Passaggio da mutuo a tasso fisso a mutua a tasso variabile: quali i rischi?
- Creatore Discussione ergys
- Data di inizio
Il rischio che si può correre è individuabile principalmente in un rialzo dei tassi (che prima o poi dovrà avvenire in quanto il tassi base per i mutui a tasso variabile sono ai minimi storici).
Il cap (tetto) al 5,50% fissa il limite massimo che la somma tra spread e tasso base può assumere (esempio: spread 1% +tasso base 5%= tasso finito 6% in tal caso la banca calcola gli interessi sulla rata applicando il 5,5%).
Tale tipologia di mutuo ha insito una sorta di "sicurezza" che la rata non potrà salire oltre un certo limite che tuttavia le banche fanno pagare in forma di aumento dello spread che ritengo possa ritenersi onesto se nella misura di uno 0,40%-0,50% rispetto ad tasso variabile puro.
Il cap (tetto) al 5,50% fissa il limite massimo che la somma tra spread e tasso base può assumere (esempio: spread 1% +tasso base 5%= tasso finito 6% in tal caso la banca calcola gli interessi sulla rata applicando il 5,5%).
Tale tipologia di mutuo ha insito una sorta di "sicurezza" che la rata non potrà salire oltre un certo limite che tuttavia le banche fanno pagare in forma di aumento dello spread che ritengo possa ritenersi onesto se nella misura di uno 0,40%-0,50% rispetto ad tasso variabile puro.
Kadath Dragon
London calling
- Registrato
- 12/5/05
- Messaggi
- 2.263
- Punti reazioni
- 115
Non è la rata che non può salire oltre un certo limite, è il tasso che non può salire oltre un certo limite...attenzione a non confondere le due cose
Apache71
scùlta un balòss...
- Registrato
- 26/2/03
- Messaggi
- 12.460
- Punti reazioni
- 401
ciao,cosa si rischia se da un mutuo fisso si passa al variabile in questo momento di crisi? se ce qualcuno che mi da un oppinione!mutuo variabile con (cap) sarebbe fino a 5.50%nn si alza di piu.
durata residua del mutuo?
Citazione:
Originalmente inviato da ragno680
Tale tipologia di mutuo ha insito una sorta di "sicurezza" che la rata non potrà salire oltre un certo limite che tuttavia le banche fanno pagare in forma di aumento dello spread che ritengo possa ritenersi onesto se nella misura di uno 0,40%-0,50% rispetto ad tasso variabile puro.
Non è la rata che non può salire oltre un certo limite, è il tasso che non può salire oltre un certo limite...attenzione a non confondere le due cose
Concordo con la precisazione di cui sopra ma bisogna convenire che dati tasso, piano di ammortamento e conseguentemente capitale residuo e quote capitale di ciascuna rata, è tutto sommato determinabile anche il limite massimo che la rata può ragionevolmente assumere! Non si può avere la precisione ma una valutazione di massima si!
Originalmente inviato da ragno680
Tale tipologia di mutuo ha insito una sorta di "sicurezza" che la rata non potrà salire oltre un certo limite che tuttavia le banche fanno pagare in forma di aumento dello spread che ritengo possa ritenersi onesto se nella misura di uno 0,40%-0,50% rispetto ad tasso variabile puro.
Non è la rata che non può salire oltre un certo limite, è il tasso che non può salire oltre un certo limite...attenzione a non confondere le due cose
Concordo con la precisazione di cui sopra ma bisogna convenire che dati tasso, piano di ammortamento e conseguentemente capitale residuo e quote capitale di ciascuna rata, è tutto sommato determinabile anche il limite massimo che la rata può ragionevolmente assumere! Non si può avere la precisione ma una valutazione di massima si!
Kadath Dragon
London calling
- Registrato
- 12/5/05
- Messaggi
- 2.263
- Punti reazioni
- 115
Vero, ma secondo me molta gente pensa:
Tasso fisso 5,50%: pago una rata di 100
Tasso variabile con cap 5,50%: pago al massimo 100.
In realtà puoi anche pagare 110...puoi sapere più o meno quello che pagherai ma è possibile che sia più di 100...
Lo stesso direttore della filiale MPS con cui mi ero informato, alla mia domanda ha risposto: che domanda, al massimo paga 100...
Comunque qualcuno tempo fa aveva postato un foglio excel molto ben fatto per le simulazioni
Tasso fisso 5,50%: pago una rata di 100
Tasso variabile con cap 5,50%: pago al massimo 100.
In realtà puoi anche pagare 110...puoi sapere più o meno quello che pagherai ma è possibile che sia più di 100...
Lo stesso direttore della filiale MPS con cui mi ero informato, alla mia domanda ha risposto: che domanda, al massimo paga 100...
Comunque qualcuno tempo fa aveva postato un foglio excel molto ben fatto per le simulazioni
In questo è indispensabile definire di quale mutuo variabile con il CAP si sta parlando, poichè la rata massima sarà diversa in caso di PDA a quote prefissate (come nei casi dei CAP Intesa, Barclays, MPS, Webank, Cariparma e BPM) rispetto al caso di un PDA a quote ricalcolate (come nei casi UniCredit, UBI e IWBank)
Sono interessata anche io a questo argomento ma non sono molto ferrata in materia: c'e' qualcuno di buona volonta' che puo' spiegarmi perche'
1) non e' vero che:
Tasso fisso 5,50%: pago una rata di 100
Tasso variabile con cap 5,50%: pago al massimo 100.
2) che differenza c'e' tra PDA a quote prefissate (come nei casi dei CAP Intesa, Barclays, MPS, Webank, Cariparma e BPM) e PDA a quote ricalcolate (come nei casi UniCredit, UBI e IWBank)?
Grazie!
Federica
Ciao Federica,
proviamo a rendere chiare le tue idee:
1) Ipotizziamo mutuo di Euro 100.000,00 durata 20 anni con tasso fisso 5,50% e stesso identico mutuo a tasso variabile con tetto massimo con tasso iniziale del 2,50%.
Ora, con il mutuo a tasso fisso avremo una rata di circa Euro 687,89 mentre con il tasso variabile l'elaborazione del piano di ammortamento ci restituisce una rata iniziale di Euro 529,90 con il seguente sviluppo rate:
Quota Interessi Quota Capitale Debito Residuo
€ 208,33 € 321,57 € 99.678,43
€ 207,66 € 322,24 € 99.356,19
€ 206,99 € 322,91 € 99.033,28
€ 206,32 € 323,58 € 98.709,70
€ 205,65 € 324,26 € 98.385,44
€ 204,97 € 324,93 € 98.060,51
€ 204,29 € 325,61 € 97.734,90
€ 203,61 € 326,29 € 97.408,61
€ 202,93 € 326,97 € 97.081,64
€ 202,25 € 327,65 € 96.753,99
€ 201,57 € 328,33 € 96.425,66
€ 200,89 € 329,02 € 96.096,64
Per semplicità ho riportato solo le prime 12 rate. A questo punto supponiamo di essere arrivati alla 12 rata ed avere a quel punto un aumento del tasso di interesse al 5,5%.
Nel caso di Piano Di Ammortamento a quote capitali costanti la 13ma rata sarà di Euro 769,46 ((capitale residuo X 5,5 /1200)+quota capitale);
Nel caso di Piano Di Ammortamento a quote ricalcolate la rata sarà circa di Euro 680,25 (in pratica viene determinato un nuovo piano di ammortamento per la durata residua sul capitale residuo).
Spero di essere stato sufficientemente chiaro e soprattutto di non aver fatto c....te nei calcoli.
proviamo a rendere chiare le tue idee:
1) Ipotizziamo mutuo di Euro 100.000,00 durata 20 anni con tasso fisso 5,50% e stesso identico mutuo a tasso variabile con tetto massimo con tasso iniziale del 2,50%.
Ora, con il mutuo a tasso fisso avremo una rata di circa Euro 687,89 mentre con il tasso variabile l'elaborazione del piano di ammortamento ci restituisce una rata iniziale di Euro 529,90 con il seguente sviluppo rate:
Quota Interessi Quota Capitale Debito Residuo
€ 208,33 € 321,57 € 99.678,43
€ 207,66 € 322,24 € 99.356,19
€ 206,99 € 322,91 € 99.033,28
€ 206,32 € 323,58 € 98.709,70
€ 205,65 € 324,26 € 98.385,44
€ 204,97 € 324,93 € 98.060,51
€ 204,29 € 325,61 € 97.734,90
€ 203,61 € 326,29 € 97.408,61
€ 202,93 € 326,97 € 97.081,64
€ 202,25 € 327,65 € 96.753,99
€ 201,57 € 328,33 € 96.425,66
€ 200,89 € 329,02 € 96.096,64
Per semplicità ho riportato solo le prime 12 rate. A questo punto supponiamo di essere arrivati alla 12 rata ed avere a quel punto un aumento del tasso di interesse al 5,5%.
Nel caso di Piano Di Ammortamento a quote capitali costanti la 13ma rata sarà di Euro 769,46 ((capitale residuo X 5,5 /1200)+quota capitale);
Nel caso di Piano Di Ammortamento a quote ricalcolate la rata sarà circa di Euro 680,25 (in pratica viene determinato un nuovo piano di ammortamento per la durata residua sul capitale residuo).
Spero di essere stato sufficientemente chiaro e soprattutto di non aver fatto c....te nei calcoli.