Passare ora al fisso?

Stingray

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Salve gente, vi espongo la mia situazione e vi ringrazio in anticipo per le eventuali risposte.

Io e la mia compagna abbiamo iniziato a cercare casa probabilmente in uno dei peggiori periodi possibili, ovvero tra il 2011 ed il 2012.

Dopo aver trovato la casa giusta (165k), tra proposte assurde di mutui da alcune banche (ricordo all'epoca di aver visto anche tassi finiti superare tranquillamente il 6%), e richieste negate (Nonostante lavorassimo entrambi, solo uno dei due era a tempo indeterminato) ci affidammo ad ING che ci proponeva Variabile 3,30% Euribor 3M, 30 Anni, 80% del valore.

Sfinito dalla ricerca del mutuo e dalle pratiche relative, stupidamente chiusi nel cassetto la questione, finchè non mi accorsi diversi anni dopo, purtroppo con almeno 1 annetto e mezzo di ritardo, che i tassi erano drasticamente cambiati (complice anche l'abbassamento dell'euribor che mi fece progressivamente abbassare la rata, non facendomi prestare attenzione sul fronte mutuo... stupido io, ma meglio tardi che mai :( ).

Ho dunque chiesto una rinegoziazione ed eventualmente un cambio da variabile a fisso alla stessa ING. Il cambio di tipologia mi fu negato, mentre la rinegoziazione andò a buon fine passando da un 3,30 ad un più onesto 1,55.

Ora però tramite proposta di surroga, mi si presenta la possibilità di passare ad un Tasso fisso finito attorno al 2% andando inoltre ad accorciare la durata di 3 anni e mezzo (me ne mancano 23 e mezzo ora, e passarei ad un 20 Anni).

In soldoni prendendo per buono il tasso finito del 2%, se qualcosa non mi sfugge, questo significa iniziare a risparmiare quando e se l'euribor 3M arrivasse/superasse lo 0,50.

Non sono un esperto di Finanza e di andamento dei mercati, fermo restando che probabilmente nemmeno gli esperti possano prevedere con certezza gli andamenti, ma diciamo che a doverci andare di azzardo, rivedere prima o poi l'euribor a 0,50 e oltre non mi sembra una cosa cosi remota.

Ma mi rimangono comunque dei dubbi, visto che si parla eventualmente di risparmio solo a lungo termine e sicuramente mi sarebbe andata meglio muovendomi prima.

Insomma la mia domanda è: Conviene adesso in questo periodo passare al Fisso andandosi a caricare un mezzo punto % sulla rata in attesa di un rialzo che forse avverrà nonsisaquando (ma non cosi improbabile visti i valori attuali) trovandosi poi al sicuro con un tasso fisso buono nel mercato futuro, oppure meglio risparmiare ora e lasciar perdere l'ipotetica lungimiranza facendo però svanire la possibilità di un calmo tasso fisso? (che in caso di rialzo saranno meno convenienti di ora).
Tenendo conto che problemi di rata col fisso non ne avrei, risulterebbe sostenibile tranquillamente, ne faccio solo un discorso di risparmio.

Inoltre un altro fattore che ho compreso poco è il piano di ammortamento attuale, che da dopo la rinegoziazione è cambiato ma non in maniera adattiva al nuovo tasso, ma in maniera che le prime rate post-rinegoziazione sono state molto basse per poi alzarsi di molto verso la fine, come se il rapporto interesse-capitale non fosse stato ricalcolata equamente.


Grazie ancora per le eventuali risposte :)
 
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Non sono un esperto di Finanza e di andamento dei mercati, fermo restando che probabilmente nemmeno gli esperti possano prevedere con certezza gli andamenti, ma diciamo che a doverci andare di azzardo, rivedere prima o poi l'euribor a 0,50 e oltre non mi sembra una cosa cosi remota.

... in attesa di un rialzo che forse avverrà nonsisaquando (ma non cosi improbabile visti i valori attuali)
Quindi non sei un esperto di Finanza però già sai che i tassi euribor saliranno? Se si in quanto tempo te lo sei chiesto? Io leggo un incremento dello 0.01% in 6 mesi (Maggio 2018- Dicembre 2018), ovviamente nemmeno io sono un esperto, ma guardo i numeri ;) Purtroppo è una pratica tutta italiana, creare falsi allarmismi o comunque catastrofi alla prima pioggerellina...
Se vuoi passare al fisso e stare tranquillo fallo, ma non crearti "alibi" su supposizioni..
 
Partendo dalla fine: probabilmente non hanno ricalcolato il piano di ammortamento ma solo variato l'interesse, per cui le quote capitali sono rimaste quelle originarie, ovviamente avendo un tasso più basso la rata è crescente; verifica se è questo il caso.
Per la surroga considera anche un'altra cosa, la casa si è probabilmente svalutata rispetto al prezzo di acquisto, quindi il capitale residuo potrebbe essere superiore all'80% del valore attuale.
 
Ora paghi 1.25% di tasso finito giusto?
Se hai reddito mensile che avanza (e dovresti visto che prima pagavi tate più pesanti), pianifica estinzioni parziali a botte di 1000 euro, magari se possibile con riduzione della durata invece che della rata.
Io farei così, da verificare anche se hai penali di estinzione anticipata.
Se senti l'esigenza della tranquillità del tasso fisso è un altro discorso
 
Pubblica questi dati

Capitale residuo oggi
Numero rate mensili rimanenti
Quota interessi nell'ultima rata
Quota capitale nell'ultima rata
 
ITenendo conto che problemi di rata col fisso non ne avrei, risulterebbe sostenibile tranquillamente, ne faccio solo un discorso di risparmio.
come mi sembra ti sia già stato detto, se è una questione di risparmio, inizia col risparmiare fin da ora e, quando l'€BOR, salirà fai estinzione anticipata (parziale/totale, questo lo deciderai in base ai soldi).
Anche perché - ed anche questo mi sembra sia stato già detto - nessuno sa se è quando l'€BOR inizierà a salire; certo che con i chiari di luna di oggi, secondo me la cosa non è affatto dietro l'angolo; ma io come te non ne capisco di economia e finanza, sento e leggo solo quello che si dice e cioè che si prospetta un'altra crisi (stavolta dal versante cinese), la FED ha lasciato invariato il tasso d'interesse, la BCE che dovrebbe fare, con o senza Draghi, lo va a rialzare? Insomma, cerco di dire che forse hai ancora un po di tempo per capire meglio come andranno le cose.
 
@pred, il mutuo è parecchio lungo, io farei estinzioni anticipate quando possibile per ridurre la durata mantenendo invariata la rata così in ogni rata paga una quota capitale superiore, poi magari sbaglio perché lui è in grado di investire con rendimento netto superiore al 1.25%...
 
Innanzitutto grazie per le risposte.



Quindi non sei un esperto di Finanza però già sai che i tassi euribor saliranno? Se si in quanto tempo te lo sei chiesto? Io leggo un incremento dello 0.01% in 6 mesi (Maggio 2018- Dicembre 2018), ovviamente nemmeno io sono un esperto, ma guardo i numeri ;) Purtroppo è una pratica tutta italiana, creare falsi allarmismi o comunque catastrofi alla prima pioggerellina...
Se vuoi passare al fisso e stare tranquillo fallo, ma non crearti "alibi" su supposizioni..

No infatti, ho usato appositamente termini come "forse" "nonsisaquando" e "azzardo" proprio perchè sono solo ipotesi basate alla fine su quella che non è nient'altro che, perlomeno per me che non me ne intendo, una scommessa.
E' vero che le previsioni dicono domani c'è la pioggerellina e correre a comprare gli stivali da neve come precauzione può essere esagerato. Ma parlando di un periodo di 20 Anni, vai a saperle le previsioni del tempo cosi in la :D

Ma comunque si, capisco il discorso che fai ed e hai ragione.






Partendo dalla fine: probabilmente non hanno ricalcolato il piano di ammortamento ma solo variato l'interesse, per cui le quote capitali sono rimaste quelle originarie, ovviamente avendo un tasso più basso la rata è crescente; verifica se è questo il caso.
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Ecco esatto, credo sia esattamente cosi. E questa cosa non capisco possa essere un bene o un male, perchè è vero che al momento dopo la rinegoziazione sto pagando meno rispetto anche a quello che dovrebbe essere con un piano di ammortamento "ricalcolato", però è anche vero che le rate sono crescenti nel tempo (cosa che potrebbe rivelarsi doppio problema se l'eurobor dovesse salire)






Ora paghi 1.25% di tasso finito giusto?
Se hai reddito mensile che avanza (e dovresti visto che prima pagavi tate più pesanti), pianifica estinzioni parziali a botte di 1000 euro, magari se possibile con riduzione della durata invece che della rata.
Io farei così, da verificare anche se hai penali di estinzione anticipata.
Se senti l'esigenza della tranquillità del tasso fisso è un altro discorso

Una delle cose che mi rende appetibile la Surroga è proprio quello di passare da 23anni e mezzo a 20 anni. Quello che mi consigli tu è invece, se non ho capito male, prendere i soldi risparmiati nel tempo col variabile di ora (rispetto all'eventuale fisso) e metterli nel mutuo in modo da abbassare la durata. Ma a questo punto non farei prima a surrogare su un altro Variabile (ma a 20Anni), magari anche un pelo più conveniente come tasso?




Vi metto anche altri due dati:

Capitale residuo ad oggi: 119k e spicci
Rate rimanenti: 282 (23 anni e mezzo, contro le eventuali 240 del fisso 20 Anni)
Età mia: 32


Mettendo comunque caso che volessi Surrogare verso altri lidi anche mantenendo un Varibile (ma a 20Anni), parliamo di 45 euro circa di differenza sulla rata mensile (con i valori euribor AD OGGI)
Parliamo circa di 555 Var, 600 fisso.


Il mio ragionamento da babbano della finanza è semplicemente, oggi ho la possibilità di sedermi su un tasso fisso finito del 2% sapendo di poterla chiudere tranquillamente in 20 Anni (anzichè 23 e mezzo attuali).
Da una parte ho uno scenario dove tra X anni (3, 5, 10? Chi lo sa) inizierò a risparmiare rispetto ad ora casomai l'Euribor superasse lo +0,50 (ovviamente più tardi accade, meno è il risparmio visto che quest'ultimo dovrà compensare gli anni dove ho speso maggiormente e chiaramente più si è avanti col mutuo, meno contano le oscillazioni degli interessi), dall'altra uno scenario dove l'euribor non è mai salito sopra lo +0,50 nei prossimi 10/15 anni e quindi ho regalato soldi alla banca (seppur si potrebbe fare un discorso psicologico che col fisso sei più tranquillo).

Voi foste nella mia situazione che fareste?
 
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Mettendo comunque caso che volessi Surrogare verso altri lidi anche mantenendo un Varibile (ma a 20Anni), parliamo di 45 euro circa di differenza sulla rata mensile (con i valori euribor AD OGGI)
Parliamo circa di 555 Var, 600 fisso.

scusa ma di sti 555 vs 600, quant'è la quota interessi e quanto la quota capitale che vai ad abbattere mese dopo mese? perché messa così, nessuno avrebbe voglia di sbattersi a tenersi un variabile per 45 euro/mese, che saranno pure 500 e passa all'anno ma se comparati al capitale ricevuto in prestito, è poca cosa.

cerco di dire che la comparazione io la farei sulla quota capitale mensilmente rimborsata dei due tipi di mutuo, questo perché, è vero che hai sottoscritto un impegno di lunga durata, ma appunto nel lungo periodo per quanto possa schizzare in alto, lo dovrai sempre comparare con il residuo di capitale sul quale andrà ad incidere e, se questo capitale è ormai un valore residuale rispetto all'iniziale, ma di quanto potrà mai cambiare sta rata mensile?
 
@pred, il mutuo è parecchio lungo, io farei estinzioni anticipate quando possibile per ridurre la durata mantenendo invariata la rata così in ogni rata paga una quota capitale superiore, poi magari sbaglio perché lui è in grado di investire con rendimento netto superiore al 1.25%...

credo sia una questione di tempistica quella che io e te stiamo discutendo : io dico che finchè il tasso è basso, mi tengo i soldi "in tasca" (per dire che comunque non li spendo ma li tengo disponibili), poi appena osservo che il tasso variabile si pone ai blocchi di partenza per schizzare chissà dove, be li io decido d'intervenire per abbattermi il capitale, così da vedermi applicato quel tasso "schizzato chissà dove", su un capitale che deve essere il minore possibile rispetto a prima.

così io la vedo, ma posso sempre sbagliarmi, per questo chiedo un confronto per ciò che ho appena detto.
 
All'autore del Thread
il variabile è una scommessa sul mancato aumento dei tassi con l'obiettivo di pagare subito meno quando il capitale di debito è elevato e produce quindi una quantità di interessi passivi elevati.
Dicci quota capitale e quota interessi di oggi e della surroga. Altrimenti il tasso finito e ti calcoliamo noi le due quote.

Domanda: secondo te questa surroga al fisso 2% è una promozione che presto svanirà? ;) per me no
 
Ecco esatto, credo sia esattamente cosi. E questa cosa non capisco possa essere un bene o un male, perchè è vero che al momento dopo la rinegoziazione sto pagando meno rispetto anche a quello che dovrebbe essere con un piano di ammortamento "ricalcolato", però è anche vero che le rate sono crescenti nel tempo (cosa che potrebbe rivelarsi doppio problema se l'eurobor dovesse salire)

Tendenzialmente un male, perchè ammorti il capitale più lentamente e nel complesso paghi più interessi rispetto ad una rata flat.

Aggiungo e ripeto, quanto vale oggi la tua casa? Perchè con un capitale residuo di 119k, se vale meno di 148 mi sa che la surroga diventa complicata.
 
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All'autore del Thread
il variabile è una scommessa sul mancato aumento dei tassi con l'obiettivo di pagare subito meno quando il capitale di debito è elevato e produce quindi una quantità di interessi passivi elevati.
Dicci quota capitale e quota interessi di oggi e della surroga. Altrimenti il tasso finito e ti calcoliamo noi le due quote.

Domanda: secondo te questa surroga al fisso 2% è una promozione che presto svanirà? ;) per me no


La surroga la voglio fare in ogni caso perchè:

- Vorrei diminutire di qualche anno la durata

- Preferirei spostarmi nella banca dove ho già conto/assicurazione/etc (Intesa) o al limite in un'altra ma che non sia solo Online. Con la ING non ho mai avuto particolari problemi ma in alcune occasioni, per via della natura online della banca e per un paio di loro errori, ho dovuto tribulare.

- Il piano di ammortamento dopo la rinegoziazione non è ricalcolato

- Anche rimanendo al variabile potrei avere tassi leggermente migliori (al momento con ING ho 1.55% spread + euribor 3M, 30 ANNI di cui 23 e mezzo mancanti)


Ho guardato a Dicembre le offerte su mutuionline, togliendo quelle only-online, ho visto c'erano offerte anche leggermente migliori della Intesa, ma li ho già conto e altri prodotti quindi andare altrove per uno 0.10 in meno per poi dover aprire conto o fare altre robe tanto valeva andare a colpo sicuro.
Inoltre ne ho fatto anche un discorso di fattibilità, visto che in questo preciso periodo sto lavorando solo io (seppur situazione momentanea, alla banca poco interessa credo).

Il tasso a dicembre (per il fisso 20A), mese dove mi han fatto il preventivo, era 1.95%, a Gennaio, mese dove ho chiesto l'effettiva fattibilità di un mutuo da parte loro, è diventato 2.20% e a Febbraio (mese in cui sarebbe possibile la surroga) è sceso a 2.15%
Ho cercato di spingere un pochino insistendo sul fatto che da loro ho dei prodotti assicurativi fatti in precedenza e mi hanno proposto una scontistica di 0.10% arrivando dunque a 2.05%, questo come detto prima sempre per il Fisso 20A, ma mi era stato fatto capire che la stessa cosa poteva applicarsi al Variabile.

Quindi insomma un rialzo (anche delle altre banca mi pare), seppur lieve, mi pare di averlo visto. Poi che il treno ancora non sta partendo come dici tu, ci sta.



scusa ma di sti 555 vs 600, quant'è la quota interessi e quanto la quota capitale che vai ad abbattere mese dopo mese? perché messa così, nessuno avrebbe voglia di sbattersi a tenersi un variabile per 45 euro/mese, che saranno pure 500 e passa all'anno ma se comparati al capitale ricevuto in prestito, è poca cosa.

cerco di dire che la comparazione io la farei sulla quota capitale mensilmente rimborsata dei due tipi di mutuo, questo perché, è vero che hai sottoscritto un impegno di lunga durata, ma appunto nel lungo periodo per quanto possa schizzare in alto, lo dovrai sempre comparare con il residuo di capitale sul quale andrà ad incidere e, se questo capitale è ormai un valore residuale rispetto all'iniziale, ma di quanto potrà mai cambiare sta rata mensile?

Se ho capito quel che vuoi dirmi, sarebbe tipo che con la quota interessi ormai ridotta dopo tot anni di mutuo, un eventuale rialzo dell'euribor inciderebbe poco sulla rata, corretto?




Tendenzialmente un male, perchè ammorti il capitale più lentamente e nel complesso paghi più interessi rispetto ad una rata flat.

Aggiungo e ripeto, quanto vale oggi la tua casa? Perchè con un capitale residuo di 119k, se vale meno di 148 mi sa che la surroga diventa complicata.

Ecco come immaginavo :-/

Il suo valore originale (periziato all'epoca del mutuo) era di 165k casa + posto auto scoperto all'interno dell'area residenziale.
Ora la perizia per la surroga (fresca fresca di sto mese) è di 157k, quindi ci sto dentro.
Onestamente visto il crollo del settore mi aspettavo pure io di peggio, sarò stato simpatico al perito :D
 
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A contratto di mutuo hai penali di estinzione anticipata? Direi di no visto che è stato sottoscritto relativamente recentemente (post 2007).
Se come redditi e risparmi non siete tiratissimi considera di fare la surroga a variabile facendo estinzioni anticipate quando possibile (ovviamente non restando con 1000 euro di risparmi per le emergenze). Mandando in estinzione parziale la differenza tra rata del fisso e rata del variabile ogni 6 mesi facendo accorciare la durata (se possibile) puoi ottenere un bel risparmio.
Ovviamente devi saper gestire il potenziale aumento dei tassi in futuro ma sai che stai subito riducendo molto il capitale residuo e più scende in fretta meno gli interessi futuri saranno pesanti.

In bocca al lupo per il tuo futuro
 
Però sai io a volte proprio non capisco.. se una persona fa il mutuo, lo fa per avere una dilazione di un grosso acquisto (la casa in primis),che senso ha, durante la durata del mutuo, fare estinzioni parziali (penso comunque di cifre importanti) e togliere liquidità al proprio patrimonio? A questo punto bastava aspettare, evitare tutti questi sbattimenti ed acquistare la casa in contanti... detto questo, la scelta del variabile io non la escluderei mai, guardando l'andamento dell'ultimo anno, e le crisi continue che affrontano tutti i governi, ce ne vorranno ancora tanti....
 
Però sai io a volte proprio non capisco.. se una persona fa il mutuo, lo fa per avere una dilazione di un grosso acquisto (la casa in primis),che senso ha, durante la durata del mutuo, fare estinzioni parziali (penso comunque di cifre importanti) e togliere liquidità al proprio patrimonio? A questo punto bastava aspettare, evitare tutti questi sbattimenti ed acquistare la casa in contanti... detto questo, la scelta del variabile io non la escluderei mai, guardando l'andamento dell'ultimo anno, e le crisi continue che affrontano tutti i governi, ce ne vorranno ancora tanti....

Io ho un variabile e finché non mi ritrovo un tasso sopra il 2.5% non ci penso nemmeno a estinguere anticipatamente, con la liquidità cerco di ottenere dei rendimenti superiori al tasso esposto piuttosto.
Dipende dalla situazione personale comunque, ciò detto in questa fase è probabilmente fattibile per tutti fare degli investimenti che rendano più del tasso del mutuo (anche cambiare le lampadine, la lavatrice o i serramenti per fini ecologici ha un rendimento in termini di riduzione delle bollette per esempio)
 
Io ho un variabile e finché non mi ritrovo un tasso sopra il 2.5% non ci penso nemmeno a estinguere anticipatamente, con la liquidità cerco di ottenere dei rendimenti superiori al tasso esposto piuttosto.
Dipende dalla situazione personale comunque, ciò detto in questa fase è probabilmente fattibile per tutti fare degli investimenti che rendano più del tasso del mutuo (anche cambiare le lampadine, la lavatrice o i serramenti per fini ecologici ha un rendimento in termini di riduzione delle bollette per esempio)

Grazie ho capito adesso il tuo ragionamento ;) ma quando parli di tasso sopra il 2,5% parli del tasso finito giusto? Al momento il tuo a quant'è?
 
Grazie ho capito adesso il tuo ragionamento ;) ma quando parli di tasso sopra il 2,5% parli del tasso finito giusto? Al momento il tuo a quant'è?

Al momento 1.0% da ridurre del 19% per il rimborso fiscale interessi passivi prima casa, quindi netto fiscalmente 0.81% :)
Si, con tasso finito intendo proprio quello complessivo euribor+spread - rimborso fiscale
 
Se ho capito quel che vuoi dirmi, sarebbe tipo che con la quota interessi ormai ridotta dopo tot anni di mutuo, un eventuale rialzo dell'euribor inciderebbe poco sulla rata, corretto?

si.
più propriamente - secondo il mio vedere - dopo quel tot di anni, il maggior valore dell'EURIBOR andrebbe a gravare su di un capitale inferiore all'iniziale.
 
Però sai io a volte proprio non capisco.. se una persona fa il mutuo, lo fa per avere una dilazione di un grosso acquisto (la casa in primis),che senso ha, durante la durata del mutuo, fare estinzioni parziali (penso comunque di cifre importanti) e togliere liquidità al proprio patrimonio? A questo punto bastava aspettare, evitare tutti questi sbattimenti ed acquistare la casa in contanti... detto questo, la scelta del variabile io non la escluderei mai, guardando l'andamento dell'ultimo anno, e le crisi continue che affrontano tutti i governi, ce ne vorranno ancora tanti....

io dico sempre che comprare una casa non è come comprare un kilo di patate o del pane; richiede attenzione e, poiché non acquisto un bene essenziale nel quotidiano,(com'è appunto il pane), assume una sua importanza anche il "desiderio" di volere quella e soltanto quella di casa, e ci possono essere casi che volerla acquistare tutta in contanti significa dover attendere anni : chi ci assicura che a differenza di anni quella casa "desiderata" sia ancora disponibile?

Attualmente, mi trovo ancora una volta "impelagato" con un mutuo (stavolta ho fatto un variabile "puro", niente "cineserie/alchimie" strane tipo misto con starter fisso/variabile/rotatorio/con o senza scappellamento a dx ecc), non è la prima di casa che acquisto e le ho sempre acquistate con mutuo, ma, mai come stavolta accendere il mutuo è stato un "atto dovuto" sia perché il prezzo d'acquisto era piuttosto importante, e sia perché sapevo che nel giro di qualche anno avrei avuto delle somme che all'occorrenza mi avrebbero permesso di estinguerlo.
questo per dire che in questo caso io considero il mutuo come uno strumento che mi ha permesso tramite il pagamento di un interesse, di acquistare del tempo : io da oggi, uso, abito, mi godo questa casa; senza mutuo non mi sarei potuto trovare in questa condizione.
 
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