Per proteggermi dall' inflazione compro la sesta casa e svuoto il conto corrente

[mrmm]

Nessun grosso guadagno, ho conservato il patrimonio investito guadagnando ai prezzi odierni

A valle del decennio dei "soldi dall'elicottero" ... decennio in cui peraltro l'immobiliare globale ha cavalcato sino ai valori pre-2008 (e solo quello italiano NO... fatti qualche domanda...)... tu di fatto sei felice di non averci perso... ma è proprio questa la magia dei mattoni ed il perché piacciono così tanto agli italiani

Coi prossimi risparmi adeguero' energicamente le mie case per aumentare le classi e mettermi al riparo dal calo del loro valore e dopo....mi comprero' la settima casa, alla faccia dei miei detrattori

Quindi... a parte non aver di fatto guadagnato un fico secco del pregresso decennio d'oro adesso ti ritrovi a dover prendere pure quei fichi secchi e buttarli dentro in opere di ristrutturazione straordinaria... però sei contento... ok...

 

[caligola2005]

A meno che non sia completamente da ristrutturare, sotto i 400 euro / mq non si compra neppure nei dintorni di Biella, la provincia con le case più a buon mercato. Sono prezzi da aree montane remote ed in fase di spopolamento irreversibile.

Qui si parla di un appartamento che viene locato (quindi abitabile) e che rende quasi il 20% lordo. Non vorrei sembrare troppo malfidato, ma o l'utente dell'altro thread non la racconta giusta, oppure c'è sotto qualche fregatura.

Zona periferica di Genova, vai a vedere sui siti specializzati, ci sono oltre 100 appartamenti sotto i 30 mila euro alle aste si trovano anche a 20 mila, uno ora 100mq a 27 mila euro! io compro solo in ordine perchè la ristrutturazione costa uguale, se sono già arredati e occupati ancora meglio. Vai a veder via del campasso un 83 mq primo piano ristrutturato inserzionato a 35 mila , ho detto all'agenzia che se non trovano a 30 mila lo prendo, di più non vale

 

[freetimenow]

A meno che non sia completamente da ristrutturare, sotto i 400 euro / mq non si compra neppure nei dintorni di Biella, la provincia con le case più a buon mercato. Sono prezzi da aree montane remote ed in fase di spopolamento irreversibile.

Qui si parla di un appartamento che viene locato (quindi abitabile) e che rende quasi il 20% lordo. Non vorrei sembrare troppo malfidato, ma o l'utente dell'altro thread non la racconta giusta, oppure c'è sotto qualche fregatura.

La casa in montagna sull’ Appennino hai una possibilità di trovare un amante della zona, magari pure straniero, che te la compra o affitta come seconda casa. Se non succede puoi sempre farla dichiarare collabente e a quel punto almeno non ti costa nulla.
Devastante è l’appartamento in condominio di periferia di qualche città in via di spopolamento che se ti rimane vuoto tra tasse spese condominiali ecc.. ti costa come un figlio. Se poi l’affitti, magari a quattro soldi e non ti pagano, ancora peggio.

 

[Antonius Full Tilt]

Zona periferica di Genova, vai a vedere sui siti specializzati, ci sono oltre 100 appartamenti sotto i 30 mila euro alle aste si trovano anche a 20 mila, uno ora 100mq a 27 mila euro! io compro solo in ordine perchè la ristrutturazione costa uguale, se sono già arredati e occupati ancora meglio. Vai a veder via del campasso un 83 mq primo piano ristrutturato inserzionato a 35 mila , ho detto all'agenzia che se non trovano a 30 mila lo prendo, di più non vale

Ho visto. Effettivamente è come dici tu, per gli investitori più abili è un'ottima occasione di guadagno. I rendimenti così elevati sono giustificati dai rischi ben indicati da Freetimenow, ma per chi sente di saper scegliere bene sia gli appartamenti, sia gli inquilini è un'ottima opportunità.

I prezzi sono davvero bassi. Ricordo che circa 5/6 anni fa, nel condominio che ai tempi era forse il più degradato di tutta l'area di Milano (via Aquileia 12 a Baranzate, si trovano vari articoli in rete) vendevano un 40mq da ristrutturare a 20k euro, quindi 500 al mq, che è quasi il doppio.

 

[caligola2005]

Ho visto. Effettivamente è come dici tu, per gli investitori più abili è un'ottima occasione di guadagno. I rendimenti così elevati sono giustificati dai rischi ben indicati da Freetimenow, ma per chi sente di saper scegliere bene sia gli appartamenti, sia gli inquilini è un'ottima opportunità.

I prezzi sono davvero bassi. Ricordo che circa 5/6 anni fa, nel condominio che ai tempi era forse il più degradato di tutta l'area di Milano (via Aquileia 12 a Baranzate, si trovano vari articoli in rete) vendevano un 40mq da ristrutturare a 20k euro, quindi 500 al mq, che è quasi il doppio.

Ma milano anche degradata non é Genova! Comunque poi se ci metti notaio agenzia registro, i 25 mila salgono a 32/33 mila circa..Io dal 2021 ho comprato 10 appartamenti ,considerando queste dpese e una mano di bianco, i piani e la via,la media é di 38 mila euro locati tutti tra i 370 e i 450 ,rendono al netto di tutto( imu,cedolare,piccoli interventi,quota amministrazione,assicurazione) intorno al 10% netto. E con questo rendimento se dovesse accadere si può sopportare anche qualche morosità ( per ora il peggio sono 2 mesi insieme)Inoltre da questi prezzi é facile risalire( nel 2021 c era molta più scelta ,ora stanno risalendo) quindi il capitale é difeso

 

[cc8877]

Però a mio parere si sta un po' perdendo il concetto che in zona periferica di Genova ci può investire chi sta li... nei btp o in altri strumenti finanziari non è importante dove abiti.

Sostanzialmente può anche far piacere che qualcuno trovi profitto acquistando in alcune zone... Ma non è una cosa possibile per tutti come invece potrebbe esserlo premere qualche pulsante su un interfaccia di un pc.

Dopotutto mio padre di 74 anni lo fa, quindi non vedo grossi limiti.

 

[LewisHamilton]

Qui un esempio di altro utente @caligola2005 che riesce a fare il 12% di rendita da affitto zona Genova periferia con cedolare secca al 10% buon per lui se ha trovato inquilino affidabile:
lui ha comprato in zona periferica a ottobre: 70 mq arredato, ultimo piano con ascensore 24 mil ( con agenzia e notaio e registro 31 mila), locato a 380 più spese con cedolare secca al 10% rende in questo momento, tolte imu, amministrazione a mio carico, assicurazione, il 12% netto
Si puo’ ancora vivere di rendita?

rende il 12% se riesci a venderlo a 31 mil , ma se ne hai pagate 24 mil con grande fortuna lo venderai a 24 mil . È una città che si sta spopolando, non è Milano che la gente viene da tutte le parti. con un btp sai che ne riceverai 100 alla scadenza

 

[rentier64]

rende il 12% se riesci a venderlo a 31 mil , ma se ne hai pagate 24 mil con grande fortuna lo venderai a 24 mil . È una città che si sta spopolando, non è Milano che la gente viene da tutte le parti. con un btp sai che ne riceverai 100 alla scadenza

si parla di rendita da affitto.... non da plusvalenza sulla vendita leggi bene

 

[LewisHamilton]

si parla di rendita da affitto.... non da plusvalenza leggi bene

Che tipo di rendita può essere se sai già dall'inizio che il capitale è ridotto??

 

[freetimenow]

Ma milano anche degradata non é Genova! Comunque poi se ci metti notaio agenzia registro, i 25 mila salgono a 32/33 mila circa..Io dal 2021 ho comprato 10 appartamenti ,considerando queste dpese e una mano di bianco, i piani e la via,la media é di 38 mila euro locati tutti tra i 370 e i 450 ,rendono al netto di tutto( imu,cedolare,piccoli interventi,quota amministrazione,assicurazione) intorno al 10% netto. E con questo rendimento se dovesse accadere si può sopportare anche qualche morosità ( per ora il peggio sono 2 mesi insieme)Inoltre da questi prezzi é facile risalire( nel 2021 c era molta più scelta ,ora stanno risalendo) quindi il capitale é difeso

Si ma gestire 10 appartamenti è un lavoro. Se sei un pensionato con il problema di riempire la giornata ci può pure stare, ma altrimenti boh…
Poi questi che potrebbero comprare a 30k o poco più preferiscono pagare 400 al mese senza problemi? Che tipo di inquilini sono? Extracomunitari senza manco un conto corrente o gente molto border line penso, altrimenti solo dei deficienti. Appartamento arredato immagino?
Poi quando dovrai ristrutturare. rifare la facciata del palazzo ecc.. beh i costi saranno come quelli di roma o milano penso, o sbaglio qualcosa?

Io possiedo un appartamento in una piccola cittadina del centro Italia. Affittato a 550 al mese e forse se lo vendo mi darebbero giusto una 60k. Un paio di anni fa hanno rifatto il tetto della palazzina… è costato 18 mesi di affitto netto.
Come sempre qui sul FOL sono il più fesso della compagnia..

 

[cc8877]

Io possiedo un appartamento in una piccola cittadina del centro Italia. Affittato a 550 al mese e forse se lo vendo mi darebbero giusto una 60k. Un paio di anni fa hanno rifatto il tetto della palazzina… è costato 18 mesi di affitto netto.
Come sempre qui sul FOL sono il più fesso della compagnia..

E' sempre così: tutti guadagnano tranne te

 

[caligola2005]

Si ma gestire 10 appartamenti è un lavoro. Se sei un pensionato con il problema di riempire la giornata ci può pure stare, ma altrimenti boh…
Poi questi che potrebbero comprare a 30k o poco più preferiscono pagare 400 al mese senza problemi? Che tipo di inquilini sono? Extracomunitari senza manco un conto corrente o gente molto border line penso, altrimenti solo dei deficienti. Appartamento arredato immagino?
Poi quando dovrai ristrutturare. rifare la facciata del palazzo ecc.. beh i costi saranno come quelli di roma o milano penso, o sbaglio qualcosa?

Io possiedo un appartamento in una piccola cittadina del centro Italia. Affittato a 550 al mese e forse se lo vendo mi darebbero giusto una 60k. Un paio di anni fa hanno rifatto il tetto della palazzina… è costato 18 mesi di affitto netto.
Come sempre qui sul FOL sono il più fesso della compagnia..

Questi 10 appartamenti sono affittati a 8 ecuadoregni 1 italiano 1 albanese,poi oltre Questine ho degli altri acquistati prima tra questi 2 a ditte 1 a studenti. Quella sempre lunga nel pagamento è l italiana. Hanno tutti 2 mensilità di caparra, a parte gli studenti gli altri hanno tutti lavori a tempo indeterminato,se no non li prendo. Uno degli ecuadoregni è anche l uomo di fatica e fa tutto lui anche di domenica Alcune facciate fortunatamente sono state fatte col 110 per cui per un pó non avranno problemi. Poniamo anche in essere che ogni 20/25 anni facciano la facciata direi che al prezzo di 2 anni di affitti beh direi che comunque la redditività globale scende di poco.

 

[caligola2005]

rende il 12% se riesci a venderlo a 31 mil , ma se ne hai pagate 24 mil con grande fortuna lo venderai a 24 mil . È una città che si sta spopolando, non è Milano che la gente viene da tutte le parti. con un btp sai che ne riceverai 100 alla scadenza

Intanto io parlavo di rendita sull investito. Ma allarghiamola al capitale non credo che una casa da 30 mila euro di 70 mq scenda ancora molto. É vero che é una città che si sta spopolando( ma è sempee la quinta di Italia),la richiesta di appartamenti è però elevatissimo, se ne avessi 50 li affitterei tutti. Prima di natale sono andato a vedere uno a 32 mila ,sono uscito dalla visita e dopo 2 ore ho chiamato per fare una offerta,era già venduto. 2 anni fa in quelle zone( che poi sono quelle vicine al ponte crollato) le case a 30 mila euro in vendita erano il doppio ora i prezzi risaliti. Credo che sia difficile che scendano ancora. Poi facciamo un esempio col 2050 a tasso fisso direi che il btp rende netto il 3,7 annuo. Prendiamo un appartamento da 35000 euro che me rende in questo momento 11% ma scendiamo al 10% cioè 3500 annue x 27 anni,poi mettiamo che ci siano 25 mila euro di spese straordinarie( tante ma possibili) fra 27 anni quel bene mi avrà reso il 7 netto annuo,il doppio del btp,vogliamo andare oltre che quell appartamento per la città che si svuota si vende a 21000 euro quindi con perdita di 14000 mila...bene allora 94500 affitti netti presi, tolto 25 mila spese straordinarie, tolto 14 mila perdita valore immobile mi restano 55000 che su 27 anni fa un netto annuo del 6%.. se invece per caso il mercato risalisse diversamente dai btp io sulla plusvalenza dopo 5 anni ad oggi non pago nulla. Inoltre potrei sempre rivalutare l affitto sulla inflazione( questo anno quasi 8%) cosa che a parte i btp italia non hai

 

[Antonius Full Tilt]

Questi 10 appartamenti sono affittati a 8 ecuadoregni 1 italiano 1 albanese,poi oltre Questine ho degli altri acquistati prima tra questi 2 a ditte 1 a studenti. Quella sempre lunga nel pagamento è l italiana. Hanno tutti 2 mensilità di caparra, a parte gli studenti gli altri hanno tutti lavori a tempo indeterminato,se no non li prendo. Uno degli ecuadoregni è anche l uomo di fatica e fa tutto lui anche di domenica Alcune facciate fortunatamente sono state fatte col 110 per cui per un pó non avranno problemi. Poniamo anche in essere che ogni 20/25 anni facciano la facciata direi che al prezzo di 2 anni di affitti beh direi che comunque la redditività globale scende di poco.

Perdonate l'OT, so che a Genova c'è un enorme comunità dell'Ecuador. Che tu sappia, ha avuta risonanza la vicenda della fuga della console, scappata da Genova in Ecuador rapendo la figlia?

 

[rentier64]

Questi 10 appartamenti sono affittati a 8 ecuadoregni 1 italiano 1 albanese,poi oltre Questine ho degli altri acquistati prima tra questi 2 a ditte 1 a studenti. Quella sempre lunga nel pagamento è l italiana. Hanno tutti 2 mensilità di caparra, a parte gli studenti gli altri hanno tutti lavori a tempo indeterminato,se no non li prendo. Uno degli ecuadoregni è anche l uomo di fatica e fa tutto lui anche di domenica Alcune facciate fortunatamente sono state fatte col 110 per cui per un pó non avranno problemi. Poniamo anche in essere che ogni 20/25 anni facciano la facciata direi che al prezzo di 2 anni di affitti beh direi che comunque la redditività globale scende di poco.

Per quanto mi hanno riferito gli ecuadoregni sono affidabili come inquilini ed anche come personale come colf o badante ,per gli albanesi non ho feedback da fornire
Complimenti per la scelta ognuno ha i suoi metodi di selezione ,chi fa da se fa per tre e risparmia altro che usare questi servizi di selezione inquilino dei fuffa guru :

https://www.solvibilitainquilino.it/scopri-chi-e-lo-sconosciuto-a-cui-stai-affittando-il-tuo-immobile

Come trovare l’inquilino perfetto e affidabile senza sbagliare. - Miki Martinazzi

https://www.affittocertificato.it/

Come verificare l'affidabilità di un nuovo Inquilino | Blog DokiCasa

 

[caligola2005]

Perdonate l'OT, so che a Genova c'è un enorme comunità dell'Ecuador. Che tu sappia, ha avuta risonanza la vicenda della fuga della console, scappata da Genova in Ecuador rapendo la figlia?

no niente

 

[caligola2005]

Per quanto mi hanno riferito gli ecuadoregni sono affidabili come inquilini ed anche come personale come colf o badante ,per gli albanesi non ho feedback da fornire
Complimenti per la scelta ognuno ha i suoi metodi di selezione ,chi fa da se fa per tre e risparmia altro che usare questi servizi di selezione inquilino dei fuffa guru :

https://www.solvibilitainquilino.it/scopri-chi-e-lo-sconosciuto-a-cui-stai-affittando-il-tuo-immobile

Come trovare l’inquilino perfetto e affidabile senza sbagliare. - Miki Martinazzi

Affitto Certificato: Il primo sistema di selezione di inquilini affidabili e referenziati pensato per i proprietari e per gli inquilini, utile per le agenzie immobiliari

Come verificare l'affidabilità di un nuovo Inquilino | Blog DokiCasa

anche qui devi sbatterti un pò, quando mi si è liberato un appartamento, messo annuncio e poi persa una giornata dalle 10 alle 14 per vedere 30 persone e valutarle...anche chi come garanzia portava il reddito di cittadinanza o la pensione di invalidità della madre non convivente ad uno per dare l'appartamento ho fatto firmare anche al datore di lavoro italiano che in caso di morosità io possa chiedere direttamente a lui l'affitto da defalcare sullo stipendio...ovviamente sempre puntualissimo!

 

[giobattajoanin]

n questi mesi uno avrebbe potuto mettere 300k in BTP ed incassare un vitalizio senza fare nulla. Tutto meraviglioso fintanto che l'Italia non dovesse proclamare un hair-cut. Non succede... ma se succede...

Ho letto con molta attenzione questa discussione.
L'autore ha le sue ragioni, e voi le vostre. Mentalità diametralmente opposte.
Ma in soldoni, ora, con sti benedetti BTP(che fino a tot anni fa non si filava nessuno) che rendimenti si possono avere con 300k? EQuanto rientrerebbe in saccoccia ogni 6 mesi? grazie

 

[11/11/11]

Intanto io parlavo di rendita sull investito. Ma allarghiamola al capitale non credo che una casa da 30 mila euro di 70 mq scenda ancora molto. É vero che é una città che si sta spopolando( ma è sempee la quinta di Italia),la richiesta di appartamenti è però elevatissimo, se ne avessi 50 li affitterei tutti. Prima di natale sono andato a vedere uno a 32 mila ,sono uscito dalla visita e dopo 2 ore ho chiamato per fare una offerta,era già venduto. 2 anni fa in quelle zone( che poi sono quelle vicine al ponte crollato) le case a 30 mila euro in vendita erano il doppio ora i prezzi risaliti. Credo che sia difficile che scendano ancora. Poi facciamo un esempio col 2050 a tasso fisso direi che il btp rende netto il 3,7 annuo. Prendiamo un appartamento da 35000 euro che me rende in questo momento 11% ma scendiamo al 10% cioè 3500 annue x 27 anni,poi mettiamo che ci siano 25 mila euro di spese straordinarie( tante ma possibili) fra 27 anni quel bene mi avrà reso il 7 netto annuo,il doppio del btp,vogliamo andare oltre che quell appartamento per la città che si svuota si vende a 21000 euro quindi con perdita di 14000 mila...bene allora 94500 affitti netti presi, tolto 25 mila spese straordinarie, tolto 14 mila perdita valore immobile mi restano 55000 che su 27 anni fa un netto annuo del 6%.. se invece per caso il mercato risalisse diversamente dai btp io sulla plusvalenza dopo 5 anni ad oggi non pago nulla. Inoltre potrei sempre rivalutare l affitto sulla inflazione( questo anno quasi 8%) cosa che a parte i btp italia non hai

Aggiungo che se comprassi 10 appartamenti e li rivendessi in tempi brevi, il fisco potrebbe accendere un faro su di te e contestarti l'attività di impresa.
Mentre se gestisci 10 appartamenti o anche 20 in affitto, e li tieni per tanti anni, nessuno può contestarti nulla pur essendo quasi un'attività come impegno.



Se però vendi un appartamento una tantum anche tra 6 anni non penso rischi nulla e non ci paghi nemmeno la plusvalenza. Potresti vendere nel tempo quelli che si avvicinano a grossi lavori di ristrutturazione per ottimizzare la perfomance e diminuire i rischi.

Una note di colore. Per trattare con questa gente alto borghese, bisogna essere un pò Caligola, di nome e di fatto, non credo sia per tutti gestire 10 appartamenti ad extracomunitari

 

[11/11/11]

Ho letto con molta attenzione questa discussione.
L'autore ha le sue ragioni, e voi le vostre. Mentalità diametralmente opposte.
Ma in soldoni, ora, con sti benedetti BTP(che fino a tot anni fa non si filava nessuno) che rendimenti si possono avere con 300k? EQuanto rientrerebbe in saccoccia ogni 6 mesi? grazie

Un btp a 12 anni come questo Btpgreen 4%Ap35eur quotazioni in tempo reale | IT0005508590 - Borsa Italiana
A scadenza rende il 3,65% netto a questi prezzi. La cedola è il 3,5% netto in più lo compri a 98 quindi a scadenza guadagni anche 2 punti sul capitale. Circa 11.000 di interessi netti. 5500 ogni 6 mesi

E' come se avessi in affitto qualcosa al 6/7% lordo (sempre se non hai imprevisti, ti pagano regolari e senza intervalli per 12 anni....auguri )

Se riesci ad ottenere il 9/10% lordo e pagarlo quindi un prezzo di acquisto più basso del mercato può valere la pena mettere a confronto BTP e appartamento a rendita, ma sotto questa soglia tutta la vita BTP o conto deposito o anche un ls60