo, un amico nel secondo, conosco bene entrambi gli stabili.
In quello del 1960 sono state rifatte le facciate 15 anni fa e 5 anni fa è stata messa una caldaia di ultima generazione ed è stato rifatto il lastrico solare, i serramenti sono tutti recenti ma sostituiti alla spicciolata, tra gli anni 90 ed oggi; lo stabile nel suo complesso è in classe F.
In quello del 1964 è stata ultimata pochi mesi fa una ristrutturazione radicale con bonus 110% che l'ha portato in classe B.

I due appartamenti sono entrambi al II° piano di sette, 125 mq (3 camere e 2 bagni con cucina abitabile ed ampia sala), con piccolo box singolo (15 mq), entrambi acquistati dagli ultimi proprietari a fine anni 90 e rifatti internamente.
Quello nel condominio dove si è fatto l'efficientamento energetico era in vendita a 530k, l'altro a 455k: tenuto conto che i box valgono 30k si parla di 4k/mq per quello col 110% e 3.4k/mq per l'altro.
Entrambi venduti in meno di un mese.
Conclusione: il fatto che 1 dei 2 fosse stato portato in classe B e l'altro fosse rimasto in classe F ha inciso sulla quotazione (+ 600 euro/mq), non sull'appetibilità, sono andati entrambi rapidamente.
Guarda, posso raccontare la mia esperienza personale che, per quanto anedottica, potrebbe essere quella di molti; qualche anno fa quando avevamo necessità di più spazio e cercavamo una soluzione abitativa tra le tante viste alla fine le più interessanti (e in qualche modo confrontabili) sono state:
A palazzo storico interamente ristrutturato, location stracentrale in ZTL, 150 mq commerciali, classe C, primo piano con terrazzo a 330k;
B palazzo nuovo di pacca, molto meno rifinito a livello di materiali ma ben costruito, location semicentrale (ma su via trafficata), 150 mq commerciali, classe A, terzo piano con terrazzino a 320k;
C palazzo signorile, ma meno di pregio del primo non ristrutturato ma con manutenzione sia ordinaria sia straordinaria fatta durante gli anni, ascensore appena sostituito e tetto appena rifatto, piano attico con terrazzo, classe G, anche lui di circa 150 mq commerciali che a ristrutturazione finita (e a bonus edilizi presi) sarebbe venuto circa 200k dalle mie stime.

Il B che in teoria era quello che avrebbe dovuto avere maggior valore intrinseco l'abbiamo scartato subito per via del traffico presente su quella via e per il fatto che gli spazi esterni erano veramente risicati, abbiamo valutato per un bel pò di tempo l'A, ma trattandosi solo di un primo piano eravamo dubbiosi e poi il prezzo era comunque elevato in confronto al C, seppur quest'ultimo non fosse pronto all'uso ma interamente da ristrutturare internamente.


Abbiamo optato per il C, lo abbiamo ristrutturato interamente, siamo andati un pò oltre i 200k (230k), ma oggi tornassi indietro rifarei altre 100 volte la stessa scelta. Dalla classe energetica G di partenza siamo saliti fino alla E facendo infissi e isolamento del soffitto che da su locali non scaldati (i solai) e alla fine della fiera spendiamo meno di 1000 euro annui a scaldarlo tutto.

Ora, avessimo optato per la soluzione B avremmo speso davvero molto poco di riscaldamento, forse un valore sui 200-300 euro annui (?), mentre nella soluzione A saremmo stati in un intorno di 500-600 euro avendo classe energetica intermedia.

Ora, facendo due conti* quanto ci avremmo messo a ripagare i circa 100/90k in più? Se la matematica non mi inganna ci sarebbero voluti rispettivamente ben 200 e 129 anni!!! E se il prezzo del metano raddoppiasse strutturalmente? Siamo sempre nell'ordine di grandezza di un secolo e di 65 anni...

Tutto questo per dire che le classi energetiche elevate vanno bene nel caso in cui il differenziale di prezzo non sia enorme, in caso contrario servono solo a farne un vanto con gli amici al bar...

Questo è ciò che vedo anche nel tuo esempio, quello che ha speso 75k euro in più NON recupererà MAI il differenziale di prezzo in termini di risparmio energetico...


*anche a parità di tutte le altre condizioni di contorno
 
Ultima modifica:
Basandomi su quanto mi ha detto l'amico che ha un appartamento nel medesimo stabile, se il venditore avesse pagato la sua parte sarebbe andato più o meno alla pari con la rivalutazione ottenuta.
Questo solo perchè l'acquirente non sa fare due conti di semplice matematica.

Ora 125mq tra classe B e F potrebbero ballare 500-700 (?) euro annui di differenziale di riscaldamento, usando pure 700 come valore più prudenziale impiegherà più di un secolo a recuperare la maggior spesa.
 
Questo solo perchè l'acquirente non sa fare due conti di semplice matematica.

Ora 125mq tra classe B e F potrebbero ballare 500-700 (?) euro annui di differenziale di riscaldamento, usando pure 700 come valore più prudenziale impiegherà più di un secolo a recuperare la maggior spesa.
no la mia domanda era diversa: se il venditore avesse pagato di tasca sua la quota di ristrutturazione (invece che lo stato) avrebbe recuperato quanto speso per la ristrutturazione del condominio nella vendita ?
 
Guarda, posso raccontare la mia esperienza personale che, per quanto anedottica, potrebbe essere quella di molti; qualche anno fa quando avevamo necessità di più spazio e cercavamo una soluzione abitativa tra le tante viste alla fine le più interessanti (e in qualche modo confrontabili) sono state:
A palazzo storico interamente ristrutturato, location stracentrale in ZTL, 150 mq commerciali, classe C, primo piano con terrazzo a 330k;
B palazzo nuovo di pacca, molto meno rifinito a livello di materiali ma ben costruito, location semicentrale (ma su via trafficata), 150 mq commerciali, classe A, terzo piano con terrazzino a 320k;
C palazzo signorile, ma meno di pregio del primo non ristrutturato ma con manutenzione sia ordinaria sia straordinaria fatta durante gli anni, ascensore appena sostituito e tetto appena rifatto, piano attico con terrazzo, classe G, anche lui di circa 150 mq commerciali che a ristrutturazione finita (e a bonus edilizi presi) sarebbe venuto circa 200k dalle mie stime.

Il B che in teoria era quello che avrebbe dovuto avere maggior valore intrinseco l'abbiamo scartato subito per via del traffico presente su quella via e per il fatto che gli spazi esterni erano veramente risicati, abbiamo valutato per un bel pò di tempo l'A, ma trattandosi solo di un primo piano eravamo dubbiosi e poi il prezzo era comunque elevato in confronto al C, seppur quest'ultimo non fosse pronto all'uso ma interamente da ristrutturare internamente.


Abbiamo optato per il C, lo abbiamo ristrutturato interamente, siamo andati un pò oltre i 200k (230k), ma oggi tornassi indietro rifarei altre 100 volte la stessa scelta. Dalla classe energetica G di partenza siamo saliti fino alla E facendo infissi e isolamento del soffitto che da su locali non scaldati (i solai) e alla fine della fiera spendiamo meno di 1000 euro annui a scaldarlo tutto.

Ora, avessimo optato per la soluzione B avremmo speso davvero molto poco di riscaldamento, forse un valore sui 200-300 euro annui (?), mentre nella soluzione A saremmo stati in un intorno di 500-600 euro avendo classe energetica intermedia.

Ora, facendo due conti* quanto ci avremmo messo a ripagare i circa 100/90k in più? Se la matematica non mi inganna ci sarebbero voluti rispettivamente ben 200 e 129 anni!!! E se il prezzo del metano raddoppiasse strutturalmente? Siamo sempre nell'ordine di grandezza di un secolo e di 65 anni...

Tutto questo per dire che le classi energetiche elevate vanno bene nel caso in cui il differenziale di prezzo non sia enorme, in caso contrario servono solo a farne un vanto con gli amici al bar...

Questo è ciò che vedo anche nel tuo esempio, quello che ha speso 75k euro in più NON recupererà MAI il differenziale di prezzo in termini di risparmio energetico...


*anche a parità di tutte le altre condizioni di contorno
Non posso conoscere le differenti motivazioni dei due acquirenti che hanno rispettivamente preferito l'appartamento in classe B ed in classe F.
Basandomi sulle motivazioni della mia cerchia di amici e conoscenti che negli ultimi tempi sono stati o sono alla ricerca di una nuova soluzione abitativa, la motivazione principale per acquistare in una palazzina nuova o "fresca" di ristrutturazione totale è che non vogliono entrare in un contesto in cui, magari tra pochi anni, saranno costretti a patire i disagi di un'importante ristrutturazione (rumore, polvere, impossibilità di accesso ai balconi, gente estranea che gira per spazi comuni e talvolta deve anche entrarti in appartamento, etc...).
Se guardo ai numerosi condomini in cui è stato fatto un intervento totale con bonus 110% nel mio quartiere ed in quelli limitrofi, si è sempre trattato di cantieri di lunga durata ed, oggettivamente, fastidiosi in quartieri residenziali, intrinsecamente silenziosi.
Nel condominio che ho citato, portato in classe B, la presenza dei ponteggi ha impedito per SEI MESI l'accesso ai box ed anche i posti di superficie sono stati tutti sacrificati per il cantiere, col risultato che i residenti hanno dovuto, in un quartiere dove parcheggiare è impossibile, trovarsi dei box in affitto temporaneo.
 
La questione della classe energetica di un edificio rientra in tutta quella serie di innovazioni il cui subentro nella vita quotidiana è da imputarsi più ad "imposizioni dall'alto" (chiamiamole così...) che a una percezione di reale beneficio...

Mi spiego meglio... tutti noi siamo passati dal floppy, al cd, al dvd, alla chiavetta, al cloud... senza che nessuno ce lo imponesse... soltanto perché l'innovazione soppiantava in termini di costi e vantaggi il pregresso...

Ciò non sta funzionando con l'edilizia green... i vantaggi di una casa in classe A, tanto in termini economici quanto di vivibilità, sono risibili... ANZI (ho enormi perplessità sui cappotti e simili)... ed allora ci si deve inventare un nuovo set di regole per far si che le gente si convinca...

Chiaramente se fino a ieri l'acquirente a cui piaceva un edificio ignorava totalmente la questione energetica (se non come "la relazione tecnica che serve al notaio") oggi la paura di pesanti interventi legislativi, secondo me, non potrà che introdurre una forte distorsione nel mercato a favore degli immobili con una classe energetica alta...

A meno che non venga fortemente svenduto, col senno di oggi, io non comprerei una casa di classe bassa... proprio per evitare problemi futuri... di qualunque tipo essi saranno... perché è chiaro che ci saranno...
 
Ok, quindi se la casa è ambita oltre al risparmio energetico aumenta il valore dell'appartamento.

So però di condomini che hanno usufruito del 110 dove il valore dei lavori superava di gran lunga il valore dello stabile.

Ora per dire, il costo della riqualificazione energetica su un condominio di 10 piani e 30 abitazioni è bene o male lo stesso se stai a Milano o a Valeggio sul Mincio...
Il problema (in termini di rivalutazione in rapporto al costo dell'intervento), a mio avviso, si manifesta quando si ricorre al 110 in contesti di edilizia popolare, perché anche laddove i lavori siano stati fatti a regola d'arte, pur a fronte di un oggettivo miglioramento a colpo d'occhio della qualità dello stabile, restano tutti i limiti intrinseci di una concezione "povera".
Ovviamente le quotazioni aumentano, ma non necessariamente l'appetibilità perché il prezzo si allinea a quello del nuovo nel medesimo contesto e diviene eccessivo per la scarsa appetibilità del quartiere.
 
A meno che non venga fortemente svenduto, col senno di oggi, io non comprerei una casa di classe bassa... proprio per evitare problemi futuri... di qualunque tipo essi saranno... perché è chiaro che ci saranno...
Nella mia città non penso accadrà nel medio termine, ma semplicemente perché:
1) ci sono molte ville storiche, tutelate, ed un buon numero di palazzi sia storici (dal 1400 al 1945), sia di noti architetti razionalisti (anni 30-40-50), tutti o quasi con vincolo o con impossibilità ad applicare il cappotto
2) ci sono parecchi condomini degli anni 60-70-80, prevalentemente con finiture signorili, in genere ben tenuti
3) esistono pochissimi condomini costruiti negli ultimi 20 anni, tutti in classi energetiche elevate, quasi mai in zone non top
4) in tutto il centro storico (che coincide con la ZTL) esistono meno di 10 condomini degli anni 30-40, tutti gli altri edifici sono di molto antecedenti, non si possono applicare cappotti sia per vincolo, sia perché le strade sono talmente strette che ridurre la carreggiata anche solo di poco inibirebbe l'accesso alla quasi totalità del parco veicoli circolante

Anche volendo, non c'è spazio per costruire altro, restano una ventina di edifici in stato di degrado che potrebbero essere abbattuti con successiva costruzione di condomini moderni (di cui solo 2 "multipli", gli altri possono ospitare un singolo condominio da 7 piani (il massimo nella mia città) con 2-3 appartamenti per piano).

Il centro storico ed i quartieri limitrofi di maggior pregio rendono qualunque immobile un assegno circolare, le unità abitative restano invendute per poco, e ciò nonostante prezzi non contenuti (si va dai 3k/mq di un quartiere medio, semi-centrale, in edificio di medio livello in condizioni decenti ai 12k/mq di un ristrutturato a nuovo in edificio di lusso in zona top).
 
Sciuker Frames (SCK.MI) è un gruppo attivo nella progettazione, produzione e commercializzazione di infissi e schermature solari.


L’entrata in vigore della nuova direttiva Ue sull’efficientamento energetico degli immobili richiede ingenti investimenti. Tuttavia, gli obiettivi previsti dalle norme difficilmente possono essere raggiunti senza adeguati sostegni economici alle famiglie. Lo sottolinea l’Ance, l’Associazione Nazionale dei costruttori, in un rapporto commentato stamattina da Il Sole 24 Ore.


Dato il loro stato attuale, per svecchiare gli edifici italiani ci vorrebbe "uno sforzo epocale in termini di investimenti e di filiere produttive impiegate", e ancora "anche considerando il solo comparto residenziale, l’obiettivo della Direttiva comporta il miglioramento della prestazione energetica di oltre 1,8 milioni di edifici in dieci anni, ovvero 180mila interventi ogni anno".


Il rapporto sottolinea che, con il Superbonus, servirebbero una decina d’anni per raggiungere gli obiettivi di primo livello, ma senza il 110% il tempo necessario si dilaterebbe a 630 anni


Prima dell’entrata in vigore dell’incentivo fiscale, "gli interventi su interi edifici ammontavano a numeri insignificanti". Dopo l’entrata in vigore, gli interventi hanno ricevuto un forte impulso.


L’Ance, consapevole delle limitate risorse dello Stato, non chiede il ripristino del 110%, tuttavia auspica "aiuti alle famiglie italiane, magari più mirati", cioè indirizzati a quelle più povere e delle periferie.


Rimanere in una scenario simile a quello precedente il superbonus significherebbe non raggiungere mai gli obiettivi dell’Europa e questo l’Italia non può permetterselo.
 
no la mia domanda era diversa: se il venditore avesse pagato di tasca sua la quota di ristrutturazione (invece che lo stato) avrebbe recuperato quanto speso per la ristrutturazione del condominio nella vendita ?
Sì, avevo capito la domanda. Ma è stato un caso che il condomino in questione abbia venduto (se era prima casa) e quindi se avesse dovuto recuperare il costo abitandoci ci avrebbe letteralmente messo un secolo...e vendendo ha semplicemente passato la patata bollente all'acquirente...
 
Non posso conoscere le differenti motivazioni dei due acquirenti che hanno rispettivamente preferito l'appartamento in classe B ed in classe F.
Basandomi sulle motivazioni della mia cerchia di amici e conoscenti che negli ultimi tempi sono stati o sono alla ricerca di una nuova soluzione abitativa, la motivazione principale per acquistare in una palazzina nuova o "fresca" di ristrutturazione totale è che non vogliono entrare in un contesto in cui, magari tra pochi anni, saranno costretti a patire i disagi di un'importante ristrutturazione (rumore, polvere, impossibilità di accesso ai balconi, gente estranea che gira per spazi comuni e talvolta deve anche entrarti in appartamento, etc...).
Se guardo ai numerosi condomini in cui è stato fatto un intervento totale con bonus 110% nel mio quartiere ed in quelli limitrofi, si è sempre trattato di cantieri di lunga durata ed, oggettivamente, fastidiosi in quartieri residenziali, intrinsecamente silenziosi.
Nel condominio che ho citato, portato in classe B, la presenza dei ponteggi ha impedito per SEI MESI l'accesso ai box ed anche i posti di superficie sono stati tutti sacrificati per il cantiere, col risultato che i residenti hanno dovuto, in un quartiere dove parcheggiare è impossibile, trovarsi dei box in affitto temporaneo.
Sì, ma nessuna delle predette motivazioni vale 75k...anche perchè magari sono lavori che fa il condominio vicino al tuo e quindi ti becchi lo stesso tutti i disagi (tranne quelli interni). Stiamo poi parlando di 6 mesi, mica di anni e anni...
 
75 k sono un sovrapprezzo folle, non li avrei mai pagati.
 
Sì, ma nessuna delle predette motivazioni vale 75k...anche perchè magari sono lavori che fa il condominio vicino al tuo e quindi ti becchi lo stesso tutti i disagi (tranne quelli interni). Stiamo poi parlando di 6 mesi, mica di anni e anni...
In linea generale anch'io li ritengo eccessivi, nel caso specifico i 2 appartamenti sono quasi identici ma qualche differenza c'è (e può aver inciso nella scelta).

Quello in classe F ha come pregi:
1) 3 piccoli balconi e 2 GRANDI terrazzi (chiusi su 2 lati, fruibili anche con moderato maltempo, su entrambi si potrebbe mangiare confortevolmente in 6 persone), mentre l'altro ha 4 balconi medi, poco fruibili
2) condominio leggermente migliore per finiture e più particolare dal punto di vista architettonico (l'altro è un po' anonimo)

Quello in classe B ha:
1) grazie al 110, tripli vetri di ultima generazione, mentre l'altro ha doppi vetri di 20 anni fa (dovendoli sostituire un domani sono 4 porte finestre (3 camere + cucina), 2 finestre (2 bagni) e 2 gigantesche porte finestre da 360 x 240 che danno accesso ai terrazzi)
2) a parità di unità immobiliari (14), 10 box (da 15 mq) e 8 posti auto (assegnati annualmente con turnazione, per soli 400 euro), mentre l'altro ha 7 box (4 da 25 mq e 3 da 15 mq) e 4 posti auto (a turnazione SOLO tra chi non ha box)

Io darei molto peso al pregio 1 dell'appartamento in classe F, il pregio 1 dell'appartamento in classe B va semplicemente "monetizzato", il 2 si traduce in buone probabilità per chi possiede 2 auto di ottenere per la seconda il posto di superficie (spendendo 400 euro vs 1200 di mercato ed avendolo sotto casa invece che a, magari, 2-300 m).
 
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Precisazione: i 2 appartamenti erano gestiti dalla medesima agenzia immobiliare e gli annunci sono stati pubblicati entrambi ad inizio gennaio, quindi egual "abilità" dell'A.I. ed è verosimile che siano sempre stati proposti contemporaneamente.
 
75 k sono un sovrapprezzo folle, non li avrei mai pagati.
Molto a spanne un cappotto + infissi su un appartamento quadrato da 125 mq con esposizione su 2 lati può valere 12*4*2*100(?)k* + 10k ovvero circa 20k prima di prendere i bonus fiscali

*12 metri * 4 di altezza * 2 lati esposti * 100 euro/mq per il cappotto (e sono stato stralargo)
 
(...)
B palazzo nuovo di pacca, molto meno rifinito a livello di materiali ma ben costruito, location semicentrale (ma su via trafficata), 150 mq commerciali, classe A, terzo piano con terrazzino a 320k;
(...)
Se dovessi fare un'ipotesi, direi che il palazzo è uno di questi due:

IMG_8356.jpg
 
Se dovessi fare un'ipotesi, direi che il palazzo è uno di questi due:

Vedi l'allegato 2875993
:D, in realtà no. Questi due non sono nuovi di pacca, hanno già più di 20 anni (e pensare che mi ricordo di quando li costruivano, comincio ad avere una certa età...:eek:). E poi non è semicentrale, quei 2 lì sono centrali. E, se devo dirla tutta, nemmeno costruiti così bene...troppo grandi, finiture piuttosto dozzinali,...e non sono classe A (ma direi B/C).
 
Ultima modifica:
Appena incontrato ex vicino di casa trasferitosi anni fa poco lontano. Ha fatto i lavori con il 110%: cappotto, fotovoltaico e pompa di calore. Mi ha detto che ha lasciato i termosifoni perché non voleva buttare via il pavimento. Dice che è molto contento, ho chiesto qualche informazione e mi ha risposto che tiene acceso il riscaldamento dalle 12 alle 22 e consuma circa 6-700 kw al mese (non mi ha detto quanto producue, ma d'inverno ovviamente non è molto). Non sono bravo con i conti, ma a naso calcolando l'impronta ecologica di tutto il lavoro fatto, dei materiali utilizzati e del consumo di energia elettrica non ho idea di quando - dal punto di vista ambientale - raggiungerà il pareggio. Però ora la casa è green.
 
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