problemi tetto e ipotetica responsabilità amministratore

[zio prepu]

Salve e a tutti, proverò a essere sintetico nell'esposizione dei fatt ringrazziando fin d'ora per eventuali suggerimenti.


- Palazzina costruita 10 anni fa di sei abitazioni, tre al piano terra e tre al primo piano.
-febbraio 2011 : uno dei proprietari al primo piano comincia ad avere nel suo appartamento causa infiltrazioni dal tetto acqua sul muro e sul pavimento.
-assemblea condominiale indetta all'uopo , si decide di chiamare in causa la Cooperativa che aveva costruito la palazzina a sistemare il tetto.
I rapporti con tale cooperativa vengono intrattenuti per il tramite del ns amministratore.
Di fronte alle resistenze ad intervenire ( sempre a sentire l'anmministratore) della cooperativa, si decide di effettuare CTU con avvocato ( anche perchè dovendo cq intervenire per il ripristino del tetto ed evitare peggioramenti è necessaria una fotografia legale della situazione
CTU che certifica danni per 70.000€ circa , ma anche di fronte all'evidenza la cooperativa ( che cq è in cattive acque finanziarie) rifiuta qs mediazione confidando nei tempi biblici di un'eventuale causa.
NEll'ambito di tutto ciò c'era cq una polizza decennale postuma stipulata dalla cooperativa, e noi tutti chiedevamo all'amministratore perchè non se ne faceva utilizzo.
L'amministratore ci rispondeva che la cooperativa si rifiutava di farlo.
Per farla breve, tetto sistemato a ns spese, visto che nulla si muoveva, rinunciando alla causa per costi tempi e incertezze, abbiamo come ultima spiaggia fissato un appuntamentio diretto fra noi e il presidente di tale cooperativa senza l'intermediazione del l'amministratore.
A tale inocntro a ns diretta dmanda sul mancato impiego della decennale ci ha detto che nessuno ha mai chiesto loro di utilizzarla e che in caso di problemi l'amministratore che aveva copia della polizza ( quando chiedevamo di prenderne visione ci diceva sempre che non l'aveva ) poteva esperirla.
Danno oltre alla beffa, tale polizza è scaduta a marzo di quest'anno.
Domanda finale ,se appurato l'incompetenza per non supporre di peggio dell'amministratore, c'è qc azione da poter intraprendere?

 

[broken brick]

Mi torna alla mente un mio vecchio 3d, in immobiliare, intitolato "Non si può prendere a ceffoni l'Amm. del condominio"

 

[Saturalanx]

Necessari alcuni chiarimenti.
La Cooperativa era appaltatore o stazione appaltante? Se stazione appaltante (cioè committente nel contratto d'appalto) aveva una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell'opera?
Non si è capito bene l'attività dell'avvocato incaricato (per inciso la CTU la dispone un Giudice e mi sembra che in questa fattispecie non si sia andati in giudizio).
La richiesta d'intervento del responsabile (ammesso che si tratti della Cooperativa) dei gravi difetti ex art. 1669 c.c. è stata fatta nei dieci anni dall'esecuzione dell'opera?
Una cosa in ogni caso è certa: il condominio non aveva azione diretta nei confronti dell'assicuratore della responsabilità della Cooperativa e quindi ben poco poteva fare l'Amministratore se non citare in giudizio (ma voi non gliene avete dato i poteri) il diretto responsabile il quale a sua volta avrebbe dovuto chiamare in garanzia il proprio assicuratore.
E' comunque un quesito interessante che potrebbe dar luogo ad una proficua discussione!

 

[zio prepu]

Necessari alcuni chiarimenti.






La Cooperativa era appaltatore o stazione appaltante? Se stazione appaltante (cioè committente nel contratto d'appalto) aveva una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell'opera?

stqazione appaltante con diretta responsabilità


Non si è capito bene l'attività dell'avvocato incaricato (per inciso la CTU la dispone un Giudice e mi sembra che in questa fattispecie non si sia andati in giudizio).

avvocato nominato dal " condominio " era necessario costituirsi perchè i soci della cooperativa dovevano andare per arbitrato
CtU fattqa a ns spese perchè cq dovavamo riparare il tetto e almeno in caso di eventuale causa avevamo lo status quo ante riparazione

La richiesta d'intervento del responsabile (ammesso che si tratti della Cooperativa) dei gravi difetti ex art. 1669 c.c. è stata fatta nei dieci anni dall'esecuzione dell'opera?

no , perchè l'amministratore ci diceva che la cooperativa non voleva farlo


Una cosa in ogni caso è certa: il condominio non aveva azione diretta nei confronti dell'assicuratore della responsabilità della Cooperativa e quindi ben poco poteva fare l'Amministratore se non citare in giudizio (ma voi non gliene avete dato i poteri) il diretto responsabile il quale a sua volta avrebbe dovuto chiamare in garanzia il proprio assicuratore.

no, costituito figura del condominio proprio a causa di clausole di arbitrato di alcuni proprietari ancora soci della cooperativa ( io ho comprato dopo quindi non socio) con delega all'amministratore quindi con pieni poteri,
il problema sembra propio collegato alla mancata chiamata in causa dell'assicuratore prima della scadenza della polizza, perchè?

 

[Saturalanx]

1.stqazione appaltante con diretta responsabilità

Quindi, se così è, il legittimato passivo della vostra azione ex art. 1669 c.c. dovrebbe essere indubbiamente la Cooperativa

2.
avvocato nominato dal " condominio " era necessario costituirsi perchè i soci della cooperativa dovevano andare per arbitrato
CtU fattqa a ns spese perchè cq dovavamo riparare il tetto e almeno in caso di eventuale causa avevamo lo status quo ante riparazione

estrema confusione: costituirsi in che; quando parli di arbitrato intendi che negli atti di assegnazione di alcuni condomini c'era una clausola compromissoria che obbligava gli stessi a risolvere eventuali controversie con la coopperativa assegnante per arbitri? Non avete fatto una CTU (consulenza Tecnica d'Ufficio ripeto di competenza del Giudice) ma forse una CTP (consulenza tecnica di parte) che in un eventuale successivo giudizio vale..come il due di picche


3.no , perchè l'amministratore ci diceva che la cooperativa non voleva farlo

Anche qui confusione: se abbiamo detto che il legittimato passivo della vostra azione è la Cooperativa voglio sapere se la denuncia (alla Cooperativa) dei gravi difetti e la richiesta d'intervento è stata fatta nei termini di cui all'art. 1669 (1 anno dalla scoperta- 10 anni dalla conclusione dell'opera)


4.no, costituito figura del condominio proprio a causa di clausole di arbitrato di alcuni proprietari ancora soci della cooperativa ( io ho comprato dopo quindi non socio) con delega all'amministratore quindi con pieni poteri,
il problema sembra propio collegato alla mancata chiamata in causa dell'assicuratore prima della scadenza della polizza, perchè?

Se il legittimato passivo è la cooperativa, dei rapporti di questa con il proprio appaltatore a voi non vi potrebbe fregare di meno; non solo ma a mio giudizio (ma questo sarebbe da approfondire) il condominio non è neppure tenuto al rispetto della clausola compromissoria poichè i gravi difetti sono relativi a parte comuni e non ai singoli alloggi.

.

 

[zio prepu]

.

Grazie per la risposta.

Cq:

vorremmo capire ( oramai è tardi) se il mancato esercizio della polizza è per colpa della cooperativa o dell'amministratore.
q1 non la raccona giusta , tutto qua
la polizza aveva come contraente la cooperativa, però il presidente ci ha detto che gli amministratori erano cq legittimati a utilizzarla se ricorrevano i requisiti. è una palla?
Era cq una CTU , c'erano i periti di parte , maanche quello del tribunale.
c

 

[Saturalanx]

Grazie per la risposta.

Cq:

vorremmo capire ( oramai è tardi) se il mancato esercizio della polizza è per colpa della cooperativa o dell'amministratore.
q1 non la raccona giusta , tutto qua
la polizza aveva come contraente la cooperativa, però il presidente ci ha detto che gli amministratori erano cq legittimati a utilizzarla se ricorrevano i requisiti. è una palla?
Era cq una CTU , c'erano i periti di parte , maanche quello del tribunale.
c

Se la denuncia (raccomandata a.r.) alla Cooperativa è stata fatta nei termini, non credo che da allora siano passati altri dieci anni (quindi siete ancora nei termini perchè sembri ignorare che la prescrizione si interrompe art. 2945 c.c.).
Se procedete contro la cooperativa sarà questa ad attivare la propria polizza (se nei termini): il condominio, ripeto, è completamente estraneo al rapporto assicurativo e quindi non ha titolo (nè si possono addebitare colpe all'Amministratore) per intervenire in questo rapporto (qui non siamo nel campo della RC Auto dove c'è l'azione diretta del danneggiato).
Se insisti sulla CTU l'unica possibilità che vedo è che il vostro avvocato prima di farvi procedere con i lavori si è cautelato con una richiesta di accertamento tecnico preventivo: se così è a chi è stato notificato il ricorso per accertamento tecnico preventivo? E perchè adesso il vostro avvocato non procede con il giudizio di merito?

 

[zio prepu]

Se la denuncia (raccomandata a.r.) alla Cooperativa è stata fatta nei termini, non credo che da allora siano passati altri dieci anni (quindi siete ancora nei termini perchè sembri ignorare che la prescrizione si interrompe art. 2945 c.c.).
Se procedete contro la cooperativa sarà questa ad attivare la propria polizza (se nei termini): il condominio, ripeto, è completamente estraneo al rapporto assicurativo e quindi non ha titolo (nè si possono addebitare colpe all'Amministratore) per intervenire in questo rapporto (qui non siamo nel campo della RC Auto dove c'è l'azione diretta del danneggiato).
Se insisti sulla CTU l'unica possibilità che vedo è che il vostro avvocato prima di farvi procedere con i lavori si è cautelato con una richiesta di accertamento tecnico preventivo: se così è a chi è stato notificato il ricorso per accertamento tecnico preventivo? E perchè adesso il vostro avvocato non procede con il giudizio di merito?

la polizza decennale è scaduta a marzo, e non è stata mai fatta nssuna denuncia proprio perchè a sentire l'amministratoer nei due anni passati ci diceva che la cooperativa non voleva utilizzarla.
il nucleo del problerma è proprio qua , chi mente, l'amministratore o la cooperativa il cui presidente pochi gg fa ci ha detto che l'avrebbe usata senza problemi se l'amministratore hglielo avesse chiesto?
oramai la cooperativa è in seri problemi finanziari e quindi non possiamo recuperare nulla, altro discorso l'agenzia assicurativa che aveva stipulato la polizza.


si è un accertamento tecnico preventivo che ha stabilito un tot di danni( era necessario che come poi è stato appurato a livello economico ci fosse una certa consistenza per evitare di fare un'eventuale causa per niente)
notificato alla coopèerativa, e al direttore dei lavori ai tempi della costruzione.

NON siamo andati avanti semplicemnte perchè la cooperativa è in cattive acque finanziarie e il rischio di affrontare una spesa certa per avere un recupero assai incerto senza contare i tempi di matusalemme della giustizia civile italiana ci ha fatto desistere.


speravamo in una mediazione , ma la cooperativa ha fatto marameo.


grazie ancora

 

[Saturalanx]

la polizza decennale è scaduta a marzo, e non è stata mai fatta nssuna denuncia proprio perchè a sentire l'amministratoer nei due anni passati ci diceva che la cooperativa non voleva utilizzarla.
il nucleo del problerma è proprio qua , chi mente, l'amministratore o la cooperativa il cui presidente pochi gg fa ci ha detto che l'avrebbe usata senza problemi se l'amministratore hglielo avesse chiesto?
oramai la cooperativa è in seri problemi finanziari e quindi non possiamo recuperare nulla, altro discorso l'agenzia assicurativa che aveva stipulato la polizza.


si è un accertamento tecnico preventivo che ha stabilito un tot di danni( era necessario che come poi è stato appurato a livello economico ci fosse una certa consistenza per evitare di fare un'eventuale causa per niente)
notificato alla coopèerativa, e al direttore dei lavori ai tempi della costruzione.

NON siamo andati avanti semplicemnte perchè la cooperativa è in cattive acque finanziarie e il rischio di affrontare una spesa certa per avere un recupero assai incerto senza contare i tempi di matusalemme della giustizia civile italiana ci ha fatto desistere.


speravamo in una mediazione , ma la cooperativa ha fatto marameo.


grazie ancora

Evidentemente non riesco a farmi capire e lo rilevo da quanto scrivi.
Forse sei indotto in errore dal termine denuncia.
L'art. 1669 c.c. prevede che l'appaltatore è responsabile per i gravi difetti della costruzione (e quello al vostro fabbricato lo è) per dieci anni dal suo compimento purchè questi gravi difetti siano denunciati, cioè portati a conoscenza dell'appaltatore, entro un anno dalla scoperta. Il diritto (al risarcimento) del committente (nei confronti dell'appaltatore) si prescrive se non viene esercitato entro un anno dalla denuncia.
Quindi la prima data di cui tener conto è la data di compimento dell'opera: da tale data a quando è cominciato a piovere negli appartamenti erano passati più o meno di dieci anni? Da quando è cominciato a piovere a quando avete fatto la raccomandata con cui avete portato a conoscenza della cooperativa questa incresciosa situazione è passato più o meno di un anno? Se il vostro avvocato ha fatto fare un accertamento tecnico preventivo devo supporre che entrambi questi termini fossero rispettati.
Dall'ultima data in cui avete fatto presente alla Cooperativa che intendevate essere risarciti (suppongo la conclusione dell'accertamento tecnico) è passato più o meno di un anno? Se è passato più di un anno ed il termine non è stato più interrotto qualsiasi vostro diritto si è oramai prescritto per cui mettetevi l'animo in pace.
Se invece siete ancora nei termini potete voi tranquillamente procedere contro la Cooperativa e questa tranquillamente chiamare in garanzia il proprio assicuratore poichè i danni si sono verificati per "..fatto accaduto durante il tempo dell'assicurazione.." (art. 1917 c.c.).
Insisto nel dire che vi state ponendo un falso problema cercando di verificare se è colpa dell'Amministratore del vostro condominio il fatto che non si sia attivato per richiedere 'l'apertura' del sinistro all'assicurazione della Cooperativa: non era nè compito nè facoltà sua; il Presidente della Cooperativa ha gioco facile ora a scaricare su altri quelle che sono unicamente sue responsabilità, anche morali, se è vero che avendo una polizza assicurativa contro questo genere di rischi non si è attivato per tenervi indenni dal danno senza alcun costo per la Cooperativa (una vera carognata). Non riesco tra l'altro a capire come mai la Cooperativa, nel momento in cui le è stato notificato il ricorso per accertamento tecnico preventivo, non si è subito attivata per azionare la sua polizza..

P.S.: se siete ancora in tempo sospendete il termine di prescrizione per l'esercizio dell'azione ex art. 1669 c.c. poichè non tutto potrebbe essere perduto!