Passaggio al tasso fisso con legge bilancio 2023
- Creatore Discussione Yvan.S
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hertz65
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Buongiorno a proposito di questa opzione della legge di bilancio, purtroppo la sto conoscendo solo ora, problemi di salute in famiglia mi hanno impedito di essere presente e di informarmi, ho un mutuo variabile con opzione al fisso ogni tre anni, non ho fatto il cambio che dovevo fare quest'anno e sto vedendo la rata lievitare. 10 anni fa ho fatto un mutuo spread 3,05 .
Due domande la legge è prevista per i mutui completamente a tasso variabile o anche per quelli che hanno la possibilità di cambiare ogni tre anni?
Poi più importante: il fatto di non avere irregolarità nei pagamenti è tassativo o c'è margine di trattativa, purtroppo sono indietro di due rate
Grazie a chi avrà la cortesia di rispondere
Maria
Due domande la legge è prevista per i mutui completamente a tasso variabile o anche per quelli che hanno la possibilità di cambiare ogni tre anni?
Poi più importante: il fatto di non avere irregolarità nei pagamenti è tassativo o c'è margine di trattativa, purtroppo sono indietro di due rate
Grazie a chi avrà la cortesia di rispondere
Maria
Bibe
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Variabile non è fisso,al di là di formule flessibili per il pagamento come ad esempio rata costante...
comunque se è fisso il tasso è esplicitamente dichiarato e uno che stipula il mutuo dovrebbe avere ben presento che tipo
di prodotto acquista...
Che poi la banca voglia tirarla per le lunghe o fare ostruzionismo è un'altra questione,
comunque occorre rileggere per interezza il famoso decreto di dicembre 2022.
Circa i parametri per poter fare richiesta,
mi spiace per i problemi di salute del collega qui sopra ma uno dei paletti fondamentali questo si è pagamenti in regola,
quindi mi spiace non puoi fare richiesta.
comunque se è fisso il tasso è esplicitamente dichiarato e uno che stipula il mutuo dovrebbe avere ben presento che tipo
di prodotto acquista...
Che poi la banca voglia tirarla per le lunghe o fare ostruzionismo è un'altra questione,
comunque occorre rileggere per interezza il famoso decreto di dicembre 2022.
Circa i parametri per poter fare richiesta,
mi spiace per i problemi di salute del collega qui sopra ma uno dei paletti fondamentali questo si è pagamenti in regola,
quindi mi spiace non puoi fare richiesta.
Purtroppo visto l'andamento dei tassi è una pezza a colori: infatti la legge prevede come unica garanzia che in presenza di determinati requisiti
l’applicazione di un tasso annuo nominale fisso non superiore al minore tra:
a cui va sommato lo spread previsto contrattualmente a conti fatti con gli spread che qualcuno ha nominato qui oppure che vedo ancora in giro (ultima persona aveva uno spread sul variabile al 4%, ma a chi pensavano quando facevano questi mutui..bah!) praticamente ci si prende dei tassi fissi superiori al 6%. Quindi si ottiene solo l'effetto di bloccare la rata non certamente di abbassarla. Quindi rimane solo la possibilità di richiedere anche l'allungamento della durata per contenere la rata.
- presentino un’attestazione dell’indicatore ISEE non superiore a 35.000,00 euro;
- non abbiano avuto ritardi nel pagamento delle rate del mutuo, salvo diverso accordo tra le parti.
l’applicazione di un tasso annuo nominale fisso non superiore al minore tra:
- l’interest rate swap (IRS) in euro a 10 anni;
- l’interest rate swap (IRS) in euro di durata pari alla durata residua del mutuo ovvero, se non disponibile, la quotazione dell’IRS per la durata precedente, riportato alla data di rinegoziazione alla pagina ISDAFIX 2 del circuito Reuters.
a cui va sommato lo spread previsto contrattualmente a conti fatti con gli spread che qualcuno ha nominato qui oppure che vedo ancora in giro (ultima persona aveva uno spread sul variabile al 4%, ma a chi pensavano quando facevano questi mutui..bah!) praticamente ci si prende dei tassi fissi superiori al 6%. Quindi si ottiene solo l'effetto di bloccare la rata non certamente di abbassarla. Quindi rimane solo la possibilità di richiedere anche l'allungamento della durata per contenere la rata.
Bibe
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Concettualmente l'allungamento è pure peggio....
I tassi sono ancora in risalita costante e non è finita,allungare significa continuare a pagare l'aumento dei tassi,
quindi aumentando il guadagno della banca e null'altro...
Le soluzioni sono due,
era da fare la variazione da variabile a fisso a inizio anno quando i tassi stavano salendo ma erano ancora sotto il 4,
farlo adesso appunto è già tardi.
L'altra è quella di provare la surroga con altra banca.
In questo momento non ci sono altre opzioni
I tassi sono ancora in risalita costante e non è finita,allungare significa continuare a pagare l'aumento dei tassi,
quindi aumentando il guadagno della banca e null'altro...
Le soluzioni sono due,
era da fare la variazione da variabile a fisso a inizio anno quando i tassi stavano salendo ma erano ancora sotto il 4,
farlo adesso appunto è già tardi.
L'altra è quella di provare la surroga con altra banca.
In questo momento non ci sono altre opzioni
Con tutto il rispetto per chi ha sottoscritto questo tipo di mutuo, il problema è proprio questo.
Sono stati sottoscritti mutui a tasso variabile con spread altissimi perchè l''IRS era negativo.
Ora, anche sfruttando questa "nuova" legge e passando al fisso, lo spread rimarebbe identico.
L'unico modo, in prospettiva sperando in un calo dei tassi, di risparmiare parecchi interessi è rinegoziare con la banca lo spread applicato....ammesso che la banca sia daccordo
Bibe
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Le banche si stanno sfregando le mani e baciano i piedi alla ue,
in questo momento anche se accettano di ritoccare lo spread sarà per valori assolutamente marginali,del tipo -0.1 -0.2
Al momento si stanno rimettendo in tasca il macanto guadagno degli ultimi 5 anni quindi figurarsi se sono disposti a variare
le condizioni a favore dei clienti in difficoltà,saranno casi più unici che rari quelli che vi rinegoziano il mutuo.
Io cercheri piuttosto la surroga,forse è l'unica soluzioni utile.
in questo momento anche se accettano di ritoccare lo spread sarà per valori assolutamente marginali,del tipo -0.1 -0.2
Al momento si stanno rimettendo in tasca il macanto guadagno degli ultimi 5 anni quindi figurarsi se sono disposti a variare
le condizioni a favore dei clienti in difficoltà,saranno casi più unici che rari quelli che vi rinegoziano il mutuo.
Io cercheri piuttosto la surroga,forse è l'unica soluzioni utile.
salaves85
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Esatto!!!
Al mio collega hanno ridotto dal 2% al 1.80 lo spread però almeno ha messo un paracadute in attesa di tempi migliori ( arriveranno??)
Ha ottenuto un fisso al 3.95 contro un variabile di 5 destinato a salire di qua a settembre
Foxdie89
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Ciao gente, scrivo per la prima volta in questo forum perchè anche io, da poco ho avviato un mutuo, precisamente nel 2021 con Emilbanca, per esigenze personali e finanziarie, ho dovuto usufruire del Consap per avere un mutuo al 100%, sia la mia ignoranza, sia la mia situazione personale all'epoca che era un po' incasinata, mi sono affidato a una società di mediazione creditizia, cioè Kiron, che mi ha fatto ottenere dalla banca un fisso per 3 anni e poi variabile (parti con il fisso) che era a 1.3%, visto che a Maggio 2024 mi scatta il varibile sto cercando di fare il possibile adesso per rinegoziare con la mia banca (ancora devo prendere app.) che già cercare "preventivi" per una eventuale surroga, al momento voi sapete chi ha il tasso fisso piu' conveniente e sopratutto che faccia la surroga al 100% ??? perchè da quello che ho letto in giro dal 2024 il tasso si stabilizzerà al 5%.. mi scuso per il messaggio un po' lungo.
LupintheIII
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Secondo alcune stime da maggio del 2024 si saranno stabilizzati i tassi per iniziare a scendere nel 2025, io personalmente ho scelto di aspettare anche perché non ha senso bloccare al 4% visto che siamo, sempre in teoria, all apice dei rialzi o quasi
Fabione90
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Calma, manca un elemento FONDAMENTALE. Quando passerai a variabile, qual'è lo spread applicato (1 1,3 0,9, ...?) e qual'è l'indice di riferimento a cui tale spread è agganciato (euribor 1m, euribor 3m, euribor 6m)?? Sul tuo contratto di mutuo sono scritte queste informazioni.
Solo sulla base di questo si ragiona sulla convenienza, fermo restando che solo Intesa surroga col 100% al 5 fisso e altre banche per un 4 fisso vogliono LTV 80%, quindi dovresti essere in grado di estinguere in contanti la quota che ti permette di arrivare all 80%.
Ps: da valutare inoltre se per il 2024 ci sarà ancora la rinegoziazione governativa da variabile a fisso e con quali requisiti. Che pure quella, specchio per le allodole.
Foxdie89
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Allora qui nel foglio del contratto leggo:
Tasso variabile: Euribor 6mmp 360 arrot 0,10sup (attualmente pari a: -0,5%) + 1,7 punti perc.
Valore effettivo attualmente pari a 1,2%
% media mese precedente tasso Euribor a 6 mesi, rilevato il 1° giorno del mese, con frequenza mensile, divisore 360, arrot. al valore 0,10 superiore.
Rilevato da il "Sole 24 ore" amministrato dall'European Money Markets Istit. Euribor 6mmp 360 arrot, 10sup*
Valore attuale dell'indice di riferimento: -0,522%
Fabione90
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Allora, quando passerai a variabile avrai delle condizioni non affatto buone rispetto al mercato.
L'euribor 6m è di uno 0,3/0,4 più alto dell'euribor 3m utilizzato dalla maggior parte delle banche. E già su sto fronte partiamo in svantaggio.
Lo spread 1,7 è anch'esso alto perché alcune banche oggi hanno spread inferiori a 1.
Oggi finché abbiamo 1,30 fisso non tocchiamo nulla e ce lo godiamo fino a maggio 2024 anche perché non siamo a LTV 80%.
Se a maggio 2024 NON possiamo estinguere la parte eccedente LTV 80%, dobbiamo VALUTARE DI approfittare di una eventuale rinegoziazione governativa.
Dico valutare perché a maggio 2024 avremo delle informazioni in più sull'andamento della lotta all'inflazione e previsioni più attendibili per il calo dell'euribor.
Se invece a maggio 2024 abbiamo la liquidità per estinguere l'eccedenza oltre 80% LTV, si può valutare di fare l'operazione e surrogare il mutuo verso un fisso o un variabile con uno spread ben più basso o un variabile rata costante sempre con spread ben più basso o, di nuovo, variabile spread basso con opzione di passaggio al fisso.
Ps di che capitale residuo e durata residua stiamo parlando? L'immobile pensi possa essersi svalutato o rivalutato rispetto a quando l'hai comprato?
Foxdie89
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Quindi mi consigli al momento di non fare nulla ne preventivi-Surroga/ne rinegoziare con la mia banca ?
Guarda il mio mutuo è di 107K Tot, residuo da pagare circa 99K durata 30 anni ( con garanzia ovviamente scoppio-incendio + infortunio o morte ) svalutato no, perchè cmq la mia città/zona ogni due per tre vengono a chiedere se vendo casa o conosco qualcuno se vende, poi una cosa, per la valutazione, si intende anche miglioramenti di classe energetica tipo la sostituzione infissi, caldaia nuova ecc. o non c'entra nulla ?
Fabione90
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Allora, tu oggi stai pagando 360 di rata di cui poco più di 100 di interessi (escludo le coperture assicurative perché non posso stimarle).
Arrivi al 36esimo mese con 98000 di residuo. Quindi 98k in 27 anni
Se applicassimo euribor 6m+1,7 la rata da 360 passa a 600.
Se applicassimo un 4 fisso, rata 500 di cui 320 interessi.
Oggi io alla banca non direi nulla e farei le restanti 7 rate fisse a 360.
Ad aprile mi guarderei intorno alla luce delle informazioni disponibili su lotta all'inflazione e calo euribor per capire se surrogare e in che termini e se chiedere una eventuale rinegoziazione.
Quando surroghi, viene rifatta l'istruttoria reddituale e la perizia immobile. Quindi se dalla perizia per l'acquisto a quella per la surroga tu hai fatto riqualificazioni energetiche, può essere che un LTV 85 ti diventa LTV 80 con la nuova banca dato che il valore di perizia potrebbe aumentare.
Però ripeto, oggi come oggi non chiederei nulla e pagherei le 7 rate da 360. Ad aprile ragionerei sul da farsi.
