Prezzo immobili da ristrutturare Milano e detrazoini

RAFAL_84

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Ciao!
So che esisteranno un sacco di post ma non ho trovato informazioni recenti che tengan conto della situazione attuale.
Quanto margine di trattativa hanno le case da ristrutturare secondo i più?
Considerando 60 mq, ci sono lavori che si possono fare by ourself (ovviamente non impianti) in modo da impiegare magari 5/7 mesi per avere una casa pronta ma comunque riuscire a non investire tutti in tassi mutui?
Sto riflettendo su questa strada che più di una persona sconsiglia ma di pro trovo:
-accesso detrazioni ( finestre, porte, impianti e anche mobili se non sbaglio)
-conveniente se si ha un appoggio per qualche mese e non si deve pagare affitto+mutuo
-possibilità di richiedere un prestito più basso e fare i lavori pian piano ( magari tra qualche mese la situizione materie prime cambierà?)

i pro che mi vengono:
necessità di avere liquidita ( quanto dovrei considerare su immobili come questo?)

Esperienze? Premetto che non sono un investitore quindi non devo speculare ma solo pensare a come riuscire a smettere di buttare soldi in affitti.

https://www.immobiliare.it/annunci/98640038/#foto2

Le sto pensando di tutte o_O
si accettano consigli

-
 

Napoli1986

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Ciao!
So che esisteranno un sacco di post ma non ho trovato informazioni recenti che tengan conto della situazione attuale.
Quanto margine di trattativa hanno le case da ristrutturare secondo i più?
Considerando 60 mq, ci sono lavori che si possono fare by ourself (ovviamente non impianti) in modo da impiegare magari 5/7 mesi per avere una casa pronta ma comunque riuscire a non investire tutti in tassi mutui?
Sto riflettendo su questa strada che più di una persona sconsiglia ma di pro trovo:
-accesso detrazioni ( finestre, porte, impianti e anche mobili se non sbaglio)
-conveniente se si ha un appoggio per qualche mese e non si deve pagare affitto+mutuo
-possibilità di richiedere un prestito più basso e fare i lavori pian piano ( magari tra qualche mese la situizione materie prime cambierà?)

i pro che mi vengono:
necessità di avere liquidita ( quanto dovrei considerare su immobili come questo?)

Esperienze? Premetto che non sono un investitore quindi non devo speculare ma solo pensare a come riuscire a smettere di buttare soldi in affitti.

https://www.immobiliare.it/annunci/98640038/#foto2

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ciao, che intendi per By Ourself? vuoi fare tu i lavori?

io per un 105 mq commerciali, 80 calpestabili, ho speso tutto compreso (lavori, materiali (finestre, piastrelle, sanitari, porte, finestre, zanzariere, portone) circa 80k.

ma ho impiegato 4 mesi per trovare una ditta che mi facesse questo preventivo, la media era di circa 40k in + (solo per la parte lavori).

Comunque una ristrutturazione completa oggi non può essere fatta a meno di 1000 euro al mq calpestabile. é facile spendere molto di più, difficile meno.

Per ristrutturazione completa intendo: demolizioni, impianti, nuovo massetto, spostamento di qualche tramezzo, etc, etc.

Auguri!
 

Mill Burray

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fai tu due calcoli rispetto a un appartamento nuovo o giù di li in zona, ma in generale rispetto a comprare nuovo o comunque ristrutturato da poco, conviene sempre l'usato, anche con sti prezzi dei materiali. intanto il 50% te lo riprendi.
i lavori da solo non credo te li possa fare, serve cila fatta da geometra o architetto con indicata impresa/professionisti abilitati per il cantiere. sicuramente però puoi comprarti i materiali e trovarti le maestranze da solo.
se hai tempo e voglia di sbatterti (e di farti sicuramente un po' di sangue marcio) è la soluzione migliore, ma devi essere sul pezzo e seguire spesso il cantiere, stare dietro a operai, elettricista, coordinare ecc
(a me un operaio fece vedere il contratto di subappalto dell'impresa a cui avevo affidato i lavori. in pratica io pagavo all'impresa X per lavori e materiali, lui prendeva molto meno della metà per fare tutto esclusi materiali, e di certo non ho messo rubinetti e piastrelle d'oro... trai tu le tue conclusioni)
 

RAFAL_84

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Ciao, intendo fare parte dei lavori da solo (imbiancatura, parquet ecc) puntando alle detrazioni fiscali.
1000 al mq mi sembrano davvero troippi. Signifca che se un appartamento di 60 è fuori a 180 in teoria dovrei scontare 60 K ( che nessuno accetterà mai come sconto, anche se ripeto non conosco i prezzi degli immobili da ristrutturare) e considerare quella come liquidità? Se considero 1000 K dovrei aggiungerci anche la noia e il rischio che una persona si accolla per cercare di spuntare un prezzo più basso.
 

umiki

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Ciao, intendo fare parte dei lavori da solo (imbiancatura, parquet ecc) puntando alle detrazioni fiscali.
1000 al mq mi sembrano davvero troippi. Signifca che se un appartamento di 60 è fuori a 180 in teoria dovrei scontare 60 K ( che nessuno accetterà mai come sconto, anche se ripeto non conosco i prezzi degli immobili da ristrutturare) e considerare quella come liquidità? Se considero 1000 K dovrei aggiungerci anche la noia e il rischio che una persona si accolla per cercare di spuntare un prezzo più basso.

non capisco il discorso dello sconto. Se un appartamento da 60mq è fuori a 180K, significa che ti costerà 180K+ costi della ristrutturazione, quindi circa altri 60K se i lavori li fai fare, mentre se i lavori li fai tu risparmierai qualcosa di quei 60K
 

Napoli1986

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Ciao, intendo fare parte dei lavori da solo (imbiancatura, parquet ecc) puntando alle detrazioni fiscali.
1000 al mq mi sembrano davvero troippi. Signifca che se un appartamento di 60 è fuori a 180 in teoria dovrei scontare 60 K ( che nessuno accetterà mai come sconto, anche se ripeto non conosco i prezzi degli immobili da ristrutturare) e considerare quella come liquidità? Se considero 1000 K dovrei aggiungerci anche la noia e il rischio che una persona si accolla per cercare di spuntare un prezzo più basso.

ma sei pratico dei lavori, passi imbiancare, ma la posa non è per niente una passeggiata. e soprattutto, se ristrutturi, a mio avviso, è fondamentale rifare il massetto!!!
 

Mill Burray

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ma sei pratico dei lavori, passi imbiancare, ma la posa non è per niente una passeggiata. e soprattutto, se ristrutturi, a mio avviso, è fondamentale rifare il massetto!!!

non è detto, dipende dal tipo di pavimento e dallo stato di conservazione
a volte (anche con pavimenti vecchi tipo graniglia anni 60/ 70) si può semplicemente posare quello nuovo sopra, tipo il parquet
Comunque per detrarre serve la cila, non basta imbiancare e posare pavimento, credo
 

Napoli1986

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non è detto, dipende dal tipo di pavimento e dallo stato di conservazione
a volte (anche con pavimenti vecchi tipo graniglia anni 60/ 70) si può semplicemente posare quello nuovo sopra, tipo il parquet
Comunque per detrarre serve la cila, non basta imbiancare e posare pavimento, credo

dai, ma come fai a rifare gli impianti senza rifare il massetto... non ti dico in che stato erano gli impianti della casa che ho ristrutturato. Ho cambiato tutto compresa la braga condominiale che non era bucata ma poco ci manca.
dovresti scavare nel pavimento/massetto esistente, poi pareggiare e sperare di avere un fondo unico e livellato.
 

Mill Burray

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dai, ma come fai a rifare gli impianti senza rifare il massetto... non ti dico in che stato erano gli impianti della casa che ho ristrutturato. Ho cambiato tutto compresa la braga condominiale che non era bucata ma poco ci manca.
dovresti scavare nel pavimento/massetto esistente, poi pareggiare e sperare di avere un fondo unico e livellato.

io ho fatto esattamente così ed è venuto benissimo. impianti rifatti ovunque (sia idrico che elettrico) scavando dove serviva. poi chiuse tracce con cemento apposta e alla fine posato sopra parquet.
tra l'altro pratica consigliata sia dal geometra che dall'impresa (che avrebbe invece avuto tutto l'interesse a rifare il massetto visto quanto costa).
nella casa precedente, invece, avevo rifatto anche il massetto, ma perché era tutto marcio e un pavimento sopra non ci sarebbe mai stato
 

Napoli1986

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io ho fatto esattamente così ed è venuto benissimo. impianti rifatti ovunque (sia idrico che elettrico) scavando dove serviva. poi chiuse tracce con cemento apposta e alla fine posato sopra parquet.
tra l'altro pratica consigliata sia dal geometra che dall'impresa (che avrebbe invece avuto tutto l'interesse a rifare il massetto visto quanto costa).
nella casa precedente, invece, avevo rifatto anche il massetto, ma perché era tutto marcio e un pavimento sopra non ci sarebbe mai stato

secondo me oggi come oggi pagare una ristrutturazione completa su una casa appena acquistata, soprattutto se degli anni 60, e non fare il massetto per risparmiare 5 o 6 k (su una spesa che supera facilmente i 200) è follia pura.
i massetti sabbia e cemento che si facevano anni fa, appena inizi a rompere si sbriciolano come castelli di sabbia.

poi se parliamo di milano, mediamente, i massetti sono 5 o 6 cm... hai voglia a rompere solo in determinati punti per fare passare gli impianti... Il bagno poi, è impossibile da rifare senza rifare il massetto.

Nel mio appartamento tra cavi elettrici, di rete, antenna, condizionatore, scarico condizionatore, tubi acqua calda, acqua fredda... praticamente ci sono tracce ovunque. Rompi qui, rompi lì, tanto vale che lo rifai da zero.
 

RAFAL_84

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@umiki
Grazie delle risposte.
intendo dire che il prezzo di partenza dovrebbe essere piu basso, essendo da ristrutturare.
Allora mi stavo chiedendo il margine di trattabilità su case da ristrutturare, essendo i prezzi di quelli già pronti alle stelle.
Io ho calcolato circa 600 euro al mq ma in particolare:

bagno +cucina: 15-20 mila euro
porte finestre: 7 mila
impianto elettrico e idrico: 4 k
pavimento, lascerei cosi e ci metterei parquet sopra
Imbiancare imbianco io.
Detrazione per mobili e lavori che non faccio io, sarebbero soldi risparmiati sul mutuo: se spendo 30 k ne ho 15 indietro in 10 anni.

Se un immobile costa 150, ad esempio e si tratta di 60 mq potrei andare a spendere da un 30 a 40, ma a conti fatti ci risparmierei comunque rispetto al prezzo del nuovo.
Le ristrutturazioni poi, anche nelle case nuove possono avere anche 10/15 anni e senza certificati.
Direi che il rischio e il lavoro da fare dovrebbe compensare almeno un po' il prezzo più basso, no?
Ho un amica che ha comprato 40 mq e poi ha tirato da sola giu i muri con un amico architetto, fatto tutte le comunicazioni al comune e pian piano montato porte. Non aveva molti soldi e ha trovato il modo.
 

Napoli1986

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@umiki
Grazie delle risposte.
intendo dire che il prezzo di partenza dovrebbe essere piu basso, essendo da ristrutturare.
Allora mi stavo chiedendo il margine di trattabilità su case da ristrutturare, essendo i prezzi di quelli già pronti alle stelle.
Io ho calcolato circa 600 euro al mq ma in particolare:

bagno +cucina: 15-20 mila euro
porte finestre: 7 mila
impianto elettrico e idrico: 4 k
pavimento, lascerei cosi e ci metterei parquet sopra
Imbiancare imbianco io.
Detrazione per mobili e lavori che non faccio io, sarebbero soldi risparmiati sul mutuo: se spendo 30 k ne ho 15 indietro in 10 anni.

Se un immobile costa 150, ad esempio e si tratta di 60 mq potrei andare a spendere da un 30 a 40, ma a conti fatti ci risparmierei comunque rispetto al prezzo del nuovo.
Le ristrutturazioni poi, anche nelle case nuove possono avere anche 10/15 anni e senza certificati.
Direi che il rischio e il lavoro da fare dovrebbe compensare almeno un po' il prezzo più basso, no?
Ho un amica che ha comprato 40 mq e poi ha tirato da sola giu i muri con un amico architetto, fatto tutte le comunicazioni al comune e pian piano montato porte. Non aveva molti soldi e ha trovato il modo.

Impianto elettrico e idraulico 4k neanche se te lo fai da solo.
 

RAFAL_84

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Impianto elettrico e idraulico 4k neanche se te lo fai da solo.


Quanto dovrei considerare? Come range intendo?
A questo punto, credere che l'anno prossimo ci sara un calo dei costi di ristrutturazione?
Si accettano consigli perché davvero mi sto esaurendo:D
Prima guardavo case già pronte ma con ristrutturazioni di 15 anni fa, ora sto mettendo in discussione tutto ma ripeto per me non è un investimento ma una prima casa ( che poi vorrebbe essere anche un investimento)
 

Bits10

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Quanto dovrei considerare? Come range intendo?
A questo punto, credere che l'anno prossimo ci sara un calo dei costi di ristrutturazione?
Si accettano consigli perché davvero mi sto esaurendo:D
Prima guardavo case già pronte ma con ristrutturazioni di 15 anni fa, ora sto mettendo in discussione tutto ma ripeto per me non è un investimento ma una prima casa ( che poi vorrebbe essere anche un investimento)

per impianto elettrico e idrico di tutta la casa almeno il doppio, non credo che l'anno prossimo ci saranno cali, più probabile tra 2 o 3 anni o finché non eliminano tutti i bonus sopra il 50%
il mio suggerimento se trovi l'affare compra vai a viverci ma i lavori falli quando si calma la mega speculazione che c'è oggi
 

RAFAL_84

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Ok,grazie
Quindi per prendere un qualcosa da ristrutturare stando sui 160, mi stai dicendo non sia comunque piu conveniente rispetto ad accollarsi un mutuo con tassi al momento abbastanza onerosi?
 

RAFAL_84

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Che poi scusate, ultima domanda.
Quando si prende una casa abitabile ma con ristrutturazione di 15 anni fa, comunque devo mettere in conto un impianto idraulico nel caso in cui si volesse rifare un bagno?
 

Napoli1986

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Che poi scusate, ultima domanda.
Quando si prende una casa abitabile ma con ristrutturazione di 15 anni fa, comunque devo mettere in conto un impianto idraulico nel caso in cui si volesse rifare un bagno?

non necessariamente, se riesci a sfruttare le tubature esistenti e se hanno usato la plastica resistente, quella teoricamente dovrebbe durare in eterno.
io onestamente una casa ristrutturata 15 anni fa non la prenderei mai. te la fanno pagare per nuova quando e' quasi gia' arrivata alla fine della sua vita utile. devi guardare o il ristrutturato di recente o il + distrutto possibile.
 

RAFAL_84

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non necessariamente, se riesci a sfruttare le tubature esistenti e se hanno usato la plastica resistente, quella teoricamente dovrebbe durare in eterno.
io onestamente una casa ristrutturata 15 anni fa non la prenderei mai. te la fanno pagare per nuova quando e' quasi gia' arrivata alla fine della sua vita utile. devi guardare o il ristrutturato di recente o il + distrutto possibile.


Ok ti ringrazio.
A milano quello che è a prezzo di mercato va via in tre giorni, anche se sto notando che ci sono molti immobili ante 67( ho aperto un post al riguardo) per cui tutte le agenzie mi dicono che l'impatto di mercato dell'assenza di certificato di agibilità è zero. Dato che non mi fido mai, sto considerando le casa da ristrutturare, anziché le ibride.
 

Mill Burray

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secondo me oggi come oggi pagare una ristrutturazione completa su una casa appena acquistata, soprattutto se degli anni 60, e non fare il massetto per risparmiare 5 o 6 k (su una spesa che supera facilmente i 200) è follia pura.
i massetti sabbia e cemento che si facevano anni fa, appena inizi a rompere si sbriciolano come castelli di sabbia.

poi se parliamo di milano, mediamente, i massetti sono 5 o 6 cm... hai voglia a rompere solo in determinati punti per fare passare gli impianti... Il bagno poi, è impossibile da rifare senza rifare il massetto.

Nel mio appartamento tra cavi elettrici, di rete, antenna, condizionatore, scarico condizionatore, tubi acqua calda, acqua fredda... praticamente ci sono tracce ovunque. Rompi qui, rompi lì, tanto vale che lo rifai da zero.

non so, nel mio caso rifare tutti i massetti sarebbe stato un lavoraccio (credo ben più di 5 o 6k), avrei dovuto anche toccare stanze che appunto non sono state toccate se non nell'impianto elettrico.
le tracce alla fine erano in corrispondenza di bagni e cucina, quindi ti assicuro che erano davvero poche rispetto al rifare tutto. poi dipende da situazione a situazione, il pavimento di marmo se ben tenuto è a prova di bomba, anche il parquettista mi ha detto che era meglio andarci sopra


non necessariamente, se riesci a sfruttare le tubature esistenti e se hanno usato la plastica resistente, quella teoricamente dovrebbe durare in eterno.
io onestamente una casa ristrutturata 15 anni fa non la prenderei mai. te la fanno pagare per nuova quando e' quasi gia' arrivata alla fine della sua vita utile. devi guardare o il ristrutturato di recente o il + distrutto possibile.

concordo.
per me la ristrutturazione è sempre la cosa migliore per il semplice fatto che fai casa come piace a te, oltre ovviamente al vantaggio economico

Ok ti ringrazio.
A milano quello che è a prezzo di mercato va via in tre giorni, anche se sto notando che ci sono molti immobili ante 67( ho aperto un post al riguardo) per cui tutte le agenzie mi dicono che l'impatto di mercato dell'assenza di certificato di agibilità è zero. Dato che non mi fido mai, sto considerando le casa da ristrutturare, anziché le ibride.

puoi anche puntare a una casa vecchia ma in buone condizioni e aspettare tempi migliori per ristrutturare. nel frattempo risparmi in affitto. un appartamento anni '70 tenuto bene è tranquillamente abitabile, altrimenti milioni di anziani sarebbero in strada
 

RAFAL_84

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Grazie a tutti, siete veramente d'aiuto.




Dato la diponibilità e l'esperienza finisco il quadro delle domande

Come prima casa, soprattutto in questo periodo ho tre scelte:
1. Vado sul nuovo (rata e spese diventano circa 2/3 del mio stipendio)
2. Vado sul medio ( case abitabili e sistemate 15 anni fa e mi mantengo su un bilocale con la possibilità di affittare un soggiorno e condividere la casa al fine di respirare i primi anni. Stessa situazione del punto 1
3. Vado su un taglio più piccolo (50 mq) o da ristrutturare ( trattabilità del prezzo secondo voi? A cosa devo stare attento?) spenderei a conti fatti 1/3 del mio stipendio escluse le ristrutturazioni e mi indebiterei di meno. Altro dubbio, puntare sui mq o sull'indebitarsi il meno possibile o_O

Non ho mai trovato una casa che mi ha fatto pensare " questa è quella in cui voglio vivere" , sto cercando di capire il più possibile ed evitare di trovarmi a bestemmiare.