Prestito tra privati con immobile a garanzia

[Wile E. Coyote]

Buongiorno.

Durante le "libagioni" festive condite da forse troppo buon vinello () mi e' sovvenuta una insana ipotesi. Piu' accademica che reale.

Immobile da ristrutturare, che puo' godere di contributi vincolati al mantenimento dell'attuale proprieta' per almeno (tot) anni. In altre parole, la casa e' da ristrutturare completamente, ma per avere i contributi deve rimanere di proprieta' dell'attuale proprietario (Tizio), altrimenti, se i lavori venissero fatti da un nuovo proprietario (Caio), i benefici decadrebbero, cosi' come se alienasse l'immobile ristrutturato prima di (tot) anni.

Tizio non ha i soldi per ristrutturarlo, ma sarebbe interessato a vendere il rustico cosi' com'e', perdendo pero' entrambi i contributi. L'ipotesi sarebbe, quindi, che Caio "prestasse" a Tizio la cifra per la ristrutturazione, che sarebbe quindi una sorta di "acconto" sulla casa, permettendo a Tizio di ristrutturare la casa a suo nome, per poi cederla a Caio passato il tempo prescritto dai contributi dopo un eventuale "saldo". Ovvio che tutto cio', nero su bianco, equivarrebbe a un tentativo di elusione delle regole per i contributi e quindi occorre fare in modo diverso per tutelare entrambe le parti

Per fare cio' pensavo alla possibilita' di fare una scrittura privata nella quale Caio si impegna a prestare a Tizio una somma prefissata, pari al prezzo del rustico+ristrutturazione, senza nessuna finalita' specificata in atto, con l'impegno di Tizio di rendere la somma a Caio entro (tot) anni ad interessi poco piu' che legali (o anche alla pari) e che a garanzia di tale somma ci fosse l'immobile in questione, nello stato di fatto in cui si trova al momento della restituzione.

Ci sarebbero meccanismi di controllo reciproci (es. la somma versata in diverse soluzioni a "stati di avanzamento", magari in un conto cointestato a firme disgiunte e i bonifici che devono essere "congrui" allo scopo tacitamente condiviso) e si farebbe in modo che il debito sia sempre commisurato allo stato dei lavori eseguiti in modo che un eventuale "tiramento indietro" di una delle parti porterebbe ad una equivalenza dei valori, tutti da definire e da calcolare opportunamente.

Alla fine del tutto, finita la casa, passati da Caio a Tizio i soldi stabiliti per la costruzione della casa e quelli per il rustico, Tizio dichiara di non voler restituire il prestito ma di cedere la casa.

A parte la "macchinosita'" della procedura, e' fattibile per un privato prestare liquidi ad una persona e per cosi' dire accendere una "ipoteca privata" su un bene immobile? Puo' poi scegliere il debitore di cedere "alla pari" l'immobile invece di saldare il debito?

E' una cosa teoricamente fattibile o e' un ginepraio al quale uscire e' praticaomete impossibile?

Grazie a chi si vorra' cimentare in questo piccolo enigma...

 

[Foglet]

Mi sembra un quesito da officine giuridiche, comunque, personalmente penso che sia fattibile (almeno in linea teorica) ma altamente sconsigliabile a caio.
Eventuali problemi:
- tizio ottiene altri finanziamenti garantiti da ipoteca registrata sull'immobile durante il periodo,
- tizio ottiene altri finanziamenti sottoscrivendo delle cambiali e indica il bene per l'escussione del debito in caso d'insolvenza,
- tizio passa a miglior vita e gli eredi vogliono tenere l'immobile o danno un valore superiore all'immobile,
- per qualche variabile esterna non preventivata il valore dell'immobile aumenta/diminuisce in modo vistoso e repentino (ad esempio la zona diventa meta rinomata dai vip grazie a mr. Briatore e si supervaluta dal punto di vista residenziale, oppure arriva un terremoto distruttivo, ecc. ).

Inoltre suppongo che tizio (almeno in teoria) in trattativa cercherebbe di alzare il prezzo di una certa % del contributo che godrebbe il rustico visto che dovrebbe comunque mantenere la proprietà "formale" per tot anni con tutto quello che ciò comporta.

 

[Wile E. Coyote]

Mi sembra un quesito da officine giuridiche, comunque, personalmente penso che sia fattibile (almeno in linea teorica) ma altamente sconsigliabile a caio.
Eventuali problemi:
- tizio ottiene altri finanziamenti garantiti da ipoteca registrata sull'immobile durante il periodo,
- tizio ottiene altri finanziamenti sottoscrivendo delle cambiali e indica il bene per l'escussione del debito in caso d'insolvenza,
- tizio passa a miglior vita e gli eredi vogliono tenere l'immobile o danno un valore superiore all'immobile,
- per qualche variabile esterna non preventivata il valore dell'immobile aumenta/diminuisce in modo vistoso e repentino (ad esempio la zona diventa meta rinomata dai vip grazie a mr. Briatore e si supervaluta dal punto di vista residenziale, oppure arriva un terremoto distruttivo, ecc. ).

Inoltre suppongo che tizio (almeno in teoria) in trattativa cercherebbe di alzare il prezzo di una certa % del contributo che godrebbe il rustico visto che dovrebbe comunque mantenere la proprietà "formale" per tot anni con tutto quello che ciò comporta.

In effetti quella dell'ipoteca sull'immobile da parte di istituto di credito non l'avevo considerata... Non e' possibile quindi registrare un'ipoteca di primo grado su un immobile da parte di un privato?
Ottima l'osservazione che l'immobile potrebbe essere comunque dato i garanzia per debiti nei confronti di terzi. anche se si riuscisse ad avere una ipoteca di primo grado una sanguinosa causa non si eviterebbe comunque...

Per gli eredi, comunque il debito sarebbe da saldare anche se ritengono che la casa abbia un valore maggiore... a loro toccherebbe venderla al "congruo valore" e saldare Caio... ma anche qui, sanguinose cause...

Per la supervalutazione/minusvalutazione, ci sarebbe sempre la scrittura privata che "ferma" il prezzo alla data di stipula. Se la casa vale di piu' e tizio se la vuole tenere, Tizio dovra' pagare il proprio debito. Se la casa vale di meno, cavoli di Caio, se la tiene cosi' com'e'.

Grazie!

 

[angy2007]

Puoi iscrivere ipoteca di primo grado anche come privato, essendo ipoteca volontaria e' solo più costosa ma sopportabile visto che ti tutela da eventuali mutui
Ritengo anche che puoi fare il contratto a parte specificando che dai i soldi per la ristrutturazione garantendoli con ipoteca e se l'attuale proprietario non restituirà un importo x alla data prefissata, quella in cui scadrà il vincolo, dovrà cedere l'immobile al valore y.
Puoi cercare il valore x che ti tuteli da ogni ripensamento e far visionare il contratto da un legale e da un fiscalista per maggiore sicurezza.

 

[Foglet]

Per la supervalutazione/minusvalutazione, ci sarebbe sempre la scrittura privata che "ferma" il prezzo alla data di stipula. Se la casa vale di piu' e tizio se la vuole tenere, Tizio dovra' pagare il proprio debito. Se la casa vale di meno, cavoli di Caio, se la tiene cosi' com'e'.

Grazie!

Risoluzione del contratto per eccessiva onerosità al “verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili” (C.C. art. 1467) è causa di risoluzione del contratto a esecuzione continuata, periodica o differita.

Anche in questo caso probabilmente si va in tribunale con avvocato al seguito