Prezzo immobili da ristrutturare Milano e detrazoini

[RAFAL_84]

La domanda me la sto facendo perché spesso mi capita di trovare case ante 67 e gli agenti mi liquidano dicendo che sono abitabili ( e di fatto si vede) e che il certificato non si trova. Io che ne so se è mai stato richiesto? Pare già di partire con un handicap, come se mi si stesse proponendo una auto senza garanzia ma forse sono paranoie.

 

[Mill Burray]

Grazie a tutti, siete veramente d'aiuto.

Dato la diponibilità e l'esperienza finisco il quadro delle domande

Come prima casa, soprattutto in questo periodo ho tre scelte:
1. Vado sul nuovo (rata e spese diventano circa 2/3 del mio stipendio)
2. Vado sul medio ( case abitabili e sistemate 15 anni fa e mi mantengo su un bilocale con la possibilità di affittare un soggiorno e condividere la casa al fine di respirare i primi anni. Stessa situazione del punto 1
3. Vado su un taglio più piccolo (50 mq) o da ristrutturare ( trattabilità del prezzo secondo voi? A cosa devo stare attento?) spenderei a conti fatti 1/3 del mio stipendio escluse le ristrutturazioni e mi indebiterei di meno. Altro dubbio, puntare sui mq o sull'indebitarsi il meno possibile

Non ho mai trovato una casa che mi ha fatto pensare " questa è quella in cui voglio vivere" , sto cercando di capire il più possibile ed evitare di trovarmi a bestemmiare.

difficile consigliarti senza sapere il budget effettivo, la rata che puoi sostenere, che tipo di casa vuoi e per quante persone, posto che 50 mq se sei da solo non è neanche un taglio così piccolo (ovviamente nel mondo distorto di milano). Prendiamo per esempio l’appartamento nel tuo primo post. come da simulazione in calce, se metti in contanti circa 60k, con mutuo a 30 anni pagheresti 633 al mese. Sicuramente molto meno che per un affitto. Poi, puoi ristrutturarla subito come no, non mi sembra cada a pezzi. la trattabilità sopratutto sui tagli piccoli è minore, ma anche lì dipende: una casa che non vuole nessuno per il motivo x, prima o scende di un bel po'. ma è probabile che non la voglia neanche tu
invcece sul fatto della casa che ti fa dire "è quella in cui voglio vivere", beh: o hai tanti soldi o tanta pazienza e immaginazione

La domanda me la sto facendo perché spesso mi capita di trovare case ante 67 e gli agenti mi liquidano dicendo che sono abitabili ( e di fatto si vede) e che il certificato non si trova. Io che ne so se è mai stato richiesto? Pare già di partire con un handicap, come se mi si stesse proponendo una auto senza garanzia ma forse sono paranoie.

su questo aspetto secondo puoi stare tranquillo, a milano si vende e si compra la qualunque nonostante sia piena di abusi, grandi e piccoli (ma non è per forza il caso di un appartamento senza quel certificato)
La prima casa che comprai era credo anni 40 e senza certificato. non è crollata e l’ho rivenduta senza problemi. Idem la casa di ora, comprata senza quel certificato. In ogni caso se hai dubbi vale la pena fare un sopralluogo con un tecnico per scongiurare le ipotesi peggiori (una mia amica visitò una casa in vendita con un’enorme crepa a cui sarebbe stata tolta l’abitabilità l’anno successivo…)

 

[umiki]

La domanda me la sto facendo perché spesso mi capita di trovare case ante 67 e gli agenti mi liquidano dicendo che sono abitabili ( e di fatto si vede) e che il certificato non si trova. Io che ne so se è mai stato richiesto? Pare già di partire con un handicap, come se mi si stesse proponendo una auto senza garanzia ma forse sono paranoie.

per le case ante-67 non c'è l'obbligo del certificato, puo' esserci se è stato chiesto dopo per qualche motivo altrimenti non c'è ma non significa niente. Il fatto che dal 67 a oggi l'edificio sia ancora in piedi e sia abitato è una garanzia superiore al certificato di agibilità...
Io ho comprato un appartamento ante-67 e il venditore nel rogito ha dichiarato solo che l'immobile era ante-67 e basta. Per puro caso ho invece scoperto che c'era anche il certificato di agibilità, datato 2001, richiesto dall'amministratore del condominio...

considera che prima di qualche anno fa nessuno faceva caso a questo certificato. I miei hanno rogitato nel 1991 un appartamento del 1970, senza certificato di agibilità
il certificato era stato richiesto all'epoca dall'impresa di costruzioni, ma per quasi 40 anni il comune non ha mai risposto alle richieste di rilascio. Quindi nessuno appartamento edificato in quegli anni in città aveva l'agibilità. Poi qualche anno fa (2010?) hanno stretto un po' sull'importanza dell'agibilità, e hanno introdotto il silenzio-assenso da parte del comune (immagina che valore possa avere un certificato che viene rilasciato anche se nessuno controlla niente). L'amministratore ha quindi chiesto l'agibilità per tutti gli appartamenti (circa un centinaio)

 

[Napoli1986]

puoi anche puntare a una casa vecchia ma in buone condizioni e aspettare tempi migliori per ristrutturare. nel frattempo risparmi in affitto. un appartamento anni '70 tenuto bene è tranquillamente abitabile, altrimenti milioni di anziani sarebbero in strada

questo io te lo sconsiglio vivamente e con tutto il cuore.
Una cosa è ristrutturare una casa dove non ci vivi, e una cosa è ristrutturare una casa dove ci abiti, hai messo i tuoi mobili, hai le tue cose... Per me è follia.

Gli anziani vivono in case che ti raccomando. Soprattutto sugli impianti elettrici ti lascio immaginare. Nella mia ricerca case ho visto case abitate con impianti dove mi sono sempre meravigliato come facessero a non prendere fuoco.

 

[RAFAL_84]

Avevo iniziato a guardare case da 65 mq con possibilità di fare trilocali. L'idea iniziale era cercarmi un coinquilino con cui dividere le spese/mutuo per i primi tempi.
Ora pero i tassi sono alti e quindi sto rivedendo un po' tutto ma vorrei comprare qualcosa che comunque sia anche un buon investimento.

la rata massima che potrei permettermi è 700 euro circa, già questo su uno stipendio di 1700 se aggiungo spese e utenze, forse mi farebbe state molto tirato o forse mi sto facendo seghe mentali perchè attualmente pago un affitto molto minore.

Budget 170/180 circa

ho visto questi annunci ( ormai venduti credo) , ve li linko cosi capite che non ho ben chiaro cosa sia meglio

https://www.immobiliare.it/annunci/99009274/
https://www.immobiliare.it/annunci/95915980/ ( questo sarebbe stato fuori budget ma mi sembrava comunque molto conveniente)

Ok per il certificato, su google ho letto molti pareri discordanti al riguardo ma pare che ogni casa che stia chiamando ante 67 ne sia sprovvisto.
Forse la conformità urbanistica/catastale è sufficiente.

 

[RAFAL_84]

Dimenticavo la domanda piu importante:
secondo voi una casa che affaccio su strada ma con piano alto, quanto è "svalutabile"?

 

[rothangpass]

Dimenticavo la domanda piu importante:
secondo voi una casa che affaccio su strada ma con piano alto, quanto è "svalutabile"?

non capisco la domanda, perchè dovrebbe svalutarsi per il solo fatto di affacciarsi su strada? Se la strada è rumorosa/brutta la cosa è già prezzata nel tuo costo di acquisto. L'unica cosa che potrebbe influire è un cambiamento in peggio della strada

 

[rothangpass]

non necessariamente, se riesci a sfruttare le tubature esistenti e se hanno usato la plastica resistente, quella teoricamente dovrebbe durare in eterno.
io onestamente una casa ristrutturata 15 anni fa non la prenderei mai. te la fanno pagare per nuova quando e' quasi gia' arrivata alla fine della sua vita utile. devi guardare o il ristrutturato di recente o il + distrutto possibile.

mah mi sembra un 'esagerazione, una ristrutturazione totale fatta bene -tralasciando l'estetica che è soggettiva- dura 50 anni e passa. Piuttosto il problema sono gli impianti comuni, se io ho tutto perfetto e i miei scarichi vanno ad attaccarsi a tubi colabrodo...

 

[123abc]

@umiki
Grazie delle risposte.
intendo dire che il prezzo di partenza dovrebbe essere piu basso, essendo da ristrutturare.
Allora mi stavo chiedendo il margine di trattabilità su case da ristrutturare, essendo i prezzi di quelli già pronti alle stelle.
Io ho calcolato circa 600 euro al mq ma in particolare:

bagno +cucina: 15-20 mila euro
porte finestre: 7 mila
impianto elettrico e idrico: 4 k
pavimento, lascerei cosi e ci metterei parquet sopra
Imbiancare imbianco io.
Detrazione per mobili e lavori che non faccio io, sarebbero soldi risparmiati sul mutuo: se spendo 30 k ne ho 15 indietro in 10 anni.

Se un immobile costa 150, ad esempio e si tratta di 60 mq potrei andare a spendere da un 30 a 40, ma a conti fatti ci risparmierei comunque rispetto al prezzo del nuovo.
Le ristrutturazioni poi, anche nelle case nuove possono avere anche 10/15 anni e senza certificati.
Direi che il rischio e il lavoro da fare dovrebbe compensare almeno un po' il prezzo più basso, no?
Ho un amica che ha comprato 40 mq e poi ha tirato da sola giu i muri con un amico architetto, fatto tutte le comunicazioni al comune e pian piano montato porte. Non aveva molti soldi e ha trovato il modo.

Ma il prezzo di un immobile da ristrutturare già sconta il costo aggiuntivo che l'acquirente dovrà sostenere per la ristrutturazione...

 

[123abc]

mah mi sembra un 'esagerazione, una ristrutturazione totale fatta bene -tralasciando l'estetica che è soggettiva- dura 50 anni e passa. Piuttosto il problema sono gli impianti comuni, se io ho tutto perfetto e i miei scarichi vanno ad attaccarsi a tubi colabrodo...

Anche a me pare un pò eccessivo ritenere che un appartamento ristrutturato 15 anni sia già alla fine della sua vita utile (e, infatti, non lo è), però concordo con Napoli1986 che sono quegli appartamenti "rognosi" da acquistare a meno che non piacciano così come sono (anche dal punto di vista estetico), perchè si trovano in quella fascia di età in cui chi vende pensa che siano quasi nuovi quindi è poco disposto a scontare sul prezzo e chi acquista vorrebbe fare delle migliorie magari anche solo estetiche e quindi non è disposto a pagarlo come fosse "appena ristrutturato". Concordo che la situazione migliore è prendere qualcosa da ristrutturare completamente (quindi con 40 o 50 anni dall'ultima ristrutturazione importante) pagandolo circa 700-800 euro al mq meno del ristrutturato e facendoselo come piace. Certo, di questi tempi una ristrutturazione completa comporta dei rischi superiori a qualche anno fa...

 

[Mauri512]

Anche a me pare un pò eccessivo ritenere che un appartamento ristrutturato 15 anni sia già alla fine della sua vita utile (e, infatti, non lo è), però concordo con Napoli1986 che sono quegli appartamenti "rognosi" da acquistare a meno che non piacciano così come sono (anche dal punto di vista estetico), perchè si trovano in quella fascia di età in cui chi vende pensa che siano quasi nuovi quindi è poco disposto a scontare sul prezzo e chi acquista vorrebbe fare delle migliorie magari anche solo estetiche e quindi non è disposto a pagarlo come fosse "appena ristrutturato". Concordo che la situazione migliore è prendere qualcosa da ristrutturare completamente (quindi con 40 o 50 anni dall'ultima ristrutturazione importante) pagandolo circa 700-800 euro al mq meno del ristrutturato e facendoselo come piace. Certo, di questi tempi una ristrutturazione completa comporta dei rischi superiori a qualche anno fa...

Verissimo! concordo 101%!

 

[rothangpass]

Anche a me pare un pò eccessivo ritenere che un appartamento ristrutturato 15 anni sia già alla fine della sua vita utile (e, infatti, non lo è), però concordo con Napoli1986 che sono quegli appartamenti "rognosi" da acquistare a meno che non piacciano così come sono (anche dal punto di vista estetico), perchè si trovano in quella fascia di età in cui chi vende pensa che siano quasi nuovi quindi è poco disposto a scontare sul prezzo e chi acquista vorrebbe fare delle migliorie magari anche solo estetiche e quindi non è disposto a pagarlo come fosse "appena ristrutturato". Concordo che la situazione migliore è prendere qualcosa da ristrutturare completamente (quindi con 40 o 50 anni dall'ultima ristrutturazione importante) pagandolo circa 700-800 euro al mq meno del ristrutturato e facendoselo come piace. Certo, di questi tempi una ristrutturazione completa comporta dei rischi superiori a qualche anno fa...

Su questo non ci sono dubbi, concordo anche io e ho fatto così quando ho comprato. Ma c'è anche chi non vuole imbarcarsi in ristrutturazioni "pesanti" e preferisce un buon usato

 

[Mauri512]

non so, nel mio caso rifare tutti i massetti sarebbe stato un lavoraccio (credo ben più di 5 o 6k), avrei dovuto anche toccare stanze che appunto non sono state toccate se non nell'impianto elettrico.
le tracce alla fine erano in corrispondenza di bagni e cucina, quindi ti assicuro che erano davvero poche rispetto al rifare tutto. poi dipende da situazione a situazione, il pavimento di marmo se ben tenuto è a prova di bomba, anche il parquettista mi ha detto che era meglio andarci sopra




concordo.
per me la ristrutturazione è sempre la cosa migliore per il semplice fatto che fai casa come piace a te, oltre ovviamente al vantaggio economico



puoi anche puntare a una casa vecchia ma in buone condizioni e aspettare tempi migliori per ristrutturare. nel frattempo risparmi in affitto. un appartamento anni '70 tenuto bene è tranquillamente abitabile, altrimenti milioni di anziani sarebbero in strada

attenzione pero' perchè la ristrutturazione non è per tutti!
(o ti affidi ad un architetto+impresa che ti garantiscono la soluzione chiavi in mano, con i conseguenti costi...oppure cercare di fare "da soli" puo' generare stress elevati...e nn tutti riescono a sopportarli)

 

[Napoli1986]

mah mi sembra un 'esagerazione, una ristrutturazione totale fatta bene -tralasciando l'estetica che è soggettiva- dura 50 anni e passa. Piuttosto il problema sono gli impianti comuni, se io ho tutto perfetto e i miei scarichi vanno ad attaccarsi a tubi colabrodo...

Passi per l'impianto idraulico, che con i materiali usati oggi può essere quasi eterno, ma l'impianto elettrico non dura 50 anni.
Un impianto elettrico di 15 anni è quasi alla fine della vita utile (per essere usato in sicurezza).

Considerando che gli elettrodomestici ormai sono sempre più numerosi e sempre accesi ormai è tutto molto sollecitato.

Aggiungo che 15 anni fa forse non c'era esigenza di avere rete cablata in ogni punto della casa, necessità di un cavo diretto per l'induzione dal quadro alla cucina e necessità di fare aqua calda sanitaria con pompa di calore.

Aggiungi il fatto che, ce già detto da Acb123, chi vende una casa ristrutturata 15 anni fa te la vende per nuova... Ecco che sono le case meno convenienti in assoluto (ma per certi aspetti le più comode perché chi le compra si accontenta e se le fa andare bene)

 

[123abc]

Passi per l'impianto idraulico, che con i materiali usati oggi può essere quasi eterno, ma l'impianto elettrico non dura 50 anni.
Un impianto elettrico di 15 anni è quasi alla fine della vita utile (per essere usato in sicurezza).

Considerando che gli elettrodomestici ormai sono sempre più numerosi e sempre accesi ormai è tutto molto sollecitato.

Aggiungo che 15 anni fa forse non c'era esigenza di avere rete cablata in ogni punto della casa, necessità di un cavo diretto per l'induzione dal quadro alla cucina e necessità di fare aqua calda sanitaria con pompa di calore.

Aggiungi il fatto che, ce già detto da Acb123, chi vende una casa ristrutturata 15 anni fa te la vende per nuova... Ecco che sono le case meno convenienti in assoluto (ma per certi aspetti le più comode perché chi le compra si accontenta e se le fa andare bene)

Ma noo, sia idraulico sia elettrico consideragli una vita utile di 50 anni, ad entrambi. Poi se per l'impianto elettrico devi fare qualche "aggiunta" nel tempo con tracce aggiuntive ciò non toglie che i 50 anni sono IMHO pure una stima prudenziale.

Siamo pieni di condomini anni 60 e 70 i cui appartamenti non sono mica stati tutti interamente ristrutturati e i loro impianti viaggiano "in relativa sicurezza" da ormai 50 anni e più. Mi preoccupano molto di più questi impianti qui (e ce ne sono una moltitudine) rispetto a quelli che hanno 15/20/25/30 anni di condomini recenti, cioè costruiti dagli anni 90 in poi...

 

[Napoli1986]

Ma noo, sia idraulico sia elettrico consideragli una vita utile di 50 anni, ad entrambi. Poi se per l'impianto elettrico devi fare qualche "aggiunta" nel tempo con tracce aggiuntive ciò non toglie che i 50 anni sono IMHO pure una stima prudenziale.

Siamo pieni di condomini anni 60 e 70 i cui appartamenti non sono mica stati tutti interamente ristrutturati e i loro impianti viaggiano "in relativa sicurezza" da ormai 50 anni e più. Mi preoccupano molto di più questi impianti qui (e ce ne sono una moltitudine) rispetto a quelli che hanno 15/20/25/30 anni di condomini recenti, cioè costruiti dagli anni 90 in poi...

a casa mia a Capri dopo 30 anni siamo stati costretti a rifare da zero tutto l'impianto elettrico (che già da anni stava dando problemi)...

Che funzioni non ho dubbi, che funzioni bene e in sicurezza ho i miei dubbi!

 

[brentford]

Che un impianto elettrico fatto 15 anni fa non sia più buono me lo può dire un compratore che vuole farsi fare lo sconto

 

[Napoli1986]

Che un impianto elettrico fatto 15 anni fa non sia più buono me lo può dire un compratore che vuole farsi fare lo sconto

https://www.pianetadesign.it/consig...ralmente dura,realizzati prima degli anni '90.

Ma di articoli simili se ne trovano molti... Qualcuno parla di 20 anni, tendenzialmente io non entrerei in una casa ristrutturata 15 anni fa, pagandola per nuova, senza fare i lavori.

Ovviamente dipende dal budget, ma per esperienza personale tra tutte le case che ho visto (3 anni passati a girare case) le ristrutturate 15 anni fa sono in assoluto le soluzioni meno convenienti sul mercato.

(almeno a Milano è così)...

Ti sparano prezzi assurdi poco lontano da quelli del nuovo o appena ristrutturato...

 

[brentford]

https://www.pianetadesign.it/consig...ralmente dura,realizzati prima degli anni '90.

Ma di articoli simili se ne trovano molti... Qualcuno parla di 20 anni, tendenzialmente io non entrerei in una casa ristrutturata 15 anni fa, pagandola per nuova, senza fare i lavori.

Ovviamente dipende dal budget, ma per esperienza personale tra tutte le case che ho visto (3 anni passati a girare case) le ristrutturate 15 anni fa sono in assoluto le soluzioni meno convenienti sul mercato.

(almeno a Milano è così)...

Ti sparano prezzi assurdi poco lontano da quelli del nuovo o appena ristrutturato...

Ho letto l'articolo,
"Il contatore salta di continuo? Avverti un odore di plastica bruciata e noti scintille ogni volta che attacchi una presa nella corrente? È arrivato il momento di rifare l’impianto elettrico."
Se un impianto di 15 anni dà questi problemi probabilmente si tratta della casa di Frankestein

 

[123abc]

https://www.pianetadesign.it/consig...ralmente dura,realizzati prima degli anni '90.

Ma di articoli simili se ne trovano molti... Qualcuno parla di 20 anni, tendenzialmente io non entrerei in una casa ristrutturata 15 anni fa, pagandola per nuova, senza fare i lavori.

Ovviamente dipende dal budget, ma per esperienza personale tra tutte le case che ho visto (3 anni passati a girare case) le ristrutturate 15 anni fa sono in assoluto le soluzioni meno convenienti sul mercato.

(almeno a Milano è così)...

Ti sparano prezzi assurdi poco lontano da quelli del nuovo o appena ristrutturato...

Una casa ristrutturata 15 anni fa non è nuova, ma nemmeno da buttare. Se ben tenuta non è nemmeno a metà vita utile. Ma a Milano non esistono immobili con impianti anni 70/80/90? Figurati, sono la grande maggioranza. Ed è tutta roba che ha dai 30 ai 50 anni. Regolarmente utilizzata da chi lo abitava prima di te. L'impianto anni 90 non è da rifare, quello anni 70 sì. La prima vale più della seconda perchè non deve essere ancora ristrutturata, è "abitabile", la seconda è "da ristrutturare" (magari ci ballano 300-500 euro al mq tra le due).
Tu hai 36 anni ed hai appena finito di ristrutturare, se a 50 decidessi di spostarti non saresti certamente disposto a vendere il tuo immobile allo stesso prezzo di un immobile simile al tuo, ma ristrutturato nel 1990. Di mezzo ci sono appunto 30 anni di "abitabilità" di differenza.