Opzioni sui terreni

[9999]

Salve a tutti,
volevo chiedere se c'é qualcuno pratico di opzioni su terreni edificabili. Ho provato a cercare in rete, ma si trova solo qualcosa sul mercato americano, nulla per quanto riguarda il mercato Italiano.
Grazie in anticipo.

 

[9999]

Nessuno?
A quanto pare, è una prassi poco conosciuta...

 

[Domani-buy]

Spiegala..

 

[9999]

Presto detto: se voglio comprare un'opzione su un terreno, come la valuto?
Il meccanismo è molto simile (alcuni dicono uguale) all'acquisto di una opzione "call" di un'azione. Ma chiaramente non si può usare la stessa legge.
Esempio: vedo un terreno in vendita, e ritengo sia sottovalutato e/o abbia un buon prezzo. Voglio avere la capacità (ma non l'obbligazione) di comprarlo in futuro (entro un certo periodo) allo stesso prezzo. Di conseguenza chiedo al proprietario di vendermi un'opzione. Che calcoli bisogna fare?

 

[fever7]

non credo esista una cosa simile (non sono sicuro però).
che sappia io dovresti fare un preliminare, pagare un anticipo concordato e poi provare a rivendere il terreno...se non ci riesci entro il tempo stabilito dal preliminare o vai a rogito o
perdi la caparra...alla fine non è molto diverso da un'opzione, hai la possiblità a fronte di una caparra di comprare il terreno, ma non hai l'obbligo di farlo...e perdi la caparra

 

[Domani-buy]

Ok grazie della spiegazione

Ma se io sarei il proprietario di quel terreno ti direi di tornare quando hai i soldi x comprarlo....

ciaux

 

[fever7]

Ok grazie della spiegazione

Ma se io sarei il proprietario di quel terreno ti direi di tornare quando hai i soldi x comprarlo....

ciaux

infatti mi pare una cosa con poco senso...salvo che è normale avere un pò di tempo tra preliminare e rogito...ma al max pochi mesi

 

[9999]

Capisco i diversi punti di vista, ma vi garantisco che contratti del genere esistono. Per ora mi interessa come arrivare alla valutazione di un simile contratto, che faccia senso o no è secondario.
Comunque, a me pare faccia senso, per il semplice motivo che il pagamento dell'opzione non è un deposito, una caparra, o un anticipo. E' un pagamento per fruire di un diritto, e in quanto tale una volta pagato è perso. Mi spiego: se io sono il proprietario, mi prendo i soldi del terreno (se il cliente decide di comprare) più i soldi dell'opzione. Se il cliente non compra, mi tengo il pagamento dell'opzione.
Perchè non dovrei farlo?

 

[Domani-buy]

Forse non riesco a capire..

Scusa..

Io vendo tù compri...
mi dai la caparra...(come di regola)
nei tempi necessari..ci rechiamo dal notaio...vuoi rinunciare?perdi la caparra..

Perchè io proprietario dovrei andare a incasinarmi con opzioni(?) o cose strane che magari mi bloccano pure la vendita?

Mi sembra di capire che tù ragioni come farebbe un agenzia immobiliare...(guadagnare sulle compravendite) ma allora agisci come agenzia..

Li il discorso sarebbe diverso...io proprietario ti do la %uale se tù mi vendi i. terreno!

 

[Domani-buy]

Anche perchè...se io decido di vendere il mio terreno a 100...lo vendo a 100!
Tù dici che vale di più?
Aquistalo e rivendilo..

 

[9999]

Forse non riesco a capire..

Scusa..

Io vendo tù compri...
mi dai la caparra...(come di regola)
nei tempi necessari..ci rechiamo dal notaio...vuoi rinunciare?perdi la caparra..

Perchè io proprietario dovrei andare a incasinarmi con opzioni(?) o cose strane che magari mi bloccano pure la vendita?

Mi sembra di capire che tù ragioni come farebbe un agenzia immobiliare...(guadagnare sulle compravendite) ma allora agisci come agenzia..

Li il discorso sarebbe diverso...io proprietario ti do la %uale se tù mi vendi i. terreno!

Perchè si vendono opzioni? Per tirare su dei soldi. Tutto qua. E' chiaro che parlando di terreni, ogni caso è a sé stante. Se un terreno in vendita fa gola a parecchie persone, il proprietario non ha bisogno di vendere opzioni, basta che scelga il miglior offerente. Se invece un terreno non è molto appetibile e si trova sul mercato da diverso tempo, perchè no? Il proprietario si prende già dei soldi comunque vada, deve aspettare solo che l'acquirente prenda una decisione. L'acquirente specula che il terreno può valere di più, ma non ne ha la certezza. E vuole impegnarsi fino ad un certo punto.
In altre parole: io sarei interessato a comprare la tua terra, ma non voglio (o non posso) impegnarmi completamente. Ti pago il diritto di comprarti la terra a tot prezzo entro un certo lasso di tempo.
Comunque, sicuramente a parecchia gente questo discorso sembrerà senza senso, e dal loro punto di vista forse hanno ragione. Ma questi contratti ci sono, anche se piuttosto rari. Il problema è che nessuno pare sappia come valutarli.

Dimenticavo: non lavoro per un'agenzia immobiliare.

 

[feliceanima]

Scusa non fai prima a vendere a persone da nominare cosi risolvi il problema .

 

[9999]

Scusa non fai prima a vendere a persone da nominare cosi risolvi il problema .

Il mio problema ora come ora è trovare un modello di valutazione, ma posso chiederti di spiegarmi questa prassi? Non la conosco.

 

[Simon79]

Vediamo se ho capito, hai bisogno di un modello matematico per calcolare il valore teorico dell'opzione sul terreno, sapendo il prezzo del terreno stesso,in modo tale da poter effettuare degli arbitraggi sul prezzo dell'opzione e quindi speculare nei confronti del proprietario e di terze parti interessate all'acquisto dello stesso terreno infatti pagheresti l'opzione call al proprietario un valore inferiore al prezzo teorico applicando il modello matematico e cercheresti di vendere la tua opzione (ad un prezzo pari o poco distante dal prezzo teorico) ai terzi interessati all'acquisto del terreno lucrando quindi sulla differenza.
Comunque a mio debol parere ci sono delle difficoltà non indifferenti in questo tipo di operazione (sempre che si possa fare):
1) il mkt immob non è il mkt finanziario (o meglio borsistico).
2) non è una prassi utilizzata.
3) il fattore tempo.
4) costi legati alla trasferibilità dell'opzione.
5) il comportamento del venditore.
Ciao

 

[Omar.Saluk]

Presto detto: se voglio comprare un'opzione su un terreno, come la valuto?
Il meccanismo è molto simile (alcuni dicono uguale) all'acquisto di una opzione "call" di un'azione. Ma chiaramente non si può usare la stessa legge.
Esempio: vedo un terreno in vendita, e ritengo sia sottovalutato e/o abbia un buon prezzo. Voglio avere la capacità (ma non l'obbligazione) di comprarlo in futuro (entro un certo periodo) allo stesso prezzo. Di conseguenza chiedo al proprietario di vendermi un'opzione. Che calcoli bisogna fare?

fai un compromesso.

Il compromesso e' pure meglio di una call. Se il venditore cambia idea e non vende ti deve il doppio della caparra.

 

[9999]

Vediamo se ho capito, hai bisogno di un modello matematico per calcolare il valore teorico dell'opzione sul terreno, sapendo il prezzo del terreno stesso,in modo tale da poter effettuare degli arbitraggi sul prezzo dell'opzione e quindi speculare nei confronti del proprietario e di terze parti interessate all'acquisto dello stesso terreno infatti pagheresti l'opzione call al proprietario un valore inferiore al prezzo teorico applicando il modello matematico e cercheresti di vendere la tua opzione (ad un prezzo pari o poco distante dal prezzo teorico) ai terzi interessati all'acquisto del terreno lucrando quindi sulla differenza.
Comunque a mio debol parere ci sono delle difficoltà non indifferenti in questo tipo di operazione (sempre che si possa fare):
1) il mkt immob non è il mkt finanziario (o meglio borsistico).
2) non è una prassi utilizzata.
3) il fattore tempo.
4) costi legati alla trasferibilità dell'opzione.
5) il comportamento del venditore.
Ciao

Bravo, hai centrato il mio problema.
Non sono in grado di speculare e\o fare arbitraggi per svariati motivi, anche perchè concordo che una speculazione di questo tipo sarebbe estremamente macchinosa.Vorrei cmq avere un modello matematico per fare una valutazione quanto più accurata possibile.
Al di là di tutte le difficoltà tecnico-concettuali-burocratiche, come si calcola?
Libri, idee, links, suggerimenti???


PS: i suggerimenti per altri tipi di compromesso/compravendita, per quanto sempre apprezzati, non mi risolvono il problema. Ripeto: non mi interessa trovare il metodo migliore per vendere e/o comprare un terreno, mi serve un modello matematico per questo tipo di operazione. Grazie comunque.