Planimetria catastale non congruente

sorgente

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la zona è ambita. l'appartamento è veramente bello e credo si venda da solo. Non mi sono innamorata della casa ma ne ho viste molte ultimamente. l'appartamento sono 160 mq calpestabili (80+80) circa. dovrei dunque calcolare la parte sopra l 50% del prezzo di riferimento di mercato? quindi se il prezzo richiesto è 100, dovrei chiedere l'acquisto per 75?.
Grazie.

Esattamente. Di solito (perchè poi dipende dai vari regolamenti edilizi anche se in genere scostano poco dal nazionale) i sottotetti vengono computati (quindi venduti) al 50% della superficie utile.
Il punto è che il compratore non è che vuole far dispetto al venditore, semplicemente i locali accessori valgono meno delle civili abitazioni. Il discorso è uguale per i terrazzi e i giardini, i garages, le soffitte. Chi accetterebbe mai di pagare a mq un garage come una casa? Nessuno, credo.
Quindi calcolando 75 mq utili su 100 effettivi non stai chiedendo sconti, è il reale valore dell'immobile quello. Il fatto è che non valorizzano mai il mq: la vendita è a corpo, computa pure quello che ti pare ma io alla fine voglio X.
Peraltro se dovessi acquistare un appartamento con tutto quel sottotetto con l'intento di abitarlo, vorrei davvero sapere qual è il pacchetto di copertura: non di rado il comfort è scarso in piena estate e pieno inverno. Negli edifici datati è quasi impossibile starci dentro ad agosto. Nel caso delle nuove abitazioni ci si salva un po' ma meno: i sottotetti vengono considerati comunque zone fredde e come tali meno coibentati (a ragione e con tutte le carte in regola).
Di gente che comprato questo tipo di case a prezzo intero io ne conosco, non ne sapevano nulla e la casa piaceva.
Si può sempre sperare che un domani, se dovesse rivendere, capiti a tiro un altro che non sa e ha sufficiente capacità economica.
 

pallino-BG-

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E se invece il sottotetto è catastalmente A3, ma manca di abitabilità al Comune?
Conosco personalmente molte situazioni simili, di solito causa altezze insufficienti, appartamenti regolarmente accatastati ( Molti anni fà evidentemente ci si riusciva) con tutte le utenze aperte e planimetricamente perfetti.
Immagino anche quelli poi in fase di vendita scontino il prezzo pieno...
 
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matteogigli

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Perchè deve essere tutto in regola per sfruttare i bonus, in caso di controllo dell'Ade o simili devi restituire tutto
La pratica CILA Superbonus o CILAS non prevede l'attestazione dello stato legittimo, ovvero la cosiddetta dichiarazione di conformità urbanistica.
Questo perchè nonostante che l’art. 49 D.P.R. 380/2001 preveda che "gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali, di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici", l’art. 33 del Decreto Semplificazioni 2021 concede una deroga a tale norma.
 

matteogigli

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E se invece il sottotetto è catastalmente A3, ma manca di abitabilità al Comune?
La categoria catastale, nello specifico A3, riguarda l'intera unità immobiliare e non il solo sottotetto, e qualora quest'ultimo non disponesse dei requisiti di agibilità dettati dal vigente regolamento edilizio locale, sarebbe semplicemente una porzione non agibile (ad es. una soffitta) di un'unità residenziale regolarmente accatastata nella categoria A3.
Questo comporterebbe sul piano catastale una minore rendita rispetto ad un sottotetto agibile, e sul piano urbanistico una limitazione nell'utilizzo del sottotetto, infatti non potranno risiedervi i cosidetti locali primari, ovvero quelli destinati alla presenza continuativa (camere, soggiorni e cucine).
 
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pallino-BG-

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La categoria catastale, nello specifico A3, riguarda l'intera unità immobiliare e non il solo sottotetto, e qualora quest'ultimo non disponesse dei requisiti di agibilità dettati dal vigente regolamento edilizio locale, sarebbe semplicemente una porzione non agibile (ad es. una soffitta) di un'unità residenziale regolarmente accatastata nella categoria A3.
Questo comporterebbe sul piano catastale una minore rendita rispetto ad un sottotetto agibile, e sul piano urbanistico una limitazione nell'utilizzo del sottotetto, infatti non potranno risiedervi i cosidetti locali primari, ovvero quelli destinati alla presenza continuativa (camere, soggiorni e cucine).

Diciamo che l'intera unità immobiliare in questione è composta da 2 appartamenti A3 con altri 2 Uffici al piano terra, penso siano C2 . l'appartamento in questione all'ultimo piano (Secondo ed ultimo piano) di questa palazzina, è di fatto il sottotetto, ma è accatastato A3 ( da almeno 40 anni) con tanto di cucina, camera, studio, ripostiglio e soggiorno, poi cantina e garage auto c6, solamente che non ha mai avuto l' abitabilità dal Comune.
 

broken brick

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Poi in Italia, con tutte le irregolarità gravi che abbiamo...vedi case completamente abusive, sui litorali del demanio, dentro l'alveo dei fiumi, sulle pendici del Vesuvio, nei parchi naturali...che sarebbero da demolire all'istante, appena i vigili vedono gli scavi per le fondazioni....si accaniscono per una mansarda, una cantina, una porta spostata di 30 cm ... ridicoli.
 

matteogigli

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Diciamo che l'intera unità immobiliare in questione è composta da 2 appartamenti A3 con altri 2 Uffici al piano terra, penso siano C2 . l'appartamento in questione all'ultimo piano (Secondo ed ultimo piano) di questa palazzina, è di fatto il sottotetto, ma è accatastato A3 ( da almeno 40 anni) con tanto di cucina, camera, studio, ripostiglio e soggiorno, poi cantina e garage auto c6, solamente che non ha mai avuto l' abitabilità dal Comune.
Scusa ma non capisco, io mi riferivo ad un caso in cui un'unità immobiliare disposta su due livelli avesse i locali del livello superiore privi dei requisiti di agibilità necessari per essere classificati come locali primari.
Purtroppo siamo su un forum e le indicazioni che si possono dare e ricevere sono inevitabilmente correlate al livello di approfondimento compatibile con questo strumento.
Da quello che scrivi ho il sospetto che tu confonda il certificato di abitabilità dell'intero edificio con i requisiti di agibilità dei singoli locali che costituiscono l'unità immobiliare.
 

pallino-BG-

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Scusa ma non capisco, io mi riferivo ad un caso in cui un'unità immobiliare disposta su due livelli avesse i locali del livello superiore privi dei requisiti di agibilità necessari per essere classificati come locali primari.
Purtroppo siamo su un forum e le indicazioni che si possono dare e ricevere sono inevitabilmente correlate al livello di approfondimento compatibile con questo strumento.
Da quello che scrivi ho il sospetto che tu confonda il certificato di abitabilità dell'intero edificio con i requisiti di agibilità dei singoli locali che costituiscono l'unità immobiliare.

Abbiamo secondo me fatto confusione, tu avevi come target l'inizio del post, io dalla mia ho descritto una esperienza personale di conoscenti e mi rendo conto che siano due casi totalmente diversi.
;)
 

casaDolceCasa

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quindi per riassumere

un immobile del genere:

presenta abuso non sanabile (a meno di non rimuovere il bagno e la cucina dal sottetto non abitabile)
va comprato con forte sconto
riscontra delle difficoltà in caso di vendita futura

ho scoperto oggi, che TUTTI gli ultimi piani dei condomini circostanti sono in questa situazione (costruzioni del 2011)

come è possibile? impresari compiacenti?
 

giovanni1888

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quindi per riassumere

un immobile del genere:

presenta abuso non sanabile (a meno di non rimuovere il bagno e la cucina dal sottetto non abitabile)
va comprato con forte sconto
riscontra delle difficoltà in caso di vendita futura

ho scoperto oggi, che TUTTI gli ultimi piani dei condomini circostanti sono in questa situazione (costruzioni del 2011)

come è possibile? impresari compiacenti?

Fino a quando trovano "allocchi" che comprano a prezzo pieno un sottotetto che vale la metà fanno ben benone.
 

giovanni1888

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E se invece il sottotetto è catastalmente A3, ma manca di abitabilità al Comune?
Conosco personalmente molte situazioni simili, di solito causa altezze insufficienti, appartamenti regolarmente accatastati ( Molti anni fà evidentemente ci si riusciva) con tutte le utenze aperte e planimetricamente perfetti.
Immagino anche quelli poi in fase di vendita scontino il prezzo pieno...

ALT, il sottotetto se accatastato insieme all'immobile principale "stessa scheda" segue la categoria dello stesso A3, ma centra nulla con la destinazione urbanistica, che se andrai vedere è abitazione per l'immobile principale e poi vedrai che le tavole depositate in comune riportano la dicitura sottotetto (senza bagni cucina letto) quello conta,
 

matteogigli

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quindi per riassumere.
Un immobile del genere presenta abuso non sanabile (a meno di non rimuovere il bagno e la cucina dal sottetto non abitabile), va comprato con forte sconto, riscontra delle difficoltà in caso di vendita futura.
Ho scoperto oggi, che TUTTI gli ultimi piani dei condomini circostanti sono in questa situazione (costruzioni del 2011). Come è possibile? impresari compiacenti?
Un immobile del genere presenta un utilizzo dei locali sottotetto incompatibili con i (presunti) requisiti di agibilità dei vigenti regolamenti urbanistico ed edilizio locali.
E' molto probabile che soggiorno e cucina in quel sottotetto non possano esistere, mentre per il bagno non lo si può escludere a priori.
L'immobile verrà probabilmente acquistato a prezzo di mercato, difficile che un bel sottotetto con altezza media di 240 cm si deprezzi del 50% rispetto ai locali primari.
In caso di futura vendita non vedo particolari problemi, l'importante è che formalmente non ci siano locali primari.
Siamo in ItaGlia ed un sottotetto non abitabile ha teroricamente dei vantaggi fiscali anche per il proprietario.
 

pallino-BG-

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ALT, il sottotetto se accatastato insieme all'immobile principale "stessa scheda" segue la categoria dello stesso A3, ma centra nulla con la destinazione urbanistica, che se andrai vedere è abitazione per l'immobile principale e poi vedrai che le tavole depositate in comune riportano la dicitura sottotetto (senza bagni cucina letto) quello conta,

Il caso da me descritto, riporta un unico proprietario appartamento A3 che sarebbe poi il sottotetto, mentre l' altro appartamento A3 al primo piano avente altro proprietario ben diverso.
Cioè sono proprio 2 appartamenti distinti e accatastati ognuno a parte, solo che uno (Quello sottotetto) non ha l' abitabilità, ed ha da sempre pagato IMU - TARI - Utenze e numero civico in modo indipendente, come se fosse regolare.

Aggiungo per dovere di cronaca, che il proprietario ha acquistato tale appartamento a sconto del 30% proprio per tale motivo (E' stato avvisato tempestivamente) e mi dice che informatosi presso Notaio, ad oggi lo stesso sarebbe rivendibile allo stesso modo, importante mettere a Rogito la mancanza di Abitabilità e che quindi il futuro acquirente ne sia al corrente.
Poi non so se siano storie o se tutto sia vero, ma penso che sia vero.
 
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matteogigli

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Il caso da me descritto, riporta un unico proprietario appartamento A3 che sarebbe poi il sottotetto, mentre l' altro appartamento A3 al primo piano avente altro proprietario ben diverso.
Cioè sono proprio 2 appartamenti distinti e accatastati ognuno a parte, solo che uno (Quello sottotetto) non ha l' abitabilità, ed ha da sempre pagato IMU - TARI - Utenze e numero civico in modo indipendente, come se fosse regolare.
L'unità sottotetto potrebbe essere stata condonata nel 1985, in questo caso avrebbe legittimamente destinazione "abitazione" pur non possedendo i requisiti di agibilità.
Oppure c'è un'incongruenza tra la destinazione urbanistica non abitativa e la categoria catastale A3.
 

pallino-BG-

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L'unità sottotetto potrebbe essere stata condonata nel 1985, in questo caso avrebbe legittimamente destinazione "abitazione" pur non possedendo i requisiti di agibilità.

No, nessun condono, perchè l'altezza minima e media del soffitto non rientravano nel condono, magari un giorno cambiano queste altezze tutto si potrà mettere a posto.
Perchè poi mi pare di questi casi ce ne siano tanti, tantissimi, potrebbe essere un modo per fare cassa.
 

casaDolceCasa

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Un immobile del genere presenta un utilizzo dei locali sottotetto incompatibili con i (presunti) requisiti di agibilità dei vigenti regolamenti urbanistico ed edilizio locali.
E' molto probabile che soggiorno e cucina in quel sottotetto non possano esistere, mentre per il bagno non lo si può escludere a priori.
L'immobile verrà probabilmente acquistato a prezzo di mercato, difficile che un bel sottotetto con altezza media di 240 cm si deprezzi del 50% rispetto ai locali primari.
In caso di futura vendita non vedo particolari problemi, l'importante è che formalmente non ci siano locali primari.
Siamo in ItaGlia ed un sottotetto non abitabile ha teroricamente dei vantaggi fiscali anche per il proprietario.

Grazie. Dunque ho eseguito una visura catastale e l'appartamento (piano sotto e sopra), risulta accastato A2, tutto in unico foglio. Nella planimetria la parte sotto riporta le due stanze due bagni e il soggiorno h media.2.70.La parte sopra riporta semplicemente sottotetto h media. 2.40. Nella realtà il soggiorno sotto è la terza Stanza e soggiorno cucina e ulteriore bagno sono stati fatti nel sottotetto.

Ho trovato gli annunci di vendita del costruttore e nel sito riportava quello che vi ho descritto sopra.

Chiederò gli atti depositati al comune per verificare la conformità urbanistica anche se probabilmente sarà come la planimetria catastale

Se non ho capito male, catasto = erario. Serve a capire quanto pagherai di oneri tasse etc.

Comune = conformità urbanistica quindi è più importante che sia a posto quello.

Grazie.
 

JacksonT

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La pratica CILA Superbonus o CILAS non prevede l'attestazione dello stato legittimo, ovvero la cosiddetta dichiarazione di conformità urbanistica.
Questo perchè nonostante che l’art. 49 D.P.R. 380/2001 preveda che "gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali, di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici", l’art. 33 del Decreto Semplificazioni 2021 concede una deroga a tale norma.

Vero.
Poi esce l'Ade a verificare l'immobile, visto che hai usato i bonus, e rileva un abuso edilizio..come finisce?