Per proteggermi dall' inflazione compro la sesta casa e svuoto il conto corrente

[mrmm]

i miei 350 in immobili mi danno 57600( con imposta al 10% - 5000 circa di imu) rischio quindi ben pagato e considerando la diversificazione mi protegge da qualche insolvenza ( mentre teoricamente il btp potrebbe essere tagliato e hai tutto li sopra)

Se possiedi qualche decina di immobili sparsi per tutti i continenti del mondo... allora ok...

Diversamente, non è vero che "sei diversificato"... perché (per esempio) se domani calano dall'alto una mannaia che fa perdere un botto di valore agli immobili con certe caratteristiche... a voglia a tirarci fuori rendimenti per compensare la perdita sul capitale o le spese straordinarie di ristrutturazione...

Ma questo è solo un esempio... ogni 10 anni mediamente in Italia qualche posto è spianato da un terremoto... uno deve sperare succeda sempre agli altri ?

E poi, ripeto, mi immagino oggi come deve stare un mattonaro di Kiev che nella sua capitale aveva i suoi begli immobili che affittava ai tanti turisti che la affollavano tutto l'anno...

Chiaramente stiamo parlando di cigni neri "limite"... ma i cigni neri "limite" ACCADONO...

 

[Alanford701]

Questo post è come il fungo ... si cuoce con la sua acqua.
Inusualmente mi diverte più leggere che scrivere

 

[IlCopiatore]

Non mi fido della borsa ne' dei titoli di stato e insisto sulle case, ne ho gia' cinque, una villetta,ed un trilocale dove vivo in provincia di Como ad un' ora da Milano,

un monolocale e bilocale affittati nella Chinatown milanese ed un bilocale affittato a due passi da Porto Piccolo, localita' turistica prima di Trieste,

adesso mi compro un trilocale arredato in ottimo stato di circa 80 mq per 130.00O euro in pregiata zona residenziale di Trieste a mezz'ora dal centro con bus o un'ora a piedi,

Stufo di farmi mangiare i soldi dall' inflazione ma anche dopo 30 anni di esilio in Lombardia ho tanta voglia e nostalgia di tornare nella mia Trieste,
dove trascorrere gli ultimi anni che mi restano

Purtroppo... anche sulle case c è perdita di valore....

 

[IlCopiatore]

Purtroppo... anche sulle case c è perdita di valore....

Per non parlare di tutte le imposte... IMU in primis... Tassa molto odiosa e cara

 

[caligola2005]

Se possiedi qualche decina di immobili sparsi per tutti i continenti del mondo... allora ok...

Diversamente, non è vero che "sei diversificato"... perché (per esempio) se domani calano dall'alto una mannaia che fa perdere un botto di valore agli immobili con certe caratteristiche... a voglia a tirarci fuori rendimenti per compensare la perdita sul capitale o le spese straordinarie di ristrutturazione...

Ma questo è solo un esempio... ogni 10 anni mediamente in Italia qualche posto è spianato da un terremoto... uno deve sperare succeda sempre agli altri ?

E poi, ripeto, mi immagino oggi come deve stare un mattonaro di Kiev che nella sua capitale aveva i suoi begli immobili che affittava ai tanti turisti che la affollavano tutto l'anno...

Chiaramente stiamo parlando di cigni neri "limite"... ma i cigni neri "limite" ACCADONO...

Puoi avere ragione infatti a Genova in quelle zone c'è stato un forte crollo per il crollo del ponte. Ma dipende sempre quando compri , quelle zone 15 anni fa erano senza senso abbondantemente sopra i 120 mila euro per quelle dimensioni ora siamo ad una media di 35 mila...io ipotizzo questo e ti vado ad abbassare ancora 400 euro x 12 mesi sono 4800 su 10 appartamenti sono 48000 annue che diventano 43200 con la cedolare togliamo 5200 e sono 38 mila , togliamo ancora 2 mila per imprevisti annui e sono 36 mila che per 27 anni fanno 972000 togliamo ancora 25 000 euro ad ognuno per interventi straordinari nei 27 anni ( senza contare eventuali benefici fiscali) e scendiamo a 722 mila euro, poniamo anche che per cigni neri gli appartamenti già comprati a 35000 si vendano a 20 mila in una grande città saremmo a meno del prezzo di costo e togliamo altri 150 mila euro e siamo a 572 mila euro, che fa 21187 annuo pari al 6% annuo considerando credo tutto il peggio.Allo stesso modo il btp potrebbe essere a rischio paese, a rischio implosione euro, a rischio guerra. In più diversamente dall'immobile ( a questi prezzi) non può godere di risalite del mercato o comunque rivalutazioni dei prezzi di affitto e di vendita per la modifica del costo della vita. I 350 mila euro che investi nei btp sono quelli anche nel 2050 ,mentre nell'immobile potresti essere difeso dal aumento del costo della vita

 

[caligola2005]

a 22 in una situazione del genere neanche s elo rivendi a 100 vale la pena... ma veramente
come i vari flippers che circolano su facebook : appartamento di merd@ "comprato a 70 lo rivenderemo a non meno di 135!"
ci fara 30k... sai che roba.

Sai perchè vale la pena? perchè lo compri a 22 che tra notaio agenzia registro ti costa 26 dal giorno dopo l'affitti e c'è la coda a 400 al mese + spese di amministrazione ( problemi dell'inquilino).Io non devo rivendere ma mettere una piccola somma a reddito. Un pò come comprare in questo caso bond junk

 

[caligola2005]

Nemmeno io conosco la situazione immobiliare di Genova, anzi thanks to God vivo fuori dall’Italia da dieci anni, ma mi pare ovvio che certi prezzi scontano il rischio che perdurando il declino economico e demografico della città tra qualche anno gli appartamenti ti restano vuoti con tasse e spese da pagare. Se invece le cose andranno diversamente il ns amico Caligola ha fatto fortuna.

Più che con un BTP il paragone andrebbe fatto con un bond CCC Imho.

ovviamente si tratta di zone depresse , in centro i prezzi sono ben diversi! dove abito io hanno appena venduto a oltre 2000 a mq in quelle zone si "paga" la forte presenza straniera e l'impossibilità di questi di accedere a mutui o per mancanza di una parte di capitale o per mancanza garanzie. Per il momento la richiesta di affitto è altissima rispetto alla offerta di appartamenti, vedremo in seguito, siamo comunque in una grande città. Per ora va benissimo, proprio stamattina ho chiuso una locazione di uno comprato anni fa, la nuda proprietà a 37 mila, poi morto il conduttore, di circa 110 mq. Affittato dal 1 febbraio ad una impresa 750 + 130 di amministrazione sino a fine anno, dove possono stare 7 operai,purtroppo non posso fare cedolare secca, ma scaricando spese straordinarie di altri dovrei avere tassazione intorno al 15%, prima del covid ero arrivato a 1200 al mese

 

[caligola2005]

Questi sono gli appartamenti che andrò a vedere la prossima settimana e se le foto corrispondono agli appartamenti sotto indico le offerte che potrei fare alle agenzie . Quindi per 6 appartamenti se le accettassero tutti sono 135 mila euro che tra notaio agenzia registro sono intorno ai 170 mila, meno di 30 mila ad appartamento. Il primo è piccolo e si affitta a 300 euro al mese, gli altri son da 70/80 mq e si affittano a 400 al mese, l'ultimo è poco più di 40 metri quadri ma essendo in altra zona siamo sui 370 al mese.
Quelli che necessitano di alcuni interventi si affittano a stranieri operai che in cambio di 2/3 mesi di sconto sui primi affitti mettono loro a posto. ps poi magari vedendoli non ne vale la pena o ci sono situazioni brutte dei caseggiati



Bilocale via Celesia 61, Rivarolo, Genova | 2 locali | 38 m²
offerta 15 mila
Appartamento via del Campasso, Sampierdarena, Genova | 5+ locali | 83 m²
offerta 28 mila
Appartamento via Teresio Mario Canepari, Rivarolo, Genova | 5 locali | 85 m²
offerta 28 mila
Quadrilocale da ristrutturare, quarto piano, Certosa, Genova | 4 locali | 70 m²
offerta 22 mila
Trilocale via Carnia 19, Rivarolo, Genova | 3 locali | 70 m²
offerta 20 mila
Trilocale via Giacomo Giovanetti, Sampierdarena, Genova | 3 locali | 44 m²
offerta 22 mila

 

[11/11/11]

Caligola rinnovo il mio pensiero, per fare quello che fai e comprare delle bettole del genere ci vuole pelo nello stomaco. Sono delle stamberghe in contesti fatiscenti.

Complimenti se hai trovato la tua nicchia, nella tua città con le persone giuste


Ma ripeto non è per tutti portare avanti un attività del genere. Non è come comprare un obbligazione italiana o un etf Vanguard bilanciato.

 

[rentier64]

Sai perchè vale la pena? perchè lo compri a 22 che tra notaio agenzia registro ti costa 26 dal giorno dopo l'affitti e c'è la coda a 400 al mese + spese di amministrazione ( problemi dell'inquilino).Io non devo rivendere ma mettere una piccola somma a reddito. Un pò come comprare in questo caso bond junk

Sei un mito se fallisse la tua attivita' puoi sempre farti assumere da BANCA IFIS o ILLIMITY ,ti prendono ad occhi chiusi , come consulente per gli NPL zona Genova

 

[freetimenow]

@caligola2005
Un’altra cosa che mi incuriosisce è quanto paghi mediamente di IMU. Immagino che affittando a canone concordato hai lo sconto anche su questo, ma mi interessa alla luce della favoletta che raccontano tanti politici in Italia per cui i valori catastali sarebbero molto al di sotto dei valori reali …

 

[freetimenow]

Caligola rinnovo il mio pensiero, per fare quello che fai e comprare delle bettole del genere ci vuole pelo nello stomaco. Sono delle stamberghe in contesti fatiscenti.

Complimenti se hai trovato la tua nicchia, nella tua città con le persone giuste


Ma ripeto non è per tutti portare avanti un attività del genere. Non è come comprare un obbligazione italiana o un etf Vanguard bilanciato.

Come dicevo, a livello finanziario lo assimilerei a comprare / tradare Junk bond. Roba tipo B- o CCC. Se ci sai fare e sei fortunato, tipo Russiabond, ti arricchisci, altrimenti sono capzi amari.

 

[Concorde]

Questi sono gli appartamenti che andrò a vedere la prossima settimana e se le foto corrispondono agli appartamenti sotto indico le offerte che potrei fare alle agenzie . Quindi per 6 appartamenti se le accettassero tutti sono 135 mila euro che tra notaio agenzia registro sono intorno ai 170 mila, meno di 30 mila ad appartamento. Il primo è piccolo e si affitta a 300 euro al mese, gli altri son da 70/80 mq e si affittano a 400 al mese, l'ultimo è poco più di 40 metri quadri ma essendo in altra zona siamo sui 370 al mese.
Quelli che necessitano di alcuni interventi si affittano a stranieri operai che in cambio di 2/3 mesi di sconto sui primi affitti mettono loro a posto. ps poi magari vedendoli non ne vale la pena o ci sono situazioni brutte dei caseggiati



Bilocale via Celesia 61, Rivarolo, Genova | 2 locali | 38 m²
offerta 15 mila
Appartamento via del Campasso, Sampierdarena, Genova | 5+ locali | 83 m²
offerta 28 mila
Appartamento via Teresio Mario Canepari, Rivarolo, Genova | 5 locali | 85 m²
offerta 28 mila
Quadrilocale da ristrutturare, quarto piano, Certosa, Genova | 4 locali | 70 m²
offerta 22 mila
Trilocale via Carnia 19, Rivarolo, Genova | 3 locali | 70 m²
offerta 20 mila
Trilocale via Giacomo Giovanetti, Sampierdarena, Genova | 3 locali | 44 m²
offerta 22 mila

Che prezzi!
Sei un grande comunque!

 

[IlCopiatore]

Se passa la normativa europea di adeguamento della classe energetica il mercato mobiliare subirà un ulteriore crollo

 

[Luzern2]

Demografia, assessore Brusoni: "Obiettivo 700mila abitanti nel 2031 è reale" - Genova 24

In città li vedo belli ottimisti.
Caligola potresti aver fatto il colpaccio.

Cmq mi pare di capire che non te la passi così male...



Quelle sono le fasce di prezzo sulle quali punto anche io. Nel 2019, prima dell'euforia del 110% avevo visto un paio di immobili sui 25-35K in una piccola città della toscana in ottime condizioni, che si poteva affittare agilmente a 350-400 € al mese . Purtroppo per eccessivo pessimismo non ho acquistato.

Mi chiedo quali e dove siano le nicchie in Italia dove ancora si possono fare tali investimenti.

 

[caligola2005]

Come dicevo, a livello finanziario lo assimilerei a comprare / tradare Junk bond. Roba tipo B- o CCC. Se ci sai fare e sei fortunato, tipo Russiabond, ti arricchisci, altrimenti sono capzi amari.

Mi devi spiegare perché li ritieni alla stregua di bond spazzatura? Il bond spazzatura è ccc perché è a rischio default ,un immobile comprato a 20 mila,se non scoppia una guerra o un terremoto ( genova non é zona sismica) anche con le normative europee non può certo andare a zero. In più compro i nuovi con gli affitti degli anni precedenti. Quelle che qualcuno ha chiamato betole saranno fra 2 anni vicine alla nuova fermata del metro,ció vuol dire in 8 minuti in centro: colf,badanti correranno per prenderle.... guarda ti dico sesto piano senza ascensore 128 gradini contati,75 mq da riordinare. Inquilino andato via a fine mese ,settimana dopo dati appuntamenti 24 persone a vederlo. Selezionato alla fine ragazzo albanese con contratto a tempo indeterminato da muratore,2 mensilità di caparra,impegno gravante su di lui di metterlo a posto, locazione 430 al mese + 50 amministrazione. Era affittato a 400 prima ma il nuovo contratto salito a 430 ( potevo arrivare a 450 per canone concordato) ...quelli non scelti si sono pure offesi. Totale periodo sfitto 14 giorni. Per me questo non è tripla c

 

[caligola2005]

@caligola2005
Un’altra cosa che mi incuriosisce è quanto paghi mediamente di IMU. Immagino che affittando a canone concordato hai lo sconto anche su questo, ma mi interessa alla luce della favoletta che raccontano tanti politici in Italia per cui i valori catastali sarebbero molto al di sotto dei valori reali …

Guarda sono tutti appartamenti con rendita catastale tra i 250 e i 350 quindi ai fini del registro come se valessero tra i 30 e i 40 mila per me che compro come seconda casa. Per quanto concerne imu prendendo un medio da 300 a Genova sono circa 530 euro che però con canone concordato e residenza scendono a 307 euro annui ,con la cedolare al 10% su 400 mensili,ottimo investimento,mai ritenuto a rischio ccc,poi ovviamente ognuno lo vede a suo modo

 

[caligola2005]

Sei un mito se fallisse la tua attivita' puoi sempre farti assumere da BANCA IFIS o ILLIMITY ,ti prendono ad occhi chiusi , come consulente per gli NPL zona Genova

Npl sono anni che cerco soci per comprarli,visto che la bce ha imposto alle banche di liberarsi anche di roba garantita. Ma non trovo mai chi ha il coraggio. Abbiamo fatto solo una operazione: banca che per arrivare ad una fusione scarica cede al 45% credito garantito da ipoteca su immobili( non quelli che tratto io,ma in zone da 2500/3000a mq)..fatto il 35% sul capitale investito in 2 anni e mezzo...ci sarebbe stato da fare altre operazioni,ma servivano soldi e la gente spaventata anche davanti a garanzie enormi dove il rischio era ,per usare i termini dei bond, più vicino ad una tripla b che a un c!! Ps comunque bisogna mettere in conto che si può anche sbagliare se ti fidi delle persone sbagliate e non conosci bene i mercati ( dopo aver perso soldi anni fa sto lontano da amici che propongono attività di bar e ristorazione

 

[freetimenow]

Mi devi spiegare perché li ritieni alla stregua di bond spazzatura? Il bond spazzatura è ccc perché è a rischio default ,un immobile comprato a 20 mila,se non scoppia una guerra o un terremoto ( genova non é zona sismica) anche con le normative europee non può certo andare a zero. In più compro i nuovi con gli affitti degli anni precedenti. Quelle che qualcuno ha chiamato betole saranno fra 2 anni vicine alla nuova fermata del metro,ció vuol dire in 8 minuti in centro: colf,badanti correranno per prenderle.... guarda ti dico sesto piano senza ascensore 128 gradini contati,75 mq da riordinare. Inquilino andato via a fine mese ,settimana dopo dati appuntamenti 24 persone a vederlo. Selezionato alla fine ragazzo albanese con contratto a tempo indeterminato da muratore,2 mensilità di caparra,impegno gravante su di lui di metterlo a posto, locazione 430 al mese + 50 amministrazione. Era affittato a 400 prima ma il nuovo contratto salito a 430 ( potevo arrivare a 450 per canone concordato) ...quelli non scelti si sono pure offesi. Totale periodo sfitto 14 giorni. Per me questo non è tripla c

Li ritengo equivalenti a junk bond perché è lo stesso profilo: alto rischio e alto rendimento.
Il rischio come ti ho già detto è che a un certo punto non riesci più ad affittarli e ti ritrovi con asset che producono costi e non rendimento.
In America è già successo in parecchie città industriali che sono andate in crisi (Pittsburgh, Detroit ecc). I vecchi quartieri operai dapprima sono diventati ghetti di neri e poi si sono spopolati e adesso sono quartieri fantasma. Le società che possedevano gli immobili sono fallite e arrivederci. Ovviamente non è detto che succeda a Genova e sinceramente spero di no. Però se l gente svende c’è un motivo. In economia I pasti gratis non esistono.

Con i bond è lo stesso. Se compri un Bund tedesco AAA tu rende il 2% ma è sicuro che i soldi che hai investito li riprendi e non ci devi manco pensare. Se compri un CCC sicuramente ti rende molto di più e se alla fine rimborsa a 100 hai fatto bingo, ma rischi anche di perdere il capitale. E poi ci devi stare dietro a capire come evolve ovviamente.

Alla fine i soldi si fanno con la spazzatura (sia con i bond che con gli immobili) ovviamente ci devi saper fare.
Se invece vuoi assolutamente la vita tranquilla compri bond AAA e appartamenti in centro a Roma o Milano. Guadagni un capzo ma il capitale è proprio difficile che lo perdi.
Spero di averlo spiegato bene. E comunque ti auguro il meglio ovviamente.

 

[Unpoveroricco]

Comunque è vero che se lo stato ha una crisi di debito può ristrutturato e quindi non ti ripaga più il btp a 100 ma fanno come in Argentina che te ne danno 40 e ciao.
Ma non crediate che se ce una crisi tipo la Grecia gli immobili non calino.
Se ti danno 40 in btp fidatevi che la vostra casa passerà da 100 di valore a 60 massimo. Quindi...
Se lo stato fallisce ne risentono tutti mica solo i btp.