Passaggio al tasso fisso con legge bilancio 2023

  • Ecco la 60° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    Questa settimana abbiamo assistito a nuovi record assoluti in Europa e a Wall Street. Il tutto, dopo una ottava che ha visto il susseguirsi di riunioni di banche centrali. Lunedì la Bank of Japan (BoJ) ha alzato i tassi per la prima volta dal 2007, mettendo fine all’era del costo del denaro negativo e al controllo della curva dei rendimenti. Mercoledì la Federal Reserve (Fed) ha confermato i tassi nel range 5,25%-5,50%, mentre i “dots”, le proiezioni dei funzionari sul costo del denaro, indicano sempre tre tagli nel corso del 2024. Il Fomc ha anche discusso in merito ad un possibile rallentamento del ritmo di riduzione del portafoglio titoli. Ieri la Bank of England (BoE) ha lasciato i tassi di interesse invariati al 5,25%. Per continuare a leggere visita il link

Ed eccoci nel 2024 (boia come passa il tempo) come scritto in precedenza, a Maggio mi scatta il variabile, siamo a Marzo, è il caso di iniziare a guardare sulla situazione del mutuo? ho già preso appuntamento presso Crédit Agricole vicino casa mia, sto pensando di contattare un'altro broker, questo consigliato da un amico, avendo a oggi un po' piu' dimestichezza sull'argomento posso capire meglio la situzione, devo ancora prendere appuntamento presso la mia attuale banca, come avete qualche banca da consigliare ? che aderisce al Consap ? Grazie :)
 
Ed eccoci nel 2024 (boia come passa il tempo) come scritto in precedenza, a Maggio mi scatta il variabile, siamo a Marzo, è il caso di iniziare a guardare sulla situazione del mutuo? ho già preso appuntamento presso Crédit Agricole vicino casa mia, sto pensando di contattare un'altro broker, questo consigliato da un amico, avendo a oggi un po' piu' dimestichezza sull'argomento posso capire meglio la situzione, devo ancora prendere appuntamento presso la mia attuale banca, come avete qualche banca da consigliare ? che aderisce al Consap ? Grazie :)
Innanzitutto evita il broker, visto che fa i suoi interessi e non i tuoi.

Il consiglio spassionato è recuperare liquidità e scendere sotto l'LTV dell'80% in modo da avere più possibilità di surroga: facendo una simulazione potresti arrivare anche ad un tasso fisso del 3,3%. Se non riesci l'unica che dovrebbe accettarti la surroga è Intesa (come ti è già stato detto), per la tua situazione la simulazione porta un tasso di poco sopra al 4%.

Quei tassi, tranne sconvolgimenti, non credo riuscirai a risurrogarli nuovamente. Non ci sono tante banche che surrogano per importi inferiori ad 80-90mila euro.
 
Eh lo so che il broker è da evitare, ma se lui ottiene un buon tasso? anche se gli pago una cifra tot, alla fine conviene a me no? (ovviamente mi farò fare dei preventivi) per quanto riguarda LVT non credo di farcela economicamente (anche perchè non so a quanto precisamente ammonta), anche se non saprei adesso, visto che alcuni mesi dopo il mutuo in casa ho fatto installare una nuova caldaia a Condensazione, Intesa se non sbaglio la Filiale della mia città mi disse che surroghe sopra dell'80% non ne facevano, presumo infatti che loro non aderiscono al Consap, ho ancora l'età per farlo
 
Eh lo so che il broker è da evitare, ma se lui ottiene un buon tasso? anche se gli pago una cifra tot, alla fine conviene a me no? (ovviamente mi farò fare dei preventivi) per quanto riguarda LVT non credo di farcela economicamente (anche perchè non so a quanto precisamente ammonta), anche se non saprei adesso, visto che alcuni mesi dopo il mutuo in casa ho fatto installare una nuova caldaia a Condensazione, Intesa se non sbaglio la Filiale della mia città mi disse che surroghe sopra dell'80% non ne facevano, presumo infatti che loro non aderiscono al Consap, ho ancora l'età per farlo
Il broker di solito serve per farsi dare un mutuo, visto che spesso chi è al limite con i requisiti viene rimbalzato dalle banche più solide. Il broker poi magari ti trova anche il mutulo, ma le condizioni sono peggiori rispetto alla media di mercato.
 
Ed eccoci nel 2024 (boia come passa il tempo) come scritto in precedenza, a Maggio mi scatta il variabile, siamo a Marzo, è il caso di iniziare a guardare sulla situazione del mutuo? ho già preso appuntamento presso Crédit Agricole vicino casa mia, sto pensando di contattare un'altro broker, questo consigliato da un amico, avendo a oggi un po' piu' dimestichezza sull'argomento posso capire meglio la situzione, devo ancora prendere appuntamento presso la mia attuale banca, come avete qualche banca da consigliare ? che aderisce al Consap ? Grazie :)
Ciao, ho riletto i tuoi messaggi precedenti.
Era un mutuo 100% 30ennale da 107k, a settembre avevi 99k di residuo che oggi saranno 98k.
A breve avrai un variabile euribor 6m + 1,7 cioè un bel 5,6 che ti porterà la rata a 590 dagli attuali 360.

Nel frattempo i fissi si sono abbassati, ma come già detto le possibilità di surrogare sono con LTV max 80%, quindi 85k su 107k sperando che la casa non si sia svalutata nel mentre. Dovresti quindi dover fare 13k di bonifico per estinzione anticipata per passare da 98 a 85k in modo da surrogare con un 3,5 di Bper e rata 25 anni da 425 (rispetto a 590 per 27 anni).
Nel mentre, senti che ti dice Credit Agricole ma dubito ti dicano che prendono surroghe superiori al 80%.

L'euribor inizierà a scendere un pochino dopo l'estate. Le stime parlano di un 3 a dicembre (nel tuo caso a dicembre potresti scendere dal 5,6 al 4,7).
 
Che situzione :/ in pratica visto che non ho la possibilità economica di scendere all'80% di LVT, l'unica speranza è in una eventuale surroga di una banca che aderisce al Consap con il 100% ?? a ogni modo devo ancora prendere appuntamento con la mia banca per vedere loro cosa offrono, in piu' ho richiesto info a Bper ma ho letto dopo che fanno fino a 80% mi sembra, o meglio c'è il mutuo under 36 ma è appunto per un mutuo nuovo e non surroga

 
Che situzione :/ in pratica visto che non ho la possibilità economica di scendere all'80% di LVT, l'unica speranza è in una eventuale surroga di una banca che aderisce al Consap con il 100% ?? a ogni modo devo ancora prendere appuntamento con la mia banca per vedere loro cosa offrono, in piu' ho richiesto info a Bper ma ho letto dopo che fanno fino a 80% mi sembra, o meglio c'è il mutuo under 36 ma è appunto per un mutuo nuovo e non surroga

Da Mutuionline Intesa fa surroghe al 4,40 superiori all 80%. Però se la tua filiale di riferimento ti ha detto di no, dovresti provare con un'altra filiale.
Se vai da Emilbanca senti cosa ti propongono, ma una eventuale rinegoziazione che potrebbero proporti è IRS25a + spread attuale, cioè un fisso a 2,54 + 1,7 = 4,24 fisso.
I fissi oggi in surroga sono al 3,5 per LTV 80%.
Per arrivare a un 4,24 col tuo attuale variabile, bisogna avere euribor 6m= 2,54 dovrebbe arrivarci entro la primavera 2025.
Quindi una surroga o rinegoziazione col fisso 4,24 non mi pare una grande idea. Col 3,5 fisso forse sì.
Ad ogni modo, io mi focalizzerei sul portare il prima possibile Ltv 80% anche con micro estinzioni parziali da 1000€ l'una
 
Ok grazie delle info Fabione, ma una curiosità, per vedere il valore attuale del mio immobile, posso farlo quando voglio o se per forza quando devo fare una eventuale surroga ?
 
Ragazzi per la prima volta avendo in questo forum vorrei un consiglio io ho un mutuo variabile Intesa ma facendo le simulazioni su mutuo online o qualsiasi altro broker praticamente allo stesso spread che ho io 075 un variabile con gli stessi anni ma lo stesso importo che sotto al 50%, mi dà una rata di €100 inferiore nonostante facessi una simulazione con un anno in meno praticamente io sto pagando 860 euro con un variabile Intesa con un mutuo di 75.000 spread 075 e mancano 11 anni ho fatto una simulazione con dieci anni sempre variabile e mi viene nonostante un anno in meno €100 in meno è possibile questa cosa e andando d'Intesa mi conviene rinegoziare un mutuo comunque lo rifarei variabile perché i tassi scenderanno e quindi mi ritroverei a pagare di meno è inutile prendere un fisso secondo me ma è possibile questa cosa grazie a chi vorrà rispondermi
 
Ok grazie delle info Fabione, ma una curiosità, per vedere il valore attuale del mio immobile, posso farlo quando voglio o se per forza quando devo fare una eventuale surroga ?
Eh no, quello lo stabilisce la banca quando, avviando una pratica di surroga, manda il suo perito dopo la delibera reddituale
 
Ragazzi per la prima volta avendo in questo forum vorrei un consiglio io ho un mutuo variabile Intesa ma facendo le simulazioni su mutuo online o qualsiasi altro broker praticamente allo stesso spread che ho io 075 un variabile con gli stessi anni ma lo stesso importo che sotto al 50%, mi dà una rata di €100 inferiore nonostante facessi una simulazione con un anno in meno praticamente io sto pagando 860 euro con un variabile Intesa con un mutuo di 75.000 spread 075 e mancano 11 anni ho fatto una simulazione con dieci anni sempre variabile e mi viene nonostante un anno in meno €100 in meno è possibile questa cosa e andando d'Intesa mi conviene rinegoziare un mutuo comunque lo rifarei variabile perché i tassi scenderanno e quindi mi ritroverei a pagare di meno è inutile prendere un fisso secondo me ma è possibile questa cosa grazie a chi vorrà rispondermi
Credo che la rata che vedi su Mol sia più bassa perché la quota capitale delle prime rate è più bassa perché calcolata col tasso di partenza.
Può essere che Intesa calcoli la rata del variabile fotografando la quota capitale col tasso della tua prima rata e agganciando la quota interessi col tasso vigente.
Ad ogni modo, uno spread 0,75 è ottimo
 
Quindi mantengo così e basta...o conviene rinegoziare
 
Quindi mantengo così e basta...o conviene rinegoziare
Tienilo così.
In surroga otterresti un fisso del 3,50 se la casa non è classe A B, altrimenti 3,15.

Sarebbe stato da surrogare se avessi avuto uno spread ben più alto.. Qua sul forum c'è gente con euribor + 1,70 ad esempio, questi si che sono da surrogare o rinegoziare se ce ne fosse la possibilità.
 
normalmente, ad oggi, qual è il range entro cui si dovrebbe attestare lo spread che usano le banche per i variabili ( credo poi si diverso dallo spread sul fisso )
Per mutui di nuova richiesta (no surroga) oggi si riesce a ottenere uno spread fino a 0,75 da diverse banche (Mps Ing Unicredit, Sella) se la classe energetica è A B.
Per altre classi, sono buoni spread inferiori a 1.

Quando la Bce inizierà a tagliare però, le banche ovviamente aumenteranno gli spread per i nuovi mutui variabili per compensare la perdita di ricavi, quindi trovarli sotto all 1 sarà più difficile
 
Per mutui di nuova richiesta (no surroga) oggi si riesce a ottenere uno spread fino a 0,75 da diverse banche (Mps Ing Unicredit, Sella) se la classe energetica è A B.
Per altre classi, sono buoni spread inferiori a 1.

Quando la Bce inizierà a tagliare però, le banche ovviamente aumenteranno gli spread per i nuovi mutui variabili per compensare la perdita di ricavi, quindi trovarli sotto all 1 sarà più difficile
L'idea di attendere un ulteriore calo dell'irs a vent'anni per fare mutui ventennali , magari tra due anni, potrebbe quindi essere intuitiva sulla carta ma nella realta' vanificata dall'aumento degli spread delle banche?
 
L'idea di attendere un ulteriore calo dell'irs a vent'anni per fare mutui ventennali , magari tra due anni, potrebbe quindi essere intuitiva sulla carta ma nella realta' vanificata dall'aumento degli spread delle banche?
Io parlavo del variabile. Se l'euribor si abbassa, mediamente gli spread potrebbero aumentare.
 
Ciao :) mi sono fatto un giretto tra le banche, purtroppo quasi tutte con un LVT superiore all'80% non mi fanno la surroga, al momento l'unica che mi deve dare delle info è la Crédit Agricole, sentivo voci in giro che in questi giorni dovrebbe uscirne con un tasso fisso al 2/3% , ovviamente ho sentito la mia banca, mi ha proposto due soluzione per rinegoziare, la prima è un variabile con tetto massimo, che facendo conto dello spread + l'euribor attuale, mi diceva che stiamo al 5%, la secondo alternativa è un fisso del 4%.. purtroppo sono abbastanza vincolato, spero nella Crédit Agricole, altrimenti amen, stringo i denti e continuo con la mia banca per il 4% fino a quando non migliora la situazione del mercato
 
Ciao :) mi sono fatto un giretto tra le banche, purtroppo quasi tutte con un LVT superiore all'80% non mi fanno la surroga, al momento l'unica che mi deve dare delle info è la Crédit Agricole, sentivo voci in giro che in questi giorni dovrebbe uscirne con un tasso fisso al 2/3% , ovviamente ho sentito la mia banca, mi ha proposto due soluzione per rinegoziare, la prima è un variabile con tetto massimo, che facendo conto dello spread + l'euribor attuale, mi diceva che stiamo al 5%, la secondo alternativa è un fisso del 4%.. purtroppo sono abbastanza vincolato, spero nella Crédit Agricole, altrimenti amen, stringo i denti e continuo con la mia banca per il 4% fino a quando non migliora la situazione del mercato
Fisso al 4 col tuo spread 1,7 è come se euribor fosse a 2,3
Per me l'euribor a 2,3 arriverà non prima di marzo 2025 quindi oggi firma per la rinegoziazione al 4.
Nel frattempo, porta Ltv all 80% (se puoi fagli qualche piccola estinzione parziale per accelerare all 80% sperando che la casa non si sia svalutata) per puntare a dei fissi migliori più avanti
 
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