Per proteggermi dall' inflazione compro la sesta casa e svuoto il conto corrente

Black Prince · 29/1/23

caligola2005 ha scritto:
Mi sfugge qualcosa o questa discesa dei prezzi anche nelle zone di élite non la comprendo, e proprio per questo non capendo la fine della discesa opto per qualcosa già arrivato in fondo ( ricordo che 10 anni fa in certe zone di berlino compravi come in periferia a Genova e ora compri compri come a Milano quindi forse una risalita è più facile)

Per curiosità ho dato un'occhiata ai prezzi attuali in zona Albaro, che nelle remote memorie dell'ultima visita a Genova ricordo come gradevole: c'è abbondanza d'immobili in vendita, a prezzi davvero bassi.
Noto appartamenti davvero belli in palazzi d'epoca d'assoluto pregio, ben ristrutturati, a 4k/mq (anche qualcosa meno su tagli enormi), ed anche il nuovo (che soggettivamente trovo meno bello, ma è il mio gusto) non supera i 6k/mq.

caligola2005 · 29/1/23

Black Prince ha scritto:
Per curiosità ho dato un'occhiata ai prezzi attuali in zona Albaro, che nelle remote memorie dell'ultima visita a Genova ricordo come gradevole: c'è abbondanza d'immobili in vendita, a prezzi davvero bassi.
Noto appartamenti davvero belli in palazzi d'epoca d'assoluto pregio, ben ristrutturati, a 4k/mq (anche qualcosa meno su tagli enormi), ed anche il nuovo (che soggettivamente trovo meno bello, ma è il mio gusto) non supera i 6k/mq.

Ecco quelli nella zona più in della città erano a7/8 e 10 sul nuovo. Sono scesi come in altre grandi città, ma non sono risaliti. Ora puoi capire il mio ragionamento? Se il mercato continua a scendere anche quello scenderanno ancora,ma quello a 400/500 euro a mq quanto possono ancora scendere? Se il mercato risale allora salgono tutti e percentualmente probabilmente sarà meglio per quelli meno cari.Ma nel frattempo,in ogni caso,mi sono preso la redditività che non possono dare quelli di pregio a quelle cifre .
Anche perché ,da come di vede da questa tabella ,delle grandi città, il comune di Genova è quello con gli affitti più bassi.

I Prezzi degli Affitti a giugno 2022? Molti rincari: ecco i dati

barbabu · 30/1/23

Un discorso come quello di Caligola difficilmente puoi farlo su Milano o sbaglio?

rentier64 · 30/1/23

barbabu ha scritto:
Un discorso come quello di Caligola difficilmente puoi farlo su Milano o sbaglio?

Black Prince · 30/1/23

barbabu ha scritto:
Un discorso come quello di Caligola difficilmente puoi farlo su Milano o sbaglio?

@caligola2005 riesce ad acquistare a cifre straordinariamente basse appartamenti in palazzi popolari in zone non di pregio ma centrali e strategiche di Genova.
Qui in Lombardia potresti adottare un approccio simile (affitto a lavoratori pendolari a basso reddito) acquistando e mettendo a reddito appartamenti in uno dei comuni lungo la linea FNM che collega Como a Milano (Fino Mornasco, Cadorago, Caslino al Piano, Lomazzo, Rovellasca, Rovello Porro, etc...), vicini anche agli ingressi in A9 Como - Milano.
Sarebbe però un'attività molto meno redditizia di quella di @caligola2005 , perché in quei comuni, a parità di caratteristiche, gli immobili costano circa il triplo dei suoi, mentre gli affitti sono si più elevati, ma in misura molto minore: un appartamento simile a quelli che lui acquista a 25.000 euro ed affitta a 400 euro al mese nei comuni del mio esempio puoi acquistarlo a 75.000 euro ed affittarlo a 600 euro al mese.

LewisHamilton · 30/1/23

caligola2005 ha scritto:
Io non investo in città che non conosco, ma il mercato genovese rispetto alle altre città di Italia è senza senso. Considerando che se col terzo vallico arriverai a milano in 50 minuti col treno,non sarà molto diverso dal.muoversi dalla provincia verso milano centro,ma con la qualità diversa di essere sul mare. Mi sfugge qualcosa o questa discesa dei prezzi anche nelle zone di élite non la comprendo, e proprio per questo non capendo la fine della discesa opto per qualcosa già arrivato in fondo ( ricordo che 10 anni fa in certe zone di berlino compravi come in periferia a Genova e ora compri compri come a Milano quindi forse una risalita è più facile)

Berlino non è Genova

Popolazione di Berlino nel 2005 3.391.496
Popolazione di Berlino nel 2021 3.566.791

Popolazione di Genova nel 2005 620.316
Popolazione di Genova nel 2021 561.203

I dati demografici contano molto

Luzern2 · 30/1/23

Black Prince ha scritto:
Per curiosità ho dato un'occhiata ai prezzi attuali in zona Albaro, che nelle remote memorie dell'ultima visita a Genova ricordo come gradevole: c'è abbondanza d'immobili in vendita, a prezzi davvero bassi.
Noto appartamenti davvero belli in palazzi d'epoca d'assoluto pregio, ben ristrutturati, a 4k/mq (anche qualcosa meno su tagli enormi), ed anche il nuovo (che soggettivamente trovo meno bello, ma è il mio gusto) non supera i 6k/mq.

Non è così poco, a 4K al mq si compra bene anche a Firenze che non è certo una città che ha i problemi di Genova.

caligola2005 · 30/1/23

LewisHamilton ha scritto:
Berlino non è Genova

Popolazione di Berlino nel 2005 3.391.496
Popolazione di Berlino nel 2021 3.566.791

Popolazione di Genova nel 2005 620.316
Popolazione di Genova nel 2021 561.203

I dati demografici contano molto

Certo che non è genova! E non avrei fatto il confronto,su questo ma aul fatto che era la capitale europea con i prezzi più bassi a mq,più vicini in proporzione a Genova che a Milano e poi sono esplosi. Genova resta comunque la quinta città italiana e oggi ha oggettivamente i prezzi bassi sia in vendita che in affitto anche in zone di altro pregio. Una anomalia non giustificata dalla diminuzione della popolazione. Perché la presenza di anziani e stranieri non muove il mercato,ma anche perdesse altri 50 mila abitanti in 15 anni rimarrebbe sempre la quinta città italiana. E rimarrebbero comunque i poli universitari, gli ospedali,il turismo,per cui forse saliranno meno che a Berlino o non raggiungerà i prezzi ( non dico milano o Roma o persino Napoli,geograficamente molto simile a Genova) ma neppure di Bergamo e Brescia che hanno 100 e 200 mila abitanti circa e che pur vivono in pianura padana lontano dal mare,ma sicuramente non sarà ai valori di case di campagne abbandonate.

barbabu · 30/1/23

Io vorrei acquistare un bilocale da affittare a Sesto San Giovanni, perchè devo investire parte della somma che ho attualmente a seguito di vendita casa ereditata, mi sembra una buona soluzione considerata la vicinanza a Milano con la metro rossa.

barbabu · 30/1/23

Non vorrei fare il passo più lungo della gamba però, tipo la mia collega che ha acquistato 3 appartamenti piccoli a Saranno e ora non riesce a campare tra spese condominiali, mutui ecc.

Black Prince · 30/1/23

Luzern2 ha scritto:
Non è così poco, a 4K al mq si compra bene anche a Firenze che non è certo una città che ha i problemi di Genova.

Quel che mi ha stupito è che a Genova acquisti a 4k/mq appartamenti di fascia alta, ristrutturati a nuovo, in palazzi storici nel miglior quartiere in assoluto.
A Firenze trovi ANCHE a 4k/mq, ma non certamente in quartieri paragonabili a quel che è l'Albaro per Genova.
Gli appartamenti di fascia top nei migliori quartieri di Firenze arrivano, ho dato un'occhiata ora, a 10k/mq (che per Firenze è un prezzo equo), con picchi ancora più elevati per casi particolari.
Anche nella mia città in un buon quartiere immediatamente fuori il centro storico trovi appartamenti ristrutturati a nuovo, in palazzi di fine '800-primi '900, a 4-4,5k/mq, ma se vai su zone paragonabili all'Albaro arrivi a 10k/mq, più o meno come Firenze.

Il roccolaio · 30/1/23

Il problema di Genova, da assiduo frequentatore, e' la qualita' di molte delle abitazioni e della scarsa manutenzione, su Berlino evidentemente e' stato fatto gia' anni fa un progetto di riqualificazione dei palazzoni dell' ex area comunista (quelli che erano ancora a buon mercato) mentre da noi si e' partorito quel pasticcio del bonus 110 pieno di cavilli e impedimenti che lo hanno reso poco fruibile proprio dalle palazzine semi-popolari che piu' ne avevano bisogno..

Mill Burray · 30/1/23

genova ha avuto un aumento di turismo impressionante negli ultimi anni. e meno male, è una città bellissima anche se poco valorizzata. vero comunque che è ancora economica, si trovano piccoli appartamenti centrali o nel levante a prezzi ottimi, da affittare a turisti a cifre niente male, vd prezzi su booking o airbnb. oppure con investimento un po' più grande ma pur sempre a meno di 2k mq (più ristrutturazione che però è bella impegnativa

) potete prendere un appartamento in un palazzo patrimonio unesco e farci un bel b&b (nel caso, invitatemi) Appartamento via San Lorenzo 5, Molo, Genova | 5+ locali | 255 m²

caligola2005 · 30/1/23

Mill Burray ha scritto:
genova ha avuto un aumento di turismo impressionante negli ultimi anni. e meno male, è una città bellissima anche se poco valorizzata. vero comunque che è ancora economica, si trovano piccoli appartamenti centrali o nel levante a prezzi ottimi, da affittare a turisti a cifre niente male, vd prezzi su booking o airbnb. oppure con investimento un po' più grande ma pur sempre a meno di 2k mq (più ristrutturazione che però è bella impegnativa ) potete prendere un appartamento in un palazzo patrimonio unesco e farci un bel b&b (nel caso, invitatemi) Appartamento via San Lorenzo 5, Molo, Genova | 5+ locali | 255 m²

Guarda questi solo centro,aree alcune di precio altre turistiche, appartamenti anche belli ed in ordine.
Sono 20 appartamenti superiori ai 250 mq ( che permettono quindi di affittare a turisti) che costano meno di 2000 a mq. In luglio agosto in quelle zone un 4 posti letto da 70 mq rende intorno ai 1800/2000 affittato a giorni..negli altri mesi 1000/1200 ,con quelle dimensioni ne escono 3 cioè circa 40000 annui,ma a questo punto diventa un lavoro da albergatore,non un vivere di rendita.
Se invece parliamo di prezzi bassi rispetto ad altre città ,l investimento diventa interessante( per me troppo su uno solo)

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cecc88 · 31/1/23

caligola2005 ha scritto:
Io non investo in città che non conosco, ma il mercato genovese rispetto alle altre città di Italia è senza senso. Considerando che se col terzo vallico arriverai a milano in 50 minuti col treno,non sarà molto diverso dal.muoversi dalla provincia verso milano centro,ma con la qualità diversa di essere sul mare. Mi sfugge qualcosa o questa discesa dei prezzi anche nelle zone di élite non la comprendo, e proprio per questo non capendo la fine della discesa opto per qualcosa già arrivato in fondo ( ricordo che 10 anni fa in certe zone di berlino compravi come in periferia a Genova e ora compri compri come a Milano quindi forse una risalita è più facile)

Benché io apprezzi molto Genova e ne riconosca un grande fascino, starei abbastanza cauto con le prospettive.
Per quanto possa essere pendolabile su Milano, Genova è una città vera e propria col suo bel traffico e il suo casino, non so quanto possa diventare un ritrovo di smart workers.

Inoltre non conosco la specificità comunale, ma la Liguria è una regione anziana a livello di popolazione, con giovani che migrano altrove per lavorare e la popolazione che invecchia.
Personalmente fatico a trovare motivi per cui possa andare verso una rivalutazione "berlinese" dei prezzi.
Dalla tua parte hai comunque una città con una forte vocazione produttiva, per cui di lavoratori dovrebbe continuare a chiamarne, sostenendo la domanda di affitti economici.

cecc88 · 31/1/23

Il roccolaio ha scritto:
Il problema di Genova, da assiduo frequentatore, e' la qualita' di molte delle abitazioni e della scarsa manutenzione, su Berlino evidentemente e' stato fatto gia' anni fa un progetto di riqualificazione dei palazzoni dell' ex area comunista (quelli che erano ancora a buon mercato) mentre da noi si e' partorito quel pasticcio del bonus 110 pieno di cavilli e impedimenti che lo hanno reso poco fruibile proprio dalle palazzine semi-popolari che piu' ne avevano bisogno..

Berlino semplicemente ha vissuto per anni il fatto di essere la capitale underground europea che attirava wannabe artisti, musicisti, designer, ecc.
I palazzoni son rimasti, ma nel frattempo è cresciuta la percezione di una città estremamente cool.

Mill Burray · 31/1/23

esatto, a berlino negli ultimi 20 anni i giovani sono accorsi, da genova sono scappati.
ciò detto continuo a pensare che avere un appartamentino in quartieri del levante genovese serviti dal treno (in 10 minuti sei a prendere l'eurostar per milano/torino) da affittare su airbnb o da goderti da aprile a ottobre per andare al mare non è affatto una cattiva idea

LewisHamilton · 31/1/23

cecc88 ha scritto:
Berlino semplicemente ha vissuto per anni il fatto di essere la capitale underground europea che attirava wannabe artisti, musicisti, designer, ecc.
I palazzoni son rimasti, ma nel frattempo è cresciuta la percezione di una città estremamente cool.

Berlino è un'altra realtà, come dici tu, una capitale europea che ha mantenuto i prezzi al mq dalla caduta del muro fino al 2008-2009 quando sono scoppiate le bolle in Irlanda, Spagna, Italia, Francia gli investitori si sono accorti che Berlino e l'ex Germania Est erano sottovalutati.
Genova invece attira solo extracomunitari senza documenti, in certe vie giorno e notte sembra di essere in una qualsiasi città dell'africa o dell'asia e non dell'Italia, dopo certe ore del pomeriggio è pericoloso andare per i vicoli nei pressi di via pre. Non si confrontano

caligola2005 · 31/1/23

LewisHamilton ha scritto:
Berlino è un'altra realtà, come dici tu, una capitale europea che ha mantenuto i prezzi al mq dalla caduta del muro fino al 2008-2009 quando sono scoppiate le bolle in Irlanda, Spagna, Italia, Francia gli investitori si sono accorti che Berlino e l'ex Germania Est erano sottovalutati.
Genova invece attira solo extracomunitari senza documenti, in certe vie giorno e notte sembra di essere in una qualsiasi città dell'africa o dell'asia e non dell'Italia, dopo certe ore del pomeriggio è pericoloso andare per i vicoli nei pressi di via pre. Non si confrontano

Però quello che dici su Genova non è del tutto vero,intanto nelle zone periferiche gli extra comunitari sono tutti lavoratori e regolari. Il centro storico e i vicoli hai ragione tu sono maleodoranti,lasciati in mano a extra comunitari irregolari e delinquenziali. Di giorno puoi comunque fare turismo senza problemi,di notte in una parte c'è la movida,nell altra non ci passi se non sei del posto, ma questo avviene anche nei quartieri spagnoli a napoli o nella bari vecchia. Non credo che sia questa la causa del crollo dell'immobiliare.
Certo Genova non è come Berlino e neppure come Milano,non arriverà a quei prezzi MAI,Ma quando milanesi e torinesi vedranno che a 30 km sul mare le case costano 10 mila a mq e 3000 ad affittare solo agosto,siamo sicuri che per 20 minuti di treno non compreranno qualcosa? Io credo che non rivedremo più quei prezzi,ma sono convinto che da 400/500 euro a mq in zone depresse si passerà a 1000 e nelle zone vip da 2000/3000 si passerà ad almeno 4000 ,piu che scendere ancora

Mill Burray · 31/1/23

caligola2005 ha scritto:
Io credo che non rivedremo più quei prezzi,ma sono convinto che da 400/500 euro a mq in zone depresse si passerà a 1000 e nelle zone vip da 2000/3000 si passerà ad almeno 4000 ,piu che scendere ancora

non esageriamo, nelle zone tipo albaro o quarto quinto e nervi lato mare (sotto corso europa) si compra già ad almeno 3.5k l’usato, e le poche nuove costruzioni lusso stanno anche sui 6/7k mq

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