Proposta di acquisto vincolante ?

alex870

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Stavo leggendo in rete che le agenzie imm. cercano spesso di far firmare proposte di acquisto invece che andare subito al preliminare una volta stabilito il prezzo dell'immobile. Ovviamente questo tipo di soluzione sarebbe a vantaggio loro in quanto gli permette di vincolare il compratore da ripensamenti e nello stesso tempo di poter decidere se vendere l'immobile ad un altro potenziale acquirente. Ora volevo chiedere se potete indicarmi dove reperire una proposta di acquisto pronta che vincola anche il venditore nel caso non volesse subito fare il preliminare.

Saluti
Alessio
 
La tua domanda non mi è molto chiara.:mmmm:
Però ti confermo che anche qua si usa così: firmi una proposta all'agenzia, con la tua offerta e un assegno di modesta entità (rispetto ad una caparra )e poi il venditore firma (o meno) per accettazione.
 
Stavo leggendo in rete che le agenzie imm. cercano spesso di far firmare proposte di acquisto invece che andare subito al preliminare una volta stabilito il prezzo dell'immobile. Ovviamente questo tipo di soluzione sarebbe a vantaggio loro in quanto gli permette di vincolare il compratore da ripensamenti e nello stesso tempo di poter decidere se vendere l'immobile ad un altro potenziale acquirente. Ora volevo chiedere se potete indicarmi dove reperire una proposta di acquisto pronta che vincola anche il venditore nel caso non volesse subito fare il preliminare.

Saluti
Alessio

una proposta accettata dal venditore e' gia' un preliminare.;)
se non firma non si vincola.:yes: ma dopo 10/15gg scade, perde valore, si annulla.
 
Ho l'impressione che sia la pubblicità di uno studio che offre la sua consulenza...leggete fino alla fine e ditemi il vs parere...:mmmm:
 
Ho l'impressione che sia la pubblicità di uno studio che offre la sua consulenza...leggete fino alla fine e ditemi il vs parere...:mmmm:

sono abbastanza d'accordo con l'articolo.
sarebbe sempre meglio andare direttamente al preliminare.
ma diventa difficile se non si conosce la persona che vende e se si passa dall'agenzia.
infatti prima di firmare una proposta di acquisto sarebbe meglio farla controllare da un esperto. avvocato, notaio di fiducia.......
soprattutto nelle vesti di acquirente.
e firmare una proposta se proprio non si riesce ad andare direttamente al preliminare che sia assolutamente completa e che ci tuteli.;)
l'articolo dice:L'obbligo preso è irrevocabile,
per un certo periodo (per esempio, un mese).:rolleyes:
non piu' di 8/10 gg. suggerisco io : ;)
Per il resto che ho letto....come al solito dicono tanto ma non le cose essenziali.:rolleyes:
 
Ultima modifica:
Dice: "dove siamo", "ci contatti senza impegno"....e, come consigli, sta sul vago... sono diventato un po' sospettoso, con tutte le furbate che ho visto...:cool:
 
Dice: "dove siamo", "ci contatti senza impegno"....e, come consigli, sta sul vago... sono diventato un po' sospettoso, con tutte le furbate che ho visto...:cool:

visto che qui ci sono sia acquirenti che venditori, e molti AI...
sarebbe interessante conoscere quali sono i punti che sarebbe utile/indispensabile inserire per un venditore e altrettanto per un compratore...
o forse, meglio, sarebbe utile un esempio pratico con le cose necessarie e quelle inutili.
 
visto che qui ci sono sia acquirenti che venditori, e molti AI...
sarebbe interessante conoscere quali sono i punti che sarebbe utile/indispensabile inserire per un venditore e altrettanto per un compratore...
o forse, meglio, sarebbe utile un esempio pratico con le cose necessarie e quelle inutili.


certo ma non oggi.......;) ;)ci rivediamo dopo le feste con questa discussione.
promesso.
 
sono abbastanza d'accordo con l'articolo.
sarebbe sempre meglio andare direttamente al preliminare.
ma diventa difficile se non si conosce la persona che vende e se si passa dall'agenzia.
infatti prima di firmare una proposta di acquisto sarebbe meglio farla controllare da un esperto. avvocato, notaio di fiducia.......
soprattutto nelle vesti di acquirente.
e firmare una proposta se proprio non si riesce ad andare direttamente al preliminare che sia assolutamente completa e che ci tuteli.;)
l'articolo dice:L'obbligo preso è irrevocabile,
per un certo periodo (per esempio, un mese).:rolleyes:
non piu' di 8/10 gg. suggerisco io : ;)
Per il resto che ho letto....come al solito dicono tanto ma non le cose essenziali.:rolleyes:

Scusate, prima di firmare una proposta per l'acquisto di una abitazione: che fino a prova contraria lo si fa una sola volta nella vita e con sacrifici immorali....
è "obbligo" farsi assistere da un Avvocato esperto in diritto civile e contrattualistica. (meglio se docente universitario) che con 500/1000 euro danno tutta l'assistenza necessaria.


Farsi assistere da un AI,(fidandosi ciecamente della preparazione in diritto dello stesso) equivale a chiedere all'infermiere un protocollo di cura sperimentale, per un cancro al pancreas....
 
Scusate se intervengo nella discussione per fare una domanda diretta principalmente agli AI del forum.

Il perché l'AI propone al potenziale acquirente di firmare una proposta di acquisto è chiaro.
Dal punto di vista delle controparti, però, che differenza c'è tra una proposta scritta ed una verbale?
Quello che voglio dire è che se io sono deciso ad acquistare ad un determinato prezzo e se il venditore accetta la mia proposta si va subito dal notaio ed è fatta.
Perché si dovrebbe firmare qualcosa prima?
 
Scusate se intervengo nella discussione per fare una domanda diretta principalmente agli AI del forum.

Il perché l'AI propone al potenziale acquirente di firmare una proposta di acquisto è chiaro.
Dal punto di vista delle controparti, però, che differenza c'è tra una proposta scritta ed una verbale?
Quello che voglio dire è che se io sono deciso ad acquistare ad un determinato prezzo e se il venditore accetta la mia proposta si va subito dal notaio ed è fatta.
Perché si dovrebbe firmare qualcosa prima?
Il contratto

Il contratto - Sapere.it

È l'accordo tra due o più parti per costituire, regolare o estinguere un rapporto giuridico patrimoniale, cioè un rapporto suscettibile di essere valutato in termini economici cc 1321 1174. Il contratto è lo strumento giuridico più diffuso per la regolamentazione dei rapporti e delle intese tra i privati.

1. Elementi essenziali. Il codice civile cc 1322 elenca gli elementi essenziali del contratto, siano o no previsti dalla legge:

a) l'accordo delle parti, cioè il loro consenso sui termini esatti dell'affare. Il contratto è quindi concluso quando chi ha fatto una certa proposta viene a conoscenza dell'accettazione dell'altra parte: prima di questo momento la proposta può essere revocata; anche l'accettazione può essere revocata, purché la notizia della revoca giunga al proponente prima dell'accettazione cc 1328

b) la causa, cioè la ragione principale del contratto. In una compravendita, ad es., la causa è lo scambio di una cosa contro un prezzo. La causa deve essere lecita, cioè non contraria a norme imperative, all'ordine pubblico o al buon costume. I contratti previsti dal codice civile hanno tutti, in astratto, una causa lecita; gli altri la devono avere, in modo che siano giustificati e leciti tutti gli effetti del contratto. La mancanza o l'illiceità della causa provoca la nullità (e dunque l'inefficacia) del contratto;

c) l'oggetto, cioè il contenuto concreto dell'accordo. L'oggetto deve essere possibile, lecito, determinato o determinabile: la mancanza di queste caratteristiche dell'oggetto rende nullo il contratto. Sono quindi nulli, ad es., i contratti con cui ci si impegni ad andare su Marte (oggetto impossibile), o a vendere un rene (oggetto illecito per contrarietà all'ordine pubblico), a vendere 'qualcosa' (oggetto indeterminabile);

d) la forma, quando la legge la prevede come requisito di validità del contratto. Vige la regola della libertà delle forme contrattuali (un contratto si può concludere a voce, con una stretta di mano, con un cenno ecc.), ma per alcuni contratti è richiesta la forma scritta (ad es., per i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili, ovvero che costituiscono, modificano o estinguono diritti reali su beni immobili). La forma scritta e quella dell'atto pubblico sono imposte per i contratti che rivestono maggiore importanza economica. I contratti relativi a beni mobili sono invece a forma libera. La mancanza della forma prevista dalla legge provoca la nullità del contratto. In certi casi il contratto è valido anche se non stipulato con particolari formalità, ma può essere provato (cioè dimostrato) solo se scritto (è il caso della transazione: in mancanza della forma scritta, non è consentito provarne il contenuto mediante testimoni o altro, ma il contratto è valido).



2. Elementi accidentali. Nel contratto le parti possono inserire elementi accidentali per la realizzazione di particolari interessi. Tali elementi sono: la condizione, il termine, il modo.



3. Scioglimento del contratto. Dopo la conclusione, il contratto ha forza di legge tra le persone che lo hanno stipulato, perciò può essere sciolto o da un accordo in tal senso, o per ragioni espressamente ammesse dalla legge. Tali ragioni cc 1372 sono il recesso e la risoluzione. Il recesso può essere convenzionalmente stabilito dalle parti stesse, in previsione di futuri disaccordi. Le parti, quando si accordano perché a una di esse sia attribuita la facoltà di recedere, possono convenire che questa consegni all'altra una caparra penitenziale , che in caso di recesso funge da corrispettivo per la parte che lo subisce.



Tipologia dei contratti. Tutti i contratti possono essere classificati in relazione a vari aspetti caratterizzanti.



1. In relazione alle prestazioni. Secondo le prestazioni che prevedono i contratti possono essere sinallagmatici (o a prestazioni corrispettive), unilaterali, associativi. Nei contratti sinallagmatici la prestazione che grava su una parte trova il proprio corrispettivo in quella che grava sull'altra (ad es., nella compravendita, la dazione di una cosa da parte del venditore trova la contropartita nella ricezione del prezzo); il contratto è invece unilaterale quando l'obbligazione grava solo su una parte (ad es., il deposito gratuito, per cui l'unico obbligato è il depositario, che deve restituire la cosa al depositante). Nei contratti associativi, infine, le parti conferiscono denaro, beni o servizi per il raggiungimento di uno scopo comune (ad es., il contratto di società).





2. In relazione al rischio. In base al rischio comportato si hanno contratti commutativi e aleatori. Nei contratti commutativi guadagno e sacrificio delle parti sono certi, e non vi è alcuna assunzione di rischio (come nella compravendita); mentre nei contratti aleatori la possibilità del guadagno deriva dal caso, come nel gioco, ma anche nel contratto di assicurazione.



3. In relazione alla reciprocità e alle modalità. Secondo la reciprocità dei guadagni un contratto è a titolo oneroso o a titolo gratuito. Nel primo caso al sacrificio patrimoniale di una parte (ad es., il compratore che paga il prezzo) fa sempre riscontro un corrispondente guadagno (il compratore acquista la proprietà di quanto acquistato); nei contratti a titolo gratuito, invece, manca questa corrispondenza (sono a titolo gratuito, ad es., la donazione e il comodato). In relazione alle modalità di conclusione i contratti sono consensuali, formali o reali. I contratti consensuali si concludono tramite il semplice consenso, non importa come manifestato (ad es., la compravendita mobiliare); i contratti formali sono così chiamati perché necessitano di formalità particolari (il contratto di società per azioni deve essere stipulato per atto pubblico; la compravendita immobiliare deve essere stipulata per iscritto); i contratti reali si concludono mediante la consegna della cosa (ad es., il mutuo o il deposito).

4. In relazione agli effetti e alla durata. I contratti possono essere a effetti reali e a effetti obbligatori. Nel primo caso producono l'effetto di creare, trasferire o modificare un diritto reale: nella compravendita, ad es., la proprietà della cosa venduta si trasferisce quando le parti esprimono il loro consenso cc 1376, eccettuati i casi di compravendita a effetti obbligatori. I contratti a effetti obbligatori creano semplicemente obbligazioni tra le parti (ad es., il contratto di lavoro subordinato). In relazione alla durata dell'esecuzione, oltre agli ordinari contratti a esecuzione istantanea, ve ne sono alcuni la cui esecuzione necessita di un certo lasso di tempo, corrispondente alle esigenze del creditore (a esecuzione prolungata). Nel contratto di lavoro subordinato, ad es., il lavoratore dà esecuzione al contratto per tutto il tempo nel quale lavora per il datore; così pure, nella società l'esecuzione del contratto richiede il continuativo attivarsi dei soci per raggiungere lo scopo comune.



L'invalidità. È invalido il contratto stipulato senza rispettare le prescrizioni imposte ai privati cittadini dalla legge e dall'ordinamento. Se il mancato rispetto delle prescrizioni è grave, l'invalidità è detta nullità. È nullo il contratto contrario a norme imperative (si pensi al contratto di sfruttamento della prostituta); è nullo il contratto mancante di uno degli elementi essenziali elencati dal codice cc 1325. Il contratto nullo non può essere convalidato o sanato (tranne in casi eccezionali), ma può essere convertito in un contratto valido, se possiede i requisiti di sostanza e di forma di quest'ultimo cc 1424. La nullità cc 1421 può essere fatta valere da chiunque vi ha interesse e può essere rilevata d'ufficio dal giudice; l'azione diretta a far dichiarare la nullità non è soggetta a prescrizione cc 1422.



1. L'annullabilità. Se il contratto presenta irregolarità di minor importanza di quelle che ne comportano la nullità, l'invalidità assume la forma dell'annullabilità. In generale, è annullabile il contratto stipulato in violazione di regole volte alla protezione di una delle due parti: o perché incapace di contrattare (per minore età, o per incapacità di intendere o di volere) o perché il suo consenso è stato dato per errore, ovvero estorto con violenza o dolo. L'azione di annullamento spetta solo alla parte nel cui interesse è prevista (l'incapace, la persona in errore ecc.) ed è soggetta a prescrizione, in genere di 5 anni. L'annullabilità non può essere rilevata d'ufficio dal giudice. Il contratto annullabile può essere convalidato (cioè l'annullabilità può essere sanata) mediante una dichiarazione scritta della parte cui spetterebbe l'annullamento, contenente la menzione del contratto e del motivo dell'annullabilità, e la dichiarazione che si vuole convalidarlo.



La risoluzione. cc 1453 s È lo scioglimento del contratto dovuto a inadempimento di una delle parti, alla sopravvenuta impossibilità della prestazione o alla sopravvenuta eccessiva onerosità della stessa.



1. La risoluzione per inadempimento. Nei contratti a prestazioni corrispettive: se una parte non adempie le sue obbligazioni l'altra può, a scelta, agire in giudizio per ottenere l'adempimento o risolvere il contratto per inadempimento (è salvo, in entrambi i casi, il suo diritto al risarcimento del danno): una volta domandata la risoluzione, però, non si può chiedere l'adempimento. Il contraente inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione. Il giudice davanti al quale l'azione è proposta dichiara lo scioglimento del contratto se accerta che effettivamente la parte si è resa responsabile di un inadempimento di una certa rilevanza nei confronti dell'altra: il contratto quindi non vincola più le parti e le prestazioni eventualmente già effettuate devono essere restituite.

a) Risoluzione di diritto. In tre casi non è necessaria una sentenza dell'autorità giudiziaria per dichiarare risolto un contratto (che si risolve quindi di diritto): se le parti cc 1456 hanno previsto una specifica clausola contrattuale, secondo la quale se una determinata obbligazione non viene adempiuta il contratto dovrà intendersi automaticamente risolto (clausola risolutiva espressa); ovvero cc 1454 se una parte invia all'altra una diffida ad adempiere la propria obbligazione entro un certo termine (non inferiore, di regola, ai 15 giorni), trascorso il quale il contratto dovrà intendersi risolto; il terzo caso cc 1457 è quello in cui il contratto presenta un termine essenziale, cioè trascorso il quale la prestazione diventa inutile per la controparte, la quale può comunque, entro 3 giorni dallo spirare del termine, dichiarare che pretende ancora l'adempimento: in mancanza di tale dichiarazione, trascorso il termine essenziale, il contratto si risolve.



2. La risoluzione per impossibilità sopravvenuta. cc 1463 Nei contratti a prestazioni corrispettive, se una prestazione diviene impossibile per causa non imputabile al contraente questi è liberato dall'obbligo di eseguirla, ma non può naturalmente richiedere la controprestazione: deve restituire quella eventualmente già ricevuta e il contratto si risolve (si pensi al caso in cui un'abitazione, oggetto di un contratto di locazione, venga distrutta da un incendio provocato da un fulmine: il proprietario non potrà più immettere nel possesso il conduttore, e quest'ultimo è liberato dall'obbligo di pagare i canoni di locazione). Se, invece, cc 1464 la prestazione diviene solo in parte impossibile, l'altra parte ha diritto a una corrispondente diminuzione della controprestazione cui è tenuta.Qualora tuttavia questa non abbia un interesse apprezzabile all'adempimento parziale, potrà anche recedere dal contratto.



3. La risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta. Nei contratti a esecuzione continuata o periodica, quelli cioè nei quali intercorre necessariamente un certo tempo tra la stipulazione e l'esecuzione, può accadere che la prestazione di una delle parti divenga eccessivamente onerosa, per il verificarsi di eventi straordinari e imprevedibili; è possibile cc 1467 per tale ragione richiedere la risoluzione del contratto.
 
Il contratto

Il contratto - Sapere.it

È l'accordo tra due o più parti per costituire, regolare o estinguere un rapporto giuridico patrimoniale, cioè un rapporto suscettibile di essere valutato in termini economici cc 1321 1174. Il contratto è lo strumento giuridico più diffuso per la regolamentazione dei rapporti e delle intese tra i privati.

1. Elementi essenziali. Il codice civile cc 1322 elenca gli elementi essenziali del contratto, siano o no previsti dalla legge:

a) l'accordo delle parti, cioè il loro consenso sui termini esatti dell'affare. Il contratto è quindi concluso quando chi ha fatto una certa proposta viene a conoscenza dell'accettazione dell'altra parte: prima di questo momento la proposta può essere revocata; anche l'accettazione può essere revocata, purché la notizia della revoca giunga al proponente prima dell'accettazione cc 1328

b) la causa, cioè la ragione principale del contratto. In una compravendita, ad es., la causa è lo scambio di una cosa contro un prezzo. La causa deve essere lecita, cioè non contraria a norme imperative, all'ordine pubblico o al buon costume. I contratti previsti dal codice civile hanno tutti, in astratto, una causa lecita; gli altri la devono avere, in modo che siano giustificati e leciti tutti gli effetti del contratto. La mancanza o l'illiceità della causa provoca la nullità (e dunque l'inefficacia) del contratto;

c) l'oggetto, cioè il contenuto concreto dell'accordo. L'oggetto deve essere possibile, lecito, determinato o determinabile: la mancanza di queste caratteristiche dell'oggetto rende nullo il contratto. Sono quindi nulli, ad es., i contratti con cui ci si impegni ad andare su Marte (oggetto impossibile), o a vendere un rene (oggetto illecito per contrarietà all'ordine pubblico), a vendere 'qualcosa' (oggetto indeterminabile);

d) la forma, quando la legge la prevede come requisito di validità del contratto. Vige la regola della libertà delle forme contrattuali (un contratto si può concludere a voce, con una stretta di mano, con un cenno ecc.), ma per alcuni contratti è richiesta la forma scritta (ad es., per i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili, ovvero che costituiscono, modificano o estinguono diritti reali su beni immobili). La forma scritta e quella dell'atto pubblico sono imposte per i contratti che rivestono maggiore importanza economica. I contratti relativi a beni mobili sono invece a forma libera. La mancanza della forma prevista dalla legge provoca la nullità del contratto. In certi casi il contratto è valido anche se non stipulato con particolari formalità, ma può essere provato (cioè dimostrato) solo se scritto (è il caso della transazione: in mancanza della forma scritta, non è consentito provarne il contenuto mediante testimoni o altro, ma il contratto è valido).



2. Elementi accidentali. Nel contratto le parti possono inserire elementi accidentali per la realizzazione di particolari interessi. Tali elementi sono: la condizione, il termine, il modo.



3. Scioglimento del contratto. Dopo la conclusione, il contratto ha forza di legge tra le persone che lo hanno stipulato, perciò può essere sciolto o da un accordo in tal senso, o per ragioni espressamente ammesse dalla legge. Tali ragioni cc 1372 sono il recesso e la risoluzione. Il recesso può essere convenzionalmente stabilito dalle parti stesse, in previsione di futuri disaccordi. Le parti, quando si accordano perché a una di esse sia attribuita la facoltà di recedere, possono convenire che questa consegni all'altra una caparra penitenziale , che in caso di recesso funge da corrispettivo per la parte che lo subisce.



Tipologia dei contratti. Tutti i contratti possono essere classificati in relazione a vari aspetti caratterizzanti.



1. In relazione alle prestazioni. Secondo le prestazioni che prevedono i contratti possono essere sinallagmatici (o a prestazioni corrispettive), unilaterali, associativi. Nei contratti sinallagmatici la prestazione che grava su una parte trova il proprio corrispettivo in quella che grava sull'altra (ad es., nella compravendita, la dazione di una cosa da parte del venditore trova la contropartita nella ricezione del prezzo); il contratto è invece unilaterale quando l'obbligazione grava solo su una parte (ad es., il deposito gratuito, per cui l'unico obbligato è il depositario, che deve restituire la cosa al depositante). Nei contratti associativi, infine, le parti conferiscono denaro, beni o servizi per il raggiungimento di uno scopo comune (ad es., il contratto di società).





2. In relazione al rischio. In base al rischio comportato si hanno contratti commutativi e aleatori. Nei contratti commutativi guadagno e sacrificio delle parti sono certi, e non vi è alcuna assunzione di rischio (come nella compravendita); mentre nei contratti aleatori la possibilità del guadagno deriva dal caso, come nel gioco, ma anche nel contratto di assicurazione.



3. In relazione alla reciprocità e alle modalità. Secondo la reciprocità dei guadagni un contratto è a titolo oneroso o a titolo gratuito. Nel primo caso al sacrificio patrimoniale di una parte (ad es., il compratore che paga il prezzo) fa sempre riscontro un corrispondente guadagno (il compratore acquista la proprietà di quanto acquistato); nei contratti a titolo gratuito, invece, manca questa corrispondenza (sono a titolo gratuito, ad es., la donazione e il comodato). In relazione alle modalità di conclusione i contratti sono consensuali, formali o reali. I contratti consensuali si concludono tramite il semplice consenso, non importa come manifestato (ad es., la compravendita mobiliare); i contratti formali sono così chiamati perché necessitano di formalità particolari (il contratto di società per azioni deve essere stipulato per atto pubblico; la compravendita immobiliare deve essere stipulata per iscritto); i contratti reali si concludono mediante la consegna della cosa (ad es., il mutuo o il deposito).

4. In relazione agli effetti e alla durata. I contratti possono essere a effetti reali e a effetti obbligatori. Nel primo caso producono l'effetto di creare, trasferire o modificare un diritto reale: nella compravendita, ad es., la proprietà della cosa venduta si trasferisce quando le parti esprimono il loro consenso cc 1376, eccettuati i casi di compravendita a effetti obbligatori. I contratti a effetti obbligatori creano semplicemente obbligazioni tra le parti (ad es., il contratto di lavoro subordinato). In relazione alla durata dell'esecuzione, oltre agli ordinari contratti a esecuzione istantanea, ve ne sono alcuni la cui esecuzione necessita di un certo lasso di tempo, corrispondente alle esigenze del creditore (a esecuzione prolungata). Nel contratto di lavoro subordinato, ad es., il lavoratore dà esecuzione al contratto per tutto il tempo nel quale lavora per il datore; così pure, nella società l'esecuzione del contratto richiede il continuativo attivarsi dei soci per raggiungere lo scopo comune.



L'invalidità. È invalido il contratto stipulato senza rispettare le prescrizioni imposte ai privati cittadini dalla legge e dall'ordinamento. Se il mancato rispetto delle prescrizioni è grave, l'invalidità è detta nullità. È nullo il contratto contrario a norme imperative (si pensi al contratto di sfruttamento della prostituta); è nullo il contratto mancante di uno degli elementi essenziali elencati dal codice cc 1325. Il contratto nullo non può essere convalidato o sanato (tranne in casi eccezionali), ma può essere convertito in un contratto valido, se possiede i requisiti di sostanza e di forma di quest'ultimo cc 1424. La nullità cc 1421 può essere fatta valere da chiunque vi ha interesse e può essere rilevata d'ufficio dal giudice; l'azione diretta a far dichiarare la nullità non è soggetta a prescrizione cc 1422.



1. L'annullabilità. Se il contratto presenta irregolarità di minor importanza di quelle che ne comportano la nullità, l'invalidità assume la forma dell'annullabilità. In generale, è annullabile il contratto stipulato in violazione di regole volte alla protezione di una delle due parti: o perché incapace di contrattare (per minore età, o per incapacità di intendere o di volere) o perché il suo consenso è stato dato per errore, ovvero estorto con violenza o dolo. L'azione di annullamento spetta solo alla parte nel cui interesse è prevista (l'incapace, la persona in errore ecc.) ed è soggetta a prescrizione, in genere di 5 anni. L'annullabilità non può essere rilevata d'ufficio dal giudice. Il contratto annullabile può essere convalidato (cioè l'annullabilità può essere sanata) mediante una dichiarazione scritta della parte cui spetterebbe l'annullamento, contenente la menzione del contratto e del motivo dell'annullabilità, e la dichiarazione che si vuole convalidarlo.



La risoluzione. cc 1453 s È lo scioglimento del contratto dovuto a inadempimento di una delle parti, alla sopravvenuta impossibilità della prestazione o alla sopravvenuta eccessiva onerosità della stessa.



1. La risoluzione per inadempimento. Nei contratti a prestazioni corrispettive: se una parte non adempie le sue obbligazioni l'altra può, a scelta, agire in giudizio per ottenere l'adempimento o risolvere il contratto per inadempimento (è salvo, in entrambi i casi, il suo diritto al risarcimento del danno): una volta domandata la risoluzione, però, non si può chiedere l'adempimento. Il contraente inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione. Il giudice davanti al quale l'azione è proposta dichiara lo scioglimento del contratto se accerta che effettivamente la parte si è resa responsabile di un inadempimento di una certa rilevanza nei confronti dell'altra: il contratto quindi non vincola più le parti e le prestazioni eventualmente già effettuate devono essere restituite.

a) Risoluzione di diritto. In tre casi non è necessaria una sentenza dell'autorità giudiziaria per dichiarare risolto un contratto (che si risolve quindi di diritto): se le parti cc 1456 hanno previsto una specifica clausola contrattuale, secondo la quale se una determinata obbligazione non viene adempiuta il contratto dovrà intendersi automaticamente risolto (clausola risolutiva espressa); ovvero cc 1454 se una parte invia all'altra una diffida ad adempiere la propria obbligazione entro un certo termine (non inferiore, di regola, ai 15 giorni), trascorso il quale il contratto dovrà intendersi risolto; il terzo caso cc 1457 è quello in cui il contratto presenta un termine essenziale, cioè trascorso il quale la prestazione diventa inutile per la controparte, la quale può comunque, entro 3 giorni dallo spirare del termine, dichiarare che pretende ancora l'adempimento: in mancanza di tale dichiarazione, trascorso il termine essenziale, il contratto si risolve.



2. La risoluzione per impossibilità sopravvenuta. cc 1463 Nei contratti a prestazioni corrispettive, se una prestazione diviene impossibile per causa non imputabile al contraente questi è liberato dall'obbligo di eseguirla, ma non può naturalmente richiedere la controprestazione: deve restituire quella eventualmente già ricevuta e il contratto si risolve (si pensi al caso in cui un'abitazione, oggetto di un contratto di locazione, venga distrutta da un incendio provocato da un fulmine: il proprietario non potrà più immettere nel possesso il conduttore, e quest'ultimo è liberato dall'obbligo di pagare i canoni di locazione). Se, invece, cc 1464 la prestazione diviene solo in parte impossibile, l'altra parte ha diritto a una corrispondente diminuzione della controprestazione cui è tenuta.Qualora tuttavia questa non abbia un interesse apprezzabile all'adempimento parziale, potrà anche recedere dal contratto.



3. La risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta. Nei contratti a esecuzione continuata o periodica, quelli cioè nei quali intercorre necessariamente un certo tempo tra la stipulazione e l'esecuzione, può accadere che la prestazione di una delle parti divenga eccessivamente onerosa, per il verificarsi di eventi straordinari e imprevedibili; è possibile cc 1467 per tale ragione richiedere la risoluzione del contratto.


Scusa è.. ma la domanda di Glb era semplice, non capisco perchè si risponde con questo papiè di roba che in questo momento non mi va nemmeno di leggere. La riformulo io cmq ;)

Perchè mai un agenzia non debba accettare o meno una proposta verbale e successivamente passare ad un eventuale preliminare che è un vero e proprio contratto ? :cool:
 
Scusa è.. ma la domanda di Glb era semplice, non capisco perchè si risponde con questo papiè di roba che in questo momento non mi va nemmeno di leggere. La riformulo io cmq ;)

Perchè mai un agenzia non debba accettare o meno una proposta verbale e successivamente passare ad un eventuale preliminare che è un vero e proprio contratto ? :cool:

Te lo spiego io: che di diritto un po' ne mastico..

le proposte verbali: a voce per i beni immobili, sono nulle (ovvero come se non fossero mai state fatte) perchè mancano della forma ab substantiam actus, ovvero forma scritta valida a "sostanziale validità ed esistenza del negozio giuridico!"

In realtà per i beni immobili il CC richiede la forma solenne, (atto pubblico o scrittura privata autenticata), ma quando si tratta di stipulare un contratto preliminare (che non ha effetti reali, ma solo obbligatori) la legge ha previsto che si possa "retrocedere" di un gradino nella solennità e quindi "basta un atto scritto" la famosa proposta scritta.

Siccome gli agenti immobiliari (che non hanno competenze tecniche così apporfondite di diritto) sanno che i contraenti, debbono - a meno di accordo differente - pagare l'agenzia immobiliare alla conslcusione del contratto,
optano per la forma scritta, in tal modo: alla conclusione del contratto: che equivalle alla comunicazione al proponente, dell'accettazione da parte dell'altro contraente, senza modifiche della proposta presentara, scatta in automatico l'obbligo del venditore e dell'acquirente al pagamento delle provvigionali. PER FARTI CAPIRE, SE POI "SALTA TUTTO" E NON SI VA DAL NOTAIO per il rogito, tu l'agenzia la devi pagare comunque - salvo accordi contrari -

essendo il contratto verbale (a voce) nullo, all'agenzia non spetta nulla, fino a quando non si conclude il contratto, cioè in tal caso dal Notaio, e se nel mentre i due contraenti, ci ripensano, l'agenzia rimane con il cerino in mano,
 
Te lo spiego io: che di diritto un po' ne mastico..

le proposte verbali: a voce per i beni immobili, sono nulle (ovvero come se non fossero mai state fatte) perchè mancano della forma ab substantiam actus, ovvero forma scritta valida a "sostanziale validità ed esistenza del negozio giuridico!"

In realtà per i beni immobili il CC richiede la forma solenne, (atto pubblico o scrittura privata autenticata), ma quando si tratta di stipulare un contratto preliminare (che non ha effetti reali, ma solo obbligatori) la legge ha previsto che si possa "retrocedere" di un gradino nella solennità e quindi "basta un atto scritto" la famosa proposta scritta.

Siccome gli agenti immobiliari (che non hanno competenze tecniche così apporfondite di diritto) sanno che i contraenti, debbono - a meno di accordo differente - pagare l'agenzia immobiliare alla conslcusione del contratto,
optano per la forma scritta, in tal modo: alla conclusione del contratto: che equivalle alla comunicazione al proponente, dell'accettazione da parte dell'altro contraente, senza modifiche della proposta presentara, scatta in automatico l'obbligo del venditore e dell'acquirente al pagamento delle provvigionali. PER FARTI CAPIRE, SE POI "SALTA TUTTO" E NON SI VA DAL NOTAIO per il rogito, tu l'agenzia la devi pagare comunque - salvo accordi contrari -

essendo il contratto verbale (a voce) nullo, all'agenzia non spetta nulla, fino a quando non si conclude il contratto, cioè in tal caso dal Notaio, e se nel mentre i due contraenti, ci ripensano, l'agenzia rimane con il cerino in mano,


Aaaaa ecco adesso si che mi è più chiaro :cool: grazie! OK!
 
Scusa è.. ma la domanda di Glb era semplice, non capisco perchè si risponde con questo papiè di roba che in questo momento non mi va nemmeno di leggere. La riformulo io cmq ;)

Perchè mai un agenzia non debba accettare o meno una proposta verbale e successivamente passare ad un eventuale preliminare che è un vero e proprio contratto ? :cool:
Almeno la parte segnata in rosso ce la fai a leggerla?
Per i contratti immobiliari è obbligatoria la forma scritta pena nullità del contratto.
 
Almeno la parte segnata in rosso ce la fai a leggerla?
Per i contratti immobiliari è obbligatoria la forma scritta pena nullità del contratto.

Certo che l'ho letta.. ma non era questo il punto, evidentemente non sono io che non leggo ;)
 
perchè guardate solo la parte dell'agenzia???
se un acquirente fa un'offerta che crede vantaggiosa enon ha nula di scritto può ritrovarsi dal notaio da solo a firmare un benemerito NULLA. Che sia una proposta o un preliminare di comprav. l'importante è che si scriva qualcosa perchè l'affare può saltare per una miriade di motivi e magari è deleterio per una delle parti.....
il 25 dicembre dici di offrire 100....il 5 gennaio ci rpensi e offri 90....il 7 gennaio vai al rogito e fai assegni per 80.....ecco perchè verblamente non vale niente nulla
 
Le chiacchiere volano la carta rimane.
Si può fare una proposta verbale corroborata assieme all'assegno scritto.....
 
Certo che l'ho letta.. ma non era questo il punto, evidentemente non sono io che non leggo ;)

Evidentemente è proprio così OK!

Eppure la mia domanda era semplice ma purtroppo alle volte per la fretta di fare i sapientoni non si legge attentamente.

Scusate se intervengo nella discussione per fare una domanda diretta principalmente agli AI del forum.

Il perché l'AI propone al potenziale acquirente di firmare una proposta di acquisto è chiaro.
Dal punto di vista delle controparti, però, che differenza c'è tra una proposta scritta ed una verbale?
Quello che voglio dire è che se io sono deciso ad acquistare ad un determinato prezzo e se il venditore accetta la mia proposta si va subito dal notaio ed è fatta.
Perché si dovrebbe firmare qualcosa prima?

Il perché non è certo quello di ottemperare al requisito della forma scritta poiché come è stato spiegato bene più sopra questa da sola non è sufficiente per il trasferimento della proprietà di beni immobili.
Quindi l'acquirente che firma una proposta scritta che deve essere accettata dal venditore entro i termini previsti non ha nessun vantaggio a firmare almeno fino a quando la controparte non accetta la proposta.
Al contrario firmando si impegna unilateralmente per un certo periodo di tempo.
Quando l'AI chiede ad un potenziale acquirente che fa una proposta inferiore al prezzo richiesto di formalizzare l'offerta con una proposta scritta lo fa solo ed esclusivamente per un proprio tornaconto. In questo modo si assicura che fino al momento in cui il venditore avrà preso una decisione l'acquirente non cambi idea.
Diversa è la situazione nella quale acquirente e venditore contestualmente firmano un preliminare anche senza il notaio obbligandosi reciprocamente.

Chi non ha esperienza nell'acquisto di immobili spesso non ha le idee chiare su questo punto e viene facilmente convinto dall'AI che la firma su una proposta di acquisto, ripeto, per un prezzo inferiore a quello richiesto sia un obbligo. Ma non è così! Poi ognuno fa quello che ritiene sia meglio per se stesso.
 
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