Prima casa, anzi no.. Consigli

cecc88

Ignorante
Registrato
4/1/18
Messaggi
11.739
Punti reazioni
583
Si chiama leva sul debito, praticamente stai scommettendo sul fatto che il tuo rendimento varrà di più di quel che andrai a pagare in mutuo e, per quanto il rischio sia basso, l'hai alzato drasticamente mettendo l'ipoteca sulla casa... anzi non una ma ben due.
Francamente non sceglierei mai una strada del genere, un rischio così alto per così tanti anni è davvero follia dal mio punto di vista.
Poi per cosa? Una casa leggermente più grande, come se 85mq fosse piccola.
Tra tasse, rischio inquilini morosi (per quanto sia basso è innegabile che esista, non raccontiamoci favole), rischio lavori straordinari onerosi, costo fideiussione, il tempo perso dietro e vari altri possibili costi oltre ai due mutui di quei 1600€ di affitto quanto vuoi che rimangano? 2-300€ al massimo? Vale la pena?

Che poi quando avrai finito di pagare il mutuo i figli avranno già preso un'altra strada e di 120mq non te ne farai nulla.

Molto più furbo finire di pagare il debito attuale e investire... sul lungo periodo è decisamente più semplice guadagnare così che non con gli immobili. Se proprio vuoi cambiare casa quella da 85mq non vale di certo poco anche se dubito ne valga la pena.

Queste obiezioni sono giuste e condivisibili.
Però penso sia necessario discriminare tra quello che è il rendimento dell'investimento (tendenzialmente basso per l'immobiliare cittadino) da quella che è la crescita patrimoniale.
Se (perché tutto dipende dalla situazione reddituale/patrimoniale) le circostanze consentono di accollarsi debito aggiuntivo (chiaramente dev'essere sostenibile anche in caso di evento avverso, perché chiaramente se qualche mese di morosità facesse saltare il banco non sarebbe sostenibile), l'investimento immobiliare con mutuo consente una patrimonializzazione difficilmente ottenibile in altre maniere.
E' vero che i rendimenti sono minati da diversi fattori, ma è anche vero che patrimonializzarsi con l'immobiliare è più fattibile.
 

dj_lagra

Nuovo Utente
Registrato
26/10/20
Messaggi
284
Punti reazioni
40
se hai 300k in una casa che ti rende 1600€ l'anno fa il 6,4% prima delle imposte, mentre qualche settimana fa il btp ventennale era arrivato a rendere il 4,75% prima delle imposte. considerato il diverso carico fiscale, il costo delle manutenzioni/del deperimento del capitale, rischi vari nonchè lo sbattimento, sarei tentato dall'opzione 5
 

Dany_R

Nuovo Utente
Registrato
17/1/17
Messaggi
651
Punti reazioni
17
se hai 300k in una casa che ti rende 1600€ l'anno fa il 6,4% prima delle imposte, mentre qualche settimana fa il btp ventennale era arrivato a rendere il 4,75% prima delle imposte. considerato il diverso carico fiscale, il costo delle manutenzioni/del deperimento del capitale, rischi vari nonchè lo sbattimento, sarei tentato dall'opzione 5

Esatto.
L'investimento immobiliare va fatto quando i tassi sono a 0 e i rendimenti pure.
Ma con tassi alti e rendimenti elevati non ha alcun senso l'investimento immobiliare.
E sottolineo anche quello che hai menzionato te:
Nessuno nell'investimento immobiliare valuta il deperimento dell'immobile per il semplice invecchiamento dell'immobile.
 

cecc88

Ignorante
Registrato
4/1/18
Messaggi
11.739
Punti reazioni
583
se hai 300k in una casa che ti rende 1600€ l'anno fa il 6,4% prima delle imposte, mentre qualche settimana fa il btp ventennale era arrivato a rendere il 4,75% prima delle imposte. considerato il diverso carico fiscale, il costo delle manutenzioni/del deperimento del capitale, rischi vari nonchè lo sbattimento, sarei tentato dall'opzione 5

Però la leva immobiliare col mutuo consente di ottenere i 1600 da una casa che vale X, ma che non hai ancora pagato. Gli stessi soldi nel BTP non li potresti mettere semplicemente perché non li hai.
 

Er Fauno

Nuovo Utente
Registrato
14/7/17
Messaggi
103
Punti reazioni
3
E vendere la casa da 85mq facendo un po’ di gain? Gli affitti sono in rialzo un po’ ovunque magari riesci a spuntare un 10/15 % in più sul prezzo a cui l’hai pagata
 

Latrina

Nuovo Utente
Registrato
10/4/21
Messaggi
153
Punti reazioni
4
E vendere la casa da 85mq facendo un po’ di gain? Gli affitti sono in rialzo un po’ ovunque magari riesci a spuntare un 10/15 % in più sul prezzo a cui l’hai pagata
Allora, se vi dico il gain che farei vendendola ora.... Beh mi chiamereste pazzo a non venderla.
Il gain è di almeno +50% in 6 anni...
Ma il fatto é che proprio perché l'ho pagata poco all'inizio, proprio perché ho un mutuo a 0,75% fisso... Che sto facendo salti mortali per tenerla e metterla a reddito... Il valore non può che restare questo anche sul lungo periodo (se non crescere), e l'affitto mi darebbe più 50%mensile sulla rata di mutuo in essere... Quale sarebbe il vantaggio? Che tra qualche anno la casa si sarà praticamente pagata da sola..
 

lucagubello

Nuovo Utente
Registrato
30/8/22
Messaggi
125
Punti reazioni
1
asta mettere annuncio fuori la sede di Accenture, Deloitte o societa' simili, fittare ad amici di amici o colleghi o fuori il san raffaele, humanitas o campus IEO e la probabilita' di beccare inquilini morosi scende sensibilmente

Nel senso che non posti online o su forum dedicati ma materialmente metti l'annuncio su una sorta di bacheca di accenture o sui muri dei condomini circostanti la sede principale?
 

Napoli1986

Nuovo Utente
Registrato
5/7/19
Messaggi
2.497
Punti reazioni
109
Nel senso che non posti online o su forum dedicati ma materialmente metti l'annuncio su una sorta di bacheca di accenture o sui muri dei condomini circostanti la sede principale?
Esatto, basta spargere la voce in luoghi selezionati.
 

Latrina

Nuovo Utente
Registrato
10/4/21
Messaggi
153
Punti reazioni
4
Ciao, in base alla vostra esperienza, meglio un contratto di affitto transitorio, o il classico 3+2.. 4+4 etc?
 

Maestr

Nuovo Utente
Registrato
22/7/20
Messaggi
3.715
Punti reazioni
432
Esatto, basta spargere la voce in luoghi selezionati.
Funziona solo se conosci qualcuno di fidato e anche così la certezza al 100% non te la darà mai nessuno. Uno può perdere il lavoro non per sua colpa, impazzire, far finta di essere una persona per bene ecc... L'affitto è sempre un rischio e vista la sua situazione, gain assicurato ora, farebbe meglio a vendere.
 

Napoli1986

Nuovo Utente
Registrato
5/7/19
Messaggi
2.497
Punti reazioni
109
Funziona solo se conosci qualcuno di fidato e anche così la certezza al 100% non te la darà mai nessuno. Uno può perdere il lavoro non per sua colpa, impazzire, far finta di essere una persona per bene ecc... L'affitto è sempre un rischio e vista la sua situazione, gain assicurato ora, farebbe meglio a vendere.
Se lavori in determinate società, a Milano, il lavoro non lo perderai mai.
Certo, uno può impazzire... Come puoi essere investito se attraversi la strada.
Non mi pare che vivi chiuso in casa per paura di morire.

Io non so che gente frequentate, ma io in 11 anni di vita milanese avrò conosciuto centinaia, se non migliaia di persone che affittano o vivono in affitto e non ho mai sentito nessuno avere problemi o non pagare l'affitto.

Un professionista di una multinazionale prima di non pagare affitto deve veramente impazzire, ma poi ritorniamo al punto di prima dell'attraversamento della strada.
 

Maestr

Nuovo Utente
Registrato
22/7/20
Messaggi
3.715
Punti reazioni
432
Se lavori in determinate società, a Milano, il lavoro non lo perderai mai.
Certo, uno può impazzire... Come puoi essere investito se attraversi la strada.
Non mi pare che vivi chiuso in casa per paura di morire.

Io non so che gente frequentate, ma io in 11 anni di vita milanese avrò conosciuto centinaia, se non migliaia di persone che affittano o vivono in affitto e non ho mai sentito nessuno avere problemi o non pagare l'affitto.

Un professionista di una multinazionale prima di non pagare affitto deve veramente impazzire, ma poi ritorniamo al punto di prima dell'attraversamento della strada.
Magari la società fallisce o delocalizza all'estero. Non è scontato come dici, senza contare che si sta dando per scontato di affittare ad uno sconosciuto non a uno di cui conosci vita morte e miracoli, o prevedi di affittare solo se conosci personalmente l'azienda in cui lavora? Mi pare un po' fuori di testa come idea.
Di certo c'è solo che affittare non è certo un godimento senza lavoro dietro, anche solo star dietro alle manutenzioni da fare e alle tasse è un impegno stile lavorativo.
Che poi un professionista ben pagato la casa in genere punta ad acquistarla più che ad andare in affitto. Io stesso sono un programmatore, mi pagano bene e la prima cosa che ho fatto è stata comprare.
 

Napoli1986

Nuovo Utente
Registrato
5/7/19
Messaggi
2.497
Punti reazioni
109
Magari la società fallisce o delocalizza all'estero. Non è scontato come dici, senza contare che si sta dando per scontato di affittare ad uno sconosciuto non a uno di cui conosci vita morte e miracoli, o prevedi di affittare solo se conosci personalmente l'azienda in cui lavora? Mi pare un po' fuori di testa come idea.
Di certo c'è solo che affittare non è certo un godimento senza lavoro dietro, anche solo star dietro alle manutenzioni da fare e alle tasse è un impegno stile lavorativo.
Che poi un professionista ben pagato la casa in genere punta ad acquistarla più che ad andare in affitto. Io stesso sono un programmatore, mi pagano bene e la prima cosa che ho fatto è stata comprare.
Si vede che non conosci bene il panorama milanese se parli così.
In ogni caso non se ne esce, la pensiamo diversamente.
 

Latrina

Nuovo Utente
Registrato
10/4/21
Messaggi
153
Punti reazioni
4
Ciao,
grazie oer per i contributi, in linea di massimonsono d'accordo con Napoli 1986. Alla fine a Milano c'è tanta gente che non vuole comprare casa.. Nel presupposto che un domani per lavoro si sposti. Proprio la presenza di multinazionali spesso comporta spostamenti temporanei all'estero oppure crescite professionali fuori dall'Italia. Per molti acquistare diventa un vincolo... O più semplicemente ambiscono a tornare nei paesi di origine..
Sono consapevole che ci saranno rotture di palle dietro... Ma penso che 1. Se mi scoccia, la vendo. (da libera subito è anche più facile venderla)
2. È un tentativo per "inventarsi" un introito extra..
 

cecc88

Ignorante
Registrato
4/1/18
Messaggi
11.739
Punti reazioni
583
A mio avviso un raffreddamento del mercato è assolutamente possibile, ma sono molto scettico su improbabili crolli violenti e rapidi del mercato milanese. Difficile rimanere incastrati, alla peggio vendi.
 

11/11/11

Comprate BTP italia!
Registrato
11/11/11
Messaggi
3.688
Punti reazioni
1.102
Bardolla e kyosaki sarebbero fieri di te.
Cash flow è il santo Graal.
Anzi per loro dovresti trovare una bettola per dormire e affittare pure quella da 120mq :D

Battute a parte se chiedi 1.600 (tanti per un trilocale, ma Milano è cara...) E li ottieni devi togliere le imposte in cedolare secca ti rimane 1250 al mese.
Poi Imu seconda casa, hai provato a calcolare quanto viene? Se la rendita è corretta pagherai oltre 1000 euro all'anno, a cui devi aggiungere eventuali spese di manutenzione ed imprevisti. Da 1250 te ne rimane 1100 o 1050
Ma se immobile rimane sfitto anche solo per 3 mesi perdi quasi 5000 euro e il cash flow diventa negativo.


Insomma alla fine se tutto va bene il cash flow è positivo di 50 o 100 euro al mese, quindi se tutto va liscio con affitto ti ripaghi la casa e ti avanzano un paio di uscite in pizzeria al mese.

Se invece decidi di vendere questo trilocale dopo 5 anni non paghi plusvalenza e se ci ricavi almeno 300k puoi investire in btp e prendi 1000 euro al mese di cedole su un btp a 15anni.

Il guadagno è simile tra cedole incassate del btp e avere la casa tua ripagata dell'affitto in 15 anni ma con il btp non devi gestire nulla se vuoi lo porti a scadenza ed il rendimento è già calcolato, con l' appartamento puoi avere una rivalutazione nel tempo ma anche delle rogne con inquilini e devi gestirlo.


P.s.
Quanto andrai a pagare di mutuo sulla nuova casa al 3,25%,?
 
Ultima modifica:

Latrina

Nuovo Utente
Registrato
10/4/21
Messaggi
153
Punti reazioni
4
Bardolla e kyosaki sarebbero fieri di te.
Cash flow è il santo Graal.
Anzi per loro dovresti trovare una bettola per dormire e affittare pure quella da 120mq :D

Battute a parte se chiedi 1.600 (tanti per un trilocale, ma Milano è cara...) E li ottieni devi togliere le imposte in cedolare secca ti rimane 1250 al mese.
Poi Imu seconda casa, hai provato a calcolare quanto viene? Se la rendita è corretta pagherai oltre 1000 euro all'anno, a cui devi aggiungere eventuali spese di manutenzione ed imprevisti. Da 1250 te ne rimane 1100 o 1050
Ma se immobile rimane sfitto anche solo per 3 mesi perdi quasi 5000 euro e il cash flow diventa negativo.


Insomma alla fine se tutto va bene il cash flow è positivo di 50 o 100 euro al mese, quindi se tutto va liscio con affitto ti ripaghi la casa e ti avanzano un paio di uscite in pizzeria al mese.

Se invece decidi di vendere questo trilocale dopo 5 anni non paghi plusvalenza e se ci ricavi almeno 300k puoi investire in btp e prendi 1000 euro al mese di cedole su un btp a 15anni.

Il guadagno è simile tra cedole incassate del btp e avere la casa tua ripagata dell'affitto in 15 anni ma con il btp non devi gestire nulla se vuoi lo porti a scadenza ed il rendimento è già calcolato, con l' appartamento puoi avere una rivalutazione nel tempo ma anche delle rogne con inquilini e devi gestirlo.


P.s.
Quanto andrai a pagare di mutuo sulla nuova casa al 3,25%,?
Ciao scusa ma non sono passato sul forum per un po..
Cerco di riaponderti per punti, sulla vecchia casa ho un mutuo da 1000 euro (limabile, perché posso aumentarne la durata di 5 anni al tasso fisso bloccato dello 0,6%, quindi scenderebbe la rata). Molto interessante il discorso sugli btp.. Il mutuo variabile puro sul nuovo ha un taeg di 2,6% (spread 0,6 + euribor 3 mesi - rata circa 1700). Il fisso sta sul 3,15% (spred 1% + irs a 30 anni).
Ma quindi, seppure vendessi la vecchia casa, il tuo suggerimento sarebbe non di fare meno mutuo, ma reinvestire la plus in btp?..
Ma se invece la dessi ad un agenzia oer affitti brevi? Potrei avere gli stessi soldi, con meno problemi di solvibilità o occupazioni.. Ho visto qualche società che garantisce ottimi profitti.. Tipo easylife property.. Provo a sentirla...ma sono valutazioni che farò una volta traslocato..
 

11/11/11

Comprate BTP italia!
Registrato
11/11/11
Messaggi
3.688
Punti reazioni
1.102
Il problema è che se affitti la tua casa attuale, avresti due mutui da pagare. Il mutuo è un'uscita certa l'affitto una entrata molto probabile, ma non certa. Se vendi la casa che non utilizzi estingui il mutuo, ed investi sui mercati finanziari. Anche sui mercati ci sono incertezze, ma tra conti deposito, obbligazioni, btp ti puoi costruire una discreta rendita mensile senza l'incertezza di riscuotere affitto.

Se però i mercati finanziari ti fanno paura e sei come mentalità un "mattonaro" allora tieni appartamento e prova a fare quello che dici. Valuta bene la redditività finale. Il cash flow se vuoi ripagare il mutuo con l'affitto, devi calcolarlo al centesimo e tenere conto di una quota imprevisti annuale.
 

Latrina

Nuovo Utente
Registrato
10/4/21
Messaggi
153
Punti reazioni
4
Il problema è che se affitti la tua casa attuale, avresti due mutui da pagare. Il mutuo è un'uscita certa l'affitto una entrata molto probabile, ma non certa. Se vendi la casa che non utilizzi estingui il mutuo, ed investi sui mercati finanziari. Anche sui mercati ci sono incertezze, ma tra conti deposito, obbligazioni, btp ti puoi costruire una discreta rendita mensile senza l'incertezza di riscuotere affitto.

Se però i mercati finanziari ti fanno paura e sei come mentalità un "mattonaro" allora tieni appartamento e prova a fare quello che dici. Valuta bene la redditività finale. Il cash flow se vuoi ripagare il mutuo con l'affitto, devi calcolarlo al centesimo e tenere conto di una quota imprevisti annuale.

In realtà non sono "mattonaro" semplicemente lo farei per i miei figli.. Per fargli ritrovare un immobile un domani.. Non avessi avuto figli non ci pensavo su due volte a vendere e avere una bella rata leggera, diciamo che lo vedo come investimento nel loro futuro.
Investire sul mercato, ad esempio, potrebbe rendere quanto l introito di un affitto, ma un domani mi ritroverei senza immobile.. Fatto sta che avessi fatto tutto un anno fa... Era sicuramente meglio! Ma si sa.. Non tutto si può programmare
 

Napoli1986

Nuovo Utente
Registrato
5/7/19
Messaggi
2.497
Punti reazioni
109
In realtà non sono "mattonaro" semplicemente lo farei per i miei figli.. Per fargli ritrovare un immobile un domani.. Non avessi avuto figli non ci pensavo su due volte a vendere e avere una bella rata leggera, diciamo che lo vedo come investimento nel loro futuro.
Investire sul mercato, ad esempio, potrebbe rendere quanto l introito di un affitto, ma un domani mi ritroverei senza immobile.. Fatto sta che avessi fatto tutto un anno fa... Era sicuramente meglio! Ma si sa.. Non tutto si può programmare
ma ti ritroveresti con il capitale...