Prima casa, anzi no.. Consigli

Latrina

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Ciao a tutti,
avrei bisogno del vs utilissimo parere.. Vi descrivo la situazione.
Abbiamo un immobile acquistato 1casa (trilocale) nel 2016 con un residuo mutuo di 220k circa (tasso fisso 0,75% 😭) e rata di 1000 eu/mese per 15 anni.

A settembre.. Per esigenze di famiglia abbiamo deciso (occasione quasi irripetibile) di acquistare una casa più grande (da 85 a 120 mq) e rivendere la nostra..
Fatto sta che a conti fatti, sto valutando di non vendere la prima casa (è in ottime condizioni) e metterla a reddito (milano, zona molto richiesta, in zona per case simili chiedono almeno 1600 eu mensili +spese). Ovviamente mi indebitero molto di più per l'acquisto della nuova (si parla di fisso al 3,2%, bpm).
Il mio ragionamento è utilizzare il delta tra il mutuo che lascerei sull altra casa e l'affitto che percepirei per abbattere la rata dell'altro mutuo. Si, avrei due mutui, ma ci sto dentro.
Le domande sono
1. Ci può stare in un ottica di rialzi degli affitti?
2. Certo, devo mettercie le tasse e l'imu sulla 2 casa, ma seppure ci esco pari alla fine mi trovo una casa in piu
3. Potrebbe essere conveniente intestare il nuovo immobile ad un solo coniuge? Potrebbe usufruire delle agevolazioni 1 casa? (lasciando l'altra casa all altro coniuge?
4. La detrazioni per interessi mutuo è solo sulla prima casa, visti gli interessi minimi sul primo mutuo, potrei saturarli con il secondo..
5.... Abbandona l'idea, vendi la prima, incassa una bella plusvalenza (+50 % in 6 anni ) e fai meno mutuo per la seconda..

Ecco... Qualche dubbio che mi attanaglia..
 

Pred_01

compro i sogni
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Al rischio inquilino moroso, che mi sembra tu non hai accennato, come intendi far fronte?
 

Mill Burray

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Ciao a tutti,
avrei bisogno del vs utilissimo parere.. Vi descrivo la situazione.
Abbiamo un immobile acquistato 1casa (trilocale) nel 2016 con un residuo mutuo di 220k circa (tasso fisso 0,75% 😭) e rata di 1000 eu/mese per 15 anni.

A settembre.. Per esigenze di famiglia abbiamo deciso (occasione quasi irripetibile) di acquistare una casa più grande (da 85 a 120 mq) e rivendere la nostra..
Fatto sta che a conti fatti, sto valutando di non vendere la prima casa (è in ottime condizioni) e metterla a reddito (milano, zona molto richiesta, in zona per case simili chiedono almeno 1600 eu mensili +spese). Ovviamente mi indebitero molto di più per l'acquisto della nuova (si parla di fisso al 3,2%, bpm).
Il mio ragionamento è utilizzare il delta tra il mutuo che lascerei sull altra casa e l'affitto che percepirei per abbattere la rata dell'altro mutuo. Si, avrei due mutui, ma ci sto dentro.
Le domande sono
1. Ci può stare in un ottica di rialzi degli affitti?
2. Certo, devo mettercie le tasse e l'imu sulla 2 casa, ma seppure ci esco pari alla fine mi trovo una casa in piu
3. Potrebbe essere conveniente intestare il nuovo immobile ad un solo coniuge? Potrebbe usufruire delle agevolazioni 1 casa? (lasciando l'altra casa all altro coniuge?
4. La detrazioni per interessi mutuo è solo sulla prima casa, visti gli interessi minimi sul primo mutuo, potrei saturarli con il secondo..
5.... Abbandona l'idea, vendi la prima, incassa una bella plusvalenza (+50 % in 6 anni ) e fai meno mutuo per la seconda..

Ecco... Qualche dubbio che mi attanaglia..

per quanto sono ansioso io, non ci penserei due volte e venderei la casa vecchia. non per gufare, ma se uno tra te e tua moglie perde il lavoro? riuscireste a pagare comunque entrambi i mutui? quello che avete ancora attivo non è poca roba, sono 220k, aggiungerne un altro mi sembra un rischio. inoltre grazie ai soldi della vecchia casa puoi fare mutuo più basso e pagare meno interessi
 

Napoli1986

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per quanto sono ansioso io, non ci penserei due volte e venderei la casa vecchia. non per gufare, ma se uno tra te e tua moglie perde il lavoro? riuscireste a pagare comunque entrambi i mutui? quello che avete ancora attivo non è poca roba, sono 220k, aggiungerne un altro mi sembra un rischio. inoltre grazie ai soldi della vecchia casa puoi fare mutuo più basso e pagare meno interessi

e goderti la vita o far stare meglio il figlio/ i figli
 

Latrina

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per quanto sono ansioso io, non ci penserei due volte e venderei la casa vecchia. non per gufare, ma se uno tra te e tua moglie perde il lavoro? riuscireste a pagare comunque entrambi i mutui? quello che avete ancora attivo non è poca roba, sono 220k, aggiungerne un altro mi sembra un rischio. inoltre grazie ai soldi della vecchia casa puoi fare mutuo più basso e pagare meno interessi

Guarda, sono d'accordo, ma se praticamente l'altra casa si ripaga da sola (mutuo 1000 introiti 1600, lordi) e il nuovo mutuo è comunque sostenibile... Beh si tratta fi fare un sacrificio ora.. Ma nel tempo ripaghera.
Alla peggio, se succede l'imponderabile... La venderò dopo
 

simpho

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Non vendere se non hai bisogno di vendere.
Io ho comprato un quadrilocale a maggio e sto affittando il mio trilocale.
Sempre Milano.
 

Agent0

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Ma il 120mq è stato già acquistato? (immagino rogito sarà nel 2023 inoltrato)
Sempre stessa zona (fiera/sempione) o fuori?
Perché per i prezzi al mq della zona permettersi un upgrade senza vendere non è facile (complimenti in caso!)

Avete un mutuo da 1000€/mese sul trilocale per altri 15 anni, in più avreste un nuovo mutuo credo bello sostanzioso (a meno di non aver avuto clamorosi risparmi in questi 6 anni..ma immagino tu abbia famiglia/figli) sia in termini di rata/mese che di durata (suppongo).

Se iniziano a saltare il pagamento di 1/2 mesi di affitto poi rischi comunque che qualche ansia/paranoia ti venga (al netto delle fidejussioni ecc).

Poi magari come famiglia vi attestate sugli 8-10k netti al mese e/o avete patrimonio familiare/eredità da parte e allora alzo le mani :D

In linea di massima concordo che su Milano se si hanno le disponibilità, ad oggi, conviene far sfruttare le rendite immobiliare.
Però, appunto, "Non vendere se non hai bisogno di vendere", aggiungendo anche in caso di scenari peggiori da tenere in considerazione (mancato affitto, spese condominiali+extra, imu, tasse ecc, cuscinetto per imprevisti, ecc)
 

Latrina

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Ma il 120mq è stato già acquistato? (immagino rogito sarà nel 2023 inoltrato)
Sempre stessa zona (fiera/sempione) o fuori?
Perché per i prezzi al mq della zona permettersi un upgrade senza vendere non è facile (complimenti in caso!)

Avete un mutuo da 1000€/mese sul trilocale per altri 15 anni, in più avreste un nuovo mutuo credo bello sostanzioso (a meno di non aver avuto clamorosi risparmi in questi 6 anni..ma immagino tu abbia famiglia/figli) sia in termini di rata/mese che di durata (suppongo).

Se iniziano a saltare il pagamento di 1/2 mesi di affitto poi rischi comunque che qualche ansia/paranoia ti venga (al netto delle fidejussioni ecc).

Poi magari come famiglia vi attestate sugli 8-10k netti al mese e/o avete patrimonio familiare/eredità da parte e allora alzo le mani :D

In linea di massima concordo che su Milano se si hanno le disponibilità, ad oggi, conviene far sfruttare le rendite immobiliare.
Però, appunto, "Non vendere se non hai bisogno di vendere", aggiungendo anche in caso di scenari peggiori da tenere in considerazione (mancato affitto, spese condominiali+extra, imu, tasse ecc, cuscinetto per imprevisti, ecc)

Allora, il 120 già acquistato, rogito entro maggio 2023. Sempre in zona.. 400 mt di diatanza. Riusciamo al pelo ad avere accesso al secondo mutuo (ovviamente erodendo praticamente tutto il capitale).
Si il rischio che l'inquilino non paghi c'è.. Ma dipende chi metti in casa.. Su milano, in certi contesti, la gente lavora.. Insomma la vedo un'ipotesi più difficile a milano (a 1600 eu al mese non ci metto la coppia di impiegati a 1200 eu mensili..
 

pallino-BG-

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Io mai farò un debito, piuttosto faccio senza, da questo presupposto dico che se devo comprare casa, la compro del valore pari alla metà del capitale che ho già in disponibilità.
Esempio pratico, se devo comprare un immobile da 200k, devo disporre in partenza di 400k pronti e disponibili.
Tutto il resto è troppo rischioso e di fatto poi a qualcuno ( Molti, vedi anni 2007-2008) va male, anzi malissimo.
 

simpho

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Io mai farò un debito, piuttosto faccio senza, da questo presupposto dico che se devo comprare casa, la compro del valore pari alla metà del capitale che ho già in disponibilità.
Esempio pratico, se devo comprare un immobile da 200k, devo disporre in partenza di 400k pronti e disponibili.
Tutto il resto è troppo rischioso e di fatto poi a qualcuno ( Molti, vedi anni 2007-2008) va male, anzi malissimo.

legittimo, ma così a Milano non acquisterebbe praticamente nessuno.
 

Dany_R

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Ciao a tutti,
avrei bisogno del vs utilissimo parere.. Vi descrivo la situazione.
Abbiamo un immobile acquistato 1casa (trilocale) nel 2016 con un residuo mutuo di 220k circa (tasso fisso 0,75% 😭) e rata di 1000 eu/mese per 15 anni.

A settembre.. Per esigenze di famiglia abbiamo deciso (occasione quasi irripetibile) di acquistare una casa più grande (da 85 a 120 mq) e rivendere la nostra..
Fatto sta che a conti fatti, sto valutando di non vendere la prima casa (è in ottime condizioni) e metterla a reddito (milano, zona molto richiesta, in zona per case simili chiedono almeno 1600 eu mensili +spese). Ovviamente mi indebitero molto di più per l'acquisto della nuova (si parla di fisso al 3,2%, bpm).
Il mio ragionamento è utilizzare il delta tra il mutuo che lascerei sull altra casa e l'affitto che percepirei per abbattere la rata dell'altro mutuo. Si, avrei due mutui, ma ci sto dentro.
Le domande sono
1. Ci può stare in un ottica di rialzi degli affitti?
2. Certo, devo mettercie le tasse e l'imu sulla 2 casa, ma seppure ci esco pari alla fine mi trovo una casa in piu
3. Potrebbe essere conveniente intestare il nuovo immobile ad un solo coniuge? Potrebbe usufruire delle agevolazioni 1 casa? (lasciando l'altra casa all altro coniuge?
4. La detrazioni per interessi mutuo è solo sulla prima casa, visti gli interessi minimi sul primo mutuo, potrei saturarli con il secondo..
5.... Abbandona l'idea, vendi la prima, incassa una bella plusvalenza (+50 % in 6 anni ) e fai meno mutuo per la seconda..

Ecco... Qualche dubbio che mi attanaglia..

Lavori o hai tanto tempo libero?
Perché se lavori ti assicuro che dare una casa in affitto è come avere un secondo lavoro.
Per come la vedo io, per il tempo che ci si perde dietro e il rischio insito non ne vale la pena.
Basta un nonulla per azzerare il guadagno:
Lavoro straordinario di condominio, caldaia rotta, etc
In più, la tassazione puo' cambiare improvvisamente (è già successo).
Non riesco a capire chi si sente cosi sicuro di trovare inquilini affidabili con fideiussione e buste paghe..poveretti..ah si è la mancanza di esperienza :)
basta che poi non andate a fuori dal coro a fare i poveretti che pagano due mutui con l'inquilino moroso..

La prima casa come è intestata? Siete sposati? se si, in comunione o separazione dei beni? casa comprata prima o dopo il matrimonio?
Non si possono intestare due case con agevolazione prima casa.
Nel caso peggiore, dovreste fare seprazione dei beni e vendita a un coniuge della metà della casa. (con tutti i costi che ne derivano).
Poi dovreste avere la residenza in due case separate.
Un casino totale in sede 730. :)
 
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Napoli1986

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Lavori o hai tanto tempo libero?
Perché se lavori ti assicuro che dare una casa in affitto è come avere un secondo lavoro.
Per come la vedo io, per il tempo che ci si perde dietro e il rischio insito non ne vale la pena.
Basta un nonulla per azzerare il guadagno:
Lavoro straordinario di condominio, caldaia rotta, etc
In più, la tassazione puo' cambiare improvvisamente (è già successo).
Non riesco a capire chi si sente cosi sicuro di trovare inquilini affidabili con fideiussione e buste paghe..poveretti..ah si è la mancanza di esperienza :)
basta che poi non andate a fuori dal coro a fare i poveretti che pagano due mutui con l'inquilino moroso..

Ps ricordo che non si possono intestare due case con agevolazione prima casa.

io ad affittare la casa ci ho messo 1 giorno, e da quando l'ho affittata la coppia che e' in affitto paga il canone un giorno prima e mai un giorno in ritardo, paga tutte le spese, e ci sono anche i genitori come garanti.
 

Dany_R

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io ad affittare la casa ci ho messo 1 giorno, e da quando l'ho affittata la coppia che e' in affitto paga il canone un giorno prima e mai un giorno in ritardo, paga tutte le spese, e ci sono anche i genitori come garanti.
A parte che il successo o meno si vede alla fine del contratto...poi un eccezione non fa la regola.
Tendenzialmente quelli bravi sono i primi ad andarsene presto per comprarsi casa.
Sei di Milano?
 

Napoli1986

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A parte che il successo o meno si vede alla fine del contratto...poi un eccezione non fa la regola.
Tendenzialmente quelli bravi sono i primi ad andarsene presto per comprarsi casa.
Sei di Milano?

avrei potuto fittare casa ad almeno 10 coppie altrettanto solide. vivo a Milano.

In ogni caso io ho decine di amici che affittano e sono in affitto. Tutti pagano e tutti vengono regolarmente pagati. Ovviamente l'inquilino moroso e' un problema, ma in una citta' dal mercato fluido come milano basta perdere 5 minuti per selezionare gli inquilini e andare in contro a problemi diventa veramente complicato.

Basta mettere annuncio fuori la sede di Accenture, Deloitte o societa' simili, fittare ad amici di amici o colleghi o fuori il san raffaele, humanitas o campus IEO e la probabilita' di beccare inquilini morosi scende sensibilmente.

Certo, se si va fuori al pane quotidiano (con tutto il rispetto di chi va a ritirare cibo li') le probabilita' di inquilini morosi salgono vertiginosamente. ma se si resta in contesti selezionati non dico che sono nulle, ma scendono sensibilmente.
 

Latrina

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Lavori o hai tanto tempo libero?
Perché se lavori ti assicuro che dare una casa in affitto è come avere un secondo lavoro.
Per come la vedo io, per il tempo che ci si perde dietro e il rischio insito non ne vale la pena.
Basta un nonulla per azzerare il guadagno:
Lavoro straordinario di condominio, caldaia rotta, etc
In più, la tassazione puo' cambiare improvvisamente (è già successo).
Non riesco a capire chi si sente cosi sicuro di trovare inquilini affidabili con fideiussione e buste paghe..poveretti..ah si è la mancanza di esperienza :)
basta che poi non andate a fuori dal coro a fare i poveretti che pagano due mutui con l'inquilino moroso..

La prima casa come è intestata? Siete sposati? se si, in comunione o separazione dei beni? casa comprata prima o dopo il matrimonio?
Non si possono intestare due case con agevolazione prima casa.
Nel caso peggiore, dovreste fare seprazione dei beni e vendita a un coniuge della metà della casa. (con tutti i costi che ne derivano).
Poi dovreste avere la residenza in due case separate.
Un casino totale in sede 730. :)

Cerco di rispondere, lavoro e tempo non ne ho tantissimo ma, come diceva Napoli1986 a Milano non è difficile trovare lavoratori che pagheranno l'affitto. Basta rivolgrrsi alla giusta "utenza". Sono stato in affitto io e tutti i miei amici per anni prima che poi comprrassero casa. La casa è cointestata ma siamo sposati in separazione dei beni. Sono praticamente convinto di tenerla per un motivo molto semplice. Gli affitti in zona sono sui 1600 eu mensili per una soluzione simile (anche di piu) la rata di mutuo è di mille. Il delta mi servirà per "abbattere" l'altra rata. Sono orientato su un affitto più lungo, con cedolare secca (no transitorio). Insomma trovare una coppia che vuole andare a convivere a 200 mt dal citylife e dalla metro non credo sia utopistico..
 

cecc88

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Per me se in famiglia avete occupazioni ragionevolmente sicure e un discreto cuscino (tale per cui alla peggio vendi l'immobile e hai liquidità aggiuntiva dai risparmi per eventualità negative) puoi anche provare a patrimonializzarti.
Nonostante il rendimento non eccezionale, l'immobiliare consente la crescita del patrimonio in maniera difficilmente replicabile.
 

Latrina

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Per me se in famiglia avete occupazioni ragionevolmente sicure e un discreto cuscino (tale per cui alla peggio vendi l'immobile e hai liquidità aggiuntiva dai risparmi per eventualità negative) puoi anche provare a patrimonializzarti.
Nonostante il rendimento non eccezionale, l'immobiliare consente la crescita del patrimonio in maniera difficilmente replicabile.
Esatto, il mio ragionamento è proprio questo.. Almeno ci provo. Anche 6 anni fa quando comprammo la prima casa sembrava impossibile.. Primi mesi di assestamento.. Poi trovi un equilibrio... Nel frattempo mi sono informato anche sulla questione 1 casa, si può assolutamente fare. Ognuno di noi avrà una prima casa.
 

Dany_R

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La casa è cointestata ma siamo sposati in separazione dei beni. ..
Devi comunque fare una compravendita. Uno dei due coniugi, se volete sfruttare agevolazione prima casa, deve vendere all'altro la sua parte.
Rimane il fatto che rapporto tra la rendita e il rischio e il tempo necessario dell'affitto non è buono. Per come la vedo io ci sono investimenti che alla lunga rendono poco meno ma che sono di gran lunga meno rischiosi.
 

Maestr

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Si chiama leva sul debito, praticamente stai scommettendo sul fatto che il tuo rendimento varrà di più di quel che andrai a pagare in mutuo e, per quanto il rischio sia basso, l'hai alzato drasticamente mettendo l'ipoteca sulla casa... anzi non una ma ben due.
Francamente non sceglierei mai una strada del genere, un rischio così alto per così tanti anni è davvero follia dal mio punto di vista.
Poi per cosa? Una casa leggermente più grande, come se 85mq fosse piccola.
Tra tasse, rischio inquilini morosi (per quanto sia basso è innegabile che esista, non raccontiamoci favole), rischio lavori straordinari onerosi, costo fideiussione, il tempo perso dietro e vari altri possibili costi oltre ai due mutui di quei 1600€ di affitto quanto vuoi che rimangano? 2-300€ al massimo? Vale la pena?

Che poi quando avrai finito di pagare il mutuo i figli avranno già preso un'altra strada e di 120mq non te ne farai nulla.

Molto più furbo finire di pagare il debito attuale e investire... sul lungo periodo è decisamente più semplice guadagnare così che non con gli immobili. Se proprio vuoi cambiare casa quella da 85mq non vale di certo poco anche se dubito ne valga la pena.